北京金谷科工贸集团公司与王某伶商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。

法定代表人：郭东凯，总经理。

委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某伶，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市平谷区。

上诉人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）因与被上诉人王某伶商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人金谷公司的诉讼代理人马金升，被上诉人王某伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王某伶的一审诉讼请求。事实和理由：一、2014年3月5日，北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。王某伶应向华欣公司主张权利，但是华欣公司已经破产，也不能让金谷公司代人受过。二、经政府协调由金谷公司为业主办理房产证，金谷公司认真履行职责，无任何懈怠，但由于金谷家园项目不符合规划，导致办证延期，金谷公司没有任何过错，金谷公司濒临破产，也无力支付违约金。三、金谷公司为业主办理产权登记手续，没有赢利行为，相反为了业主早日拿到房本，减少业主办证成本，金谷公司投入了几十万元。四、一审判决第二项，让金谷公司返还王某伶面积差额、产权代办费、测绘费、契税、房产证登记费9671元，但是上述款项是华欣公司收取的，金谷公司没有得到一分钱，却让金谷公司返还，实属代人受过。并且金谷公司还负担了初始登记费用和测绘费用，此款没有让王某伶负担。

王某伶辩称，同意一审判决，不同意金谷公司的上诉请求和理由，金谷公司应当履行双方签订的合同义务。

王某伶向一审法院起诉请求：1．要求金谷公司给付逾期办理产权证书违约金202505.63元（自房屋交付后450日起每逾期一日按照全部已付款546279元的日万分之一计算至实际取得房产证止共计3707日）；2．要求金谷公司返还面积差额1015元、产权代办费200元、登记费80元、测绘费182元、契税8194元。

一审法院认定事实：2005年8月22日，金谷公司与案外人华欣公司就合作开发金谷家园项目签订协议。

2007年9月21日，王某伶（买受人）与金谷公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由王某伶购买平谷区×号房屋（以下简称涉案房屋）。合同第二十条（一）初始登记约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同第二十条（二）转移登记约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用待定。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。2007年10月19日，王某伶向华欣公司交纳了首付款165119元，后王某伶办理了贷款手续。2008年12月12日，王某伶向华欣公司交纳产权代办费200元、测绘费182元、契税8194元、房产证登记费80元。2020年3月3日，金谷公司为王某伶出具收据，已收到×购房款534104元。王某伶主张，根据2008年12月12日其交纳产权代办费等费用的发票，2008年12月12日为交房日期，金谷公司称不清楚交房日期，故一审法院确认交房日期为2008年12月12日。

2009年4月29日，金谷公司与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若金谷公司败诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。

2014年3月5日，华欣公司向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主追加逾期办理产权违约金等责任，全部由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。

2020年，王某伶与金谷公司签订《补充协议》，约定实测面积与《北京市商品房预售合同》约定暂测套内建筑面积误差按合同第十四条的约定方式据实结算，合同约定总房款为535119元，实际结算总房款534104元，房款差额为-1015元。

一审另查明，金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，金谷家园由金谷公司接手开始为购房人办理产权登记。2020年4月15日，王某伶取得平谷区×号房屋的不动产权证书。

一审法院认为，双方签订的《北京市商品房预售合同》与《补充协议》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权要求违约方承担违约责任。金谷公司未按约定即在交付房屋后450日内为王某伶办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于金谷公司一方的原因，且王某伶不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故金谷公司辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，一审法院予以采纳，一审法院根据法律规定以及合同约定、违约原因、合同履行情况、王某伶的实际损失等因素综合确定违约金数额。关于违约金的起算时间，因交房日期为2008年12月12日，并以此为时间点延长450天作为违约金的起算时间。王某伶主张的房屋差价1015元，于法有据，一审法院予以支持。因王某伶自行办理了房屋不动产权证书，王某伶要求金谷公司退还已收取的产权代办费200元、测绘费182元、契税8194元、房产证登记费80元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金谷公司于判决生效后十日内支付王某伶逾期转移登记违约金19719元；二、金谷公司于判决生效后十日内返还王某伶面积差额1015元、产权代办费200元、测绘费182元、契税8194元、房产证登记费80元；三、驳回王某伶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未向本院提交新证据。

本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，王某伶与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。现金谷公司未按约定时间为王某伶办理房屋产权证，理应承担相应违约责任。金谷公司上诉主张其与华欣公司曾约定逾期办理产权证产生的违约金由华欣公司承担，王某伶应向华欣公司主张，不应由金谷公司承担。对此，本院认为，金谷公司与华欣公司之间的约定系内部约定，不具有外部对抗效力，对王某伶不具有约束力，故金谷公司该项主张不能成立。另，金谷公司关于其对逾期办证不存在任何过错以及没有任何盈利行为等理由，均不构成其不承担违约责任的合法抗辩事由，且一审法院已综合考虑以上因素对违约金数额予以适当调整，故金谷公司的该项主张亦不能成立，本院不予支持。

关于金谷公司上诉主张涉案房屋的面积差额、产权代办费、测绘费、契税、房产证登记费9671元系华欣公司收取，并非金谷公司收取一节，本院经审查认为，金谷公司作为商品房预售合同的一方主体，合同约定王某伶委托金谷公司代为办理房屋权属转移登记，且王某伶亦根据合同约定交纳了上述费用，现金谷公司未能履行相应合同义务导致王某伶重复交纳上述费用，一审法院在此情形下判决金谷公司返还王某伶相应费用并无不当。故金谷公司的相应上诉主张不能成立，本院亦不予支持。

综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费534元，由北京金谷科工贸集团公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年二月四日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子阳

书 记 员　刘怡然