北京东方长安房地产开发有限公司与北京美福佳企业管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路********。

法定代表人：杨培军，董事长。

委托诉讼代理人：吴梦娇，女，北京东方长安房地产开发有限公司职员。

被上诉人（原审原告）：北京美福佳企业管理有限公司，住所，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路******101-1419div>

法定代表人：画冰，总经理

委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。

上诉人北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）因与被上诉人北京美福佳企业管理有限公司（以下简称美福佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人东方长安公司之委托诉讼代理人吴梦娇，被上诉人美福佳公司之委托诉讼代理人李树文、陈亦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东方长安公司上诉请求：1.撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21427号民事判决书第三项内容，改判美福佳公司承担合同总价款10%及逾期应付房款3%的违约金，即在一审法院判决违约金基础上增加承担违约金215942元（合同总价款5000504元*10%+逾期应付房款3080000元*3%-一审判决违约金494171元=215942元）；2.一审、二审案件受理费均由美福佳公司承担。事实和理由：第一，一审法院随意酌定调整违约金数额，比例过低，无法弥补东方长安公司的实际损失，对东方长安公司显失公平，且无任何事实和法律依据。首先，一审法院酌定解约违约金约为总房款的8%，依据社科院一份最新权威调查报告显示，自2017年起，北京市房价下跌18.5%，其中通州区房屋价格下降尤其严重，给东方长安公司带来的损失远不止法院酌定的违约金数额，东方长安公司支付的销售成本无法收回、美福佳公司欠缴房款的行为也给东方长安公司带来了巨大的资金周转损失，当前融资利率非常高，大量的退款会更加使东方长安公司资金周转情况恶化。且本案中美福佳公司存在严重恶意，一审法院无视主观恶意情况，既未通过违约金补足东方长安公司的损失，也未利用违约金的惩戒作用维护社会公平，一审法院随意调低违约金既不符合法律规定又无任何事实依据。其次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。而根据《预售合同》附件九第六条的约定“买受人因自身原因而逾期支付房款超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任”，而《预售合同》（第十一条约定“买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计逾期应付款的3%向出卖人支付违约金”）。《预售合同》已明确约定美福佳公司违约行为导致合同解除应当承担的违约责任，一审法院既判决解除合同，则美福佳公司作为违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。因此，若判决合同解除，美福佳公司应按《预售合同》的约定承担合同总价款10%及逾期应付房款3%的违约金。第二，一审法院判令合同解除所适用的法律条款严重错误，认定解约的法律依据不足，解约事由不成立，美福佳公司不享有合同解除权。根据合同法第九十四条的约定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同签订后，东方长安公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已达到交付条件，证照齐全，设施完备，东方长安公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。因此，本案法定解除事由根本不成立。而美福佳公司未按预售合同约定支付房款的行为已构成违约，其作为违约方不享有合同法定解除权。根据2019年11月8日出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同履行与救济部分阐述到“合同解除、违约责任都是非违约方寻求救济的主要方式，人民法院在认定合同应否解除时，要根据当事人有无解除权、是约定解除还是法定解除等不同情形，分别予以处理。在确定违约责任时，尤其要注意依法适用违约金调整的相关规则，避免简单地以民间借贷利率的司法保护上限作为调整依据”，并在第48条【违约方起诉解除】中规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。在本案中，美福佳公司作为违约方并不享有合同解除权，亦不符合违约方以起诉方式解除合同的任何情形，一审法院的判决显然违背了上述规定。而根据《预售合同》的约定，在美福佳公司逾期付款的情况下，东方长安公司享有合同解除权。若一审法院判决合同解除，则根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，理应依据《预售合同》关于美福佳公司逾期付款行为导致合同解除应承担的违约责任的约定，判决美福佳公司承担合同总价款10%及逾期应付款3%的违约金。

美福佳公司辩称，同意一审判决，不同意东方长安公司的上诉请求和理由。一审法院在自由裁量权范围内判决的违约金，并非过低。美福佳公司一审为原告，因东方长安公司误导能开饭店经营，但实际上直至二审开庭都未实现承诺的条件，故请求解除。另，参考相关案例，本案判决的8%的违约金已经很高了，但是美福佳公司未上诉，同意一审判决。

美福佳公司向一审法院起诉请求：1.解除美福佳公司与东方长安公司于2018年12月26日签订的《北京市商品房现房买卖合同》，东方长安公司配合美福佳公司办理上述合同的联机备案注销手续；2.东方长安公司返还美福佳公司购房款3097138元及代收印花税3089元，并支付利息（以已付房款及印花税总额为基数，自买受之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；3.本案诉讼费由东方长安公司承担。

一审法院认定事实：2017年4月5日，东方长安公司作为出卖人（甲方）与美福佳公司的法定代表人画冰作为买受人（乙方）签订《北京富力惠兰美居商品房认购书》，约定由乙方认购甲方开发的中国富力惠兰星光大道×房，商品房用途为商铺，建筑面积为91.97平方米，乙方同意按一次性付款方式付款。乙方于签署本认购书时交付定金5万元。此外，认购书还约定了其他内容。2018年12月26日，东方长安公司作为出卖人与美福佳公司作为买受人签订了《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称现房合同），约定由美福佳公司购买东方长安公司开发建设的涉案房屋，房屋实测建筑面积为92.25平方米，房屋总价款为6182689元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金在签订本合同时抵作商品房价款；基础设施设备：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电。供热：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热。燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。《现房合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人于2017年4月5日交纳定金5万元整；首期房款：买受人于2017年5月15日前交纳总房款的10％（含定金），合计617138元；二期房款：于2017年6月15日前交纳总房款的10％，合计62万元；三期房款：于2017年8月15日前交纳总房款的10％，合计62万元；四期房款：于2017年11月15日前交纳总房款的20％，合计124万元；五期房款：于2018年2月15日前交纳总房款的20％，合计124万元；六期房款：于2018年5月15日前交纳总房款的29.01％，合计184万元；七期房款：买受人于收房时交纳总房款的0.09％，合计5551元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据本合同第九条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《现房合同》附件十三“补充协议”第15条约定：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10％作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6％的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”合同另就产权登记等进行了约定。

上述合同签订后，双方办理了《现房合同》的联机备案手续。自2017年4月5日起至2018年12月26日，美福佳公司共向东方长安公司支付了购房款3097138元及印花税3089元。后美福佳公司未再向东方长安公司支付剩余房款，亦未办理收房手续。根据东方长安公司提交的《现房合同》显示其已向税务部门缴纳了印花税，并有中国印花税票贴在合同上。

本案审理过程中，美福佳公司就其解约理由进行了说明，一是其购买房屋时东方长安公司销售人员告知其购买的商铺是国家批准认可的可做餐饮用途规划的门店，公共烟道、公共燃气、消防等全部配备齐全，但实际情况是东方长安公司根本没有安装这些设施，东方长安公司存在虚假宣传导致美福佳公司的合同目的不能实现；二是《现房合同》“补充协议”第15条赋予了其合同单方解除权。为此，美福佳公司提交了照片、纳税申报表及资产负债表等。东方长安公司不认可美福佳公司的第一项主张，不认可存在违约，并提交了涉案房屋所在楼内的照片，证明已安装了消防、燃气、烟道等设施，并提出美福佳公司还尚未收房，对涉案房屋实际状况根本不了解。就第二项主张，美福佳公司表示愿意承担违约金以解除合同，但要求调低合同约定的违约金。东方长安公司对美福佳公司依据“补充协议”第15条行使单方解除权不认可，提出该条款并未赋予美福佳公司合同解除权，如美福佳公司据此要求解除合同按照应当该条款规定向东方长安公司支付总房款的10％作为违约金，因美福佳公司系违约方，不同意酌减违约金。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，美福佳公司主张东方长安公司在其购买房屋时作了涉案房屋可用作餐饮的虚假宣传与承诺，房屋内应配备公共烟道、公共燃气、消防等设备，但实际情况是东方长安公司没有安装这些设施，构成根本违约导致合同目的无法实现，故主张解除合同。一审法院认为，首先双方在《现房合同》中关于上述设施的约定只涉及到燃气，约定的是交付时完成室内燃气管道的敷设，而公共烟道、消防都是室内安装配备，美福佳公司作为买受方，因未按期交清全部房款，还尚未办理收房手续，对房屋室内的设施设备情况根本不了解，故美福佳公司提出解除合同的理由缺乏基本的事实依据。其次，根据东方长安公司提交的部分设施照片显示，涉案房屋所在楼栋具备相应的设施设备，美福佳公司所述与事实不符，解除合同的理由不能成立。再次，作为几百万的房屋，包括美福佳公司在内的各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论东方长安公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，美福佳公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，美福佳公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故上述美福佳公司主张东方长安公司有违约行为的主张依据不足，一审法院不予支持。综上，美福佳公司不享有《现房合同》的法定解除权，其主张依据东方长安公司违约未按照燃气、烟道等设施设备主张合同解除的理由缺乏基本的事实和法律依据。

一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，美福佳公司表示据《现房合同》“补充协议”第15条之约定主张解除权，称该条是解约条款，东方长安公司予以否认，不同意解除合同，称该条约定并未赋予美福佳公司单方解除权，但一审法院认为，其一，第15条对于“买受人因自身原因要求退房”的约定，系与“发生出卖人有权解除合同的情形”并列提出，条款中并无买受人退房需出卖人同意的文字表述内容，从字面意义理解，买受人退房只需满足支付一定比例违约金并承担解约费用的条件即可。其二，一审法院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的理解。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《现房合同》系东方长安公司提供的格式文本，现双方对相关条款理解存在分歧，应按美福佳公司的理解认定。现美福佳公司据此要求解除《现房合同》并退还已付购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。关于美福佳公司要求支付已付房款的利息及退还印花税，因系美福佳公司自身原因要求解除，且印花税根据东方长安公司提交的合同显示已缴纳并贴在合同上印花税票，并非东方长安公司原因导致合同解除，故对于美福佳公司要求支付利息及退还印花税的请求，一审法院不予支持。

同时，东方长安公司虽未反诉要求美福佳公司按该条款支付违约金，但鉴于承担相应违约金系美福佳公司取得解除权的前提条件，为避免当事人诉累，基于公平原则，一审法院认为应一并处理为宜。美福佳公司也同意在本案中向东方长安公司支付一定比例的违约金，但认为第15条中约定的违约金比例过高，请求法院调整。对于美福佳公司要求调低违约金之请求，首先，一审法院认为因支付一定数额的违约金系美福佳公司取得该约定解除权的前提条件，系美福佳公司自身原因解除合同，并非以东方长安公司存在根本违约行为的解除，故其要求调整到按照总房款3％的比例支付违约金的请求依据不足，一审法院不予支持。另，因美福佳公司提出了减少违约金的请求，考虑到涉案房屋的总房款共计6177138元，并结合东方长安公司的实际损失，一审法院适当调整违约金的计算比例，以平衡双方的利益，酌定美福佳公司按照总房款的8％向东方长安公司支付违约金共计494171元。

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除北京美福佳企业管理有限公司与北京东方长安房地产开发有限公司签订的《北京市商品房现房合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XF796707），北京东方长安房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内配合北京美福佳企业管理有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京东方长安房地产开发有限公司退还北京美福佳企业管理有限公司已付房款3097138元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京美福佳企业管理有限公司赔偿北京东方长安房地产开发有限公司违约金494171元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京美福佳企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均没有提交新证据。

二审补充查明：《现房合同》附件十三“补充协议”第5条约定：“自合同签订之日起，由于买受人因自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第九条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第九条关于逾期付款的违约责任”。《现房合同》第九条约定：“……逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金……”

对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点是《现房合同》中关于违约金条款的适用。东方长安公司上诉主张按照《现房合同》附件十三“补充协议”第5条及《现房合同》第九条之约定，美福佳公司应承担合同总价款10%及逾期应付房款3%的违约金。对此，本院认为，从合同约定来看，《现房合同》附件十三”补充协议”第5条适用的前提是“逾期超过60日，出卖人有权解除合同”，即出卖人以买受人逾期付款超过60日为由而提出解除合同时才适用该条约定的违约金计算方式，而本案是由买受人美福佳公司提出解除合同，不符合《现房合同》附件十三”补充协议”第5条的约定，故东方长安公司以该条款为依据主张合同总价款10%及逾期应付房款3%的违约金，本院不予支持。

另，东方长安公司主张美福佳公司系违约方，其不享有合同解除权。对此，本院认为，美福佳公司虽不享有法定解除权，但其以自身原因并愿意承担一定比例的违约金为由请求解除合同，符合《现房合同》附件十三“补充协议”第15条关于“买受人因自身原因要求退房……”之约定，故东方长安公司的该项上诉主张不能成立。关于美福佳公司请求调整违约金一节，结合合同约定、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则，本院认为一审法院酌定的违约金数额符合本案事实和法律规定，并无不当。东方长安公司上诉主张一审法院酌定的违约金过低，但其未能举证证明其实际损失的具体情况，故本院对此不予采纳。

综上所述，北京东方长安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4539元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　于洪群

二〇二一年二月二十二日

法官助理　邱　江

书 记 员　王秋岩