曾宪龙等与杨建英租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：曾宪龙，男，1963年8月6日出生。

委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：杨建英，女，1974年2月22日出生。

委托诉讼代理人：王硕，北京潞丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姜白白，北京潞丰律师事务所实习律师。

原审第三人：刘源，男，1972年5月4日出生。

委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。

上诉人曾宪龙因与被上诉人杨建英及原审第三人刘源租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初12567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人曾宪龙及委托诉讼代理人吴**志、被上诉人杨建英及委托诉讼代理人王硕和姜白白、原审第三人刘源委托诉讼代理人范庆虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

曾宪龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回杨建英的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由刘源承担。事实与理由：1.涉案场地“天地合庄园”主要经营场地早在2017年9月1日就被拆迁，导致双方租赁合同无法履行，涉案场地无法使用，杨建英要求支付占有使用费没有依据。2.2019年3月29日之后的占有使用费与我没有任何关系。（2019）京03民终202号民事判决书已于2019年3月19日生效，我同意并配合移交场地给季某，是刘源阻止移交场地。

杨建英答辩称，同意一审判决。

刘源答辩称，同意曾宪龙上诉意见。

杨建英向一审法院起诉请求：1.依法判决杨建英与曾宪龙签订的《天地和庄园承包协议》无效。2.判决曾宪龙支付杨建英自2017年11月19日至2020年4月18日期间的占地使用费290万元，利息暂算至2020年4月18日为119175元(从2020年4月19日起以290万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%的标准，计算至实际付清之日止)。3.判决曾宪龙支付杨建英自2020年4月19日至诉争土地实际腾退之日止的占地使用费（占地使用费的标准为每年120万元）。4.本案诉讼费用由曾宪龙承担。

一审法院认定事实：2014年5月19日，杨建英（甲方）与曾宪龙、石某1（乙方）签订《天地和庄园承包协议》，约定，甲乙双方就乙方承包经营“天地和庄园”事宜经友好协商达成如下协议，共同诚信遵守：包括北京天地和旅游观光有限公司营业执照及各种相关资质。承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房、办公区两间办公室以外的“天地和庄园”内所使用的土地房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。城堡中轴线将来作为漕运文化园，可以双方共同协商使用。承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日，承包金每年160万元整，每半年支付一次，甲方需要提供租金收据（每两年增加8万元承包金），此外，协议还约定了其他内容。

2014年12月17日，杨建英（甲方）与曾宪龙、石某1（乙方）签订《天地和庄园承包补充协议》，约定，承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房以外的“天地和庄园”内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。承包年限15年：2015年5月19日至2028年9月30日。双方于2014年5月19日签订承包协议，在半年运营过程中，由于投资修缮改建投入较大；加之社会环境影响，亏损很大，在双方沟通后，为了保证天地和继续运营，在此达成谅解，双方同意，在第一季度原来承包金额付完之后，从2015年5月19日开始以后每年承包金额改为：承包金定为每年120万元整，每半年付一次，甲方需要提供租金收据。

2015年5月8日，石某1（甲方）、曾宪龙（乙方）和杨建英（丙方）签订《天地和庄园承包退出协议》，约定，甲乙双方(按原合同各占50％)合作于2014年5月19日开始承包经营“天地和庄园”，(见三方《天地和庄园承包协议》)合作时至2015年5月8日。现经友好协商，甲方自愿退出合作承包经营，将承包经营权益全部转让给乙方，并征得丙方作为发包方的同意，从转让之日起“天地和庄园”之前与今后所有的债权、债务与甲方没有任何关系。甲方同意将承包经营权转让给乙方，乙方同意退还甲方所有投入资金。协议签订后，甲方开始办理退出手续，所有手续在15天内办完。此外，该协议还约定了其他内容。

2016年8月20日，曾宪龙（甲方）与刘源（乙方）签订《天地和庄园合作协议》，协议约定，甲乙双方合作经营以乙方为主体，乙方拥有自主经营权，决策权，在国家法律法规范围内经营，甲方不得干涉。甲方将北京天地和旅游观光有限公司营业执照及各种有效的相关资质移交乙方使用管理。如因乙方问题造成资质作废，乙方负全责。甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房，办公区两间办公室以外的天地和庄园内所使用的土地、房屋及配套设备设施，果园果树由乙方使用管理(以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准)天地和园位于通州区张家湾镇大关村北，北邻胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。乙方交付甲方年租金200万元整(从第二年每年递增10万元，最高租金不得超过260万元)，租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据。此外，协议还约定了其他内容。

2017年9月1日，北京市通州区张家湾镇人民政府作为搬迁人（甲方）与北京海达成科技有限公司作为被搬迁人（乙方）签订《通州区漷台路改扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》，约定将本案涉案土地使用面积3673.74平方米，经营性用房屋使用面积2818.59平方米进行搬迁。除上述搬迁土地外，在法院审理（2018）京0112民初7566号案件审理过程中查明，剩余土地仍由刘源占有使用。

2017年9月11日，杨建英签署《拆迁说明》载明，按天地和庄园发包人杨建英要求，承包人曾宪龙将配合此次胜利干渠路（漷台路）道路扩宽拆迁，从2017年9月11日开始：此次拆迁范围所涉及的曾宪龙的增建扩建项目：1.庄园大门改造及增建门房20平方米，2.大门右侧广告牌20*4米，3.庄园花坛200米，包括地下括排水沟，4.餐厅后边增建门楼及停车场，5.大门东增建道口一处，6.大门右侧停车场，7.大门外自来水管线及水龙头，共200米，8.餐厅内20间包间精装修，9餐厅内增建8个大理石炖菜餐桌及灶台，10.餐厅中的钢化玻璃结构地面及周围木栏，11.餐厅中的舞台拓展装修，12.餐厅内增建电动窗帘及灯光，13.自建小超市20平米，14.舞台L**大屏幕及照明。

另查一，2017年7月3日，刘源向曾宪龙发函载明：“我租赁您天地和庄园因部分地段将面临政府拆迁，其拆迁面积主要在餐厅重要地段，致使餐厅停业待建。由于这次拆迁房屋面积多，加之拆迁的建筑物（餐厅）重要，导致整个天地和庄园无用餐之处，将严重影响了天地和庄园其他的正常营业并受到重大的经济损失。对此，现提出以下三点：1.减去被拆迁的相应的房屋租赁面积。2.加快无偿办理新建相关有效手续。3，全免新建期间的租金。以上三点，本着相互理解、相互信任和友好相处的原则，请求曾总予以考虑答复为盼！”

另查二，2017年10月17日，曾宪龙向杨建英发出《关于暂停支付租金的告知函》，该函载明：“2014年5月19日您我双方就北京市通州区张家湾镇大关村北的天地和庄园”签订了《天地和庄园承包协议》，承包期至2028年9月30日。租金已交至2017年11月18日。2017年6月以来，通州区张家湾镇人民政府因修建漷台路，需对沿线建筑物进行拆迁，“天地和庄园”部分建筑物恰好位于规划红线范围。2017年9月中旬，漷台路规划红线范围内的全部建筑物被强制拆迁，包括餐厅和办公室等，导致该庄园无法正常经营。经调查，此次拆迁之前，“天地和园”的原业主季某已经私下就拆迁补偿问题与拆迁方达成安置补偿协议，并领取了1301余万元的补偿款。按照合同约定，其中我方新增建筑物和设施的补偿以及营业损失的补偿应归我方所有，而季某和您至今均未就上述补偿款和承包金调整等相关事宜与我方进行协商达成共识。根据您我之间的合同约定，原本我应于2017年11月19日前支付下期（半年）的承包金，但是目前因主要经营场所被强制拆迁，庄园全部停业，而且拆迁补偿问题及租金调整问题己经提交人民法院诉讼解决，案件正在审理过程中。故我方特给您函告如下：1.在诉讼案件未结案之前，暂停支付下期承包金。2.待生效判决确定补偿数额及租金数额之后，你我双方在就承包金支付问题进行结算和支付。在上述事项未达成相关协议之前，根据合同法之同时履行抗辩权，我方有权暂停支付下期租金，直至上述争议得到明确结论。”

另查三，曾宪龙租金交至2017年11月19日，之后的租金没有继续交纳。

再查一，2013年9月4日，季某作为北京天地和旅游观光有限公司的法人（甲方）与杨建英（乙方）签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容1.承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房以外的“天地和庄园”内所使用的土地、房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。2.承包年限15年：2013年10月1日至2028年9月30日……第二条：承包金及相关费用约定1.2013年9月1日-2015年9月30日年承包金为一百万元整。2.2015年10月1日-2017年9月30日年承包金一百零五万元整。3.2017年10月1日-2019年9月30日年承包金一百一十万元整……第三条：协议履行1.协议签订后3日内，乙方向甲方支付第一年租金之50%五十万元人民币，自首笔支付之日起六个月内支付剩余50%租金五十万元人民币。2.第二年及以后为每年8月30日前付50%年租金，2月30日前再付50%年租金。3.协议签订后2日内，乙方即可进入天地和庄园并进行接管经营，20日内甲方移出非租物品，甲方将证照章交乙方保管使用……第五条：违约责任1.承包期内乙方不按约定时间交纳承包金逾期超过30日，甲方有权解除协议，将视为乙方违约，并承担违约责任。”2014年5月19日，杨建英作为甲方与曾宪龙、石某1作为乙方签订《天地和庄园承包协议》，其中约定：“第一条：承包经营的范围及内容2.承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日。5.承包期内乙方需在此地重新注册公司，甲方可参与为股东。8.承包期内承包范围内所产生的所有收益归乙方所有，甲方只获得本协议约定的承包金……”2014年12月17日，杨建英作为甲方，与曾宪龙、石某1作为乙方签订《天地和庄园承包补充协议》，其中约定：“……从2015年5月19日开始以后每年承包金额改为：1.承包金定为每年120万元整。每半年付一次，甲方需要提供租金收据……”2015年5月8日，石某1作为甲方，曾宪龙作为乙方，杨建英作为丙方签订了《天地和庄园承包退出协议》，其中约定：“……经友好协商，甲方自愿退出合作承包经营，将承包经营权益全部转让给乙方，并征得丙方作为发包方的同意，从转让之日起天地和庄园之前与今后所有的债权、债务与甲方没有任何关系……”2016年8月20日，曾宪龙作为甲方与刘源作为乙方签订《天地和庄园合作协议》，内容为：“第一条：合作经营及内容3.合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。4.合作之前的一切债权债务，均有甲方承担，与乙方无关。7.在合作期间，乙方给甲方经营纯利润的15%的股权。第二条：相关费用的约定1.乙方交付甲方年租金200万元整（从第二年每年递增十万元整，最高租金不得超过260万元），租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据……”2017年6月16日，季某作为甲方与杨建英作为乙方签订《补充协议书》，其中约定：“一、本次拆迁经营补偿款归乙方所有；二、乙方应该按此次拆迁规定的期限腾退出乙方所租用的拆迁区域，否则，乙方将负全部责任，并赔偿因未按期腾退给甲方带来的损失。五、拆迁后，原协议租金不变……”

再查二，2018年3月15日，季某作为原告以租赁合同纠纷为由将杨建英、曾宪龙（第三人）、刘源（第三人）诉至法院，要求“1.解除我与被告杨建英于2013年9月4日签订的协议；2.判决被告及第三人立即腾退并返还天地和庄园内被告承租的土地、房屋及配套设施、果园果树等；3.判决被告立即支付我2017年4月1日至2018年3月31日期间剩余租金67.5万元；4.判决被告向我支付租金及占用使用费（按照承包协议第二条的标准计算，自2018年4月1日至被告及第三人实际腾退之日）；5.判决被告立即支付违约金100万元；6.判决自2013年9月3日起至“天地和庄园”承包协议解除之日止北京天地和旅游观光有限公司的债权债务由被告承担……”法院于2018年10月12日作出（2018）京0112民初7566号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）季某与被告（反诉原告）杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、被告（反诉原告）杨建英、第三人曾宪龙、第三人刘源将承租的位于北京市通州区张家湾镇大北关村北的天地和庄园腾退给原告（反诉被告）季某，并将天地和庄园内的地上物、设施返还给原告（反诉被告）季某，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季某自二〇一七年四月一日至二〇一八年三月三十一日期间的占地使用费人民币六十万，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季某自二〇一八年四月一日至诉争土地实际腾退之日止的占地使用费（占地使用费的标准为每年人民币一百万元），于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）季某的其他诉讼请求。”杨建英对一审判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终202号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”本案审理过程中，就上述判决的执行事宜，经核实，涉案场地实际腾退时间为2020年3月17日，杨建英已经交纳了截止2020年3月17日的全部占地使用费。

再查三，曾宪龙以租赁合同为由将刘源诉至法院（案号：2020京01**民初3590号），要求刘源支付2017年8月26日至实际搬离天地和庄园之日止的租金，曾宪龙以租赁合同纠纷为由将杨建英、季某（第三人）、北京海达成科技有限公司（第三人）诉至法院（案号：2019京01**民初24588号），要求赔偿经济损失，刘源以财产损害赔偿纠纷为由将季某、杨建英、曾宪龙诉至法院（案号：2019京01**民初28460号），要求赔偿损失。上述3个案件正在审理中。

一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。任何单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。根据本案查明的事实，本案诉争土地上的建筑物并未取得相关审批手续，杨建英与曾宪龙签订的天地和庄园承包协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，因属于无效合同，故对杨建英关于确认承包协议无效的诉求，法院予以支持。

虽然涉案协议无效，但曾宪龙确实实际占有使用诉争土地，应当支付相应的占有使用费。根据查明的事实，涉案场地2020年3月17日腾退完毕，杨建英亦实际将土地占用费交纳至2020年3月17日。现法院参照双方签订的协议约定的租金标准，并结合拆迁情况综合考虑，对占有使用费予以酌定，将2017年11月19日至2020年3月17日期间的占地使用费酌定为253万元，对杨建英主张过高部分，法院不予支持。杨建英关于利息的诉求，于法无据，法院不予支持。

一审法院判决：一、杨建英与曾宪龙、案外人石某1于2014年5月19日签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、曾宪龙支付杨建英2017年11月19日至2020年3月17日期间的占地使用费共计253万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回杨建英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理的认定的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为：本案为租赁合同纠纷，二审主要争议焦点为占有使用费的数额确定问题。根据庭审查明的事实，杨建英与曾宪龙、石某1签有《天地和庄园承包协议》《天地和庄园承包补充协议》《天地和庄园承包退出协议》，约定了包括承包金、承包期限在内的各方的权利义务，其后石某1退出，曾宪龙又与刘源签订了《天地合庄园合作协议》。但是，曾宪龙自2017年11月19日后未再交纳租金，后涉案承租区域于2020年3月17日被拆迁腾退。一审法院根据本案具体情况酌予确定的占地使用费金额，合理适当。至于各方在庭审中提到的拆迁利益分割问题，不属于本案审理范围，各方可另案解决。

综上所述，曾宪龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27040元，由曾宪龙负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　林存义

二〇二一年三月二十二日

法官助理　　刘艳辉

法官助理　　眭　立