吴健与李万库房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：吴健，男，1983年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：裴如明，河北守敬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李万库，男，1964年4月5日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：商宏冬，北京市中允律师事务所律师。

上诉人吴健因与被上诉人李万库房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴健上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由李万库承担。事实和理由：2016年1月20日，吴健与李万库签订《房屋租赁协议》，李万库与村委会签订腾退协议过程中，因涉及腾退房屋和附属物中大部分应归吴健所有，李万库并未告知腾退协议，导致吴健无法主张和行使自己的合法权益，涉案房屋的所有利益均由李万库一方单独行使和主张，严重侵犯了吴健的知情权。北京市通州区马驹桥镇人民政府要求李万库腾退房屋，李万库未告知吴健，导致留给吴健的腾退期限过短，不足双方租赁协议中约定的六个月，腾退中造成房屋、附属物和物品浪费、损坏，李万库应赔偿。拆迁款和腾退费都由李万库领取，没有将吴健应得款项给付吴健。一审法院认定事实不清，应予改判。第一，一审法院对于房屋的权属认定错误。李万库原有房屋面积仅为300平米，其他1500平房屋为吴健于2015年3月份新建，其权属应归吴健所有，一审法院判决将全部房屋腾退并交还给李万库，其中包含了吴健所有的房屋，属认定事实错误。第二，早在2018年4月份，李万库单方面擅自对房屋进行了停电、停水，迫使吴健经营的超市无法营业，导致租赁目的无法实现，属于根本违约，应承担违约责任。李万库没有按照合同约定提前十个月通知吴健，单方面提前终止合同，侵害了吴健的租赁权益，给吴健造成严重经济损失。李万库应按照合同约定赔偿吴健建设房屋的费用、房屋装修费用和经营超市投资的费用共计650万元。第三，吴健于2015年经李万库同意后出资对李万库原有300平房屋进行了翻建、新建、装饰装修，改建成了门面房。该300平房屋中应当有吴健的部分份额和权利，不应当将300平房屋认定为李万库全部所有，一审法院对该部分事实没有进行审理查明，忽略了吴健的合法权益。退一步讲，李万库单方终止合同的违约行为，应赔偿吴健该部分损失。第四，一审法院认定租赁合同因拆迁而终止，在双方存在诸多权属纠纷、经济纠纷的情况下，不能笼统判决吴健返还房屋，这样的判决结果忽略了吴健的合法权益。

李万库辩称，同意一审判决，不同意吴健的上诉请求。

李万库向一审法院起诉请求：1.吴健立即将位于北京市通州区马驹桥镇小周易村×号院内全部房屋腾退清并交还给李万库；2.请求判令吴健承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2001年3月1日，北京市通州区马驹桥镇小周易村村民委员会（以下简称小周易村委会）（甲方）与李万库（乙方）签订《土地租用协议》，约定：甲方提供村土地长44.12米，宽34.35米，面积1515.5平方米，2.27亩；租用期限五年，自2001年3月1日至2006年3月1日止；租金每亩年525元，共计1197.75元，每年递增5%；在租用期内，若遇国家征地则双方无条件服从，补偿地上建筑物部分归乙方所有，对土地的补偿归甲方所有；双方并就土地租用的其他事宜作出约定。2016年1月5日，北京市通州区马驹桥镇小周易村村民委员会（以下简称小周易村委会）（甲方）与李万库（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方于2009年于村委会签订了土地有偿使用合同，目前租金为每年每亩15315元，合同整改，经双方友好协商，将原合同解除，调整合同年限及租金，有关事宜达成一致意见；土地面积为2.27亩。四至为：东至京威利、南至村中大街、西至和谐路、北至泰克拖普。位于村西路北，用于餐饮服务；乙方租赁甲方土地使用期，自2016年1月20日至2036年1月19日，共计20年；如遇国家环保园区及镇部门规划占地，双方必须无条件服从，对土地的补偿归甲方，对所建筑物的补偿归乙方；双方并就场地租赁其他事宜作出约定。

2016年1月20日，李万库（甲方）与吴健（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲乙双方就位于北京市通州区小周易村×号房屋租赁事宜达成如下协议；甲方保证上述房屋产权归甲方所有，无任何抵押、无任何债务纠纷；甲方将位于北京市马驹桥镇小周易村×号房屋租赁给乙方使用。（包含该房屋后院库房、北京马驹桥旺福隆超市的营业执照）；该房屋租赁期限自2016年1月20日至2036年1月19日，每年年租金25万元，每半年支付一次房屋租金。半年一付；乙方租赁甲方房屋时，原有房屋300平米，乙方租赁位于北京市马驹桥镇小周易村×号房屋剩余空地，经甲方同意，乙方于2015年3月份将剩余空地建筑成房屋，大约1500平米，乙方有权将上述房屋进行加层，使房屋改建成三层；如遇到拆迁时，房屋租赁合同终止，甲方给乙方陆个月时间腾房，原由甲方所建设的房星，拆迁补偿归甲方所有，于2015年3月份乙方自行扩建的房屋，拆迁补偿归乙方所有，营业执照的补偿归乙方所有；注明：该房屋租10年期限，到期后乙方在续租到2036年1月19日；双方并就房屋租赁的其他事宜做出约定。经查，上述租赁物所在土地的土地性质为工业用地。

2018年6月20日，小周易村委会（甲方）与李万库（乙方）签订《自主腾退协议》，约定：为了确保清洁空气行动计划的实施，依据通州区“蓝天保卫战”工作方案，需要对乙方的房屋及附属物进行腾退，因乙方承租甲方土地，双方达成一致共识，并签订自主腾退协议如下；房屋和附属物位于北京市通州区马驹桥镇小周易村，租地合同面积2.27亩，实测面积2.20亩，房屋测绘建筑面积1545.55平方米；甲方依据腾退补助标准与乙方签订自主腾退补助协议；甲方解除与被腾退人的土地或房屋租赁协议；甲方有权在规定时间内对房屋及附属物进行拆除（伐移）、清退；乙方积极配合甲方工作，保证不以任何方式干涉阻碍甲方清退的工作。如不主动配合腾退的，按违法建设强制拆除；双方并就自主腾退的其他事项做出约定。

2020年4月21日，北京市通州区马驹桥镇人民政府向李万库发送《通知》，载明：为顺利开展腾退工作，创建通州区无违建城区，你（单位）所在地块在本镇腾退范围内，近期将由北京市通州区马驹桥镇人民政府实施腾退拆除，请贵单位于2020年4月26日前自行进行停产停工并将相关物品搬离，并与属地村委会签署腾退协议。如逾期未签署协议，依据通州区相关腾退政策，2021年将不再向被腾退人发放腾退费且拆除费用由被腾退人承担。同日，李万库将该《通知》张贴于涉案租赁物处。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李万库与吴健就涉案租赁物签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中《房屋租赁协议》明确约定“如遇到拆迁时，房屋租赁合同终止”，涉案土地已在属地政府腾退范围内，李万库亦已与小周易村委会签订《自主腾退协议》，符合双方约定之情形，故《房屋租赁协议》已终止。李万库已通过在涉案租赁物处张贴属地政府通知的形式要求吴健腾退，现双方约定的腾房期限已届满，吴健理应按照约定将承租的租赁物及土地腾退清并交还给李万库。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：吴健将坐落于北京市通州区马驹桥镇小周易村×号院内全部房屋腾退清并交还给李万库，于判决生效后十日内执行清。

二审中，吴健提交视频，证明李万库在没有通知吴健的情况下擅自停水、停电。李万库对此不认可，并认为不属于新证据。

吴健主张李万库原有房屋面积为300平米，自建1500平米，应将拆迁补偿协商好，再予以腾退。李万库则主张租赁协议上的租赁面积写错了，出租前的房屋面积有1500平米，吴健只是加盖了300平米，因为吴健一直不腾退，政府并没有给予李万库拆迁补偿。

本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，李万库与小周易村委会签订《场地租赁合同》后，李万库与吴健签订《房屋租赁协议》。现小周易村委会与李万库解除了《场地租赁合同》并就腾退问题达成一致，故李万库与吴健签订的《房屋租赁协议》失去存在基础。加之李万库与吴健签订的《房屋租赁协议》明确约定“如遇到拆迁时，房屋租赁合同终止”，现根据审理查明，案涉土地已在政府腾退范围内，而李万库已通过张贴政府通知的形式要求吴健腾退，吴健应按照约定将承租的租赁物及土地腾退清并交还给李万库。吴健所主张的拆迁补偿、赔偿问题，应另行解决。

综上，吴健的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由吴健负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　金妍熙

审 判 员　郑吉喆

审 判 员　张海洋

二〇二一年四月十九日

法官助理　王世洋

法官助理　俞　洁

书 记 员　赵　宇