北京义林明扬投资顾问有限公司与北京飞弘日房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：北京义林明扬投资顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路********-2。

法定代表人：考尚民，执行董事、经理。

委托诉讼代理人：韩小东，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨忆恒，北京天驰君泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住，住所地北京市×号路兴旺达嘉园**103/div>

诉讼代表人：孙萍，北京飞弘日房地产开发有限公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：陈熙，北京宏耀律师事务所律师。

上诉人北京义林明扬投资顾问有限公司（以下简称义林明扬公司）因与被上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

义林明扬公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持义林明扬公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由飞弘日公司承担。事实及理由：一、一审判决中案件基本事实未查或未查明，本案应当由二审法院查清事实后改判。1.一审判决中“因一房多卖该房屋已被他人占有使用”的事实认定错误。“一房多卖”的事实认定无事实依据。义林明扬公司2010年2月付清全款自飞弘日公司处总计购买33套房屋并办理了商品房预售合同网上联机备案手续，其中仅个别房屋存在一房二买的情形且相关案件均已结案（其他购房人作为原告撤诉或被裁定驳回起诉），未对义林明扬公司所签署的案涉商品房预售合同效力产生影响。飞弘日公司在一审过程中并未提交“一房多卖”的证据，也未以案涉房屋存在“一房多卖”情形为由进行抗辩，一审法院未查实或调取相关证据；案涉房屋被他人占有使用的事实认定不清。飞弘日公司并未提交相关证据材料，一审法院也未调查取证即进行主观臆测。2.一审判决中对案涉房屋无法完成不动产权登记的事实认定错误。“未通过竣工验收”的事实并没有客观证据证明，“无法完成不动产登记”未经客观证据证实，且不动产登记部门、现行法律、行政法规并无明确规定取得竣工验收备案为办理房屋所有权登记的前提条件，一审判决认定事实错误。3.在未查明查清上述相关事实的情况下，一审判决以此为由驳回义林明扬公司诉讼请求严重错误。4.一审判决对经过开庭已查清的事实不做确认，选择性认定案件基本事实。涉案《北京市商品房预售合同》已经被法院生效判决确认有效，义林明扬公司已经履行完毕支付案涉房屋房款的全部义务，即使飞弘日公司现已进入破产程序，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，案涉房屋不属于飞弘日公司的破产财产，义林明扬公司有权要求飞弘日公司继续履行合同、为义林明扬公司办理房屋权属证书。一审中义林明扬公司提供的证据足以证明案涉房屋购房款已经全部支付，且飞弘日公司亦未就此提出异议，但一审判决对是否采信该等证据未做评价，在本院认为部分避而不谈案涉房屋不属于破产财产的关键问题，错误适用法律驳回义林明扬公司的全部诉讼请求。二、一审判决适用法律严重错误，判决结果于法无据。1.一审判决本院认为部分的说理分析于法无据。一审判决中称因飞弘日公司开发的旧城改造项目未通过竣工验收，不具备法律规定的办理不动产转移登记的条件，但在法律援引中并未明确其适用的是哪部法律法规的哪条规定，未通过竣工验收并非办理产权转移登记的障碍。义林明扬公司并未依据《北京市商品房预售合同》主张已对案涉房屋取得物权，而是主张继续履行，以此作为物权变动的基础，《北京市商品房预售合同》的签署、义林明扬公司已经履行完毕全部付款义务等均属于物权变动的原因行为，依《北京市商品房预售合同》约定飞弘日公司负有为义林明扬公司办理产权登记的义务，义林明扬公司有权主张继续履行合同，要求办理房屋权属登记。2.一审法院错误适用法律，错误分配举证责任。义林明扬公司至今并未实际占有案涉33套房屋并非因义林明扬公司过错导致，涉案房屋被他人占有，义林明扬公司无法获知占有主体是谁及占有依据。飞弘日公司在一审答辩意见中称“案涉房屋属于飞弘日公司财产”，并主张“目前项目房屋中不存在空置房屋”，依法应当由飞弘日公司承担“谁主张、谁举证”的证明责任，或由法院主动调查核实案涉房屋实际占有使用情况及其合法性。但一审法院在审理过程中未释明举证责任分配，错误分配举证责任。3.一审判决中错误适用《中华人民共和国企业破产法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款的相关规定。案涉房屋买卖行为完全符合《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，案涉房屋不应被列为飞弘日公司的破产财产。在此基础上履行《北京市商品房预售合同》并不存在法律上的障碍。4.一审判决错误的裁判思路和逻辑，严重侵害了包括义林明扬公司在内案涉项目全部合法购房人的合法权益。一审判决先入为主的判定义林明扬公司诉讼请求无法获得支持，进而错误分配举证责任，有利于义林明扬公司的事实和证据均不予确认，在一审判决中未就有关实体问题进行充分论证。按照一审判决的裁判逻辑，案涉项目的全体购房人与飞弘日公司所签订的《北京市商品房预售合同》均应依法解除，已经入住占有使用案涉项目房屋人员均应当被清出，案涉项目200余套房屋均应当作为破产财产进行拍卖，严重侵害了众多合法购房人合法权益，进而可能导致影响民生的重大事件。5.一审判决对义林明扬公司的第二项诉讼请求未做任何评述，并未对飞弘日公司是否存在违约行为进行审理并认定。三、一审判决存在基础专业性错误，二审法院应予纠正。破产管理人在本案中的诉讼地位应为“诉讼代表人”，一审判决中混淆了“被告”与破产管理人的诉讼地位。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。

飞弘日公司答辩称，同意一审判决，不同意义林明扬公司的上诉请求。

义林明扬公司向一审法院起诉请求：1.判令飞弘日公司继续履行其与义林明扬公司签订的《北京市商品房预售合同》，将位于北京市×号旧城改造××号房屋的房屋权属证书办至义林明扬公司名下；2.判令飞弘日公司向义林明扬公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，以房屋价款1152000元为基数，自2016年1月1日起按日万分之三计算至义林明扬公司实际取得房屋权属证书之日止（暂计算至2018年12月10日，违约金371174.4元）。

一审法院认定事实：义林明扬公司（买受人）与飞弘日公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由义林明扬公司购买飞弘日公司开发建设的位于北京市×号旧城改造建××号房屋，房屋面积144平方米，价款1152000元。义林明扬公司支付了全部房款。2011年4月27日办理了商品房预售合同网上联机备案手续，合同编号Y1033736，联机备案编号8075319。后，义林明扬公司诉至一审法院，要求确认上述合同有效。一审法院于2013年2月20日作出（2013）平民初字第00801号民事判决：义林明扬公司与飞弘日公司签订的北京市商品房预售合同有效。

2014年1月9日，义林明扬公司、飞弘日公司签订了33套预售房屋（包括本案涉诉房屋）的《房屋交接单》，因一房多卖该房屋已被他人占有使用，义林明扬公司至今未实际占有使用该房屋。

2018年12月10日，一审法院根据北京城建二建设工程有限公司的申请，裁定受理对飞弘日公司的破产清算一案，并指定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司为破产管理人。

飞弘日公司开发建设的×号旧城改造项目，未通过竣工验收，无法完成不动产权登记。

一审法院认为，合同有效成立仅发生债权效力，不动产物权自登记时发生物权变动的效力。本案义林明扬公司、飞弘日公司签订的《北京市商品房预售合同》有效。因飞弘日公司开发建设的旧城改造项目，未通过竣工验收，不具备法律规定的办理不动产权转移登记的条件，又因约定房屋存在一房多卖的事由、已被他人占有使用的事实，且义林明扬公司不能提供证据证明他人占有使用房屋的非法性，其合同目的事实上无法实现。2018年12月10日，飞弘日公司根据其债权人的申请进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，破产申请受理后，所有针对破产企业的给付请求，均应通过向管理人申报债权，在破产清偿程序中获得公平清偿的方式解决；针对破产企业的实体权利义务争议可向受理破产的人民法院提起破产债权确认之诉。故，义林明扬公司、飞弘日公司签订的《北京市商品房预售合同》无法继续履行、合同目的事实上或法律上已无法实现，义林明扬公司可通过向飞弘日公司的破产管理人申报债权的方式予以解决或向人民法院提起破产债权确认之诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十八条之规定，判决：驳回义林明扬公司的诉讼请求。

本院审理查明，2018年12月10日，一审法院作出（2018）京0117破申13号民事裁定书，裁定受理北京城建二建设工程有限公司对飞弘日公司的破产清算申请。本案一审立案时间为2020年10月14日。

本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十一条第一款规定：“破产申请受理前，债权人就债务人财产提起下列诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理：（一）主张次债务人代替债务人直接向其偿还债务的；（二）主张债务人的出资人、发起人和负有监督股东履行出资义务的董事、高级管理人员，或者协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员、实际控制人等直接向其承担出资不实或者抽逃出资责任的；（三）以债务人的股东与债务人法人人格严重混同为由，主张债务人的股东直接向其偿还债务人对其所负债务的；（四）其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼。”。同时，该规定第二十三条第一款规定：“破产申请受理后，债权人就债务人财产向人民法院提起本规定第二十一条第一款所列诉讼的，人民法院不予受理”。基于前述规定内容，在破产申请受理后，所有针对破产企业的给付请求，均应通过向管理人申报债权，在破产清偿程序中获得公平清偿的方式解决；针对破产企业的实体权利义务争议可向受理破产申请的人民法院提起破产债权确认之诉。故在人民法院受理破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人应当向管理人申报债权。根据已经查明的事实，在义林明扬公司提起本案诉讼前，飞弘日公司已经一审法院裁定受理破产申请，故义林明扬公司基于履行商品房预售合同提起的诉讼请求，应当不予受理。一审法院对本案作出实体处理不当，本院依法裁定驳回义林明扬公司的起诉。如义林明扬公司认为其对飞弘日公司存在债权，可通过向飞弘日公司的破产管理人申报债权的方式予以解决或向人民法院提起破产债权确认之诉。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：

一、撤销北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初6158号民事判决；

二、驳回北京义林明扬投资顾问有限公司的起诉。

一审案件受理费7584元，退还北京义林明扬投资顾问有限公司；北京义林明扬投资顾问有限公司预交的二审案件受理费15168元予以退还。

本裁定为终审裁定。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年二月二十八日

法官助理　田子阳

法官助理　孟　磊

书 记 员　刘怡然