王秀艳与张立房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王秀艳，女，1969年9月29日出生，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：牛娜，北京蔡丽萍律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：张立，男，1970年5月13日出生，住北京市通州区。

上诉人王秀艳因与被上诉人张立房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初31926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王秀艳，被上诉人张立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王秀艳上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持王秀艳的诉讼请求。2、本案诉讼费由张立承担。事实和理由：一、一审法院审理事实不清、适用法律不当。王秀艳承租涉案房屋系经营饭店，受新冠疫情影响，饭店于2020年2月1日至2020年3月15日期间处于完全停业状态，房屋租赁用途无法实现，导致王秀艳遭受重大损失。根据相关政策要求，王秀艳有权要求张立减免并返还租金。二、一审法院以张立已给予合理时间搬家为由驳回王秀艳要求返还冰箱和后厨灶台的请求，没有事实及法律依据。

张立辩称，同意一审判决，不同意王秀艳的上诉请求。

王秀艳向一审法院起诉请求：1．请求判令张立返还王秀艳租金93333．34元；2．请求判令张立将两台四开门冰箱及两个后厨灶台返还给王秀艳；3．诉讼费由张立负担。

一审法院认定事实：王秀艳与张立之前曾就案涉房屋建立租赁关系、从事餐饮经营达六年。2015年7月27日，王秀艳（承租方、乙方）又与张立（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，张立将位于北京市通州区梨园镇李老公庄村房屋出租给王秀艳，租赁期限自2015年8月5日至2020年8月5日，每年租金32万元，租金按年交纳，每次提前一个月交纳下一年的租金。合同签订后，张立如约将房屋交付给王秀艳使用，王秀艳于2019年7月7日、7月11日分别向张立支付了房屋租期届满的全部租金。合同到期前，王秀艳、张立曾经商议续租事宜，但因租金价格，双方未能达成一致。2020年8月13日，王秀艳微信向张立发送《疫情期间商铺减免租金申请书》，要求张立按照北京市人民政府2020年2月5日发布的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》［京政办发（2020）7号］文件的要求，申请减免租金。同日，王秀艳还向张立发送《通知书》，要求张立返还其未搬出的厨房用四开门大冰箱两台。

庭审中，王秀艳称：其于2020年8月8日确定无法续租后开始搬家，并将案涉房屋内所有物品作价8000元卖给第三方，由第三方将所有物品搬离案涉房屋，张立于2020年8月10日晚11点左右将该案涉房屋上锁致使其无法将房屋内剩余双开门冰箱两台、灶台两个搬出，现由于时间关系已无法提供其购买时的票据；王秀艳向张立发送《疫情期间商铺减免租金申请书》后，张立拒绝为其减免疫情期间的房租，并提供了员工工资发放记录证明其费用的支出。张立称：案涉房屋系其从北京市通州区梨园镇李老公庄村委会处承租的房屋又转租给王秀艳的；在新冠肺炎疫情期间，村委会以没有国家或政府的相关规定拒绝为张立减免房租，故张立无也无法为王秀艳减免房租；合同届满后，曾多次催促王秀艳搬家，在发现搬家工人拆卸案涉房屋顶灯的时候带电作业，自己出于安全考虑也曾向公安机关报警，并在11日凌晨四点待搬家工人全部走光后将房屋换锁，自行收回了房屋。现案涉房屋已经再次对外出租，屋内物品已由张立于2020年9月下旬按照废品变卖无法返还，但不再向王秀艳主张未搬走物品占有房屋的费用。双方对案涉房屋的产权人系李老公庄村委会不持异议。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，双方就案涉房屋签订《商铺租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法律规的强制性规定，合同合法有效。现《商铺租赁合同》因双方按约履行完毕而终止，本案争议的焦点一为该案涉房屋是否符合因新冠肺炎疫情影响可以减免的范围，焦点二为对于王秀艳尚未搬走的物品，张立是否应当予以返还。对于焦点一，一审法院认为：1、王秀艳租赁案涉房屋的用途是商用餐饮，而新冠肺炎疫情发生以来，由于疫情及其防控措施的影响客观上确实导致了餐饮客流的减少，但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市对餐饮行业的防控措施也逐渐解除，虽然王秀艳提供其向员工支付劳务报酬的凭据用以证明其在疫情期间有员工报酬支出，但这亦是其开办餐饮业所必需的合理支出，也恰恰说明其在疫情期间并未完全停止商业活动；2、根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》《北京市人民政府办公厅关于印发〈进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施〉的通知》等通知的精神，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业、小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。但本案案涉房屋既非国有企业的房屋，又非行政事业单位的房屋，不符合应当减免房租的条件；3、现双方均认可案涉房屋系张立从村委会处承租而来，且村委会在疫情期间并未向张立减免房租，张立也并非该房屋产权人，王秀艳以疫情影响其经营要求张立减免房租有失公平；4、王秀艳交纳房租的时间系2019年7月，新冠肺炎疫情发生之前，且王秀艳按约已将全部房租交给张立，故其也不存在由于交纳房租致使其经营困难的情形。判决：驳回王秀艳的全部诉讼请求。一审案件受理费1067元，由王秀艳负担，于判决生效后七日内交纳。

本院二审期间，双方均未提交新证据。二审中，经本院询问，关于承租涉案房屋开设饭店的经营状况，王秀艳表示：2020年2月整月至3月15日前处于完全关闭停业状态，2020年3月15日后开始经营外卖订单，2020年5月后正常营业。关于涉案灶台及冰箱情况，王秀艳表示：其将承租的上下二层房屋共计320平米的饭店中包括各种设备、餐具等在内的所有物品，以8000元价格出售给收购方，后因灶台及冰箱未搬走，收购方少支付了1000元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点在于张立应否退还涉新冠疫情期间的部分租金，以及王秀艳未搬出灶台及冰箱损失如何处理。

对于租金退还问题，首先，涉案房屋从权属性质上并非国有企业房屋或政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，并不属出租人依据相关规定必然应当减免承租人租金范围，且本案现有证据亦无法证明涉案房屋的权利人为张立减免了相应租金；其次，王秀艳已于2019年7月付清了诉争期间的租金，现双方涉案租赁合同业已因履行期限届满而终止，在王秀艳支付租金时新冠疫情尚未爆发，此后发生的疫情及防控措施对其利用租赁房屋经营势必造成了不利影响，但此并不会直接导致王秀艳因营业收入减少而无力支付租金的履行困难情形。综上，一审结合本案上述具体情况，未支持王秀艳要求退还疫情期间部分租金的诉求，并无不当，本院予以维持。

关于灶台及冰箱损失问题，其一，依据王秀艳的陈述，张立于2020年8月10日将租赁房屋上锁，并于此后对未搬出的二个灶台及二台冰箱进行了处置。即在双方诉争合同于2020年8月5日到期终止后，张立已经给予了王秀艳合理时间进行搬家腾退，王秀艳未及时将全部物品搬离，对此存在过错。其次，依据王秀艳的陈述，其将所租赁300余平米房屋内经营使用的全部设施、物品以8000元价格进行了转让，即诉争灶台及冰箱的残值价值较低。综合考虑王秀艳对该损失自身负有的过错以及损失数额的情况，一审认定该部分损失应由王秀艳自行负担并无不当，对于王秀艳要求张立返还上述物品的上诉请求，本院不予支持。

综上所述，王秀艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由王秀艳负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　赵　霞

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　杨俊逸

法官助理　　眭　立