李明杰与北京市灵谷苑渡假村房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：李明杰，男，1968年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：汲静韬，北京市铭达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市灵谷苑渡假村，经营场所北京市密云区新城子镇曹家路村南1000米-1。

经营者：刘国华，女，1969年8月18日出生。

上诉人李明杰因与被上诉人北京市灵谷苑渡假村（以下简称灵谷苑渡假村）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初3870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人李明杰及其委托诉讼代理人汲静韬、被上诉人灵谷苑渡假村之经营者刘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李明杰上诉请求：撤销原审判决中关于“李明杰对于合同无效亦存在主观过错。因此，本院依据双方当事人的过错程度，认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任”的表述，我方没有责任。事实与理由：本案认定事实错误，我方在签订合同的时候已经让灵谷苑渡假村提供房屋产权状况的证明材料，但是灵谷苑渡假村拖延提供，我方并不明知房屋无相关证件的情况。本案责任分担不合理，灵谷苑渡假村作为房屋出租方，明知房屋权属情况，仍收取高额费用，责任分担比重上应当大于我方，原审法院认定的责任分担比例不合理。

灵谷苑渡假村辩称：同意原审判决，不同意李明杰的上诉请求及事实理由。

灵谷苑渡假村向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令李明杰支付自2020年4月1日至2022年3月31日灵谷苑渡假村租赁费60万元；2.请求判令李明杰支付灵谷苑渡假村为其垫付的（2018年4月1日至2020年3月31日租赁期内）电费2500元，电话费64.26元；3.本案诉讼费由李明杰承担。同时，增加诉讼请求：要求李明杰交纳自2020年1月1日至今（340天）的滞纳金30万元。

李明杰向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《灵谷苑渡假村租赁协议书》及补充协议无效；2.请求判决灵谷苑渡假村返还我租金180万元；3.请求灵谷苑渡假村赔偿我装修损失72.43万元；4。诉讼费由灵谷苑渡假村承担。诉讼过程中，李明杰撤销其第2、3项反诉请求。

一审法院认定事实：2016年3月23日，灵谷苑渡假村与李明杰签订《灵谷苑渡假村租赁协议书》，约定灵谷苑渡假村将其灵谷苑渡假村房屋场地出租给李明杰。合同约定租期十年，租金每两年一付，每年租金30万元等内容。灵谷苑渡假村称李明杰未支付第5至6年的租金，故诉于法院。

为证明其主张，灵谷苑渡假村向法院提交证据如下：证据1、北京市密云县农村集体土地租赁合同书、灵谷苑渡假村租赁协议书及补充协议，其中补充协议第2条约定：对餐厅、烧烤广场及员工宿舍（临建房）等区域进行重建改造，拟证明灵谷苑渡假村占地北京及河北，位于北京曹家路村的建筑面积为1302平方米，位于河北兴隆的是集体用地，只占了一部分。证据2、协议书，拟证明李明杰欠付租金及承诺限期缴纳租金，如不按时交纳，支付违约金。证据3、缴纳电费及电话费发票；证据4、登报、刻章费用发票。经质证，李明杰对灵谷苑渡假村租赁协议的真实性认可，但认为协议里约定面积4000平方米，租赁地点位于密云，合同第2条第1款及第5条第3款都说明灵谷苑渡假村提供了各种证照，由承租方保管，可以侧面证明该协议为无效协议；对补充协议的真实性认可；对协议书的质证意见为：缺乏协议形式要件，上面只有乙方签字确认，没有甲方签字确认，该协议书无效；该协议约定的违约金标准明显过高，如果法院认为违约，要求法院进行调整；该协议书也只是载明了2018年4月1日至2020年3月31日60万元的延付，但其未延付租金，故不同意支付违约金；对集体土地租赁协议的真实性认可，但认为该协议的承租人为魏立杰，而不是灵谷苑渡假村，主体不符；该协议约定的面积是1300多平方米，明显低于双方合同约定的4000平方米；协议上约定的租赁用途只有养殖、餐饮，没有渡假村应有的住宿用途；对缴纳电费及电话费发票的真实性不予认可，无法看出缴费时间，且其未实际使用；对于登报和刻章费用发票的真实性认可。

李明杰提交证据如下：证据1、灵谷苑渡假村租赁协议书；证据2、付款证明。经质证，灵谷苑对租赁协议书的真实性无异议；对付款证明的真实性不认可，表示转账凭证与当日出具的收据为同一笔款项，2020年至2022年期间的租金没有支付。

诉讼过程中，经法院审查，涉案出租房屋未取得建设工程规划许可证，涉案灵谷苑渡假村租赁协议书及其补充协议应为无效合同。经法院释明后，灵谷苑渡假村申请撤回起诉。

一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建房审批手续，故灵谷苑渡假村与李明杰签订的房屋租赁合同应为无效合同。导致本案租赁合同无效的原因在于，租赁涉案房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人的过错均应当依此进行判断。出租方灵谷苑渡假村在明确知晓房屋状况及性质的情况下仍签订租赁合同，其对于租赁合同的无效无疑存在主观过错。根据双方签订的协议，协议中已明确了涉案房屋的坐落，在此情况下，李明杰在签订租赁合同时未对租赁标的物的权属、性质等问题进行审查，未要求出租人就房屋产权状况出具证明材料，对于可能存在的经营风险未尽到审慎的注意义务，且根据双方签订的补充协议，李明杰对于涉案房屋没有建房审批手续是明知的，其在此情况下仍然经营使用了四年，直到灵谷苑渡假村起诉要求其支付租金时，李明杰才主张合同无效，故法院认为李明杰对于合同无效亦存在主观过错。因此，法院依据双方当事人的过错程度，认定双方当事人对于合同无效各承担50%的责任。

据此，一审法院于2020年12月判决：确认北京市灵谷苑渡假村与李明杰于二〇一六年三月二十三日签订的《灵谷苑渡假村租赁协议书》及二〇一六年十月二十六日签订的《补充协议》无效。一审案件受理费二千四百五十七元，由北京市灵谷苑渡假村负担（已交纳）。反诉费一万五千四百元（李明杰已预交），由李明杰负担七千七百元（已交纳）；由北京市灵谷苑渡假村负担七千七百元，限本判决生效之日起七日内交纳。

本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：根据已经查明的事实，2016年3月23日，李明杰与灵谷苑渡假村签订租赁协议书，但租赁标的物并无相应审批手续，原审法院认定该协议无效，是正确的。关于责任比例问题，由于本案中灵谷苑渡假村作为原审原告方撤回全部诉讼请求，李明杰作为原审被告撤回其他反诉请求，仅保留要求确认合同效力一项，考虑合同无效后产生的损失及各自应承担的具体责任在本案中均未予处理，如在本案中认定双方对合同无效的过错比例会对双方另案解决争议产生较大影响，应当在双方处理合同无效后的损失争议中一并作出认定为宜。故对于原审法院对双方在合同无效的过错程度上作出的认定，本院予以纠正，不在本案中进行处理，双方可另行解决。但原审法院对合同效力的判决结果并无不当，本院予以维持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15400元，由李明杰负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　杨　夏

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　史晓霞

法官助理　　李宝霞