张洪良等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：臧怀成，男，1973年12月4日出生。

委托诉讼代理人：赵晨华，北京京益律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：张洪良，男，1979年1月22日出生。

委托诉讼代理人：杨达，北京笑阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘铮，北京笑阳律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：许淑敏，女，1952年8月3日出生。

委托诉讼代理人：张洪良，身份同上。

上诉人臧怀成与上诉人张洪良、被上诉人许淑敏房屋租赁合同纠纷一案，臧怀成、张洪良均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初42691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

臧怀成上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持臧怀成一审全部诉讼请求。事实和理由：1.《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》《解除协议》合法有效。2.臧怀成和张洪良、许淑敏所签订合同已经解除，张洪良、许淑敏应当共同承担返还租金的义务，一审法院认为许淑敏无需承担还款义务及x组房屋不具备处理条件，属于认定事实错误。3.一审判决显失公平，臧怀成为履行合同除了支付租金还对房屋进行了装修、购置了相关的经营物品，其实际损失远远大于法院判决的金额。

张洪良不同意臧怀成的上诉请求，并提出上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：1.一审判决中事实认定错误，臧怀成将北方玉城房屋交还张洪良的时间应为2019年9月1日，应以该时间为准计算房屋使用费的数额。2.一审判决适用法律错误。臧怀成依据双方之间的《租赁合同》取得的北方玉成房屋，合同无效后，其返还的主体应该是张洪良，一审法院以张洪良未举证自2017年11月30日至2019年9月1日臧怀成使用北方玉成房屋与其有关属于明显错误。

许淑敏述称，认可张洪良的上诉请求，不同意臧怀成的上诉请求。

臧怀成辩称，不同意张洪良的上诉请求。

臧怀成向一审法院起诉请求：1.判令张洪良、许淑敏返还租金6946500元；2.张洪良、许淑敏向臧怀成支付违约金（其中一部分以3473250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月2日起计算至清偿之日止，另一部分以3473250元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月2日起计算至清偿之日止）。

一审法院认定事实：2015年9月1日，臧怀成（承租方、乙方）与张洪良（出租方、甲方）签订《租赁经营合同》，约定：乙方承租甲方位于吕家营x组中心西侧的房屋（以下简称x组房屋），北邻x组中心马路，东邻车磊大院，南邻于志刚大院，西邻于志刚大院，占地面积815.36平方米，建筑总面积1600平方米，主体为框架楼板3层楼房建筑共57间房；租赁年限6年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止，租金每间763元，57间房每年租金521892元，付款方式为6年一次性付清，共计3131352元；甲方应保证乙方租赁资产的正常使用，如遇村占用土地或合同终止收回时，甲方按照租期剩余时间算清剩余租金向乙方退回余款，不再以任何方式退款，乙方清算完将所有不动产归还甲方。该合同还对其他事项进行了约定。

2016年10月1日，臧怀成与张洪良签订《补充协议》，约定对臧怀成原承租的x组房屋进行加盖，加盖三层23间，加盖部分的租赁年限为4年11个月，自2016年10月1日起至2021年8月31日止，租金每间763元，共23间，每年210588元，一次性付清，共计1035340元；其余事项与主合同相同。

2016年11月11日，臧怀成（乙方）与张洪良（甲方）签订《出租协议》，约定：乙方承租甲方位于吕家营大街北（x区）西北角北方电碳院内（北方玉城楼上三层）的房屋（以下简称北方玉城房屋），总建筑面积3160平方米，主体为砖混结构，共计109间房；租赁年限5年，自2017年3月28日起至2022年3月27日止；租金每间每月800元，109间房每年租金为1046400元，付款方式为一次性付清共计5232000元；冬季取暖第一年按承租方实际需要供暖房间的总量收取，每间每月200元，第二年以后（含第二年）全体房间按当时实际发生的总量整体收取；甲方保证乙方租赁资产的正常使用，如遇村占用土地或合同终止收回时，甲方按照租期剩余时间算清剩余租金向乙方退回余款，不再以任何方式退款，乙方清算完将所有不动产归还甲方。

上述《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》约定的全部租金臧怀成均已向张洪良交纳。

2017年12月26日，臧怀成（乙方）与张洪良、许淑敏（甲方）签订《解除协议》，约定：许淑敏与北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社签订了《租赁合同》，许淑敏承租位于吕家营x组中心西侧占地面积为815.36平方米的土地，此后在土地上修建了房屋，并于2015年9月1日以张洪良的名义与乙方签订《租赁经营合同》，约定将57间房屋出租给乙方使用；2016年10月1日，张洪良与乙方签订《补充协议》，约定甲方将加盖的23间房屋出租给乙方使用；张洪良与乙方于2016年11月11日签订《出租协议》，约定甲方将北方玉城房屋出租给乙方使用；现遇吕家营村土地腾退，双方就上述协议解除事宜达成一致：自2017年12月1日解除《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》，双方互不承担违约责任；双方共同确认，甲方应退还乙方租金6946500元；甲方承诺于2018年6月1日前退还50%租金，即3473250元，2018年12月1日退还剩余50%租金，即3473250元；根据吕家营村腾退政策，甲方在承租土地上建造的房屋及基础设施将获得腾退补偿款（具体数额以甲方与腾退人签订的腾退补偿协议为准），甲方同意，如果腾退人向其下发腾退补偿款时，其尚未还清乙方租金，则甲方将向腾退人出具承诺书，申请腾退人将腾退补偿款直接支付给乙方，用于冲抵甲方应当向乙方退还租金中的等额部分；如果腾退补偿款的数额大于甲方欠付乙方的租金，那么差额部分归甲方所有，如果腾退补偿款的数额小于甲方欠付乙方的租金，那么甲方应就差额部分继续向乙方履行偿还义务；如甲方未按本协议约定按时足额向乙方退还租金，自逾期之日起，甲方按照同期银行贷款利率的标准向乙方支付逾期违约金；除本协议项下租金外，甲乙双方就水、电、供暖、通讯等其他费用均已结清，双方之间再无其他争议。

张洪良称，其曾于2017年9月给付臧怀成25万元，要求从臧怀成主张的款项中扣除，但其对此未提交证据佐证，亦未解释为何在《解除协议》签订前给付的25万元应从《解除协议》约定的款项中扣除。

经查，x组房屋系许淑敏于2014年7月8日与北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》承租而来，约定租期五年，自2014年8月18日起至2019年8月17日止，年租金54000元。张洪良称，其至今仍向吕家营村经济合作社交纳x组房屋的租金，但对此其未提交证据佐证。

臧怀成称《解除协议》签订后，张洪良、许淑敏未按照约定支付协议约定的款项，故其并未实际腾退x组房屋，x组房屋目前仍由臧怀成占有使用，期间臧怀成未向张洪良交纳租金。张洪良对这一事实予以确认，并称吕家营村经济合作社考虑到张洪良、许淑敏欠付臧怀成大额租金未返还，故允许臧怀成继续使用x组房屋，以补偿臧怀成的损失。经查，吕家营村经济合作社并未与臧怀成就x组房屋签订任何书面协议。

另查，案外人王淑兰于2012年12月28日与吕家营村经济合作社签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，承租了面积为8526平方米的场地，租期五年，自2012年12月15日起至2017年12月14日止，年租金60万元。

经一审法院到吕家营村经济合作社调查，王淑兰已与吕家营村经济合作社签订《租赁解除协议书》，约定于2017年11月1日解除上述《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，王淑兰应于2017年11月30日前将场地返还吕家营村经济合作社。另经核实，王淑兰与宋金锁系夫妻关系。

张洪良提交其与王淑兰于2015年5月13日签订的《房屋租赁合同书附加协议》，张洪良承租王淑兰建筑面积为6200平方米的场地，租期十年，自2014年1月1日起至2023年12月15日止，年租金270万元。张洪良称，上述协议所涉及的房屋即王淑兰从吕家营村经济合作社承租的场地的一部分，后其又将其承租的房屋出租给臧怀成，即涉案《出租协议》所涉的北方玉城房屋。

臧怀成称《解除协议》签订后，其与宋金锁达成口头约定，由臧怀成继续使用北方玉城的房屋，并按照年租金80万元的标准向宋金锁支付租金，后在2019年9月1日，臧怀成与宋金锁终止了租赁关系，臧怀成称系宋金锁强行要求臧怀成搬离，对于以上事实臧怀成未提交证据佐证。

张洪良、许淑敏表示，x组房屋及北方玉城房屋均无相应的建设规划审批手续，臧怀成在接到法院询问后，未答复法院涉案房屋是否有合法的建设规划审批手续，亦未向法院提交涉案房屋的建设规划审批手续。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故一审法院确认双方就涉案房屋签订的《租赁经营合同》《补充协议》《出租协议》及《解除协议》均应认定无效。现臧怀成要求张洪良、许淑敏依照《解除协议》支付相关款项并给付违约金，一审法院不予支持。

关于臧怀成要求张洪良、许淑敏返还租金的请求，《租赁经营合同》《补充协议》《出租协议》及《解除协议》虽为无效，但臧怀成仍应支付实际占有使用房屋期间的占有使用费。现张洪良、许淑敏认可臧怀成已经实际交纳了《租赁经营合同》《补充协议》及《出租协议》约定的全部租金，根据庭审查明的事实，x组房屋于2015年9月1日交付原告使用，原告至今未予腾退，二被告应退还的租金无法确定，待相关费用具备确定条件后，原告可另行起诉；北方玉城房屋于2017年3月28日交付臧怀成使用，臧怀成使用至2017年11月30日（张洪良、许淑敏未提交证据证明此后臧怀成对该处房屋的使用与本案有关，故不在一审法院考虑范围之内），参考《出租协议》约定的租金标准计算，张洪良应在合理期限内返还臧怀成使用费4525680元，相应的合理期限一审法院认为以双方签订《解除协议》后6个月为宜。因张洪良至今未返还该笔款项，故应当支付利息，利率标准一审法院认为以中国人民银行同期存款利率计息为宜。因《解除协议》无效，许淑敏无需对上述款项的返还及利息的支付承担连带责任。据此，一审法院判决：一、张洪良于判决生效之日起七日内返还臧怀成房屋占有使用费4525680元，并支付该笔款项自二○一八年六月二十七日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算的利息；二、驳回臧怀成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60426元，由臧怀成负担17421元（已交纳）、张洪良负担43005元（于判决生效之日起七日内交纳）。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。

本院认为，综合本案证据来看，并无相应证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故一审法院确认双方就涉案房屋签订的《租赁经营合同》、《补充协议》、《出租协议》及《解除协议》均无效，是正确的。其中关于x组房屋臧怀成至今未予腾退，相应房屋占有使用费金额无法确定，一审法院对臧怀成主张的该部分款项未予处理并无不当，待相关费用具备确定条件后，臧怀成可另行起诉。关于北方玉成房屋，根据本案现有证据，一审法院认定臧怀成自2017年12月1日之后对房屋的使用与本案无关联性，据此结合臧怀成使用房屋的情况酌予确定张洪良应返还的房屋占有使用费用及相应利息，处理并无不当，本院予以维持。关于臧怀成主张许淑敏应承担连带返还责任，因《解除协议》无效，许淑敏无需对北方玉成房屋占有使用费的返还及利息的支付承担连带责任。

综上所述，臧怀成、张洪良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60426元，由臧怀成负担17421元（已交纳），由张洪良负担43005元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　申峻屹

审 判 员　张　弘

二〇二一年三月二十三日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞