北京活力奥力健身有限公司与黄钊哲等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京活力奥力健身有限公司，住所地北京市朝阳区鑫兆家园**楼**0301内**。

法定代表人：赵立忠，经理。

委托诉讼代理人：王曦，男，1990年12月31日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：曹海洲，北京市达奥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：黄钊楷，男，1975年6月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。

被上诉人（原审原告）：黄钊哲，男，1973年1月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：吕丽莉，北京市中通策成律师事务所律师。

上诉人北京活力奥力健身有限公司（以下简称活力公司）因与被上诉人黄钊楷、黄钊哲房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初64183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

活力公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判驳回黄钊楷、黄钊哲的全部诉讼请求；3.请求二审法院判令黄钊楷、黄钊哲承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定案件基本事实部分不清、适用法律错误。2014年3月20日，黄钊楷、黄钊哲与活力公司签订《房屋租赁合同》。合同签订之前，活力公司提出黄钊楷、黄钊哲与日坛国际酒店协商使用日坛国际酒店的游泳池，如活力公司提出的上述条件能够达成，活力公司即与黄钊楷、黄钊哲签订合同。黄钊楷、黄钊哲同意且承诺可以办到。在活力公司与黄钊楷、黄钊哲签订合同的当天，日坛国际酒店（甲方）与活力公司（乙方）以及黄钊楷、黄钊哲（丙方）签订《协议》。合同及《协议》签订后活力公司依约履行合同义务。2018年1月14日，日坛国际酒店游泳池无故不能继续提供给活力公司使用，导致活力公司经营明显受损。活力公司一直与黄钊楷、黄钊哲沟通解决方案，并且一直交付租金给黄钊楷、黄钊哲直至2018年6月30日，但黄钊楷、黄钊哲一直未能给予明确解决方案。因合同及《协议》约定活力公司能够拥有游泳池的使用权，故，活力公司自营业时起，销售的会员卡均系能够提供游泳池的会员卡，活力公司与黄钊楷、黄钊哲未能协商一致，因黄钊楷、黄钊哲不能协调提供游泳池，导致大量会员向政府相关部门投诉活力公司，无奈之下，活力公司为保障会员的合法权益，在租赁物周边为会员办理了游泳卡，额外增加了经营成本，给活力公司造成了巨大的损失，黄钊楷、黄钊哲存在一定的责任。活力公司自2018年7月起未交付黄钊楷、黄钊哲租金，系活力公司行使抗辩权的一种表现形式。2018年7月27日，黄钊楷、黄钊哲发函要求与活力公司解除合同，活力公司第一时间给予黄钊楷、黄钊哲反馈。2018年11月份，黄钊楷、黄钊哲采取断水、断电的方式致使活力公司不能合理使用租赁物，当时双方租赁合同的案件正在审理当中，因此黄钊楷、黄钊哲的行为存在违约。本案中，一审法院就黄钊楷、黄钊哲提交的《处罚通知书》、电表照片、《奥力健身通知》等证据予以认定，属于认定事实错误。因为活力公司仅对于证据的真实性认可，对于事件的真实性是不认可的。通过双方的租赁合同可以得知，黄钊楷、黄钊哲违反了保证能源正常使用的义务，从活力公司提交的电子数据证据体现，活力公司根本不存在盗用能源的事实。客观上分析，根据租赁合同的期限，活力公司装修标准是以十年租期的标准进行的装修、活力公司的会员人数多达两千人，活力公司与黄钊楷、黄钊哲一直相处融洽，也从未拖欠过黄钊楷、黄钊哲房租。仅在2018年黄钊楷、黄钊哲承诺的游泳池不能归活力公司使用的情况下，双方出现了分歧，从活力公司的经营损失及租赁物在黄钊楷、黄钊哲不能提供能源保证的情况下，进一步扩大了活力公司的实际损失，并且租赁物不符合活力公司占有使用的标准，即活力公司使用租赁物的合同目的根本无法实现。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的相关规定，活力公司认为黄钊楷、黄钊哲的行为是存在过错的，一审法院直接判决活力公司全额支付占有费，显然属于适用法律错误。

黄钊楷、黄钊哲辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。首先，由于活力公司拖欠租金构成违约，黄钊楷、黄钊哲解除合同合法有据。活力公司占用房屋，应当支付占用房屋期间的占用费。其次，根据黄钊楷、黄钊哲在一审中出示的处罚通知等证据，其中载明活力公司所述的停电并非黄钊楷、黄钊哲所致。是由于活力公司违法偷电被物业公司处罚，与黄钊楷、黄钊哲无关，活力公司违法用电也属于违反合同的行为之一。第三，因活力公司违约解除合同，合同租金及相关能源费用，是不予减免的。

黄钊楷、黄钊哲向一审法院起诉请求：请求法院判令活力公司支付黄钊楷、黄钊哲2018年11月1日至2019年1月31日期间的房屋占用费474999元（按照每月标准158333元计算）。

一审法院认定事实：经查，黄钊楷、黄钊哲（甲方、出租人）与活力公司（乙方、出租人）于2014年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼4层4061、4062、4063号房屋（以下称涉案房屋），承租房产的建筑面积为1139平方米，合同期限自2014年7月1日至2024年6月30日。第1-5个租约年，年租金为190万元，折合每月固定租金总计为158333元；第6-10个租约年，年租金为200万元，折合每月固定租金总计为166666元。乙方应当在每三个月之首月5日内（如到期为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一季度的房产租金。乙方应在承租房产内从事健身及配套服务类经营项目。承租押金：7.1本合同生效日当日，乙方应当向甲方支付两个月的押金316666元及三个月的承租方租金475000元，合计791666元。7.2承租押金的退还：上述押金应于双方就租赁房产归还甲方且清算完毕后，且乙方承诺无会员卡纠纷存续的情况下，全额无息退还乙方。违约责任：13.9因乙方出现违约行为，或因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方和/或日坛国际酒店有权没收本合同项下之承租押金、合法地提前收回承租房产其任何部分，并有权继续追讨截止到甲方收回承租房产之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。续租：15.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后30日内，乙方应当将承租房产交还甲方。该等期限为本合同项下承租房产之交还期。15.4无论任何原因，第15.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合15.2款要求的承租房产交房的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的100%向甲方支付租金，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。15.5同时，自第15.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方或日坛国际酒店有权采取对承租房产停止水、电等能源供应、控制人员从承租房产进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金及相关能源费用并不因此而得到减免。

《房屋租赁合同》签订后，活力公司交付黄钊楷、黄钊哲押金316666元。

2018年，双方因合同履行产生纠纷诉至法院，法院出具（2018）京0105民初89613号民事判决书，本院认为中载明“合同解除后，因活力公司存在未按时支付租金的违约行为，根据合同约定黄钊楷、黄钊哲无须返还押金的诉求，本院予以支持”，“黄钊楷、黄钊哲关于房屋占用费的诉请，依据充分，本院予以支持”，上述民事判决书判令“一、确认原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲与被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司于二〇一四年三月二十日签订《房屋租赁合同》于二〇一八年七月二十八日解除；二、被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京市朝阳区日坛北路17号院2号楼4层4061、4062、4063号房屋，将该房屋交予原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲；三、原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲无须返还被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司押金三十一万六千六百六十六元；四、被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲二〇一八年七月一日至二〇一八年七月二十八日期间房屋租金十三万七千二百二十五元；五、被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲房屋占用费四十七万四千九百九十九元；六、被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲迟延支付租金的违约金三万二千九百三十四元；七、驳回原告（反诉被告）黄钊楷、原告（反诉被告）黄钊哲的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京活力奥力健身有限公司的反诉请求。”上述判决中，黄钊楷、黄钊哲主张的房屋占用费为2018年7月28日至2018年10月31日期间。

后活力公司不服上述判决，上诉至本院，本院出具（2019）京03民终4141号民事判决书，本院认为中载明“另，活力公司与黄钊楷、黄钊哲一致认可活力公司于2019年1月31日向黄钊楷腾退了涉案房屋”，上述民事判决书判令“一、维持北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初89613号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初89613号民事判决第二项、第七项；三、驳回黄钊楷、黄钊哲的其他诉讼请求。”

活力公司向北京市高级人民法院申请再审，该院出具（2019）京民申4135号民事裁定书，载明“因活力公司存在违约行为，黄钊楷、黄钊哲无须退还押金。”，判令“驳回北京活力奥力健身有限公司的再审申请。”

庭审中，活力公司提交视频，以此说明黄钊楷、黄钊哲对涉案房屋进行了断水、断电，活力公司在2018年11月份就已经无法正常使用租赁房屋。黄钊楷、黄钊哲对视频真实性认可，只能说明活力公司自己向警察说明停电的原因是物业停电。黄钊楷、黄钊哲提交《处罚通知书》、电表照片、《奥力健身通知》，以此说明断电系物业公司因活力公司私接电线、隔离大厦原有计量表，私接电箱违规用电而中止供电。活力公司认可上述证据的真实性，但称断电系黄钊楷、黄钊哲欠缴物业费的原因导致物业公司不向活力公司售电。

一审法院认为，当事人应当按照约定履行义务。生效判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月28日解除，活力公司于2019年1月31日将涉案房屋腾退交还给黄钊楷，故活力公司理应支付黄钊楷、黄钊哲2018年11月1日至2019年1月31日期间的房屋占用费。活力公司以押金予以抵扣进行抗辩，前述诉讼的生效判决已对押金进行处理，活力公司该项抗辩意见无事实和法律依据，法院不予采信。活力公司又以黄钊楷、黄钊哲对涉案房屋断水断电未正常使用为由进行抗辩。首先，涉案房屋2018年11月份存在断电情况，但活力公司的证据不足以说明断电系黄钊楷、黄钊哲的原因导致。其次，双方的《房屋租赁合同》亦明确约定活力公司违约导致合同解除情形下，乙方所应当承担的租金及相关能源费用并不因黄钊楷、黄钊哲停止水、电的行为而得到减免。综上，黄钊楷、黄钊哲的诉讼请求有合同和事实依据，法院予以支持。判决：北京活力奥力健身有限公司于判决生效之日起七日内支付黄钊楷、黄钊哲房屋占用费四十七万四千九百九十九元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8410元，由北京活力奥力健身有限公司负担（黄钊楷、黄钊哲已交纳，北京活力奥力健身有限公司于判决生效之日起七日内转交黄钊楷、黄钊哲）。

二审中，当事人没有提交新证据。

经查，（2019）京03民终4141号民事判决书本院认为部分载明，“活力公司上诉主张黄钊楷、黄钊哲未能依约协调其使用游泳池，对其增加经营成本存在责任，其欠付租金系行使抗辩权，黄钊楷、黄钊哲应减免租金以减少活力公司的损失。根据双方合同约定，黄钊楷、黄钊哲承诺出面帮助协调日坛国际酒店管理方将该酒店B1泳池及配套设施供活力公司会员免费使用，如出现泳池不能提供给活力公司使用的情况，黄钊楷、黄钊哲将出面协调，如协调未果，双方另行商议解决。根据查明的事实，黄钊楷、黄钊哲在双方租赁合同签署后依约协调将上述泳池供活力公司使用，在出现无法使用的情形后，黄钊楷、黄钊哲亦曾协调过相关事宜，尽到合同义务。故活力公司上述主张缺乏依据，本院不予采纳。”

本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

有关黄钊楷、黄钊哲是否依约协调活力公司使用游泳池问题，（2019）京03民终4141号民事判决，已进行处理，故活力公司相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。活力公司提出黄钊楷、黄钊哲所采取的断水、停电行为，扩大了相应损失，存在过错，不应全额支持房屋占用使用费，对此，本院不予采纳，主要理由为，涉案房屋2018年11月份存在断电情况，但活力公司的证据不足以说明断电系黄钊楷、黄钊哲的原因导致。且双方的《房屋租赁合同》亦明确约定活力公司违约导致合同解除情形下，其所应当承担的租金及相关能源费用并不因黄钊楷、黄钊哲停止水、电的行为而得到减免。

综上所述，北京活力奥力健身有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8410元，由北京活力奥力健身有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　玄明虎

审 判 员　万丽丽

审 判 员　沈　放

二〇二一年二月二十五日

法官助理　卢圆圆

书 记 员　任　宇