北京市朝阳区市政排水管理所与北京红延安影视文化传播有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京市朝阳区市政排水管理所，住所地北京市朝阳区驼房营闸。

法定代表人：肖顺宝，所长。

委托诉讼代理人：韩骁，北京市康达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张瑜，北京市康达律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京红延安影视文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区将台路驼房营北大桥物资供应站院内。

法定代表人：赵文忠，董事长。

委托诉讼代理人：王皓，北京市东方恒信律师事务所律师。

上诉人北京市朝阳区市政排水管理所（以下简称市政排水管理所）因与被上诉人北京红延安影视文化传播有限公司（以下简称红延安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初48719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

市政排水管理所上诉请求：1、请求撤销一审民事判决书第四项，改判《租赁协议》已于2017年4月18日解除，红延安公司腾退并返还占用的北京市朝阳区将台路驼房营北大桥物资供应站内土地及房屋；2、判令红延安公司一承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。红延安公司延迟交付租金的违约行为在先，通知市政排水管理所涉案房屋漏水情况在后，在红延安公司延迟交付租金的情况下，市政排水管理所有权拒绝履行房屋修缮义务，且根据《租赁协议》相关约定，红延安公司延迟交付租金达30日，市政排水管理所有权解除合同。二、市政排水管理所收款帐号在2018年之前一直可以正常使用，红延安公司在2011年至2012年期间也曾成功向该账户支付过租金，一审法院认为由于市政排水管理所未向红延安公司提供收款帐号、红延安公司利用涉案土地及房屋从事经营活动或公益活动等因素，红延安公司延迟交付租金有一定的理由，不宜认定《租赁协议》已于2017年4月18日解除，属认定事实不清，适用法律错误。三、按照《北京市人民政府会议纪要》（2014年8月14日第109号）及《北京市规划委员会关于朝阳区将台乡（第一道绿化隔离地区城市化六个试点乡之一）规划实施方案有关规划意见的函》（市政复[2015]522号）等相关文件精神及要求，涉案房屋所在地属于绿化隔离地区待腾退范围，已不具备继续出租的前提条件，《租赁协议》已无继续履行可能。四、根据北京市朝阳区财政局下发的《关于印发〈朝阳区行政事业国有资产出租、出借、对外投资、担保事项规范工作方案〉的通知》以及朝阳区水务局工作要求，《租赁协议》已无继续履行可能，应判定《租赁协议》已于2017年4月18日解除。

红延安公司辩称，同意一审判决，不同意市政排水管理所的上诉请求。1、案涉的租赁合同履行没有任何的法律上的障碍，红延安公司延期缴纳房屋，也是事出有因的。一旦一审判决生效红延安公司会立即向市政排水管理所指定的账户汇款，如果市政排水管理所无法提供收款账户的话，红延安公司也会第一时间将相关的款项支付至法院指定的账户。2、租赁物是对外展示延安精神。涉租赁物的用途，是用于延安文化展示中心对外公益宣传爱国主义以及延安精神所用，是经延安市政府与北京市政府沟通协商，并由延安精神研究会设立的这么一个延安精神的宣传教育基地。今年是建党的100周年，督促每名党员都要积极认真的学习党史，不忘根本同时也指出了延安精神是中国共产党的精神法宝，为此，延安文化展示中心在延安精神研究会的指示下，今年也准备承接50余万人参观，并进行延安精神宣传工作。

市政排水管理所向一审法院起诉请求：1.确认水利物资供应站与红延安公司签订的《租赁协议》于2017年4月18日解除；2.红延安公司腾退并返还占用的位于北京市朝阳区将台乡驼房营村水利物资供应站院内的土地及房屋；3.红延安公司支付自2013年3月1日至2017年4月18日的租金250万元；4.红延安公司支付自2017年4月19日起至实际腾退之日止的土地及房屋的占用费（按年租金60万元为标准计算）；5.红延安公司支付拖欠租金及占用费的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算），自2013年3月1日起计算至实际付清之日止（以20万元为基数，自2013年3月1日起至2013年6月30日止；以50万元为基数，自2013年7月1日起至2013年12月31日止；以80万元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止；以110万元为基数，自2014年7月1日起至2014年12月31日止；以140万元为基数，自2015年1月1日起至2015年6月30日止；以170万元为基数，自2015年7月1日起至2015年12月31日止；以200万元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月30日止；以230万元为基数，自2016年7月1日起至2016年12月31日止；以260万元为基数，自2017年1月1日起至2017年6月30日止；以290万元为基数，自2017年7月1日起至2017年12月31日止；以320万元为基数，自2018年1月1日起至2018年6月30日止；以350万元为基数，自2018年7月1日起至2018年12月31日止；以380万元为基数，自2019年1月1日起至2019年12月31日止）；6.红延安公司支付违约金3万元。

一审法院认定事实：北京市朝阳区水利局系坐落于北京市朝阳区将台乡驼房营村（水利物资站）的国有土地的使用者，该土地及房屋原由水利物资供应站管理。由于相关政策安排，水利物资供应站于2019年11月12日合法注销完毕，其所有权利义务由市政排水管理所承接。

水利物资供应站作为出租方、甲方，红延安公司作为承租方、乙方，于2011年签订《租赁协议》，约定：甲方出租给乙方的土地及房屋位于北京市朝阳区将台乡驼房营村（水利物资供应站院内），土地面积约为12000平方米，其中原有房屋建筑面积以实际丈量数字为准；房屋现有设施、设备完好；土地及房屋租赁期共20年，从2011年9月1日起至2031年8月31日止；该土地及房屋每年租金为60万元；支付方式为银行转账，第一次为协议签订后7日内支付一年的租金60万元，六个月押金；以后土地及房屋租金每六个月支付一次，每次30万元，即租赁期内每年的6月25日至30日和12月25日至31日为缴纳租金日期；甲方租赁给乙方使用的甲方原有房屋修缮由甲方负责，费用由甲方承担；乙方对甲方租赁给乙方使用的甲方原有房屋进行装修改造后的房屋修缮由乙方负责，修缮费用由乙方承担；任何乙（应为“一”）方不按协议执行，应承担违约责任，对方可以解除或终止本协议；因甲方责任终止本协议行为包括：未对甲方原有房屋进行修缮，导致乙方无法继续使用出租房屋及场地等；因乙方责任终止协议行为包括：拖欠甲方租金达到30天以上等；租赁期内甲乙双方应遵守本协议约定，违约方应承担法律责任和给对方造成的损失，并给付对方年租金的5%作为违约赔偿金。

合同签订后，水利物资供应站将位于北京市朝阳区将台乡驼房营村（水利物资供应站院内）的土地和房屋交付给红延安公司使用。红延安公司利用租赁的房屋和土地设立了北京延安文化展示中心，从事延安精神展览等免费的爱国主义教育。

红延安公司支付租金至2013年2月28日，其后未再交纳租金。水利物资供应站于2017年4月18日向红延安公司发出通知，内容为：“按照区机构编制委员会撤销朝阳区水利物资供应站的批复意见及市区关于国有资产出租出借、对外投资、担保事项相关文件精神要求，我站须停止一切出租、出借、对外投资、担保行为，对外签订的出租合同事项，须在2017年4月30日前一律予以解除、终止，恢复资产本来功能，且你中心长期未按合同履行合同义务。故此，我单位须与贵中心终止租赁协议，请贵中心在接到本通知7日内以书面形式向北京市朝阳区水利物资供应站反馈终止合同落实意见。”

经询，市政排水管理所称要求确认《租赁协议》于2017年4月18日解除的理由是水利物资供应站于当日向红延安公司发出解除通知后，红延安公司没有在通知的时限内回复。

本案在审理期间，一审法院对涉诉土地及房屋进行了实地的踏勘并在现场进行了调解，双方均有继续履行合同或重新签订合同的意思表示，并同意就进一步的协商意向进行磋商。在踏勘过程中，一审法院发现红延安公司所承租的部分房屋确实存在漏水以及年久失修的情况，亦有部分展览展示的物品受到不同程度的损坏。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，水利物资供应站与红延安公司签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。

承租人应当依约支付租金，而出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

本案中，水利物资供应站将土地及房屋交付给红延安公司使用后，红延安公司对房屋进行了部分装修并进行了修建。红延安公司向水利物资供应站支付租金至2013年2月28日，此后未再向水利物资供应站支付房屋租金。庭审中，红延安公司主张因房屋存在漏水的情况，且在通知水利物资供应站进行维修未果的情况下才未再支付租金。市政排水管理所对此不予认可，并称是红延安公司先欠费，后出现的漏水情况。红延安公司就其最开始漏水的时间在欠费发生之前的事实未提供充分的证据，但根据现有证据显示可以认定漏水的发生时间应当发生在水利物资供应站向红延安公司发送解除合同通知之前（即2017年4月18日之前），且双方曾就修缮房屋等问题进行过沟通。虽然红延安公司迟延向水利物资供应站交付租金存在违约行为，但其迟延交付租金确有一定的原因，水利物资供应站亦未在红延安公司要求其提供收款账户后的合理期限内提供可以收款的账号，截止法庭辩论终结后，市政排水管理所方向法院提供了收款账户，红延安公司亦在庭审中，明确表示同意向市政排水管理所支付尚未支付的租金。此外，结合本案的实际情况以及红延安公司利用租赁土地和房屋所从事的经营活动或公益活动等因素，法院认为不宜认定水利物资供应站与红延安公司签订的《租赁合同》于2017年4月18日解除。

另，关于红延安公司主张因漏水导致房屋不能正常使用的辩解，虽然双方均确认租赁房屋确实存在漏水的情况，但根据相关的法律规定，红延安公司在租赁物需要维修时可以要求水利物资供应站在合理期限内维修，水利物资供应站未履行维修义务的，红延安公司可以自行维修，维修费用可以要求水利物资供应站负担，此外，因维修租赁物影响红延安公司使用的，红延安公司还可以要求水利物资供应站相应减少租金或者延长租期。因此，红延安公司以房屋漏水无法使用为由拒绝支付房屋租金缺乏依据，不能免除其向水利物资供应站支付租金之义务。

关于市政排水管理所要求红延安公司支付租金的诉讼请求，因红延安公司当庭表示同意支付相应的费用，且该金额符合双方的合同约定以及尚属合理范围，故法院对此不持异议，并予以确认，但需要说明的是，因为法院未判决认定双方租赁合同解除，故红延安公司应当依据双方的合同约定向市政排水管理所支付自2013年3月1日至2017年4月18日的租金250万元以及支付自2017年4月19日起至2020年8月31日期间的土地及房屋租金。2020年8月31日后发生的费用市政排水管理所可以另行解决。

关于市政排水管理所要求红延安公司腾退并返还占用的位于北京市朝阳区将台乡驼房营村水利物资供应站院内的土地及房屋的诉讼请求，因法院未支持市政排水管理所解除租赁合同的诉讼请求，故法院对市政排水管理所的该项诉讼请求不予支持。

关于市政排水管理所主张要求红延安公司支付违约金3万元的诉讼请求，因双方在合同中约定违约方应向对方支付年租金5%作为违约赔偿金，且该违约金的给付不以双方解除合同为前提，故市政排水管理所的该项诉讼请求符合合同约定，法院予以支持。

关于市政排水管理所要求红延安公司支付拖欠租金及占用费的利息的诉讼请求，因考虑到红延安公司确实存在拖延支付租金的事实，客观上亦给水利物资供应站（现为市政排水管理所）造成了相应的损失，且上述违约金尚不足以弥补给水利物资供应站所造成的损失，同时考虑到为了本案所涉之合同继续顺利履行，故法院对市政排水管理所主张的利息予以支持，具体数额和标准，法院将根据现有证据以及综合案件实际情况予以酌情确定。

需要指出的是，红延安公司设立了北京延安文化展示中心，并利用租赁的房屋和土地从事延安精神展览等免费的爱国主义教育，其传承延安精神，弘扬爱国主义思想的初衷是值得肯定的，对大力弘扬革命传统，建设社会主义核心价值观体系发挥了重要作用。在本案审理过程中，法院本着依法保护双方当事人的合法权益，更好地弘扬革命精神，传播延安精神为原则，多次与双方当事人进行沟通，并组织双方面对面地进行交流，充分交换意见，为了促成双方友好和平的解决纠纷做了积极努力。尽管双方最终未能就解除合同达成一致意见，亦未能就重新签订新的租赁合同达成协议，但法院希望市政排水管理所能从更好地宣传延安精神，弘扬革命精神为出发点，与红延安公司进一步协商合同，并就合同如何更好地继续履行进行深入的研究。另一方面，红延安公司亦应从本案中汲取经验教训，不仅要做好延安精神的传承，做好爱国主义教育基地工作，同时更要做知法、懂法、守法的优秀企业，将延安精神真正落到实处。本案审理期间，全国人民都经受了新冠病毒疫情的考验，在疫情面前全国人民都展现出了团结友爱、不畏艰难的革命精神，在疫情期间，法院也未放弃对本案的调解工作，提供现场调解等多种方式，希望通过努力能让双方的纠纷得到妥善的解决。以期能让红延安公司开展的弘扬延安精神激励我们每一个人，以实事求是的精神，保持艰苦奋斗的作风，不断开拓创新，更好地全心全意为人民服务。同时也期望可以合理的利用国有资产，通过对国有资产的最优配置，达到其价值的保值、增值。

判决：一、北京红延安影视文化传播有限公司于判决生效后七日内给付北京市朝阳区市政排水管理所二○一三年三月一日至二○二○年八月三十一日期间的租金450万元。二、北京红延安影视文化传播有限公司于判决生效后七日内给付北京市朝阳区市政排水管理所违约金3万元。三、北京红延安影视文化传播有限公司于判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区市政排水管理所逾期付款利息（以20万元为基数，自二○一三年三月一日起至二○一三年六月三十日止；以50万元为基数，自二○一三年七月一日起至二○一三年十二月三十一日止；以80万元为基数，自二○一四年一月一日起至二○一四年六月三十日止；以110万元为基数，自二○一四年七月一日起至二○一四年十二月三十一日止；以140万元为基数，自二○一五年一月一日起至二○一五年六月三十日止；以170万元为基数，自二○一五年七月一日起至二○一五年十二月三十一日止；以200万元为基数，自二○一六年一月一日起至二○一六年六月三十日止；以230万元为基数，自二○一六年七月一日起至二○一六年十二月三十一日止；以260万元为基数，自二○一七年一月一日起至二○一七年六月三十日止；以290万元为基数，自二○一七年七月一日起至二○一七年十二月三十一日止；以320万元为基数，自二○一八年一月一日起至二○一八年六月三十日止；以350万元为基数，自二○一八年七月一日起至二○一八年十二月三十一日止；以380万元为基数，自二○一九年一月一日起至二○一九年十二月三十一日止。上述利息计算标准为：截止到二○一九年八月十九日的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自二○一九年八月二十日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回北京市朝阳区市政排水管理所其他的诉讼请求。一审案件受理费43040元，由北京红延安影视文化传播有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。市政排水管理所提交：证据一、《北京市人民政府会议纪要》，欲证明北京市人民政府以会议纪要形式同意第一道绿化隔离地区城市化建设朝阳区试点规划实施方案，而涉案租赁地点位于试点地区，属于需要腾退的绿地隔离区。证据二、《北京市规划委员会关于朝阳将台乡（第一道绿化隔离地区城市化六个试点乡之一）规划实施方案有关规划意见的函》证明涉案所在地属待腾退安置的范围，涉案房屋已不具备继续出租的前提，故《租赁协议》已无继续履行的可能。红延安公司发表质证意见称，对证据一、二，真实性无异议，证明目的不认可，与本案没有关联性；纪要不属于新证据，2014年就作出了，且这份纪要与本案没有关联性，与我公司继续承租不冲突，该纪要是为了加快推进城乡结合部城市化和治理城市病，我公司租赁物的目的与之不冲突；我公司不认可涉案合同无法继续履行，前段时间对方与我公司协商，希望将租赁期限变更为三年，虽然双方未达成协议，但是说明是可以继续承租的。红延安公司未提交新证据。本院审理中，经本院询问涉案租赁是否涉及拆迁腾退情况，市政排水管理所表示相关部门仅是进行了规划，但还未进行正式的拆迁腾退。

本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，市政排水管理所仅就一审判决第四项提出上诉，要求改判《租赁协议》已于2017年4月18日解除，红延安瓮腾退并返还租赁土地及房屋。对一审判决第一、二、三项并无异议，红延安公司亦同意一审判决，故本院对一审判决第一、二、三项予以确认。

结合双方当事人二审诉辩主张及举证质证情况，本案二审期间的争议焦点为涉案租赁合同是否解除。

就此，本院认为，承租人应当依约支付租金，而出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，出租人应当履行租赁物的维修义务。

根据在案的证据材料，红延安公司支付租金至2013年2月28日后未再交纳租金，市政排水管理所于2017年4月18日向红延安公司发出通知要求解除涉案租赁合同，而红延安公司所承租的部分房屋确实存在漏水以及年久失修，导致展示物受损等客观情况，且根据现有证据可以认定漏水的发生时间应当发生在解除合同通知发送之前（即2017年4月18日之前），双方曾就修缮房屋等问题进行过多次沟通，故本院认为，红延安公司迟延向市政排水管理所交付租金确属违约，但其迟延交付租金亦存在一定的原因，且红延安公司亦在庭审中明确表示同意向市政排水管理所支付尚未支付的租金，考虑到红延安公司承租涉案地点设立北京延安文化展示中心，利用租赁的房屋和土地从事延安精神展览等免费的爱国主义教育，对大力弘扬革命传统，建设社会主义核心价值观体系发挥了积极作用，一审法院结合前述本案实际情况以及红延安公司利用租赁土地和房屋从事公益活动等因素，认为不宜认定《租赁协议》于2017年4月18日解除并无不当，本院予以维持，市政排水管理所上诉请求改判《租赁协议》已于2017年4月18日解除，并据此要求红延安公司腾退并返还租赁土地及房屋依据不足，本院不予支持。

市政排水管理所二审提供相关政府的会议纪要以及规划意见的函件，欲证实涉案租赁地点已被纳入绿化隔离地区，属待腾退安置的范围，但经询问，市政排水管理所亦认可该地区尚未启动相关拆迁、腾退工作，故其据此主张涉案《租赁协议》现已不具备继续履行可能的上诉理由不能成立。同时，市政排水管理所所提根据北京市朝阳区财政局下发的文件以及朝阳区水务局工作要求，涉案《租赁协议》已无继续履行可能的主张亦缺乏法律依据，对其要求据此判定《租赁协议》已于2017年4月18日解除的上诉请求，本院亦不予支持。

综上所述，市政排水管理所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京市朝阳区市政排水管理所负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　林存义

审 判 员　薛　妍

审 判 员　赵　霞

二〇二一年三月二十四日

法官助理　杨俊逸

法官助理　眭　立

书 记 员　王　艳