任连海与吴青租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）:任连海，男，1969年6月12日出生，住北京市密云区。

委托诉讼代理人：段吉胜，北京水波纹律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:吴青，男，1971年10月28日出生，住北京市密云区。

委托诉讼代理人：吴来勇，北京仁道律师事务所律师。

上诉人任连海因与被上诉人吴青租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

任连海上诉请求：撤销一审判决第一、二项，判令吴青赔偿任连海经济损失500万元或将本案发回重审。事实和理由：一、根据合同法第五十七条规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力。本案中，双方签订的《非耕地租赁合同书》约定将土地用途为果树及种养业的农用地租赁给任连海用来建造房屋的内容因违反土地管理法可能存在无效的情形，但双方其后签署的《补充协议》、特别是《补充协议》中关于损失赔偿的内容，显然系双方就合同解除或无效后就损失赔偿达成的合意，具有独立性。订立《非耕地租赁合同书》与补充协议是当事人之间不同的民事行为，在双方之间形成不同的债，应当分别对其效力进行认定。本案补充协议，尤其是协议中的赔偿条款，本身并不违反法律和行政法规，理应认定合法有效。一审法院不加区分地将租赁合同及补充协议全部认定为无效，没有任何法律依据，属适用法律错误。二、一审法院认定300万元系扩大损失由任连海自己承担，即无法律依据，又显失公平。在双方的租赁关系中，任连海明显是基于对吴青承诺的信赖及保证才签订的租赁合同并进行了巨大投入，一审法院也认定吴青应承担更多的赔偿责任，但却判令全部损失由任连海自己承担，吴青作为主要过错方却不承担任何损失赔偿责任，一审判决无法律及事实依据，显失公平。

吴青辩称：同意一审判决，不同意任连海的上诉请求。

任连海向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除任连海、吴青双方于2010年9月6日签订的《（非耕地）租赁合同书》；2.判令吴青赔偿任连海经济损失500万元整；3.本案诉讼费用由吴青负担。

一审法院认定事实：2004年3月9日，吴青与密云区溪翁庄镇尖岩村经济合作社签订京密集租字××号《土地租赁合同书》，约定吴青承租73亩非耕地、1100棵果树，租赁期限为自2004年3月1日起至2054年3月1日止，开发期限不得超过5年。土地租赁用途为果树及种养业，承租方在承租期内不得改变土地使用用途，否则按违约处理。承租方在承租区域内如果要修建鱼塘等有损地貌的事项，必须书面取得政府有关部门批准后方可施工。秀水观光园是以王某为法定代表人的个人独资企业，该企业实际股东为吴青、王某、祝某。2010年9月6日，任连海与秀水观光园签订《非耕地租赁合同书》，将前述吴青承包地块中的二亩长期出租给任连海使用。合同约定，“甲方（指北京秀水生态农业观光园，下同）须具有该土地的使用权，以甲方承包该土地的证明为准，如因甲方无权处置此土地给乙方（指任连海，下同）造成的损失，由甲（方）负责赔偿”，“该土地应按照园区的整体规划进行设计建设，乙方有权对所租土地进行房屋建设，甲乙双方在签订完本协议后，乙方可组织施工设计，施工设计须经甲方签字认可后方可施工，甲方应积极及时对施工设计进行确认，同时，甲方承诺为乙方的施工提供便利，乙方须支付相应费用，具体费用另行协商”。“甲方保证乙方在租赁期间水、电话、网络及下水的畅通，乙方自己负责设备使用所产生水电费和电话费等……甲方负责为乙方的水电提供接口，乙方须支付相应费用共计6万元（乙方已支付完毕）”。“今后若因政府或法律政策或第三方占用原因导致乙方建筑设施拆除，甲方负责赔偿乙方的直接损失，包括已给付的租金和基础设施的投入”。吴青在该合同书的甲方位置签字。合同签订后，吴青未能取得在前述二亩土地上建设别墅的合法手续。2017年12月8日，秀水观光园与任连海又签订《补充协议》，协议载明，因甲方原因，前述二亩土地未取得建设规划及施工许可等合法建设手续，导致四栋别墅无法施工建设，造成乙方先期损失二百余万，双方就合同履行事宜再次达成协议。甲方承诺于2018年3月31日前完成建设工程所需的全部开工手续并交于乙方，否则甲方自愿将其与尖岩村经济合作社签订的《非耕地租赁合同书》项下71亩土地剩余租赁年限的土地使用权无偿转让给乙方，以赔偿乙方的全部损失。甲方在前述租赁土地的全部投入及建设也一并无偿转让给乙方，转让前甲方的所有债务均由甲方自行承担，与乙方无关。甲方须保证有权转让其余71亩土地剩余租赁年限的土地使用权，如因该转让行为与第三方产生法律纠纷，甲方负责予以解决。如给乙方造成损失，甲方负责全部赔偿。协议同时约定，若甲方未能按照约定时间完成开工手续，乙方则自2018年4月1日起依该协议直接享有全部73亩土地剩余租赁年限的土地使用权，双方无须办理其他手续。该《补充协议》签订后，任连海在涉案土地上开工建设，启动了四栋别墅的地基，产生了相关费用，但吴青仍未能如期办理前述手续。2018年9月29日，双方再次签订《补充协议》，协议载明，截至协议签订当日，乙方在所承租二亩土地上的前期投入（含各项损失）已达五百万元。双方约定，由甲方再次承诺将于2018年11月30日前办完全部开工手续并交于乙方，否则自愿赔偿乙方前期投入及各项损失五百万元，并在2018年12月10日前将全部赔偿款五百万元给付乙方。如无法全部给付，甲方将按照2017年12月8日补充协议约定转让其余71亩土地的土地使用权，并在2018年12月20日前主动搬离，将合计73亩土地使用权及地上建筑物等全部交付乙方。如果甲方不主动搬离，乙方有权采取一切合法措施实现权益。前述2017年12月8日《补充协议》、2018年9月29日《补充协议》均由吴青作为法定代表人在甲方位置签字。2020年1月23日，吴青与任连海签订《有关事项的说明》，载明双方签订的《非耕地租赁合同书》及两份《补充协议》虽加盖了秀水观光园印章，但实际出租人为吴青个人，吴青个人对租赁合同承担全部责任，任连海有权依据两份《补充协议》约定要求吴青赔偿损失或将73亩土地使用权及地上建筑物全部交付任连海，任连海有权采取一切合法措施实现权益。

一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，涉案《非耕地租赁合同书》及2017年12月8日和2018年9月29日两份《补充协议》虽为任连海和秀水观光园签订，但合同所涉土地为吴青向尖岩村经济合作社承包；同时，根据2020年1月23日任连海与吴青签订的《有关事项的说明》，合同的实际当事人应为任连海和吴青，而非秀水观光园。因此，吴青是本案适格被告。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。本案中，吴青与尖岩村经济合作社签订的《土地租赁合同书》明确约定租赁土地的用途为果树及种养业，故该地块虽非耕地，但仍应属于农用地。吴青应当按照合同约定的用途依法使用该地块。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。合同签订后，吴青与任连海签订《非耕地租赁合同书》，将前述土地中的部分租给任连海用于建造别墅，属于无合法手续改变土地用途，将农用地作为建设用地的行为。该《非耕地租赁合同书》违反法律强制性规定，应为无效。合同的解除应当以合同有效成立为前提，无效的合同自始没有法律约束力。故对任连海要求解除2010年9月6日签订的《非耕地租赁合同书》的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《非耕地租赁合同书》签订后，吴青明知该合同约定违反法律强制性规定，仍在后续两份《补充协议》中分别承诺于2018年3月31日和11月30日前办完所有建设工程所需手续，导致任连海基于信任在涉案地块上开工建设别墅，由此产生的损失，吴青应当承担更多的赔偿责任。同时，任连海在明知未取得建设工程合法手续的情况下开工建设，对损失也负有一定责任。2017年12月8日双方签订第一份《补充协议》时核定的损失为二百万元，在吴青未取得建设规划及施工许可的情况下，任连海应停止施工，不能仅凭吴青的承诺继续施工以致扩大损失，对此扩大的损失应由任连海自己承担。故对任连海要求吴青赔偿经济损失五百万元的诉讼请求，法院不予支持，法院以二百万元为计算基数核定双方的损失。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条之规定，判决：一、吴青于判决生效之日起十日内赔偿任连海经济损失一百二十万元。二、驳回任连海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，任连海围绕上诉请求向本院提交四组新证据，吴青未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。任连海提交的证据为：第一组证据为收据复印件6张，证明目的为2011年年底，任连海支付钩机、铲车、红砖、石籽、毛石、沙石等费用共计282000元，该部分费用收款方向任连海出具了收据；第二组证据为别墅建设施工合同条款复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件，证明目的为2017年9月11日双方签订补充协议，吴青同意任连海于2017年9月17日开工，开始四栋别墅的基础工程和上水、下水及排水的隐蔽工程的施工，根据该补充协议，2017年9月20日任连海与景某签订了别墅建设施工合同，约定任连海以3226000元的价格将别墅的建设工程交给景某施工，2017年9月22日、2017年9月26日、2017年10月12日，任连海分三次支付给景某施工款共计80万元；第三组证据为补充协议复印件、承诺书复印件，证明目的为根据补充协议，任连海与景某签订了施工合同，支付了工程款80万元，承诺书中吴青明确载明“现吴青于2017年2月获批三亩建设用地，其中二亩位于任连海租赁的土地范围”；第四组证据为密云区溪翁庄镇总体规划实施方案复印件，证明目的为吴青于2017年将证据交于任连海，正是出于对吴青及其出具的上述文件的信任，任连海才与景某签订了施工合同，进行了巨大投入，任连海对此不存在过错，一审法院认定“任连海仅凭吴青的承诺继续施工以致扩大损失，对此扩大损失应由自己承担”明显无事实依据，且显失公平。吴青针对任连海提交的证据质证意见为：不认可四组证据是二审新证据，对第一组证据真实性和证明目的不认可，收据没有加盖公章；对第二组证据的真实性和证明目的不认可，对方没有施工资质，转账记录和签订合同的人员不一致，没有注明是工程款；第三组证据中承诺书及补充协议是吴青本人签字，但该承诺书及补充协议是受任连海胁迫所签，吴青多次要求与任连海解除协议，任连海不同意，任连海经向有关部门咨询后，认为该地块能够变更土地使用性质，要求吴青继续履行协议，且吴青在签署承诺书后并没有办理到相关建设手续，在没有审批、建设手续的情况下，任连海继续施工，截止到2017年12月8日，双方核算时的损失只有200万元，因此不认可该组证据的证明目的；对第四组证据的真实性和证明目的不认可，不能证明是吴青给任连海的。

本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。

本院认为，涉案《非耕地租赁合同书》及2017年12月8日和2018年9月29日两份《补充协议》虽为任连海和秀水观光园签订，但合同所涉土地为吴青向尖岩村经济合作社承包，且2020年1月23日任连海与吴青签订的《有关事项的说明》，载明双方签订的《非耕地租赁合同书》及两份《补充协议》虽加盖了秀水观光园印章，但实际出租人为吴青，吴青个人对租赁合同承担全部责任。一审法院认定吴青是本案适格被告，并无不当。

国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。该农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，吴青与尖岩村经济合作社签订的《土地租赁合同书》明确约定租赁土地的用途为果树及种养业，故该地块虽非耕地，但仍应属于农用地。吴青应当按照合同约定的用途依法使用该地块。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《土地租赁合同书》签订后，吴青与任连海签订《非耕地租赁合同书》，将前述土地中的部分租给任连海用于建造别墅，属于无合法手续改变土地用途，将农用地作为建设用地的行为，《非耕地租赁合同书》违反法律强制性规定，应为无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴青作为转租方，明知涉案土地为农用地，仍与任连海签订《非耕地租赁合同书》，并在后续两份《补充协议》中分别承诺于2018年3月31日和11月30日前办完所有建设工程所需手续，导致任连海基于信任在涉案地块上开工建设别墅，由此产生的损失，吴青应承担主要过错责任。任连海作为承租方，应持审慎态度审查涉案土地性质，并应依法使用涉案土地，其在并未取得建设工程合法手续的情况下开工建设别墅，具有相应过错。2017年12月8日双方签订第一份《补充协议》时核定的损失为二百万元，在吴青未取得建设规划及施工许可的情况下，任连海应停止施工，不能仅凭吴青的承诺继续施工以致扩大损失，对此后续扩大的损失应由任连海自己承担。一审法院以二百万元为计算基数，综合考虑双方的过错程度，合同履行情况等，判决吴青赔偿任连海经济损失，并无不当。任连海的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，任连海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费46800元，由任连海负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　马立红

审 判 员　何灵灵

审 判 员　周艳雯

二〇二一年三月三十日

法官助理　卫孚嘉

书 记 员　王　艳