北京市鑫宏源电气设备安装中心与赵昊等确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市鑫宏源电气设备安装中心，住所地北京市顺义区南彩镇前俸伯村。

法定代表人：顾德仲，总经理。

委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵云鹏，男，1983年6月4日出生，住北京市顺义区。

被上诉人（原审原告）：赵昊，男，1990年1月28日出生，住北京市顺义区。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：周剑南，北京朗空律师事务所律师。

上诉人北京市鑫宏源电气设备安装中心（以下简称鑫宏源安装中心）因与被上诉人赵云鹏、赵昊确认合同无效纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员薛妍独任审理，于2021年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人鑫宏源安装中心的委托诉讼代理人万月苹、冯小婷，被上诉人赵云鹏、赵昊的委托诉讼代理人周剑南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鑫宏源安装中心上诉请求：撤销原审判决第三项“被告（反诉原告）北京市鑫宏源电气设备安装中心于判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）赵云鹏员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益损失各项经济损失共计四十五万元一千五百元”，改判驳回赵云鹏、赵昊一审上述损失的诉求或发回重审；赵云鹏、赵昊承担案件全部受理费。事实和理由：赵云鹏、赵昊于2020年7月10日停业经营并非鑫宏源安装中心原因所致，即使租赁合同无效，其停业及造成的损失也并非合同无效所致，系其自身经营原因被迫停业，原审法院判定由鑫宏源安装中心承担相应损失缺乏依据。原审法院在确定合同无效的情形下，判定由鑫宏源安装中心承担相应的损失责任亦无依据。退一步讲，赵云鹏、赵昊主张的员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益也没有法律依据，且主张损失过高，鑫宏源安装中心不应承担。合同约定每年6月1日前交纳租金，2020年赵云鹏、赵昊未如期缴纳租金，应当预见到合同解除后果，故自7月1日起的员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益系其应当预见却并未阻止的扩大损失。且根据起诉状所载8月27日的日期可知，至少自8月27日起，上述四项损失也属于因其自身原因造成的损失，应由其承担。

赵云鹏、赵昊辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意鑫宏源安装中心的上诉请求。

赵云鹏、赵昊向一审法院起诉请求：1．请求确认赵云鹏与鑫宏源安装中心签订的《房屋租赁合同》无效；2．请求判令鑫宏源安装中心返还赵云鹏、赵昊预交的2020年7月1日至2021年6月30日期间的租金20万元；3．请求责令鑫宏源安装中心依据评估报告对赵云鹏、赵昊装饰装修损失的50％予以赔偿；4．请求判令鑫宏源安装中心赔偿赵云鹏、赵昊至2020年7月1日到2020年11月31日所支付的员工工资总计601000元；5．请求判令鑫宏源安装中心赔偿赵云鹏、赵昊2020年7月1日到2020年11月31日所支付的员工宿舍费用12500元；6．请求判令鑫宏源安装中心赔偿赵云鹏、赵昊因鑫宏源安装中心停电停水造成的原材料损失51844元；7．请求判令鑫宏源安装中心赔偿赵云鹏、赵昊因停电造成无法经营所退还的会员费损失345632元；8．请求判令鑫宏源安装中心赔偿赵云鹏、赵昊已向其支付的20万租金利息计4166．67元；9．请求判令鑫宏源安装中心赔偿赵云鹏、赵昊2020年7月1日到2020年11月31日的可期待利益损失941187元；10．案件受理费由鑫宏源安装中心负担。

鑫宏源安装中心向一审法院反诉请求：1．请求判令赵云鹏支付鑫宏源安装中心占有使用费，按每日1095．89元，从2020年7月1日开始计算至实际腾退之日止；2．案件受理费由赵云鹏承担。

一审法院认定事实：2017年7月1日，赵云鹏与鑫宏源安装中心签订《房屋租赁合同》，约定鑫宏源安装中心提供位于顺义区南彩镇前俸伯村村委会西侧200米经营场所给赵云鹏使用，从签订之日起租期5年，每年租金20万元，每年提前一个月一次性交齐租金。合同签订当天，涉诉场所交付使用，赵云鹏、赵昊用作经营餐馆使用，直至2020年7月10日停止营业。2020年7月7日赵云鹏支付2020到2021年度租金20万元。

双方因租金等合同履行问题发生纠纷，赵云鹏、赵昊诉至一审法院，后北京市鑫宏源电气设备安装中心提起反诉。

审理中，双方就合同效力问题具有争议。赵云鹏、赵昊方称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条提到未取得合法房屋所有权证的租赁合同属于无效合同，故涉诉合同无效。

鑫宏源安装中心对此称：我方认为该条与我方无关，因为这个是村集体的产权，而且当时村里面建房没有相应的法律规定，且该地段是否适用城乡规划法也不一定，该法是2008年施行的。合同也是赵云鹏、赵昊方草拟的，我方认为合同签订是双方真实意思的表示，是合法的。

审理中，赵云鹏、赵昊方称：赵昊跟赵云鹏二人之间存在合伙关系，租赁房屋是为了一起开饭店，签订这个租赁合同是赵昊口头授权赵云鹏进行签订合同事宜。故现以赵云鹏、赵昊的名义起诉。

庭审中，赵云鹏、赵昊当庭撤回第三项诉讼请求，并就其余各项诉讼请求进行举证。

鑫宏源安装中心对赵云鹏、赵昊诉讼请求均不予认可。

就反诉请求，鑫宏源安装中心称：合同已经终止，赵云鹏、赵昊方还占有涉诉房屋。根据我方提交的租赁合同，年租金40万元除以360天，每天标准1095．89元，从2020年7月1日开始计算至实际腾退之日止。

赵云鹏对此称：不同意，我方没有使用，因为不具备使用条件，水电都停了，我方没法经营，故无法使用这个房子，我方的损失也都是因为断水断电了。我方拒绝承担这部分费用。

审理中，就涉诉房屋权属及建设工程规划许可证情况，鑫宏源安装中心称：这个房子是村委会的产权，我方没有任何审批手续，这个房子很早就建了，给该公司使用的时间是2001年，当时也没有城乡规划的许可手续，也没有相应的规定。之后赵云鹏、赵昊方也多次投诉，也没有任何政府部门给我方下发过什么通知。

一审法院认为，本案焦点在于合同效力和合理损失金额问题。本案涉诉房屋虽地处农村与城镇中间，但根据周边环境开发程度，本案涉诉租赁问题可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案鑫宏源安装中心未能提交涉诉房屋的建设工程规划许可证，故本案双方签订《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对赵云鹏、赵昊要求退还20万元租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但同时对鑫宏源安装中心要求占有使用费的请求，一审法院亦予以支持。考虑占有使用情况及实际停业状态，鑫宏源安装中心要求其支付至腾退之日较为不公平，故一审法院酌减该占有使用费金额为5万元。一审法院需要提醒赵云鹏、赵昊的是，在判决生效后十五天内赵云鹏、赵昊应自行清除物品，腾退场地交还给鑫宏源安装中心。如在此期间内依旧未腾退，判决生效后十五天以后鑫宏源安装中心有权继续要求占有使用费。对赵云鹏、赵昊主张的各项损失中，员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益损失，符合法律规定，一审法院予以支持。但赵云鹏、赵昊主张金额过高，一审法院予以酌减。赵云鹏、赵昊主张的其他各项，于法无据，一审法院不予支持。至于双方责任比例，对《房屋租赁合同》无效来说，鑫宏源安装中心将不符合资质的房屋出租，赵云鹏、赵昊未尽到审慎合同审查义务，鑫宏源安装中心应负主要责任，赵云鹏、赵昊应自负次要责任。根据合同相对性，涉诉合同指向赵云鹏与鑫宏源安装中心，故在此案中鑫宏源安装中心应向赵云鹏负担给付义务，或行使权利。至于赵昊权利，其虽称与赵云鹏系合伙，只出示过合伙协议复印件，一审法院难辨真伪，对其权利赵昊可以与其他合伙人协商或另案处理为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赵云鹏与北京市鑫宏源电气设备安装中心于二〇一七年七月一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京市鑫宏源电气设备安装中心于判决生效之日起七日内退还赵云鹏已付租金二十万元；三、北京市鑫宏源电气设备安装中心于判决生效之日起七日内支付给赵云鹏员工工资、员工宿舍费用、原材料损失、可期待利益损失各项经济损失共计四十五万元一千五百元；四、赵云鹏于判决生效之日起七日内支付给北京市鑫宏源电气设备安装中心占有使用费五万元；五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12025元（赵云鹏已全部预交），由赵云鹏负担6025元（已交纳）；由北京市鑫宏源电气设备安装中心负担6000元，于判决生效之日起七日内直接付给赵云鹏。反诉案件受理费1827元（北京市鑫宏源电气设备安装中心已全部预交），由北京市鑫宏源电气设备安装中心负担927元（已交纳）；由赵云鹏负担900元，于判决生效之日起七日内直接付给北京市鑫宏源电气设备安装中心。

二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，鑫宏源安装中心未能提交涉诉房屋的建设工程规划许可证，故原审法院认定本案双方签订的《房屋租赁合同》属无效合同，并无不当。

双方二审争议焦点在于赵云鹏遭受损失的范围及数额应如何认定。据已查明的事实，涉案房屋由赵云鹏租赁后用于饭馆经营，考虑到涉案房屋的面积较大，鑫宏源安装中心采取停水、停电的方式造成赵云鹏无法继续经营等案件事实，本院认为，赵云鹏主张在饭馆停业后出现原材料损失、可得利益损失，及无法即时清退员工产生员工工资、员工宿舍费用均属合理损失范畴。原审法院酌情确定的各项损失并无明显不当，本院予以维持。

综上所述，北京市鑫宏源电气设备安装中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8073元，由北京市鑫宏源电气设备安装中心负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　薛　妍

二〇二一年二月二十二日

法官助理　　孙亚男