北京久禧科技有限公司与北京泛利房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京久禧科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街******商铺。

法定代表人：郝毅，执行董事。

委托诉讼代理人：胡梦薇，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏均，北京市盈科律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：北京泛利房地产开发有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区朝外大街**iv>

法定代表人：李红伟，经理。

委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市北方律师事务所实习律师。

上诉人北京久禧科技有限公司（以下简称久禧公司）因与被上诉人北京泛利房地产开发有限公司（以下简称泛利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初48691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人久禧公司委托诉讼代理人苏均、胡梦薇，被上诉人泛利公司委托诉讼代理人刘婷婷、张垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

久禧公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判久禧公司承担492276.93元；2.撤销一审判决第三项，改判久禧公司承担2020年6月2日—2020年6月15日房屋占有使用费88238.21元（2020年6月2日—2020年6月9日，按4644.11元/日，合计32508.77元；2020年6月10日—2020年6月15日，按9288.24元/日，合计55729.44元）；3.本案诉讼费用由泛利公司承担。事实和理由：一、久禧公司在2020年6月16日后因涉案房屋被锁未实际使用房屋，不应承担2020年6月16日之后的房屋占有使用费，一审判决存在事实认定错误。二、依据《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发（2020）7号文减免中小微企业房租的通知》《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》，久禧公司符合中小微企业房租减免条件，泛利公司曾承诺为久禧公司减免两个半月房租，总计348309.15元，该部分租金应予减免。

泛利公司辩称，不同意久禧公司的上诉请求。一、久禧公司未与泛利公司进行交接，久禧公司应当承担占有使用费，并且久禧公司的送达地址仍然是涉案房屋的送达地址，泛利公司认为久禧公司一直占有使用涉案房屋。二、久禧公司没有证据证明泛利公司对涉案房屋上锁。三、泛利公司并不是市属的国有企业，主体不适格，久禧公司使用涉案房屋并不是生产经营活动，而是办公使用的，没有坚持营业，不符合文件的要求。

泛利公司向一审法院起诉请求：1．判令久禧公司腾退返还泛利公司位于北京市朝阳区朝外大街22号×号房屋；2．判令久禧公司给付泛利公司欠付租金1258557.06元；3．判令久禧公司给付泛利公司自2020年6月2日至2020年6月9日期间的房屋占有使用费32508.85元；4．判令久禧公司给付泛利公司自2020年6月10日至实际腾退之日的房屋占有使用费（按日9288.24元计算）；5．判令久禧公司赔偿泛利公司违约金417970.98元；6．判令久禧公司赔偿泛利公司经济损失60000元。

一审法院认定事实：2018年5月11日，泛利公司作为甲方（出租方）、久禧公司作为乙方（承租方），就北京市朝阳区朝外大街22号×号房屋（以下简称涉案房屋），签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：久禧公司承租涉案房屋，从2018年7月2日起至2020年6月1日止，每月租金139323.66元，按月支付。押金为417970.98元，乙方不得用押金抵支乙方应支付的租金及其他费用，如果乙方违约，甲方将使用或扣留押金。任何一方违约，违约方应就违约行为给对方造成的损失（包括但不限于诉讼费用、律师费、违约金、实际损失等）进行赔偿。乙方中途退租，须向甲方支付相当于3个月租金的违约金。如乙方逾期未交回涉案房屋，逾期在7日内的，须按照合同终止前的租金标准向甲方支付房屋占有使用费，逾期超过7日的，自逾期占用涉案房屋的第8日起至乙方实际交回涉案房屋之日，乙方须按照合同终止前租金标准的2倍向甲方支付房屋占有使用费，并按照合同终止前的标准支付物管费、电费等乙方应付的其他费用。

涉案合同签订后，久禧公司向泛利公司支付押金417970.98元及相应租期的租金。泛利公司向久禧公司交付了涉案房屋。

2020年6月1日，涉案合同到期，但久禧公司未向泛利公司交还房屋。

经询，久禧公司未向泛利公司支付2019年3月、4月、2019年7月、8月租金以及2020年1月至6月租金共计1258557.06元，但同意支付上述费用。泛利公司表示押金可抵扣违约金或租金。

审理中，久禧公司表示涉案合同到期后，泛利公司已将涉案房屋上锁，但未就此提交证据；泛利公司对此亦不认可，表示涉案房屋仍由久禧公司占有使用。久禧公司向法院留存的送达地址仍为涉案房屋。

一审法院认为，泛利公司、久禧公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《租赁合同》到期后，久禧公司没有按照约定向泛利公司返还涉案房屋，故其应承担相应的违约责任。在此情况下，泛利公司要求久禧公司返还涉案房屋，于法依约有据，法院予以支持。久禧公司同意支付2019年3月、4月，2019年7月、8月租金及2020年1月至6月租金共计1258557.06元，泛利公司同意将押金抵扣租金，法院对此均不持异议，两项费用抵扣后，法院仅在判决主文中载明久禧公司需再行支付的欠付租金数额。因久禧公司未按约返还涉案房屋，故其应支付未返还期间的占有使用费，具体标准以合同约定为准。久禧公司未按约返还房屋，引发本次诉讼，故其应按合同约定，赔偿泛利公司因此支出的律师费。久禧公司虽未按约支付房屋租金，但泛利公司并未就此行使合同解除权，且久禧公司支付、赔偿的其他费用已完全弥补泛利公司的损失，故其无权再向久禧公司主张违约金。判决：一、北京久禧科技有限公司于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区朝外大街22号泛利大厦写字楼21层2101号房屋腾退还并返还北京泛利房地产开发有限公司；二、北京久禧科技有限公司于判决生效之日起十日内向北京泛利房地产开发有限公司支付欠付租金八十四万零五百八十六元零八分；三、北京久禧科技有限公司于判决生效之日起十日内给付北京泛利房地产开发有限公司房屋占有使用费（二〇二〇年六月二日至二〇二〇年六月九日期间的房屋占有使用费三万二千五百零八元八角五分；按每日九千二百八十八元二角四分标准，计算自二〇二〇年六月十日起至实际腾退并返还北京市朝阳区朝外大街22号泛利大厦写字楼21层2101号房屋止）；四、北京久禧科技有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京泛利房地产开发有限公司经济损失六万元；五、驳回北京泛利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10360元，由北京泛利房地产开发有限公司负担2486元（已交纳），由北京久禧科技有限公司负担7874元（北京泛利房地产开发有限公司已预交，北京久禧科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京泛利房地产开发有限公司）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。久禧公司向本院提交微信聊天记录、照片。证明目的：2020年6月15日后，泛利公司将大门上锁，其未在涉案房屋经营，也无法实际使用涉案房屋。租期结束后，久禧公司请求搬走房屋内打印机等各类设备，腾退房屋，但泛利公司不允许久禧公司拿走除相机之外的其他设备。泛利公司质证意见：对上述证据的证明目的均不认可，聊天记录上载通知物业给其开门，说明其明知锁门的是物业，与泛利公司无关，与泛利公司沟通的时间是2020年9月，已经过了租赁期限，能够证明久禧公司还在实际占有使用租赁房屋。从照片上不能看出是谁锁的门，不能证明其证明目的。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应按约履行。二审中，久禧公司虽提供微信聊天记录、照片等证据欲证明泛利公司将大门上锁，其不应承担自2020年6月16日起的房屋占有使用费，但从聊天记录内容来看，涉案房屋实际由物业上锁，（聊天记录无法认定）且泛利公司主张上锁原因系久禧公司拖欠物业费所致，久禧公司亦无证据证明其已交纳相关物业费，故久禧公司的相关上诉意见，本院不予采纳。从庭审查明事实来看，久禧公司拖欠租金系其自身经营困难，并非疫情原因，故其所提己方符合有关租金减免条件的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，北京久禧科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6525元，由北京久禧科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　玄明虎

二〇二一年二月二十五日

法官助理　卢圆圆

书 记 员　任　宇