萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：薛欢欢，总经理。

委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：北京城外诚家居市场有限公司，住所地北京市朝阳区小红门乡南四环成寿寺路。

法定代表人：刘长河，董事长。

委托诉讼代理人：王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：雷丽，女，1983年6月2日出生。

上诉人萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司（以下简称萍壹坊公司）与上诉人北京城外诚家居市场有限公司（以下简称城外诚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

萍壹坊公司上诉请求：依法改判一审判决第四项为：城外诚公司于判决生效后七日内赔偿萍壹坊公司经济损失703000元。事实和理由：城外诚公司主观上存在严重过错，应当全额赔偿萍壹坊公司损失。

城外诚公司辩称，坚持上诉请求，不同意萍壹坊公司的上诉请求。

城外诚公司上诉请求：撤销一审判决，驳回萍壹坊公司全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决任意对“房屋”作扩大解释，且错误地将小红门乡场地认定为“城市、镇规划区内的房屋”，并据此适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定本案所涉合同无效，认定事实和适用法律均有错误。2.城外诚公司在《〈场地租赁合同〉终止协议》的签订问题上不存在过失，即使场地租赁合同及补充协议无效，由于《〈场地租赁合同〉终止协议》系争议解决条款，根据合同法关于“无效合同中的争议解决条款仍然有效”的规定，该终止协议仍然有效。双方已就合同终止达成了一致意见，萍壹坊公司无权再向城外诚公司主张权利。3.一审判决认定的电表费、房屋使用费数额有误。

萍壹坊公司辩称：坚持上诉请求，不同意城外诚公司的上诉请求。

萍壹坊公司向一审法院起诉请求：1.请求确认萍壹坊公司与城外诚公司之间于2016年3月1日签订的《场地租赁合同》及2018年3月12日签订的补充协议无效；2.请求判令城外诚公司返还萍壹坊公司电表费5000元、保证金20000元；3.请求判令城外诚公司返还房屋租金70423元；4.请求判令城外诚公司赔偿萍壹坊公司各项经济损失共计876629.18元。

一审法院认定事实：2016年3月1日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方，建筑面积约500平方米（以下简称涉案标的）。甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议或要求。租赁期限为10年，自2015年3月1日至2025年2月28日。本合同一经签订，即视为双方租赁标的交接完毕，双方无异议。租赁场地仅限乙方经营餐饮项目使用。租赁场地内外的装修及相关附属设备设施的购置、搭建等费用均由乙方承担，装修方案需经过甲方书面同意方可实施。2015年3月1日至2017年2月28日期间，每年租金为25万元。2017年3月1日至2025年2月28日期间的租金标准为“租金每年在上一年基础上递增1万元”。乙方于合同签订之日向甲方支付保证金20000元。甲方应按合同约定向乙方交付租赁场地。甲方有权监督、检查乙方对租赁场地的使用情况，包括但不限于租赁场地用途、消防安全、食品安全、卫生情况等，发现安全隐患可要求乙方立即整改。乙方须有合法的经营者资格，具有经营餐饮业所需资质、证照，并向甲方提供相关证明材料。乙方保证按营业执照范围依法经营，主动接受政府有关部门及甲方的检查、监督、严格遵守甲方依法制定的各项规章制度。乙方应认真做好经营管理、消防安全、食品安全、用工等方面的工作，确保承租范围内的消防及安全设施符合国家有关规定，并保证随时处于完好、有效状态，不存在任何安全隐患。该合同落款乙方处，朱莉萍作为萍壹坊公司的委托代理人予以签字，并加盖有萍壹坊公司的印章。

2018年3月12日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《〈场地租赁合同〉补充协议》，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《场地租赁合同》约定租期。乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。

合同签订后，萍壹坊公司向城外诚公司交纳电表费5000元、保证金20000元，并于2019年3月4日向城外诚公司交付租金70423元，萍壹坊公司主张该笔款项对应的租赁期间为2019年3月1日至5月31日。

2018年3月21日，朱莉萍（作为甲方）与薛欢欢、薛晶晶（作为乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2018年1月29日签订《城外诚场地租赁合同》作为乙方经营餐饮行业使用，现达成协议如下：一、甲方同意将名下萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司全部份额转至乙方名下，供乙方在所签订场地经营餐饮行业使用，使用时间为甲乙双方城外诚场地租赁合同关系终止为止。二、甲方将股东权益无偿的转给乙方，甲方应保证在转给乙方之前该公司的权利义务责任及法律责任等均由甲方全部承担。

2018年3月22日，萍壹坊公司法定代表人由朱莉萍变更为薛欢欢。

2019年2月28日，朱莉萍代表萍壹坊公司与城外诚公司签署《〈场地租赁合同〉终止协议》，确认萍壹坊公司、城外诚公司所签订的《场地租赁合同》及后续签订的补充协议等一切书面文件自2019年2月28日起终止，对双方不再具有法律约束力。萍壹坊公司于2019年2月28日腾退场地。该协议落款加盖有萍壹坊公司的合同专用章。经询，萍壹坊公司未认可该印章的真实性。经释明，双方均不要求对印章真伪进行鉴定。

因萍壹坊公司涉嫌无证经营，北京市朝阳区市场监督管理局曾向萍壹坊公司员工薛晶晶下发“食品经营违法告知书”，督促其按照《中华人民共和国食品安全法》相关规定，立即停止违法经营行为，消除食品安全隐患。萍壹坊公司因无证经营问题，在2017年9月由小红门乡政府组织的联合执法中被依法取缔。

2019年5月7日，萍壹坊公司申请撤店及店内物品。同日，萍壹坊公司搬离涉案标的，并向城外诚公司交接。

萍壹坊公司提交《产权确认书》及城外诚公司于2019年3月15日出具的证明，用以证明城外诚公司承诺涉案标的为合法建筑。上述《产权确认书》载明：北京城外诚家居市场有限公司位于北京市朝阳区小红门乡南四环成寿寺路（北京城外诚家居市场有限公司所在地），该地房屋建筑面积60000平方米，用途为商业用房，为合法建设，不在拆迁范围。产权人为北京城外诚家居市场有限公司所有。该确认书出具时间为2014年，落款印章为北京市朝阳区小红门乡人民政府。上述《证明》载明“我市场将北京市朝阳区小红门乡南四环成寿寺路城外诚家居市场南广场一层WXN01号，出租给公司名称北京八零后酒号餐饮服务有限公司，此经营场所在地上，不属于违法建设”。城外诚公司认可上述证据的真实性，但主张萍壹坊公司明知出租的车厢产权情况，萍壹坊公司承诺不以此为由对城外诚公司提出任何异议。

萍壹坊公司提交如下证据证明其经济损失，包括：落款日期为2018年3月27日的家具城买卖合同，家具名称包括分体餐桌、叉背椅、沙发等，金额为54000元；萍壹坊公司与北京九佳宜装饰有限公司签订的《装修合同》及加盖有该公司印章的收据，装修合同的总价款为703000元，日期为2018年3月30日的收据金额为281200元、日期为2018年4月27日收据金额为281200元、日期为2018年5月16日收据金额为140600元；工艺品、加热炉、便携炉、锅具、餐包、消毒柜、垃圾桶、投影仪等票据若干，金额数万元；房屋租赁合同，用以证明萍壹坊公司为租赁餐厅员工宿舍支付租金19200元。城外诚公司未认可上述证据的真实性。

萍壹坊公司提交涉案标的现场照片若干，现可以看出涉案标的为两节火车车厢以直角的形式相连接，连接处建设有门厅、门楣等建筑，且建有钢筋混凝土的结构，内部设有柜台、建有楼梯、回廊等。上述建设行为并未得到规划审批许可，亦无产权登记手续。

一审法院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：其一，双方签署的合同是否有效；其二，城外诚公司是否应承担退还费用并赔偿损失的责任。关于争议焦点一，萍壹坊公司主张涉案标的为违法建筑，因而双方围绕涉案标的签署的租赁合同应属无效。而城外诚公司辩解称涉案标的为火车车厢及场地内建筑物，并非房屋。一审法院认为，首先从外观上来看，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋结构特点。其次，无论从双方合同约定，还是实际情况而言，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。再次，《场地租赁合同》关于“乙方提交装修方案”“甲方提供用水接驳点”等多处条款的约定，可以说明双方租赁标的为不动产。最后，在城外诚公司所出具的产权确认书、证明等证据中，显示城外诚公司承诺相关场地不属于违法建设，该意见也能说明涉案标的为建筑物的客观事实。综合以上意见，一审法院认为涉案标的应认定为建筑物。鉴于涉案标的未取得建设审批手续，未获得产权登记手续，实为违法建筑物。双方因违法建筑物出租事宜而签署的《场地租赁合同》、补充协议均应属无效。关于争议焦点二、城外诚公司明知涉案标的未取得建设审批手续，亦未获得产权登记手续而对外出租；而萍壹坊公司明知其经营餐饮项目需要相应合法手续的前提下，未尽到审核租赁场地的性质、产权事宜的义务，且在合同中承诺“对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉”，因此双方对于合同无效均负有一定责任，综合本案审理情况，一审法院认定，对于合同无效双方的过错程度各为50％。关于萍壹坊公司诉请要求退还租金、电表费、保证金等，场地租赁合同虽然无效，但萍壹坊公司实际占用使用了涉案标的，故应支付其实际占有使用期间的费用。鉴于萍壹坊公司已交纳2019年3月1日至5月31日期间的租金，且已经于2019年5月7日办理交接手续，将涉案标的交还城外诚公司，该期间的费用应由萍壹坊公司负担，城外诚公司应退还5月8日至5月31日期间的房屋使用费。具体数额由一审法院结合双方租赁合同中约定的租金标准、萍壹坊公司实际使用房屋的期限、双方对于合同无效的过错程度等予以核定。萍壹坊公司要求退还保证金，城外诚公司予以同意，一审法院不持异议。萍壹坊公司诉请要求城外诚公司退还电表费，鉴于该笔费用由城外诚公司收取，且并无合同依据，现租赁合同被认定无效，萍壹坊公司已腾退涉案房屋，城外诚公司应将此笔费用予以退还。关于萍壹坊公司诉请要求赔偿经济损失一节，如前所述，双方基于违法建筑出租事宜签署的《〈场地租赁合同〉终止协议》应属无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。萍壹坊公司诉请要求城外诚公司赔偿经济损失，鉴于工艺品、加热炉等均属可移动物品，萍壹坊公司可自行取走，该部分损失一审法院不予支持。考虑到装饰装修为萍壹坊公司为长期经营所必须，且有装修合同及票据予以佐证，对于该部分损失应予支持，但应扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值。对于其他损失，依据不足，一审法院不予支持。

综上，对于萍壹坊公司应获得的经济损失数额，一审法院结合萍壹坊公司提交的证据、其实际使用房屋期间、装修残值损失、双方的过错等予以酌定。

城外诚公司辩解称双方曾签署《＜场地租赁合同＞终止协议》，就双方合同解除达成一致意见，但萍壹坊公司对该证据的真实性并未认可，并主张该协议为朱莉萍在无授权的情况下擅自签署并加盖印章。如前所述，该协议应属无效。退一步讲，即使该协议有效，鉴于该协议由朱莉萍所签署，被告应审查朱莉萍是否有萍壹坊公司的授权。本案中，一方面，朱莉萍于签署协议时已非萍壹坊公司的法定代表人或在萍壹坊公司担任其他职务。另一方面，结合朱莉萍代表萍壹坊公司与城外诚公司签署《补充协议》就房屋转租事宜达成一致意见等事实，可以说明被告对于朱莉萍转租房屋事宜应予知晓。在此情况下，城外诚公司仍未审查朱莉萍的代理人资格，并在终止协议签署后继续收取租金。综合以上过程，不能确认城外诚公司尽到了善意且无过失的合同相对人义务，因此终止协议不对萍壹坊公司发生效力。据此，一审法院判决：一、萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司与北京城外诚家居市场有限公司于二〇一六年三月一日签订的《场地租赁合同》无效；二、萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司与北京城外诚家居市场有限公司于二〇一八年三月十二日签订的《〈场地租赁合同〉补充协议》（原审判决所写“《〈场地租赁协议〉补充协议》”系笔误）无效；三、北京城外诚家居市场有限公司于判决生效后七日内返还萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司电表费5000元、保证金20000元、房屋使用费44455元；四、北京城外诚家居市场有限公司于判决生效后七日内赔偿萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司经济损失300000元；五、驳回萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13329元，由萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司负担6487元（已交纳），由北京城外诚家居市场有限公司负担6842元［萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司已交纳，北京城外诚家居市场有限公司于判决生效后七日内给付萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司］。

本院二审期间，城外诚公司提交北京八零后酒号餐饮服务有限公司（以下简称八零后酒号公司）企业信息，证明一审中城外诚公司提交的产权各种证明是用于办理八零后酒号公司证照使用，不是用于证明萍壹坊公司承租的车厢的产权。萍壹坊公司承租的车厢和八零后酒号公司的地址是一样的。萍壹坊公司表示，八零后酒号公司是因为萍壹坊公司被查处无法继续经营，城外诚公司建议重新办理一个营业执照，看看原址注册能不能办下来手续，后来这个公司还是通不过食药部门的审核。

本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。

本院认为，综合本案双方的诉辩称意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点主要为：一、双方签署的合同效力问题；二、一审法院判定的城外诚公司承担退还费用并赔偿损失的责任是否适当。

一、关于《场地租赁合同》的效力。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

本案中，首先，从火车车厢所在场地的整体建构而言，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋的结构特点。其次，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。最后，合同条款表述有“乙方提交装修方案”、“甲方提供用水接驳点”等，均可以说明双方转租和转让的标的物应认定为不动产。综合以上意见，一审法院认定涉案标的物为建筑物，并无不当。基于此，根据上述司法解释的规定，涉案标的物未取得建设审批手续，双方基于涉案标的签订的《场地租赁合同》、补充协议等应属无效。一审对此的认定并无不当，应予维持。

二、关于一审法院判定的城外诚公司承担退还费用并赔偿损失的责任。

城外诚公司明知涉案标的未取得建设审批手续，亦未获得产权登记手续而对外出租；而萍壹坊公司明知其经营餐饮项目需要相应合法手续的前提下，未尽到审核租赁场地的性质、产权事宜的义务，且在合同中承诺“对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉”，因此一审认定双方对于合同无效的过错程度各为50％，是适当的。在此基础上，一审法院认定城外诚公司应退还的租金、电表费以及酌予确定的赔偿萍壹坊公司的经济损失数额并无不当，本院予以维持。

关于城外诚公司主张双方已经在《〈场地租赁合同〉终止协议》中就合同终止达成了一致意见，萍壹坊公司无权再向城外诚公司主张权利，对此本院认为，双方基于违法建筑出租事宜签署的《〈场地租赁合同〉终止协议》应属无效。退一步讲，即使如城外诚公司所主张，将《〈场地租赁合同〉终止协议》认定为争议解决条款，但《〈场地租赁合同〉终止协议》系朱莉萍代表萍壹坊公司所签，当时，朱莉萍已并非萍壹坊公司法定代表人或在萍壹坊公司担任其他职务。一审法院结合朱莉萍代表萍壹坊公司与城外诚公司签署《补充协议》就房屋转租事宜达成一致意见以及签订终止协议后，城外诚公司又继续收取了萍壹坊公司的租金等事实，认定城外诚公司未尽到善意且无过失的合同相对人义务，因此终止协议不对萍壹坊公司发生效力是正确的。原审判决中所写“《〈场地租赁协议〉补充协议》”出现笔误，应为“《〈场地租赁合同〉补充协议》”，本院对此予以纠正。

综上所述，北京城外诚家居市场有限公司、萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12642元，由北京城外诚家居市场有限公司负担6842元（已交纳），由萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司负担5800元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　张　弘

审 判 员　申峻屹

二〇二一年二月二十三日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞