北京永乐广顺养殖园与双益恒通投资管理（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京永乐广顺养殖园，住所地北京市通州区永乐店镇大务村×号。

经营者：杨春，总经理。

委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周茹浩，北京市安都律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：双益恒通投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：黄寿昌，总经理。

委托诉讼代理人：王海，北京市中济律师事务所律师。

委托诉讼代理人：常鹤，男，1984年1月19日出生，汉族，双益恒通投资管理（北京）有限公司职工，住北京市丰台区。

上诉人北京永乐广顺养殖园（以下简称永乐广顺养殖园）因与被上诉人双益恒通投资管理（北京）有限公司（以下简称双益恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初9682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

永乐广顺养殖园上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持永乐广顺养殖园的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：双益恒通公司自始至终未与永乐广顺养殖园办理交接手续，至今尚有部分第三方租户的租赁合同原件在双益恒通公司手中，且案涉库房的水、电费用至今没有结清。一审关于免租期内房租及利息的认定是错误的。双益恒通公司一审并未提供证据证明其与第三方租户之间的租户关系已经完全转移给永乐广顺养殖园，也未提供证据证明其已经完全履行了案涉《和解协议》。一审法院认定双益恒通公司已经履行《和解协议》的事实属于认定事实错误。《和解协议》中约定的88000元借款真实情况是双益恒通公司预付的第二年度租金。既然一审法院对预付租金一事未作出认定，那么按照《和解协议》是合法有效的逻辑，该88000元系借款，属于民间借贷法律关系，与本案房屋租赁不是同一法律关系，不能在同一案件中处理。一审采信案外人北京咔啦酷科技文化有限公司出具的《证明》属于适用法律严重错误。

双益恒通公司辩称，同意一审判决，不同意永乐广顺养殖园的上诉请求。

永乐广顺养殖园向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令双益恒通公司支付永乐广顺养殖园82天免租期的房租109632.88元；3.判令双益恒通公司赔偿免租期房租资金的利息损失，截止2019年2月1日暂计为10963.29元，并计算至实际付清之日止。

双益恒通公司向一审法院反诉请求：判令永乐广顺公司支付转让费10万元，并自2019年7月31日起，按照银行同期贷款利率支付利息至完全偿清为止。

一审法院认定事实：2018年4月3日，永乐广顺养殖园、双益恒通公司签订《租赁合同》，约定永乐广顺养殖园将位于北京市通州区永乐店镇大务村×号的地块及房屋租赁给双益恒通公司使用，租期自2018年7月1日至2030年6月30日共计12年，租金为488000元/年，租金支付方式为年付，每年6月1日支付，租金每两年递增一次，递增率为前一年租金的8%。免租期为2个月零20天，免租期限为2018年4月10日至2018年6月30日止，由2018年7月1日正式起租。合同落款处加盖有永乐广顺养殖园和双益恒通公司的公章并由双方代表人签字。

为证明涉案院落的来源，永乐广顺养殖园向法庭提交了北京通惠泉养殖场和北京市通州区小务乡大务村村民委员会签订的《合同书》以及北京通惠泉养殖场与永乐广顺养殖园的法定代表人杨春签订的转租合同，可见涉案院落系北京通惠泉养殖场自北京市通州区小务乡大务村村民委员会租赁后转租给永乐广顺养殖园使用。

2019年6月7日，永乐广顺养殖园（甲方）与双益恒通公司（乙方）签订《和解协议》，约定自2019年6月30日起，甲乙双方终止2018年4月签订的库房租赁合同。乙方与标的租户的所有合同由甲方继续执行，包括但不限于收取租金、违约金、滞纳金、违约责任、水电费、宽带费等。甲方承担乙方与标的租户签署的租赁合同中的所有约定。乙方目前已收取的标的租户的租金及押金（押金为75200元）作为部分转让费归乙方所有，无需退还甲方。甲方应在7月30日前再支付乙方剩余转让费100000元（转让费中包含甲方借款88000元，详见借条）。如甲方无法按照上述约定时间支付全部转让费，乙方有权利且甲方自愿将标的库房2020年7月30日前的标的租户租金，由乙方直接向标的租户收取。如标的租户拒绝向乙方直接支付租金，乙方有权利按照标的合同的违约条款，停止标的租户经营并终止标的合同，由乙方继续招租并收取租金。本协议盖章生效后，甲乙双方不再承担原合同的任何责任。本协议盖章生效后，乙方应在7个工作日内，与甲方及标的租户进行交接。该协议加盖有永乐广顺养殖园及双益恒通公司的公章，并由双方法定代表人签字。

庭审中，关于《和解协议》的效力，永乐广顺养殖园称因双益恒通公司未按《和解协议》约定履行转租户合同移交、水电结算等的交接义务，其已于2019年10月15日向双益恒通公司发送《解除《和解协议》通知书》且已被接收，故《和解协议》无效，原《租赁合同》仍为有效。双益恒通公司则称其未接收《解除《和解协议》通知书》，该《和解协议》应为有效，原《租赁合同》已终止，永乐广顺养殖园应按《和解协议》的约定给付双益恒通公司转让费10万元。

关于《和解协议》中所载的10万元转让费，双益恒通公司称其中包含杨春的借款88000元，签订《和解协议》时双方约定将该88000元借款作为转让费，对此双益恒通公司提交了杨春本人签字捺印的借条两张、对应的转账记录及双益恒通公司的法定代表人黄寿昌与杨春沟通还款事宜的微信聊天记录。借条一书写日期为2018年9月29日，内容为：“借款人杨春（身份证号×××）于2018年9月29日向出借人借款人民币贰万元，小写20000元，如不能归还，愿承担所产生的一切法律责任”。借条二书写日期为2019年3月7日，主要内容为“借款人杨春出借人黄寿昌，兹因借款人近来手头不便，而向出借人借款，共借人民币68000元，出借人以银行转账的形式转至借款人指定的账户”。此外，黄寿昌与杨春2019年8月18日的微信聊天内容为：“杨总您好，我们公司的钱什么时候能还，公司最近急需用钱；现在一个房还没租出去呢，我想还需要宽限些日子；那么多户去，为什么一个没有租出去；今年跟去年到处都在拆的时候不一样了我也急呀；今年通州拆迁力度最大的一年，价格别报高了，拿出您的诚意跟租户谈，应该肯定能成交的；是我就是这么做的，要不还你们来干得了，我可能没这本事；您要自己找找谈话的原因，我一个朋友在大兴快到固安18000平米的库，有退租的，基本没有空租，空一周都租出去了；对方位置不同吧”。永乐广顺公司对此不予认可，称双方当时约定由双益恒通公司预付第一年租金中的88000元用于维修房屋，并将该88000元用于抵扣第二年的租金，故该88000元并非借款而是预付租金，两张借条是双益恒通公司的法定代表人欺骗杨春签的。

关于《和解协议》的其他履行情况，永乐广顺养殖园称双益恒通供公司转租的租户至今仍在使用涉案库房，对此其提交了2020年5月18日拍摄的反映库房使用现状的视频。此外，双益恒通公司向第三方租户收取了2020年7月30日前的全部租金，对此，永乐广顺养殖园向法庭提交了双益恒通公司2018年与六户第三方租户签订的《仓库租赁合同》复印件。永乐广顺养殖园称基于上述可见《和解协议》约定的转让并未成功实施，双益恒通公司仍需按照原租赁合同的约定向永乐广顺养殖园支付第二年的租金。

双益恒通公司对永乐广顺养殖园所述均不予认可，并称：一方面，《和解协议》签订后，双益恒通公司已履行交接义务。双益恒通公司在《和解协议》签订后即向所有租户发放了双方共同起草盖章的《关于变更合同主体的通知》，对此，双益恒通公司向法庭提交了租户程爽、北京咔啦酷科技文化有限公司的证明和北京咔啦酷科技文化有限公司留存的该通知复印件，二租户均称2019年6月收到了合同主体由双益恒通公司变更为杨春的通知。此外，双益恒通公司将水电进行了交接，以微信转账的形式结清了水电费，对此其提交了的微信转账记录载明双益恒通公司的职工常鹤于2019年1月26日向杨春微信转账6762.8元、2019年2月21日转账2006.32元、2019年4月17日转账2089.6元、2019年5月23日转账2018.4元。另一方面，双益恒通公司收取的租金仅限于合同约定的交纳日期在2019年7月1日之前的，2019年7月1日之后并未再收取过租金。对此，租户程爽的证明称其曾向杨春支付延期房租及临时押金，北京咔啦酷科技文化有限公司的证明和付款回单载明其于2019年7月向杨春支付了2019年度至2020年度的租金151100元。经法庭询问，永乐广顺养殖园认可2019年7月1日后收取了部分租户的租金。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，租赁合同、《和解协议》的签订均系双方真实表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且根据《和解协议》的约定，租赁合同已于2019年6月30日终止。对于永乐广顺养殖园称因双益恒通公司未履行《和解协议》的义务故己方已行使解除权致《和解协议》无效的辩解意见，法院不予采信，理由如下：一方面，《和解协议》未就协议解除权的行使条件进行规定，故永乐广顺养殖园不享有约定解除权。另一方面，永乐广顺公司虽称双益恒通公司未依约履行交接义务且收取了2020年7月30日前的租金，但依据本案查明的事实，双益恒通公司已于2019年6月将租赁合同主体变更事宜通知租户，2019年7月1日后永乐广顺养殖园亦收取租户租金。此外，根据双益恒通公司提交的双方法定代表人黄寿昌与杨春间2019年8月18日的微信聊天记录可见，双益恒通公司届时已将涉案库房交予永乐广顺养殖园用于对外出租。永乐广顺养殖园提交的证据不足以证明双益恒通公司存在未履行《和解协议》主要义务的违约行为，故《和解协议》履行过程中亦未发生法定解除权可兹适用的情形。综上，法院认定永乐广顺养殖园不享有协议解除权，其发送《解除《和解协议》通知书》的行为不致使《和解协议》无效，《和解协议》仍为有效。

关于永乐广顺养殖园要求解除租赁合同的诉讼请求，因租赁合同已于2019年6月30日终止，故法院对该项诉讼请求不予支持。关于永乐广顺养殖园要求双益恒通公司支付免租期内房租及利息的诉讼请求，因租赁合同系双方协议终止且未就免租期租金问题进行约定，对此亦无法律规定，故法院对该项诉讼请求不予支持。

关于双益恒通公司要求永乐广顺养殖园支付10万元转让费的反诉请求，因《和解协议》明确约定永乐广顺养殖园应在7月30日前再支付双益恒通公司剩余转让费100000元（转让费中包含借款88000元），现《和解协议》合法有效，双方均应依约履行，对双益恒通公司的该项反诉请求，法院依法予以支持。对于永乐广顺养殖园称该88000元系预付租金而非借款的辩解意见，依据借条、转账记录、微信聊天记录等证据，足以认定该88000元系借款，此后双方将其计入转让费系双方真实意思表示，该88000元的性质由此转为转让费。综上，法院对永乐广顺养殖园的辩解意见不予采信。关于双益恒通公司要求永乐广顺养殖园支付10万元转让费相应利息的诉讼请求，因双方未就转让费的利息进行约定，法院对此不予支持。综上，一审法院判决：一、北京永乐广顺养殖园支付双益恒通投资管理（北京）有限公司转让费100000元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回北京永乐广顺养殖园的诉讼请求；三、驳回双益恒通投资管理（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3492元，由北京永乐广顺养殖园负担（已交纳）。一审反诉案件受理费2300元，由北京永乐广顺养殖园负担（于判决生效之日起七日内交纳）。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案中永乐广顺养殖园与双益恒通公司签订了《和解协议》，其中约定终止原《租赁合同》，并对双方后续的权利义务进行了相关约定。《和解协议》签订后，双益恒通公司已于2019年6月将租赁合同主体变更事宜通知租户，2019年7月1日后永乐广顺养殖园亦收取租户租金。此外，根据双益恒通公司提交的双方法定代表人黄寿昌与杨春间2019年8月18日的微信聊天记录可见，双益恒通公司届时已将涉案库房交予永乐广顺养殖园用于对外出租。故永乐广顺养殖园主张因双益恒通公司未履行《和解协议》的义务故己方已行使解除权致《和解协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，《和解协议》仍为有效。关于永乐广顺养殖园要求双益恒通公司支付免租期内房租及利息的主张，因租赁合同已经通过《和解协议》协商终止，《和解协议》中并未约定免租期租金问题，故永乐广顺养殖园的该项诉请亦缺乏合同依据，本院无法支持。关于《和解协议》中涉及的借款88000元，一审法院依据借条、转账记录、微信聊天记录等证据，认定该88000元系借款，此后双方将其计入转让费系双方真实意思表示，该88000元的性质由此转为转让费，符合案件实际情况。永乐广顺养殖园主张88000元系预付租金而非借款以及如是借款不能在同一案件中处理的上诉意见，无事实依据，本院不予支持。

综上所述，永乐广顺养殖园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3492元，由北京永乐广顺养殖园负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　万丽丽

审 判 员　　沈　放

审 判 员　　玄明虎

二〇二一年二月二十六日

法官助理　　陈亢睿

法官助理　　李延昭