赵伟等与北京首开中晟置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：马刚，男，1969年12月10日出生，汉族，住北京市石景山区。

上诉人（原审原告）：赵伟，女，1974年3月1日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住北京市石景山区。

被上诉人（原审被告）：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司）。

法定代表人：熊文利，总经理。

委托诉讼代理人：郑欣，北京金诚同达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：代越，北京金诚同达律师事务所律师。

上诉人马刚、赵伟因与被上诉人北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初10743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，由法官蒋巍采用独任制公开开庭进行了审理。上诉人马刚、赵伟，被上诉人首开公司的委托诉讼代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马刚、赵伟上诉请求：1．判令首开公司按照合同约定支付逾期交房违约金48638．92元（计算方式为以1061985元为基数，按照日万分之二的比例自2019年11月1日计算至2020年6月16日）；2．一审、二审诉讼费用由首开公司负担。事实和理由：1．首开公司于2020年1月15日发出交房通知，通知马刚、赵伟于当日查验、交付房屋，但交房流程既不符合《购房合同》的约定，且未出具《实测报告》；违反了《商品房销售管理办法》第三十四条的规定。首开公司2020年1月15日通知的交房未实际交付使用。双方协商无果的情况下马刚、赵伟投诉至北京市顺义区住建委，要求住建委解决；2．北京市顺义区住建委接到投诉后，对首开公司的收房行为叫停，并于2020年8月7日对其做出了行政处罚，说明首开公司所提出的交房行为无效。3．首开公司在通知交房后，又在2020年4月2日自行按照原设计方案对涉及的楼栋加铺地砖，于5月5日完工。可见，首开公司通知的交房日期，房屋不能正常居住使用，其行为均属违约。4．一审法院没有对事实真相明确调查，合同的部分约定及首开公司的行为违反了法律、行政法规的强制性规定。一审法院判决结果是错误的。

首开公司辩称，认可一审判决，不同意马刚、赵伟的上诉意见。

马刚、赵伟向一审法院起诉请求：1．首开公司按照合同约定支付逾期交房违约金48638．92元（计算方式为以1061985元为基数，按照日万分之二的比例自2019年11月1日计算至2020年6月16日）；2．案件受理费由首开公司负担。

一审法院认定事实：2017年9月27日，首开公司作为出卖人与买受人马刚、赵伟签订《北京市商品房预售合同》（限价商品房）（合同编号为Y×，以下简称合同），合同还包括附件一《顺义区1#住宅楼（限价商品房）等20项11#住宅楼（限价商品房）共有部分分摊明细》；附件二《共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件四《计价方式与房款的其他约定》，附件五《付款方式及期限的约定》，其中载明买受人已向出卖人支付首期房款人民币661986元，买受人保证余款人民币400000元应于本项目符合商业贷款放款条件后，2017年11月30日前到达出卖人指定账户；附件六《装饰装修及设备标准的约定》；附件七《关于前期物业管理的约定》；附件八《该限价商品房所在楼栋本期的项目建设方案》；附件九《该限价商品住房的建筑设计文件所标注的建筑隔声情况和环境影响评价文件所表征的所在地声环境状况》；附件十《补充协议》。

合同第三条“基本情况”约定，该限价商品房为第一条规定项目中的11#住宅楼（限价商品房）第5层1单元502号；出卖人委托预测该限价商品住房面积的房产测绘机构是北京市东城区房屋管理局测绘二所，其预测建筑面积共82．35平方米。其中，套内建筑面积62．87平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19．48平方米。

合同第五条“计价方式与价款”约定，按照建筑面积计算，该限价商品住房单价为每平方米人民币12896元，总价款人民币1061985元。

合同第十条“设计变更的约定”约定，（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1．该限价商品住房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照同期中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同附件十《补充协议》第四条约定，本条为《预售合同》第九条及第十条的补充约定。双方确认：将《预售合同》第十条第（一）款中约定“出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内”修改为“出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起60日内”。《预售合同》第九条及第十条所约定的规划变更及设计变更不包括出卖人根据《预售合同》订立后国家和北京市新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的变更。《预售合同》第九条及第十条所约定的规划变更及设计变更不包括该房屋各类室内外管道（如上下水、供暖，天然气等）位置、各类风道（如厨卫排风等）位置、各类强弱电插座位置，空调、厨具和洁具设计预留位置及室内门洞大小、位置，室内门窗大小、形式、绿化、院落、道路等房间、空间尺寸和位置的所有变更。涉及以上的变更、出卖人与买受人双方一致确定，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，亦无需告知买受人该等变更，买受人不能以该等变更为由要求出卖人承担违约或其他责任。在《预售合同》生效之日前发生的规划、设计变更，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，亦无需在签订《预售合同》时告知买受人该等变更，买受人不能以该等变更为由要求出卖人承担违约或其他责任。在《预售合同》生效之日后发生的规划、设计变更的，如该等变更不包括《预售合同》第十条第（一）款所列项目或未影响买受人对该房屋的使用的，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，买受人也无权退房。出卖人可自行进行该等变更，并无需向买受人进行补偿。

合同第十二条“交付条件”约定，（一）出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房。（二）该限价商品住房在交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1．该限价商品住房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书；满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。

合同第十四条“逾期交房”责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

合同第十五条“面积差异处理”约定，该限价商品住房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的限价商品住房面积实测技术报告书，并向买受人提供该限价商品住房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2．根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

合同第十六条“交接手续”约定，交接该商品住房时，该限价商品住房已经有建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。查验该限价商品住房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照附件十：补充协议处理。该限价商品住房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。

合同附件十第七条约定，本条为《预售合同》第十六条的补充约定。第一款：本款为《预售合同》第十六条第（一）款的补充约定。在出卖人与买受人双方办理该房屋交接手续前，如买受人提出查验房屋的，出卖人应配合买受人实施现场看房，在买受人实施房屋查验后，双方应按本条的相关约定办理房屋交接手续；如买受人未提出查验房屋的，双方应直接按照本条约定办理房屋交接手续。双方并确认，在双方办理房屋交接手续时，除本条第三款规定的应由物业管理公司直接向买受人交付的文件外，在出卖人向买受人出示了《预售合同》第十二条第（二）款所列条件并单方签署《房屋入住通知单》的情形下，视为出卖人已完全具备根据《预售合同》和本补充协议交付该房屋的条件。在前述情形下，除非双方另有约定或出现《预售合同》第十七条第（二）款所述买受人有权退房的情况发生，买受人不得拒绝办理房屋交接手续，否则按照本条第四款约定处理。

首开公司于2020年1月3日以快递方式向马刚、赵伟邮寄送达《交房通知书》、《收房须知》、《资料清单》、《某小区费用清单（双限房）》。马刚于2020年1月4日签收邮件。前述《交房通知书》中载明的主要内容如下：我司定于2020年1月9日起正式办理物业移交手续。请您详细阅读《某小区交房通知书》《收房须知》《资料清单》及《费用清单》。办理地点：某小区二区2号楼一层，办理时间：2020年1月15日16时，延期补偿方案：依照合同第十四条约定赔偿，赔付日期为2019年11月1日至2020年1月15日，于收房之日起30日内进行赔付。《收房须知》中包含办理入住流程及注意事项。《资料清单》中包含办理入住及产权代办应携带的资料。《某小区费用清单（双限房）》中显示有涉诉房屋预测建筑面积、实测建筑面积、预测套内建筑面积、实测套内建筑面积、应补交房款数额，以及供暖公司收取供暖费、物业公司收取物业管理费等内容。

马刚、赵伟于2020年1月15日与首开公司签署《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）补充协议并交纳房屋面积补差款，之后进行查验房屋，但由于马刚、赵伟认为涉诉房屋未达到交房条件、实测面积未备案及楼道未铺地砖故当天未办理收房手续。马刚、赵伟于2020年1月15日未交纳物业费、供暖费。

庭审中，双方确认涉诉房屋于2020年6月16日完成交付。马刚、赵伟要求首开公司支付违约金的理由如下：1．首开公司通知马刚、赵伟于2020年1月15日收房，但《交房通知书》中要求马刚、赵伟交纳物业费、取暖费以及面积补差款后方可进行验房、收房，该程序违反住建委《商品房销售管理办法》，违反合同第十六条及附件十第七条的约定；2．首开公司在2020年1月15日通知收房时未取得房屋实测面积备案，违反合同约定；3．首开公司在通知收房时楼道未铺设地砖，不符合交房条件。

本案在审理过程中，首开公司提交《设计变更通知单》，证明涉诉房屋楼道最初设计方案有铺贴地砖，后于2018年9月25日进行设计变更。前述《设计变更通知单》内容如下：工程名称：9#住宅楼（限价商品房）等4项，设计单位名称北京中厦建筑设计研究院有限公司，日期2018年9月25日，图号9#、10#、11#楼，变更内容：根据建设单位要求，装修做法按如下执行：1．因楼梯间楼梯踏步为成品楼梯，楼梯间地砖取消，休息平台改为50mm细石混凝土水泥砂浆；2．公共部分的前室、走廊地面：首层铺地砖，地下和**以上面层地砖改为水泥砂浆；等等。签字栏中显示有设计单位北京中厦建筑设计研究院有限公司公章及签字，建设（监理）单位签字，施工单位签字。

首开公司提交《建设工程规划核验意见》、《工程竣工验收备案表》《房屋面积测算技术报告书》、《分户验收记录》、《房屋质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》等证明涉诉房屋符合交房条件。《工程竣工验收备案表》显示包含涉案11#住宅楼（限价商品房）在内的房屋于2019年12月30日进行工程竣工验收备案，竣工验收时间为2019年12月27日。

《房屋面积测算技术报告书》显示北京市东城区房屋管理局测绘二所于2019年11月25日就涉诉房屋所在项目出具面积测算报告，其中显示涉诉房屋建筑面积82．51平方米，套内建筑面积（含阳台）63．04平方米，阳台建筑面积4．16平方米，分摊的共有公用建筑面积19．47平方米。北京市顺义区住房和城乡建设委员会于2020年1月21日向首开公司出具房产测绘成果审核办理结果通知书，通知首开公司申请办理的顺义区1#住宅楼（限价商品房）等20项（顺义区仁和镇×地块R2二类居住用地限价商品住房项目）房产实测绘成果审核通过。

一审法院认为：马刚、赵伟与首开公司签署的《北京市商品房预售合同》及各附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。

对于马刚、赵伟提出的要求首开公司支付违约金的各项理由，关于马刚、赵伟主张2020年1月15日交房时涉诉房屋走廊地面未铺贴地砖一节：涉诉房屋之设计单位北京中厦建筑设计研究院有限公司于2018年9月25日对涉诉房屋进行了如下设计变更“公共部分的前室、走廊地面二层以上面层地砖改为水泥砂浆”，现涉诉房屋所在楼层为五层，根据合同第十条第一款约定“经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内（后合同附件十补充协议第十条将该期限修改为60日内），书面通知买受人。1．该限价商品住房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”及合同附件十第四条中约定“在《预售合同》生效之日后发生的规划、设计变更的，如该等变更不包括《预售合同》第十条第（一）款所列项目或未影响买受人对该房屋的使用的，出卖人无需通知买受人或征得买受人的同意，买受人也无权退房。出卖人可自行进行该等变更，并无需向买受人进行补偿”，故，马刚、赵伟以“2020年1月15日交房时涉诉房屋走廊地面未铺贴地砖”为由要求首开公司支付逾期交房违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持。

关于马刚、赵伟主张的2020年1月15日交房时涉诉房屋未进行实测面积备案一节：北京市东城区房屋管理局测绘二所于2019年11月25日就涉诉房屋所在项目出具《房屋面积测算技术报告书》，根据合同第十二条“交付条件”中关于面积测绘的约定“有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书”，房屋面积测算报告书备案并非房屋交付的必备条件，故马刚、赵伟以“2020年1月15日交房时涉诉房屋未进行实测面积备案”为由要求首开公司支付逾期交房违约金，与合同约定不符，一审法院不予支持。

关于马刚、赵伟主张首开公司要求交纳面积补差款、物业费、供暖费后才可以验房违反合同及法律规定一节：根据合同第十五条“面积差异处理”的约定，即“根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；”，首开公司要求马刚、赵伟交纳面积补差款并无不当，且根据本案查明的事实，马刚、赵伟在2020年1月15日签署《面积补差协议》并交纳面积补差款，但其未交纳物业费、供暖费的情况下，马刚、赵伟已经查验房屋，故马刚、赵伟现以“首开公司要求交纳面积补差款、物业费、供暖费后才可以验房违反合同及法律规定”为由要求首开公司支付逾期交房违约金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。

另，根据合同第十二条“交付条件”中“出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该限价商品住房”，及合同第十四条“逾期交房”责任中“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该限价商品住房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”的约定，首开公司应于2019年10月31日前向马刚、赵伟交付涉诉房屋，现由于首开公司原因直至2020年1月15日交房，故应向马刚、赵伟支付2019年11月1日至2020年1月15日期间的违约金，具体数额，一审法院予以核算。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、首开公司支付马刚、赵伟2019年11月1日至2020年1月15日期间逾期交房的违约金16142．17元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回马刚、赵伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，马刚、赵伟向本院提交行政处罚决定书1份，证明首开公司在2020年1月15日违反了住建委的相关规定，当时交房的条件不满足合同约定的交房条件，所以2020年1月15日交房是无效的。本院经审查认为，该处罚决定书记载的违法事实为首开公司未按照规定报送测绘成果案，上述证据内容不能证明其证明目的，故本院不予采信。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利后果。关于马刚、赵伟上诉主张2020年1月15日首开公司交房无效，马刚、赵伟在二审中提交的行政处罚决定书内容无法证明涉诉房屋未达到交房条件。故马刚、赵伟要求首开公司支付逾期交房违约金，不符合双方的合同约定内容。其该项主张亦无相应法律依据，本院难以支持。

关于马刚、赵伟在一审中提出要求首开公司支付逾期交房违约金的事由，一审法院予以驳回的理由充分，于法有据，本院予以确认。

综上所述，马刚、赵伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1016元，由马刚、赵伟负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　蒋　巍

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　赵　霄

书 记 员　　刘怡然