北京市朝阳区房屋管理局第一管理所与北京诺亚天佳美容院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审原告)：北京市朝阳区房屋管理局第一管理所，住所地北京市朝阳区劲松**。

法定代表人：赵国永，所长。

委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛萌，北京市康达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：北京诺亚天佳美容院，住，住所地北京市丰台区大成里秀园**楼**/div>

法定代表人：吴延清，总经理。

委托诉讼代理人：乔彬，男，1963年10月14日出生，北京诺亚天佳美容院员工，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：宋文，北京弘昭律师事务所律师。

上诉人北京市朝阳区房屋管理局第一管理所（以下简称房管局第一管理所）因与被上诉人北京诺亚天佳美容院（以下简称美容院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员孙妍独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人房管局第一管理所之委托诉讼代理人孟丽娜、薛萌、被上诉人美容院之委托诉讼代理人宋文、乔彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

房管局第一管理所上诉请求：撤销一审判决，支持房管局第一管理所的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由美容院承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清。1．一审法院未查明涉案房屋的产权情况等。根据房管局第一管理所一审提交的《房屋所有权证》显示，朝阳区劲松八区×楼北平房（以下简称涉案房屋）系北京市朝阳区房屋管理局所有的房屋，建筑面积101．5平方米，产别为国有产，设计用途为办公。一审中，房管局第一管理所提供了产权人北京市朝阳区房屋管理局出具的情况说明，证明房管局第一管理所为该局下属单位。房管局第一管理所《事业单位法人证书》显示，房管局第一管理所的业务范围为：“为人民群众提供房管服务。房屋管理、房屋及其设备维护修缮、房屋供暖（相关社会服务）”。因此，房管局第一管理所出租的房屋为合法建筑，经过产权人的认可出租，且符合房管局第一管理所业务范围，房管局第一管理所为合法的房屋出租人。2．一审法院未查明房屋租赁合同已期满终止以及房管局第一管理所履行了告知义务。2018年12月21日，房管局第一管理所（甲方，下同）与美容院（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》，约定由美容院承租涉案房屋，房屋租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月，月租金为10166．67元，年租金为122000元，房屋（设计）用途为办公。《房屋租赁合同》第七条“合同的变更和解除”第6点约定：“租赁期满前，乙方若要继续租赁房屋，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面续租要求。双方协商一致后，可重新签订房屋租赁合同。”本案中，美容院一审虽口头表示有续租的意愿，但未提供过任何证据证明。相反，五份《通知》显示，房管局第一管理所已在租赁期限届满前多次书面告知美容院不再续签合同，且房管局第一管理所在租赁期限届满后未收取过美容院的房屋租金，双方的租赁关系自2019年12月31日期满终止，不存在不定期租赁的问题。一审法院未查明该事实。3．一审法院未查明合同期满终止后的双方的权利义务。（1）房管局第一管理所有权收回房屋。《房屋租赁合同》第六条“租赁房屋的交回”第1点约定：“合同期满或解除后，除本合同另有约定和乙方（美容院）要续租外，乙方应在十日内腾房，甲方（房管局第一管理所）随即收回房屋。”（2）房屋的内、外装修以及不可拆卸或拆卸后将影响房屋使用的设备归房管局第一管理所所有。《房屋租赁合同》第六条“租赁房屋的交回”第2点约定：“租赁期满，乙方在腾退房屋时应清理全部自行添置的设备设施。对于房屋的内、外装修以及乙方添置的不可拆卸或拆卸后将影响房屋使用的设备，经甲方同意由甲方留存的，乙方同意将其无偿归甲方所有，甲方不同意留存的，甲方有权要求乙方负责恢复原状，如乙方不予恢复或怠于恢复，甲方有权自行或委托第三人负责恢复，相关费用由乙方承担。”本案中，美容院一审主张翻建，但未提供任何证据，且根据《房屋租赁合同》第三条第5点“乙方未经甲方同意擅自拆改房屋结构，乙方应负责恢复原状并承担相关费用，造成甲方损失的承担赔偿责任”之约定，亦不涉及房管局第一管理所的补偿问题。二、一审法院判决驳回房管局第一管理所诉讼请求适用法律错误。1．房管局第一管理要求美容院腾退房屋系依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定。2．房管局第一管理所要求美容院承担违约责任系依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、《房屋租赁合同》第八条“违约责任”第4点约定。本案中，房管局第一管理所按照年租金标准要求美容院赔偿损失，未超出违约金的约定，应予支持。一审法院未就该项诉讼请求进行审查并作出认定。三、根据朝阳区财政局《关于做好国有资产出租、出借专项整改工作的通知》，房管局第一管理所收回房屋具有正当理由。

美容院辩称，同意一审判决，不同意房管局第一管理所的上诉请求。当时美容院承租的时候，只有几个土坯房，经过房管局第一管理所的同意，美容院已经全部推倒重建，投入巨大，房管局第一管理所单方解除，不公平。如果租赁合同可以随意解除，美容院不可能耗费巨资建设房屋。房管局第一管理所提出的通知文件并非法律法规，也不符合本案的情形，不能因此单方解除租赁协议，房管局第一管理所属于违约方。

房管局第一管理所向一审法院起诉请求：1．判令美容院立刻将北京市朝阳区劲松八区×楼北平房腾退交还房管局第一管理所；2．判令美容院支付房管局第一管理所房屋占有使用费100649元（按照每日339元计算，自2020年1月11日起暂计算至起诉之日，并要求支付至实际腾退之日）；3．诉讼费由美容院承担。房管局第一管理所起诉的。

一审法院认定事实：涉案房管局第一管理所起诉状中称涉案房屋于2018年12月21日与美容院签订相关租赁合同；美容院则当庭陈述涉案房屋系于2010年间与房管局第一管理所方签订之租赁合同，当时的合同为两年一签，后于2015年间改为一年一签，美容院当庭提交有关2012年间与他人之转让费收条及2013年间对涉案房屋改造装修单据、照片相佐证，认为涉案房屋系其投资翻建、改造，且在租赁关系存续期间亦按时履行交纳租金义务，没有违约情形，也向房管局第一管理所表示过续租之意愿，目前涉案房屋仍由美容院方使用中，故认为房管局第一管理所涉案诉求不合理。案件庭审过程中，房管局第一管理所出庭代理方对涉案相关主要事实未予明确应答，未提交确凿证据来佐证其当庭诉求的合理性。

一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现依据涉案庭审情况及涉案房屋历史渊源、目前现状等综合考量，一审法院认定房管局第一管理所方未能提交确凿证据来佐证其涉案诉求的合理性，故对房管局第一管理所之涉案诉求不予支持。

判决如下：判令驳回北京市朝阳区房屋管理局第一管理所涉案之诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。房管局第一管理所向本院提交如下证据：证据1，五份《通知》，证明房管局第一管理所已在租赁期限届满前多次书面告知美容院不再续签合同，每份通知都有美容院的吴延清或乔彬签收。证据2，《律师函》、收发文登记表，证明2019年12月31日，房管局第一管理所向美容院送达《律师函》。明确要求美容院按照《房屋租赁合同》约定，在合同期届满后十日内腾退房屋并将房屋返还房管局第一管理所。证据3，《关于做好国有资产出租、出借专项整改工作的通知》、《关于进一步推进国有资产出租出借专项整改、加强出租出借管理的请示》、《关于进一步加强国有资产出租、出借专项整改工作的通知》，证明2019年4月22日，朝阳区财政局发布《关于做好国有资产出租、出借专项整改工作的通知》，通知要求对于合同期在20年内在行政事业单位出租、出借事项，采取有效措施尽快收回，恢复教育、医疗、养老等资产原功能；……到期坚决收回；合同到期后仍无法收回的，通过诉讼的渠道力主收回。涉案房屋的设计用途为办公，美容院将办公用房用于经营，已被朝阳区财政局列为此次国有资产出租、出借专项整改工作范围，房管局第一管理所按照政策要求在《房屋租赁合同》租赁期满届满后采取诉讼方式收回房屋，具有正当性。美容院发表质证意见为，全部真实性认可，证明目的不认可。美容院确实收到了《律师函》。但美容院花费租金巨大，如果租赁合同可以随时解除，美容院不可能投入这么多。房管局第一管理所提出的上述文件，不是法律法规，不能以此解除合同。

二审中本院查明，房管局第一管理所于2019年6月11日、7月11日、11月1日、12月6日、12月20日向美容院发出《通知》，要求美容院合同期满后腾房，合同不再续签。吴延清、乔彬代表美容院签收通知。12月31日，房管局第一管理所就上述通知向美容院发出的律师函，要求美容院按双方合同约定在十日内腾退房屋，美容院认可已收到该函件。

二审庭审中，房管局第一管理所陈述房屋使用费用按原合同约定的租金除以365天，费用同意为按每日334元计算。美容院同意按此标准计算租金。

本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应当全面履行各自权利义务。双方于2018年12月21日签订《房屋租赁合同》，约定租期至2019年12月31日，且租期届满前，房管局第一管理所多次告知美容院到期后将不再续租，故双方合同已经到期自然终止，房管局第一管理所有权要求美容院腾退涉案房屋。现美容院于合同到期后，未按合同约定向房管局第一管理所腾退涉案房屋，应当向房管局第一管理所交纳房屋占有使用费。经询，美容院对于合同终止后房屋占有使用费标准无异议，本院不持异议。房管局第一管理所起诉要求美容院支付自2020年1月11日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。美容院提出其建设、装修涉案房屋，投入巨大，房管局第一管理所无权单方解除合同的意见于法无据，本院不予支持。

综上所述，房管局第一管理所的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初26870号民事判决；

二、北京诺亚天佳美容院于本判决生效之日起十五日内向北京市朝阳区房屋管理局第一管理所腾退北京市朝阳区劲松八区813楼北平房；

三、北京诺亚天佳美容院于本判决生效之日起十五日向北京市朝阳区房屋管理局第一管理所支付房屋占有使用费（自2020年1月11日起计算至实际腾退之日止，按每日334元计算）。

四、驳回北京市朝阳区房屋管理局第一管理所其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费35元，由北京诺亚天佳美容院（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费70元，由北京诺亚天佳美容院（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　孙妍

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　何平