北京爱家国际收藏品交流市场有限公司与北京德盛隆科技有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京爱家国际收藏品交流市场有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**。

法定代表人：王少勇，经理。

委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京中华民族园珠宝投资有限公司，，住所地北京市朝阳区民族园路****

法定代表人：高立军，总经理。

委托诉讼代理人：田苗苗，女，1989年11月4日出生。

被上诉人（原审被告）：爱家投资控股集团有限公司，，住所地北京市朝阳区亮马桥**

法定代表人：臧淑平，经理。

委托诉讼代理人：陈哲，北京市华伦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李现扬，北京市华伦律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京德盛隆科技有限公司，住所，住所地北京市昌平区沙顺路**院****236div>

法定代表人：于长海。

上诉人北京爱家国际收藏品交流市场有限公司（以下简称爱家收藏）因与被上诉人北京中华民族园珠宝投资有限公司（以下简称民族园珠宝）、爱家投资控股集团有限公司（以下简称爱家投资）、北京德盛隆科技有限公司（以下简称德盛隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

爱家收藏上诉请求：认可原审判决第一项，不认可原审判决第二项，请求依法改判我方无需向民族园珠宝退还保证金。事实与理由:原审法院认定事实错误，适用法律不当。民族园珠宝提供的证据足以说明爱家收藏已将合同保证金转交德盛隆公司，原承租人与德盛隆公司均认可。爱家收藏是代收保证金，即便存在相关责任也应由德盛隆公司承担，原承租人亦知晓出租人是德盛隆公司，原承租人仅是向民族园珠宝转让对德盛隆公司的债权，民族园珠宝无权向爱家收藏主张权利，我方不应承担对保证金的返还义务，该笔代收款项是爱家收藏和德盛隆公司之间的关系。

民族园珠宝辩称：同意原审判决，不同意爱家收藏的上诉请求和事实理由。

爱家投资辩称：同意原审法院对我方权利义务的认定，认可爱家收藏的上诉请求和事实理由。

德盛隆公司未答辩。

民族园珠宝向一审法院提出诉讼请求：请求判令爱家收藏、爱家投资、德盛隆公司共同返还民族园珠宝剩余租金141523.2元，保证金27670元。

一审法院认定事实：2012年，民族园公司以租赁合同纠纷为由将被告爱家投资、第三人德盛隆公司（当时名称为：北京爱家珠宝市场有限公司）、第三人爱家收藏诉至法院，要求：1、确认民族园公司与爱家投资签订的《房屋租赁合同》于2009年3月6日解除；2、爱家投资向民族园公司支付合同存续期间所拖欠的租金6252558元并按照每日2‰标准支付延迟给付租金的利息（自2008年6月5日计算至实际给付之日止），违约金862580元；3、爱家投资、北京爱家珠宝市场有限公司、爱家收藏腾退所占用的房屋场地（中华民族园博物馆南园新疆景区山下地下一层地上三层，总建筑面积12044平方米）；4、爱家投资按照合同约定的标准向民族园公司支付自合同解除之日至实际腾退房屋之日至的房屋使用费。2013年11月20日，法院做出（2012）朝民初字第28694号《民事判决书》，判令：一、民族园公司与爱家投资于2004年5月27日签订的《房屋租赁合同》及于2005年12月15日签订的《补充协议》已于2009年3月解除；二、爱家投资、北京爱家珠宝市场有限公司于判决生效后二十日内将占有、使用的位于中华民族园博物馆南园新疆景区的全部房屋、场地（含巴扎一条街）全部腾退给民族园公司，腾退时，爱家投资、北京爱家珠宝市场有限公司需将上述场地内LED灯箱、亚克力发光字、亚克力雕刻字、超薄灯箱拆除，拆除时，不得破坏房屋的结构安全和其他装修，腾退时，爱家收藏负有协助义务；三、爱家投资于判决生效后十日内支付民族园公司2009年3月6日之前的欠租6252558元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2009年3月6日起至实际给付之日止的利息；四、爱家投资于判决生效后十日内支付民族园公司违约金862580元；五、爱家投资于判决生效后三十日内支付民族园公司自2009年3月6日至爱家投资、北京爱家珠宝市场有限公司将占有、使用的位于中华民族园博物馆南园新疆景区的全部房屋、场地（含巴扎一条街）腾退给民族园公司时止的房屋使用费（分两部分计算，巴扎一条街按照每月1.95万元的标准计算；其余部分，按照面积12044平方米计算，收费标准：2009年3月6日至2010年3月5日期间，按照70元/建筑平方米/月收取；2010年3月6日至2011年3月5日期间，按照70元*（1+1.2%）/建筑平方米/月收取；2011年3月6日至2012年3月5日期间，按照70元*（1+1.2%）*（1+1.2%）/建筑平方米/月收取；2012年3月6日至2013年3月5日期间，按照70元*（1+1.2%）*（1+1.2%）*（1+1.2%）/建筑平方米/月收取；2013年3月6日至2014年3月5日期间，按照70元*（1+1.2%）*（1+1.2%）*（1+1.2%）*（1+1.2%）/建筑平方米/月收取；2014年3月6日至2015年3月5日期间，按照70元*（1+1.2%）*（1+1.2%）*（1+1.2%）*（1+1.2%）*（1+1.2%）/建筑平方米/月收取，此后期间亦参照《房屋租赁合同》中所约定的租金标准计算）；六、民族园公司于判决生效后三十日内支付爱家投资补偿款12991450.36元；七、民族园公司于判决生效后三十日内支付德盛隆公司补偿款5470637.5元；八、驳回民族园公司其他诉讼请求。宣判后，民族园公司和爱家投资公司均不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2014年11月14日，北京市第三中级人民法院做出（2014）三中民终字第02322号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。

2014年4月29日，商户北京台华严珊瑚商贸有限公司（承租方）与德盛隆公司（出租方）签订《商业设施租赁协议》，约定：承租方向出租方承租1层07、08号摊位，面积56.7平方米，租赁期限自2014年4月15日至2015年5月14日，租金单价为16元/天/平方米，承租方需向出租方交纳质量及协议保证金27670元，以保证其所销售的产品质量合格无瑕疵和所提供的服务达标无投诉，以及维护出租方信誉和承诺并保证其全面履行协议义务。退还标准和条件：协议期满或解除后承租方撤出租赁的商业设施，承租方按照出租方撤场管理办法交接完毕，承租方在经营期间无以假乱真；以次充好等欺骗消费者行为及其他侵犯消费者权益的违法行为，且承租方在撤场后45天内无消费者投诉、索赔（承租方有特殊服务承诺给消费者的且承诺期限超过45天的按特殊承诺天数计算）等无违反协议约定和市场管理规定行为。退还的方法：承租方符合上述退还的标准后可持有质量及协议保证金的票据原件办理无息退款手续。由于承租方商品或服务质量给出租方带来信誉影响、其他损害及违反合同约定的，质量及协议保证金全部或部分不予退还。由于承租方责任造成租赁场所内设备及附属设施损坏，出租方有权扣除质量及协议保证金作为补偿，不足部分承租方应承担赔偿责任。

2014年1月19日，北京台华严珊瑚商贸有限公司向德盛隆公司交纳租金358344元。查，2011年4月11日、2012年5月23日，案外人曾子、杨静竹分别向爱家收藏、北京亚奥世贸商品交易市场有限公司（以下简称亚奥公司）交纳保证金20752元、6918元。就此，民族园珠宝提交2012年2月28日亚奥公司（出租方、甲方）、曾子（原承租方、乙方）与杨静竹（新承租方、丙方）以及2013年7月1日德盛隆公司（出租方、甲方）、杨静竹（原承租方、乙方）与北京台华严珊瑚商贸有限公司（新承租方、丙方）签订的《爱家商户过户协议》各一份，均载明：“乙方因自身原因，在交齐甲乙双方已签订的商业设施租赁协议及补充协议（以下简称协议）租期内的租金、保证金、工商管理费、税费及电器使用费等费用的前提下，提出终止甲乙双方合同的申请，同时按照合同及协议规定认真履行甲方的撤场程序等。乙方同时提出过户申请，拟将协议中承租方（乙方）过户给承租方（丙方），过户服务费交甲方财务。丙方自签字之日起履行元甲乙双方签订的商业设施租赁协议及补充协议，甲丙双方租赁关系正式成立。原协议到期后，租金单价按市场届时价格执行。”爱家收藏称系代德盛隆公司收取保证金并已将该笔钱款打给德盛隆公司，但未举证。北京亚奥世贸商品交易市场有限公司已于2019年11月注销。

2014年11月20日，民族园公司向民族园珠宝出具《授权委托书》，载明：“我司将位于北京市朝阳区民族园路2号即中华民族园南园新疆景区（原爱家珠宝城）全权授权给北京中华民族园珠宝投资有限公司经营及相关合法的业务开展，并代表我司完成从原经营方（北京爱家珠宝市场有限公司）的交接工作。”2018年5月28日，民族园公司向法院出具《说明》，载明：“2014年11月20日我公司根据北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第02322号己生效《民事判决书》，向北京中华民族园珠宝投资有限公司（简称：民族珠宝公司）出具《授权委托书》，授权委托民族珠宝公司：有权代表我司以自己的名义完成从原经营方（北京爱家珠宝市场有限公司）的交接工作。上述《授权委托书》所提及‘交接工作’，主要指对原爱家投资和爱家珠宝次级承租户的合同登记、合同履行情况登记、交纳租金和费用情况的登记，以及与履行租赁合同有关的情况登记和管理，以及后续续约的办理和管理。上述《授权委托书》所提及‘交接工作’中，若涉及原爱家投资和爱家珠宝次级承包户交付给两公司的租赁押金、预付租金及其押金和预付租金（费用）性质的各种预付款项，民族园珠宝公司在合法框架内，应当根据债权转让协议（如有）代表原爱家投资和爱家珠宝次级承包户（须同意并自愿）向爱家投资和爱家珠宝讨要。我公司与次承租户无法律关系，如民族园珠宝公司代次级承租户向爱家投资和爱家珠宝主张权利涉及我公司，我公司原则同意；但民族园珠宝公司主张权利的范围仅仅限于已经登记且与爱家投资和爱家珠宝租赁合同关系未期满的原次级承租户对爱家投资和爱家珠宝的债权，不包括我公司根据（2014）三中民终字第02322号《民事判决书》向爱家投资和爱家珠宝主张的债权，也不包括我公司在其他与爱家投资和爱家珠宝其他诉讼案中已经或将要所主张的任何债权。”

2014年12月9日，北京台华严珊瑚商贸有限公司（债权转让人、甲方）与民族园珠宝（债权受让人、乙方）签订《债权转让协议书》一份，约定：“1、甲方作为承租人与出租人北京爱家珠宝市场有限公司签订了《北京爱家珠宝市场有限公司商业租赁协议》，甲方向出租人预付了租金人民币358344元、押金人民币27670元，共计人民币386014元，现出租人因法院判决将租赁场地腾退给他人而无法继续履行其作为出租人的义务，故甲方有权要求出租人退还已收取的该判决生效之日后的租金和押金，甲方为此债权的债权人，出租人北京爱家珠宝市场有限公司为此笔债权的债务人：2、甲方自愿将上述全部债权转让给乙方，乙方自愿受让前述全部权利。甲、乙双方共同确认乙方负责追偿，追偿所得为乙方所有，无需向甲方返还，用于充抵甲方在租赁场地被收回后需向乙方缴纳的租金和押金。”协议签订后，民族园珠宝向北京台华严珊瑚商贸有限公司开具了租金（2014年12月9日至2015年5月14日）141523.2元的收据一张。

对于上述证据，爱家投资和爱家收藏均称真实性无法核实。

查，本案中因采用其他手段向德盛隆公司送达均未果，经民族园珠宝申请，法院于2019年11月26日通过公告方式向德盛隆公司送达本案开庭传票、起诉书副本等相关诉讼材料及信息。

再查，就民族园珠宝主张的接手爱家珠宝市场时间（2014年12月9日）一节，德盛隆公司在本案中未到庭发表意见。但在此前诉讼过程中，爱家投资和德盛隆公司曾表示，“原告与民族园公司之间的接手时间我们不清楚，我们被清出来的时间是2014年12月4日。”

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，德盛隆公司与商户签订的《商业设施租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。债权人转让权利的，应当通知债务人。现爱家投资和德盛隆公司认可民族园公司在2014年12月4日，即在民族园公司诉爱家投资、德盛隆公司和爱家收藏租赁合同纠纷一案终审判决作出后，强行将其清场。因此，德盛隆公司与商户租赁合同实际已无法履行，达到法定解除条件，但德盛隆公司收取商户的剩余期间租金和保证金未予退还。现商户已将上述租赁合同债权转让给民族园珠宝，法院也已通过公告送达通知德盛隆公司，故法院认定民族园珠宝已从商户处受让享有对于德盛隆公司的租赁合同债权，并已通知德盛隆公司，现民族园珠宝主张德盛隆公司履行债务清偿义务，法院予以支持。

就具体金额，爱家投资和德盛隆公司认可清退时间为2014年12月4日，民族园珠宝受让剩余租金债权的起始时间为2014年12月9日，晚于爱家投资认可的对于涉案场地失去控制日期，法院不持异议。租金计算标准和租赁场地面积均以《商业设施租赁协议》约定为准，法院予以确认。保证金民族园珠宝虽未举证证明已实际退还商户，但商户已实际交纳并同意将相应债权转移给民族园珠宝，故法院对于民族园珠宝的两项诉讼请求金额均予以支持。但就剩余租金，民族园珠宝要求爱家投资、爱家收藏与德盛隆公司共同承担债务清偿义务，无事实依据，法院不予支持。就爱家收藏收取的保证金，爱家收藏认可其系代德盛隆公司收取涉案合同保证金，法院不持异议，但其主张已将款项打给德盛隆公司而未举证，应承担举证不能的不利后果，故该项金额应由爱家收藏向民族园珠宝支付，民族园珠宝主张爱家投资、德盛隆公司与爱家收藏共同承担债务清偿义务，法院亦不予支持。

德盛隆公司经法院公告传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。

据此，一审法院于2020年4月判决：一、北京德盛隆科技有限公司于判决生效之日起七日内退还北京中华民族园珠宝投资有限公司剩余租金十四万一千五百二十三元二角。二、北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于判决生效之日起七日内退还北京中华民族园珠宝投资有限公司保证金二万零七百五十二元。三、驳回北京中华民族园珠宝投资有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费3684元，由北京中华民族园珠宝投资有限公司负担138元（已交纳），由北京德盛隆科技有限公司负担3546元（北京中华民族园珠宝投资有限公司已交纳，北京德盛隆科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京中华民族园珠宝投资有限公司）。一审公告费560元，由北京德盛隆科技有限公司负担（北京中华民族园珠宝投资有限公司已交纳，北京德盛隆科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京中华民族园珠宝投资有限公司）。

本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于保证金的退还问题。根据已经查明的事实，爱家收藏已经代德盛隆公司收取了商户交纳的保证金，在商户已被清退的情况下，该笔保证金尚未退还，现商户已经将相应债权转让给民族园珠宝，民族园珠宝作为债权人主张爱家收藏返还该笔保证金，应予支持。爱家收藏主张其与德盛隆公司之间仅为代收关系，但并未提供相应证据证明已将该款项给付德盛隆公司，亦无其他证据证明其与德盛隆公司之间就该笔款项作出过其他处理，原审法院考虑本案实际情况，要求爱家收藏退还民族园珠宝涉案保证金，并无不当，本院予以维持。

综上，爱家收藏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费319元，由北京爱家国际收藏品交流市场有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　张　弘

审 判 员　申峻屹

二〇二一年一月二十一日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞