单桂菊与北京银凯新型建材有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：单桂菊，女，1982年4月1日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：周莉鑫，黑龙江路平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王超，男，1965年4月29日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京银凯新型建材有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇一街村。

法定代表人：刘勇，总经理。

委托诉讼代理人：王正中，男，1958年5月8日出生，汉族，北京银凯新型建材有限公司法务部主任，住辽宁省大连市甘井子区。

委托诉讼代理人：刘青，男，1987年6月13日出生，汉族，北京银凯新型建材有限公司法务部职员，住安徽省广德县。

被上诉人（原审被告）：刘勇，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省广德县。

委托诉讼代理人：王正中，男，1958年5月8日出生，汉族，北京银凯新型建材有限公司法务部主任，住辽宁省大连市甘井子区。

委托诉讼代理人：刘青，男，1987年6月13日出生，汉族，北京银凯新型建材有限公司法务部职员，住安徽省广德县。

上诉人单桂菊因与被上诉人王超、刘勇、北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人单桂菊的委托诉讼代理人周莉鑫，被上诉人王超的委托诉讼代理人卢志杰，被上诉人刘勇、银凯公司的委托诉讼代理人刘青、王正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

单桂菊上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判银凯公司向王超返还购房款956110元。事实和理由：1.一审法院对单桂菊与王超系《办公用房预售合同》的实际权利义务承受人的认定错误，上述合同的实际权利义务承受人应为银凯公司和王超。一审法院认定银凯公司与王超系合同相对方。银凯公司授权单桂菊转售涉案房屋。单桂菊与银凯公司因借贷关系而获得涉案房屋转售权并以收取的款项作为银凯公司偿还借款的一种方式。单桂菊在与王超协商购房事宜时向王超出具了《借款合同》、银凯公司出具的《办公用房预售合同》及收据，在此之后王超也向银凯公司主张过交付房屋，王超应知晓涉案房屋出售方及交付方是银凯公司。王超按每平米23000元的价格购房不是单桂菊自行定价的结果，而是根据市场价值并且尽快收回借款为前提而产生的结果。银凯公司未行使法定撤销权撤销单桂菊所持合同的效力，存在重大过错。2.一审法院判决单桂菊承担退还王超购房款适用法律错误。银凯公司是合同的相对方，上述合同无效后，应由银凯公司承担退还购房款的义务。

王超辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

刘勇、银凯公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

王超向一审法院起诉请求：1．请求法院判令银凯公司、单桂菊、刘勇返还王超坐落于北京市通州区×××105号房屋购房款956110元整；2．请求法院判令银凯公司、单桂菊、刘勇赔偿王超资金占用损失（以956110元为基数，自2014年11月18日至银凯公司、单桂菊、刘勇实际全部付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．本案诉讼费用由银凯公司、单桂菊、刘勇承担。庭审中明确诉讼请求：1.确认王超与银凯公司签订的《办公用房预售合同》无效；2.判令银凯公司、单桂菊、刘勇连带返还王超坐落于北京市通州区×××105号房屋购房款956110元整；3.银凯公司、单桂菊、刘勇赔偿王超资金占用损失（以956110元为基数，自2014年11月18日至银凯公司、单桂菊、刘勇实际全部付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4．本案诉讼费用由银凯公司、单桂菊、刘勇承担。

一审法院认定事实：2014年10月16日，银凯公司（作为出卖人）与王超（作为买受人）签订《办公用房预购合同》，约定出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就办公用房预售事宜达成如下协议：出卖人经批准，在地块上建设的项目暂定名为UP生活。房屋的基本情况为该房屋为项目中的×××105号。房屋预测面积共41.57平方米。按照建筑面积计算，该房屋单价为每平方米5000元，总价款为207850元。合同还约定了其他事宜。2014年10月16日，银凯公司作出一份收据，载明今收到1-3-105房款，41.57m2＊5000元／m2，人民币贰拾万柒千捌佰伍拾元，收据加盖了银凯公司公章。涉案房屋并未竣工验收合格，且未取得商品房预售许可证。关于购房款的支付，王超称其通过裴桂芬向单桂菊转款956110元，裴桂芬对此表示认可，单桂菊亦表示认可。王超在交付完购房款后，银凯公司、刘勇、裴桂芬并未实际交付涉案房屋。关于银凯公司开具的收据及其签订的合同事宜，因银凯公司同单桂菊之间存在借贷关系，在涉案房屋未出售给王超之前，银凯公司已经先行开具了收据，同时已向单桂菊提供了银凯公司盖章的《办公用房预售合同》，买受人一栏空缺。

一审法院认为，虽《办公用房预售合同》的签订双方为银凯公司与王超，但结合购房款的交付情况、合同的磋商过程等情况分析，一审法院认定《办公用房预售合同》的实际权利义务承受人为单桂菊与王超。理由如下：一、银凯公司在王超购房前已经开具收据，收据的数额为207850元，远远低于王超实际支付的购房款956110元，且庭审中双方认可，具体的购房金额系单桂菊与裴桂芬协商而定，银凯公司并未参与实际的购房磋商。二、王超将购房款支付给单桂菊，银凯公司并未实际获取购房款。而且单桂菊在获得购房款后亦未与银凯公司之间就债务减少达成结算意见。三、银凯公司自始至终未认可合同的效力，同时亦未将涉案房屋交付给王超，表明银凯公司对《办公用房预售合同》持否定态度。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截至开庭当日，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，故《办公用房预售合同》应属无效。合同无效后，当事人双方因该合同取得的财产应当予以返还。故王超要求单桂菊返还购房款的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。因银凯公司及刘勇非系合同实际的权利义务承受人，故银凯公司、刘勇不承担返还购房款的义务。关于王超诉求的利息损失，因王超系具有完全民事行为能力的成年人，其在购房房屋前应先行审核房屋的权属状况，现因房屋权属状况不符合出售房屋的标准而导致合同无效，王超亦存在相应的过错，需要承担相应的责任，故对其要求的利息损失一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、王超与银凯公司于2014年10月26日签订的《办公用房预购合同》无效；二、单桂菊于判决生效之日起七日内退还王超购房款956110元；三、驳回王超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院补充查明：2014年10月16日，单桂菊作为出借人（甲方）、刘勇作为借款人（乙方）、王怡青作为担保人（丙方）签订了《借款合同》。合同约定，甲方借出给乙方350万元，借款期限自2014年10月16日起至2014年11月15日前归还。乙方同意以位于北京市通州区×××的1#楼十三套房屋作为抵押担保，本案王超购买的1#楼一层3单元105#房屋即为上述十三套房屋中的一套，面积41.57平方米，单价5000元，总价207850元。如乙方出现未按协议约定给付甲方款项时自愿以此上房屋承担给付义务。甲方将上述房屋转售后，乙方需按甲方要求为该房屋办理合同更名及转签手续。乙方处加盖了银凯公司公章及刘勇人名章。同日，银凯公司出具借条，内容为“今借到单桂菊现金人民币350万元整”。

一审中，王超称签订《办公用房预购合同》时单桂菊未向其出示过《借款合同》和借条，其认为合同相对方是单桂菊，一直认为是单桂菊的房屋，不知道实际所有权人是谁。

二审中，单桂菊称已就上述《借款合同》涉及的350万元借款提起诉讼，目前正处于一审中。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人之间成立合同关系，应根据双方发出的要约和承诺的真实意思表示认定。虽然《办公用房预售合同》上的签字（盖章）双方为银凯公司和王超，但上述合同系银凯公司预先加盖公章后交付单桂菊，合同中买受人一栏空缺。价格条款系房屋买卖合同中的主要条款。《办公用房预售合同》中已确定了房屋价款，该价款与《借款合同》载明的该套房屋价款及银凯公司预先加盖公章出具的收据中的价款金额均一致。而王超实际支付的房屋价款金额系与单桂菊协商确定，并非按照合同约定金额支付，且实际成交金额远高于合同确定的房屋价款。此外，王超系将购房款支付给单桂菊，并非直接向银凯公司支付，而单桂菊收取购房款后并未对银凯公司所欠债务予以减免，且已就该债务另行起诉。而银凯公司称对涉案房屋买卖合同不知情，不认可合同的效力，未收到王超购房款，且未依照合同约定向王超交付房屋。故而一审法院认定王超与单桂菊系《办公用房预售合同》的实际权利义务承受人，符合本案事实，并无不当。一审法院认定《办公用房预售合同》无效，具有充分的事实及法律依据，且各方当事人均无异议，本院不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，单桂菊应当将收取王超的款项返还。

综上所述，单桂菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13362元，由单桂菊负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　楚　静

二〇二一年三月十二日

法官助理　　常佳敏

书 记 员　　李星月