北京礼悦天香贸易有限公司与北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司占有排除妨害纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：北京礼悦天香贸易有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园414幢会所二层202）。

法定代表人：张其彩，执行董事。

委托诉讼代理人：朱霞，北京嘉翰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园）414幢一层107室。

法定代表人：张楠，总经理。

委托诉讼代理人：雷某，男，北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司员工。

上诉人北京礼悦天香贸易有限公司（以下简称礼悦天香公司）因与被上诉人北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司（以下简称奥德雷鹰公司）占有排除妨害纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

礼悦天香公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判；2.判令奥德雷鹰公司将顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园）414幢会所一层、二层健身区域腾退并归还礼悦天香公司；3.判令奥德雷鹰公司按每天每平米3.5元的标准向礼悦天香公司支付自2018年12月7日至实际腾退之日止的占有使用费（计算方式1617平方米*3.5元*实际占有天数）；4.奥德雷鹰公司负担二审诉讼费。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。1.原审判决本院认为部分写到综合全案证据，可以看出自签约开始，出租方就知晓实际使用涉诉场地的是雷某、张楠等人。事实上是雷某由北京奥德健身俱乐部有限公司（以下简称奥德健身公司）在2018年8月还出具过关于处理漏水事宜的授权委托书，雷某也曾在发给奥德健身公司的催款函上进行了确认签字，进行相关事务的处理。所以原审法院上述判断属于认定事实错误，无事实和法律依据。2.原审判决本院认为部分写到“为了满足出租商户的资质要求，雷某、张楠找到奥德健身公司代签合同”属于认定事实错误，理由如下∶奥德雷鹰公司陈述其与奥德健身公司是加盟关系，又陈述由奥德健身公司代替奥德雷鹰公司与礼悦天香公司签订租赁合同，上述陈述自相矛盾。加盟是经营方针和经营战略的问题，而代签合同系一种代理关系。原审法官在矛盾陈述的情况下直接选择了“代签合同”的陈述作为“本院经审理认为”。且奥德雷鹰公司提供的加盟协议没有奥德雷鹰公司的签字和盖章，该协议甲方处奥德健身公司的公章，经与礼悦天香公司租赁合同上的公章对比，也明显系伪造。3.原审判决本院经审理认为部分写到“签订房屋租赁合同以后，开发商提供了房本复印件，并明确仅提供办理营业执照使用，雷某、张楠使用出租方提供的房本复印件办理了营业执照相关手续，成立了奥德雷鹰公司，而奥德雷鹰公司的营业执照登记地址就是涉案房屋所在地，二者可以相互印证”属于认定事实错误。第一，该产权证明是由开发商处提供给奥德雷鹰公司，与礼悦天香公司无关。第二，礼悦天香公司在一审庭审中提交了“北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证”，该凭证的工程名称为“奥德健身公司顺义分公司”。从该凭证中可以看出，开发商提供产权是为了奥德健身公司办理顺义公司使用，而不是办理奥德雷鹰公司使用。4.原审判决本院经审理认为部分写到“自2016年签约至2018年底发生争议，合同履行了两年之久，被告方作为健身房，在其大厅悬挂了营业执照等证件，礼悦天香公司方完全有条件有机会发现实际经营者”属于认定事实错误。奥德雷鹰公司在合同履行的两年过程中，一直以奥德健身公司的名义与礼悦天香公司进行沟通。为此礼悦天香公司提交了催款函、授权委托书、漏水报告和公众号宣传材料、宣传照片。从催款函看出，大房东顺泽明珠一直向奥德健身公司下发催款函，奥德健身公司也进行了签收。这可以证明不仅礼悦天香公司，连大房东顺泽明珠也不知道奥德雷鹰公司的存在；授权委托书显示雷某、白云鹏系奥德健身公司的员工，并代理奥德健身公司与礼悦天香公司处理漏水事宜，该授权委托书盖有奥德健身公司的公章；漏水报告系奥德健身公司出具，并加盖奥德健身公司公章；公众号宣传材料、宣传照片均显示为奥德健身，以奥德健身公司名义对外宣传。一审判决对以上内容均未做出相关认定与说明。在奥德雷鹰公司有意隐瞒其实际占有使用的情况下，礼悦天香公司无从得知奥德雷鹰公司的存在及其为实际经营者。5.原审判决本院经审理认为部分写到“原告方，或者按照其所述，原告委托大房东顺泽明珠收取涉案场所的租金、物业费、供暖费、并派人去现场查看了漏水情况等，可以看出原告方知晓实际承租人且并未提出任何异议”属于认定事实错误，无任何证据支持。大房东顺泽明珠收取租金、物业费、供暖费、查看漏水情况并不能由此推断出实际承租。在原审庭审中和之前的论述中礼悦天香公司已经明确提到，奥德雷鹰公司始终以奥德健身公司的名义对外宣传，以奥德健身公司的名义与礼悦天香公司沟通，房屋漏水阶段也一直在提交加盖奥德健身公司公章的往来文书与礼悦天香公司沟通。二、原审法院适用法律错误。原审判决引用《中华人民共和国合同法》第十条的规定。本条的前提是双方有共同的合作意愿，在本案中，礼悦天香公司一直按照与奥德健身公司签署的租赁合同履行，在不知奥德健身公司已注销的前提下，被一审法院认定为与奥德雷鹰公司进行了事实上合同的履行，原审法院适用法律错误。礼悦天香公司与奥德健身公司签署的租赁合同中11.14条明确约定了未经出租方事先书面同意，不向任何第三方转租或与任何第三方分享所承租空间的全部或部分，第19.3条约定，非经本合同双方以书面形式签署，任何对本合同的变更将无效。综上，原审法院基于错误的事实认定及不正确的法律适用，作出了错误的判决。奥德雷鹰公司目前还一直非法占有使用相关区域经营，且欠费已长达近两年，礼悦天香公司经营已经陷入严重的困难，故请求贵院撤销一审判决，依法改判。

奥德雷鹰公司答辩称，同意一审判决，不同意礼悦天香公司的上诉请求。奥德雷鹰公司的投资人是雷某、张楠，因为是国有资产，礼悦天香公司怕雷某和张楠开健身房骗钱跑了，让雷某和张楠必须找一个担保，所以雷某和张楠找了担保人。装修和营业执照办理都是雷某和张楠负责。奥德健身公司与奥德雷鹰公司没有关系，奥德雷鹰公司有自己的证照。

礼悦天香公司向一审法院起诉请求：1.判令奥德雷鹰公司将顺义区后沙峪镇白辛庄村南（名都园）414幢会所一层、二层健身区域腾退后并归还礼悦天香公司；2.判令奥德雷鹰公司按每天每平米3.5元的标准向礼悦天香公司支付自2018年12月7日至实际腾退之日止的占有使用费（计算方式1617平方米*3.5元*实际占有天数）；3.判令奥德雷鹰公司支付礼悦天香公司2019至2020年度暖气费72972元；4.判令奥德雷鹰公司支付礼悦天香公司2019年2月至2019年12月23日水费（具体金额待核实后确定）；5.判令奥德雷鹰公司支付礼悦天香公司2019年2月至2019年12月23日电费（具体金额待核实后确定）；6.判令奥德雷鹰公司负担本案诉讼费。后在一审中，礼悦天香公司撤回了第四项、第五项诉讼请求。

一审法院认定事实：2016年，礼悦天香公司（出租方）与奥德健身公司（承租方）签订《商品租赁合同》，约定由奥德健身公司承租礼悦天香公司拥有的位于顺义区后沙峪镇白辛庄村南名都园会所内一、二层的部分区域，承租面积1617平方米。合同有效期为10年，自2016年9月1日起至2026年8月31日。7.1在租赁期内，承租方应在会所承租空间内严格按照本合同之规定，进行经营活动，所经营品牌主要为[奥德OTB-SRC健身]。承租方应确保经营的合法性，同时不应以任何方式影响出租方之声誉。7.5承租方在该商铺内进行经营活动前，应取得政府有关部门颁发的所有必要的执照、批准证书或许可证照等（如法律法规等要求），出租方应提供必要的协助，有关费用由承租方承担。承租方应按照该等执照、批准证书或许可证照的规定进行经营活动。承租方签订租赁合同时或最晚不迟于该商品开业日前，将营业执照、批准证书或许可证照的复印件等加盖承租方公章后提供给出租方备案，并向出租方提交该等执照、批准证书或许可证照的原件供出租方核对。8.1租金标准为第一年52万元，第二年55万元，第三年55万元，第四年58万元，第五年58万元，第六年58万元，第七年62万元，第八年62万元，第九年65万元，第十年65万元。每月按30日计，乙方在签署本合同之日起5日内，应向甲方交纳合计25万元的保证押金，同时支付25万元租金，当年剩余租金在合同生效后一月内全部付清即32万元。10.3在本合同有效期内，承租方应以年为单位向出租方全额支付租金和以月为单位全额支付其他应向出租方交纳的费用（水、电、燃气、供暖等），上述费用的交纳承租方须在每季的前三天向出租方预付当季租金。11.14非经出租方的事先书面同意，不向任何第三方转租和/或与任何第三方分享所承租空间的全部或部分。

奥德健身公司于2018年12月6日登记注销。

奥德雷鹰公司于2016年8月8日注册成立，当时股东为张楠、雷某。法定代表人为张楠。

关于涉诉场地的实际经营主体是否为奥德雷鹰公司及礼悦天香公司对此是否知情，双方存在分歧，奥德雷鹰公司称上述合同签订后是奥德雷鹰公司一直在履行礼悦天香公司与奥德健身公司所签订的租赁合同，主要理由如下。

1.奥德健身公司与奥德雷鹰公司存在加盟关系，并提交《特许连锁加盟合同》予以证明，该合同双方为奥德健身公司（甲方、加盟总部）和顺义名都园会所健身俱乐部（乙方、加盟店），记载：第二条1.本合同当事双方为各自独立的事业者，双方之间不存在任何共同投资、代理、雇佣、承包关系……。第四条在本合同执行期间，总部给予加盟店使用本部开发、完善的店面装修设计（平面设计）、营销（包括健身卡、运动饮料、营养补剂、运动服装）策划技巧、管理系统植入、技术业务支持等运营管理模式。第五条：1.总部承诺在本合同执行期间加盟店可以使用总部商标及服务标识及有关的标志、表格、记号、样式、标签和招牌。第二十八条：本合同有效期为十年，甲乙双方盖章签字并在甲方收到全部加盟金费用后生效。合同落款处甲方奥德健身公司加盖公章，乙方处空白。礼悦天香公司辩称该合同没有乙方的盖章及签字，不符合生效条件，因此其证明目的不予认可；

2.涉诉房屋的“不动产证明”，该证明上手写“仅限会所健身办理营业执照使用”，奥德雷鹰公司以此证明礼悦天香公司曾向其提供该场地不动产登记证明供奥德雷鹰公司办理营业执照，故礼悦天香公司对于奥德雷鹰公司注册公司并实际经营健身房是知情的。礼悦天香公司称该证明是用于办理奥德健身公司的注册地址迁移使用，不是办理营业执照使用。

3.以汇款人“李怡晴”或“张楠”“白云鹏”的名义向收款人“徐莉”交纳水电费的银行转账凭证。奥德雷鹰公司称不清楚徐莉的身份，礼悦天香公司主张徐莉是顺泽明珠公司的员工，因此奥德雷鹰公司主张水电费交给物业公司是虚假的；

4.展示奥德雷鹰公司营业执照及卫生许可证等证照的照片，证明奥德雷鹰公司的营业执照一直在公司柜台悬挂，任何人可以看到。礼悦天香公司认为该照片是摆拍的，且照片中没有显示时间；另外礼悦天香公司主张另案庭审中，奥德雷鹰公司提交的卫生许可证及高危证的办理时间是2018年10月，所以照片即使存在也是后期摆拍的，因此对奥德雷鹰公司该证明目的不予认可。

5.奥德雷鹰公司申请证人雷某出庭作证。雷某陈述：我是奥德雷鹰公司的股东，另外一个股东是张楠，我占49%份额，在我没生病之前负责公司日常运营和管理。礼悦天香公司一开始就知道奥德雷鹰公司，从找地方到谈判、招投标、办照、装修、注入资金，都是我跟法定代表人张楠做的。名都园的物业是凯莱物业在经营，后来想外包，但是物业不能直接经营，必须由产权方租赁给我们，我们知道这个消息后就找到凯莱物业的经理戴宏，他把产权方中粮集团负责招投标的经理魏术国介绍给我们谈招投标的事情，我们说我们想经营健身房，魏术国问我们旗下有无关于健身的产业，我们说没有。魏术国说我们是国企，害怕租下去你卖了卡就跑路，就让我们找一个有连锁的健身房做担保，我就找到了奥德雷鸟体育健身有限公司，因为我最初就是奥德雷鸟教练学校的股东，奥德雷鸟是总公司，下面一个公司就是帮我们签合同的北京奥德健身俱乐部有限公司，奥德雷鸟的老板是魏术超，他说安排奥德雷鸟给我做担保，就签了一个加盟协议，这个加盟协议实际上就是做担保，因为当时我们没有公司，无法跟中粮旗下的礼悦天香公司签合同。魏术国在招投标过程中是考察过奥德雷鸟公司的，魏术国让我们交材料看有没有真实的这个店，奥德雷鸟在建工大厦，奥德雷鸟公司还在正常经营，魏术超是奥德雷鸟的负责人、法定代表人、股东。我有申总的联系方式，但是不知道全名。都谈妥了之后，我跟张楠和魏术超，跟礼悦天香公司的申总继续谈签合同的事宜。签完合同之后，礼悦天香公司给我们提供产权证，给我们的复印件，上面写着只供办照使用，我们要成立新公司必须要有产权证才能办理，一共要了我们50万元的押金，我们先支付了25万元，然后就开始了正式工作。驻场公司叫天香公司，驻场经理朱国良，这是跟我们具体接触的人，经常处理水电等问题，体育局规定我们的营业执照、高危许可证等都要挂在前台，这些证件下来后我们就一直挂在前台。期间，申总找到我，让我将室外布置一下，说中粮的领导要来。当时是第二任物业经理张凯、申总、朱国良陪同检查我们和旁边的幼儿园，中粮的领导进到我们的健身房视察项目还专门问我们的证件是否齐全，我们就将前台挂的证件都给领导看了，包括高危证、卫生许可证等，这些证件都是奥德雷鹰的名字，包括每年街道、体育局也都检查我们这些证件，有的是来我们这检查，有的是我们送去检查，中粮领导应该是在2017年来的。2018年底时候张楠移民了，有时候也回北京，张楠走之前，2018年7月我所承包的健身房的所有地方都漏水，非常严重，我有漏水的视频，大概有70%的物品都损坏了，中粮的地产商和礼悦天香公司去我们那里考察过。朱国良去现场处理事情的时候，2018年8月底，在我的电卡里还有2万多余额的时候我的健身房全部停电了，因为凯莱物业欠供电局电费，被停电。持续了一个多月，停电后，游泳馆的水无法循环，卫生局罚了我2万元钱。我找申总协商，申总让我统计人员开支、器械损失，我计算大概70多万元。我交给礼悦天香公司的公司之后，中粮的代表也在场，申总口头反馈说赔我5万元钱，问我是否同意。我不同意，因为我的损失太大了。本来我们是要准备起诉礼悦天香公司的，结果礼悦天香公司先起诉了。但是我方得知中粮公司已经赔给礼悦天香公司这笔钱了。我有魏术国的联系方式微信，礼悦天香公司起诉我们公司后，他就把我删了，我跟魏术国没有什么沟通，是张楠跟他联系的。我的手机换了，现在没有魏术国的联系方式了。朱国良、徐敏都是礼悦天香公司的驻场经理。签租赁合同的时候因为人太多，我没有进屋，我在门口，签约双方是张楠、魏术国、魏术超，还有中粮的杨总，礼悦天香公司的申总，主要是这些人。我不知道礼悦天香公司，我只知道他们收水电费。前两年水电费、房租都是交给朱国良，汇款是汇给徐莉，徐莉是顺泽明珠的人。2019年暖气费没有交，一直在协商这个事。

礼悦天香公司陈述：徐敏、申总、朱国良都是大房东顺泽明珠的人，顺泽明珠从开发商中粮集团租过来的房子，礼悦天香公司再从顺泽明珠租房子，一开始水电费都是礼悦天香公司收的，后来是顺泽明珠收的。

礼悦天香公司主张其与奥德雷鹰公司不存在任何合同关系，且直至奥德健身公司注销后，才发现是奥德雷鹰公司在涉诉场地实际经营。主要理由如下：

1.奥德健身公司和奥德雷鹰公司的企业工商信息登记，显示该两家公司为两个主体，奥德健身公司于2018年12月6日注销。双方纠纷发生在奥德健身公司注销后。奥德雷鹰公司主张双方纠纷产生的原因是2018年7月发生涉诉场地漏水事件；

2.涉诉场地外的宣传照片及馆内照片，证明奥德雷鹰公司一直以奥德健身名义对外宣传，因此礼悦天香公司认为使用涉诉场地的是奥德健身公司。奥德雷鹰公司称因其与奥德健身公司由加盟合同，因此奥德健身公司允许奥德雷鹰公司使用其名义宣传。

3.催款函，证明大房东“顺泽明珠公司”向奥德健身公司发送的关于能源费的数份《催款函》，《催款函》上记载的接收单位为“奥德健身公司”。其中2017年11月17日的催款函记载2017年11月15日至2018年3月15日供暖季应缴纳供暖费72972元；2018年11月19日的催款函记载2018年11月15日至2019年3月15日供暖季的供暖费72972元。礼悦天香公司对上述《催款函》的真实性认可。

4.漏水报告及两份授权委托书。《漏水报告》系2018年8月10日，由奥德健身公司出具，并发送至顺泽明珠公司。内容：一、2月6号，由于名都园物业漏水把我方健身房器械造成的损坏，附有图片。二、7月24号下雨由于会所房顶漏雨把我方健身房多处损坏……。奥德健身公司于2018年8月10日出具《授权委托书》，记载“本公司奥德健身公司委托本公司员工白云鹏为我公司授权代理人，全权代表我公司处理奥德OTB-SRC健身名都园漏水事宜。我公司奥德健身公司对代理人依授权办理事宜承担法律责任。”另外一份授权委托书记载“本公司奥德健身公司委托本公司员工雷某为我公司授权代理人，全权代表我公司处理奥德OTB-SRC健身名都园漏水事宜。我公司奥德健身公司对代理人依授权办理事宜承担法律责任。”礼悦天香公司据此拟证明奥德雷鹰公司以奥德健身的名义处理漏水事件。奥德雷鹰公司称其对外就叫奥德健身，至于为何不以奥德雷鹰公司的名义，需要问白云鹏。雷某陈述，授权委托书上“雷某”的签字不是本人签的，其跟申总协商漏水的事情，申总说雷某在奥德健身没有职务，不是奥德健身的法定代表人，需要法定代表人出面，雷某没有这份授权委托书。

5.北京市公安局消防局建设工程施工现场消防安全备案凭证，记载工程名称为“奥德健身公司顺义分公司”，工程地址“顺义区榆阳路6号”，开工日期2016年7月11日，预计竣工日期2016年8月1日。证明签订租赁合同并使用房屋的是奥德健身公司顺义分公司，顺义分公司当时不存在，这是临时名称，证明是总公司与分公司的关系，不是加盟关系。奥德雷鹰公司认可真实性，不认可证明目的。

6.“奥德游泳健身”公众号的内容，证明奥德雷鹰公司一直以奥德健身的名义对外宣传。奥德雷鹰公司对真实性及证明目的认可。

7.2019年5月20日“顺泽明珠公司”出具的向北京名都房地产开发有限公司发送的“针对奥德雷鹰健身无合同非法经营的沟通函”，记载：“在我公司管理使用的名都园会所健身区域范围内，奥德雷鹰公司在没有任何合同依据的情况下非法占用健身区域经营办卡……”。2019年5月27日，北京名都房地产开发有限公司发送至凯莱物业公司并抄送给“顺泽明珠公司”的函，记载：“近日，我司接到会所实际经营单位顺泽明珠公司，称奥德雷鹰公司已经丧失连锁经营授权并存在非法经营的可能，在其履约能力业已存疑的情况下仍面向消费者办理预付费式储值卡。对此，我司高度重视，为避免广大业主及贵司蒙受不必要的经济损失，在此函请贵司查证后依照贵我双方的物业服务合同采取必要的限制经营措施，望物业公司慎重对待，防止群体性纠纷发生。”奥德雷鹰公司对上述证据的真实性不予认可，主张顺泽明珠公司允许奥德雷鹰公司在此开公司，名都园房地产公司给奥德雷鹰公司开具了房屋所有权证明并注明仅限会所健身办理营业执照使用，因此顺泽明珠公司是知道奥德雷鹰公司的。

关于租金的支付，礼悦天香公司提交以付款方“魏术超”的名义向收款方“礼悦天香公司”交纳租金的银行凭证，分别记载2016年6月8日转账50万元，2016年7月26日转账30万元，2016年7月27日转账2万元。奥德雷鹰公司提交以雷某的名义于2018年9月11日向“徐莉”转账30万元的银行凭证，该凭证记载给收款人附言：“2018年至2019年房租”。

关于供暖费，礼悦天香公司主张暖气费是按照往年的交费情况计算的。

一审另查：奥德健身的项目经理魏术超在双方的前案（2019）京0113民初6682号案件中出庭作证，魏术超陈述：“顺义的店是我负责接洽、谈的。当时我跟中粮、礼悦天香公司洽谈的相关细节。签订合同时候，对方要求用公司形式签订合同，故用了石景山的注册的公司签订的合同，签订合同后，这边要实际经营，注册一家新公司，经甲方同意我们注册了新公司，我们的义务一直是这边注册的公司履行，一直履行合同，甲方提出质疑，原签订合同公司注销了，才有今天的事。每次打租金费用都是奥德雷鹰公司打的。项目接洽，奥德健身的法人、股东一直在和礼悦天香公司负责人、股东接洽，多年接洽工作负责人是雷某、张楠在与礼悦天香公司负责人接洽，礼悦天香公司负责人是朱国良在这边负责，双方一直在接洽。3年中合同履行未出现过问题，当时希望合同主体变更成奥德雷鹰公司，但当时一直在正常履行，礼悦天香公司也未提异议，故没考虑，政府要求签订合同的公司注册地拆迁，我们（奥德健身）才注销的。房屋存在漏水问题造成相关损失，经营公司提出赔偿，对方一直在考虑，执行过程中，雷某反映是还在协商，礼悦天香公司提出原签订合同的公司不存在了，对奥德雷鹰公司实际经营权不认可了，需要处理这事。雷某表示可以先支付房租，再协商赔偿问题，礼悦天香公司表示暂时不用。其到项目现场看过，雷某提供了与礼悦天香公司沟通的相关视频、材料。”

一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。综合全案证据，可以看出自签约开始，出租方就知晓实际使用涉诉场地的是雷某、张楠等人，但为了满足出租方对商户的资质要求，雷某、张楠找到奥德健身代签合同。签订房屋租赁合同以后，开发商提供了房本复印件，并明确仅供办理营业执照使用，雷某、张楠使用出租方提供的房本复印件办理了营业执照相关手续，成立了奥德雷鹰公司，而奥德雷鹰公司的营业执照登记地址就是涉案房屋所在地，二者可以相互印证。自2016年签约至2018年底双方发生争议，合同履行了两年之久，奥德雷鹰公司方作为健身房，在其大厅悬挂了营业执照等证件，礼悦天香公司方完全有条件有机会发现实际经营者。礼悦天香公司方，或者按照其所述，礼悦天香公司委托大房东顺泽明珠收取涉案场所的租金、物业费、供暖费，并派人去现场查看了漏水情况等等，可以看出礼悦天香公司方知晓实际承租人且并未提出任何异议。因此，一审法院认为，双方存在事实上的租赁合同关系。现礼悦天香公司以签订租赁合同的相对方注销为由，主张奥德雷鹰公司无权占有场地，一审法院认为依据不足，不予支持。

关于礼悦天香公司主张的占有使用费，奥德雷鹰公司实际占用了涉案房屋，且奥德雷鹰公司认为其就是租赁合同的实际履行方，故奥德雷鹰公司应当按照租赁合同约定支付租金。但礼悦天香公司并未主张租金，而是主张占有使用费，且其依据是无权占有，故一审法院对礼悦天香公司的占有使用费暂不予支持，礼悦天香公司可另行主张租金。

关于暖气费，按照合同约定，奥德雷鹰公司应当按照出租方和管理公司的缴费通知，按时支付何清偿所有电费、水费、煤气费等，故奥德雷鹰公司应当交纳2019年-2020年度的暖气费72972元。

诉讼过程中，礼悦天香公司申请撤回关于水费、电费的诉讼请求，系其真实意思表示，一审法院予以准许。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、奥德雷鹰公司于判决生效后七日内向礼悦天香公司支付2019-2020年度的供暖费72972元；二、驳回礼悦天香公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，奥德雷鹰公司提交通知书复印件及照片，用以证明其曾以奥德雷鹰公司的名义与大房东顺泽明珠进行沟通。礼悦天香公司对以上证据材料的真实性、关联性及证明目的均不予认可，且认为不属于二审新证据范畴。

二审另查明，根据一审庭审笔录记载，在2020年6月10日的一审庭审中，奥德雷鹰公司称，“顺泽明珠允许我方在此开公司，名都园房地产开发公司给我方开具了房屋所有权证明并注明是仅限会所健身办理营业执照使用（见我方证据1），因此顺泽明珠是知道奥德雷鹰的，不能现在又反悔说不知道，我方办理营业执照就是靠这个证明”。对此，礼悦天香公司陈述称，“不动产产权证是名都房地产的产权，当时是奥德健身找到顺泽明珠说办分公司的照需要产权证，顺泽明珠也跟我方核实了，我方也认可将房屋租给奥德健身了，同意他们办分公司的照，没有说是办理奥德雷鹰的照，顺泽明珠和名都园房地产都是在奥德健身注销后才发现被告的存在”。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：根据已经查明的事实，礼悦天香公司就涉案场地签订的租赁合同相对方虽为奥德健身公司，但实际使用租赁场地经营健身房并使用涉案场地注册经营的为奥德雷鹰公司。礼悦天香公司在本案中主张其并不知晓奥德雷鹰公司的存在并主张奥德雷鹰公司系无权占有涉案场地，本院经审查分析如下：一、根据已经查明的事实，奥德健身公司在注销前的注册经营地并非涉案场地，系奥德雷鹰公司持有标注有“仅限会所健身办理营业执照使用”字样的涉案场地产权证复印件办理营业执照，并在涉案场地注册经营。礼悦天香公司在一审中虽称奥德健身公司称系办理分公司的执照，但该陈述表明其明确知晓使用该场地办理营业执照注册的主体应为奥德健身公司之外的其他主体，且礼悦天香公司该陈述内容亦与前次起诉中称材料系奥德健身公司以公司办理迁址名义向其索要的相关庭审陈述相矛盾。二、根据礼悦天香公司所签订的《商铺租赁合同》载明条款内容，承租方应将营业执照、批准证书或许可证照的复印件等加盖承租方公章后提供给出租方备案，并向出租方提交该等执照、批准证书或许可证照的原件供出租方核对。租赁合同签订后，奥德健身公司并未使用涉案场地办理营业执照注册经营，系奥德雷鹰公司使用涉案场地办理营业执照进行经营至今，礼悦天香公司称其对该情况内容不知晓与合同约定内容不符。三、礼悦天香公司的注册经营地为涉案场地二楼，奥德雷鹰公司方作为健身房亦在其大厅悬挂了营业执照等证件，自2016年签约至2018年底双方发生争议长达两年之久的时间内，礼悦天香公司称其对实际经营者不知情与常理不符，其在本案二审中称未去过涉案场地亦与常理不符。四、根据礼悦天香公司签订合同载明承租方委托代理人魏术超在前案中的证言陈述内容，签订合同时系因对方要求，故使用奥德健身公司名义签订合同，但对涉案场地注册新公司进行实际经营的事宜已经礼悦天香公司同意，且在两、三年的履行过程中礼悦天香公司一直没有提出异议，后在雷某协商漏水导致损失过程中礼悦天香公司提出异议。魏术超相应证言内容与奥德雷鹰公司关于涉案合同签订背景相应陈述内容吻合。故综合以上情形及全案证据，本院认为，礼悦天香公司应知晓涉案场地实际注册经营相对方并非奥德健身公司，其以奥德健身公司已经注销为由，主张奥德雷鹰公司系无权占有，该主张与相应在案证据指向内容不符，本院不予采信。基于前述认定，在礼悦天香公司主张奥德雷鹰公司无权占有涉案场地的相应主张不能成立的前提下，礼悦天香公司基于无权占有主张奥德雷鹰公司腾退涉案场地并支付占有使用费的相应诉讼请求亦不能成立。

综上所述，礼悦天香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25855元，由北京奥德雷鹰健身俱乐部有限公司负担1624元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院），由北京礼悦天香贸易有限公司负担24231元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）；

二审案件受理费24231元，由北京礼悦天香贸易有限公司负担（已交纳1624元，余款22607元于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　巴晶焱

审 判 员　石　煜

审 判 员　曹　炜

二〇二一年四月七日

法官助理　常　欣

书 记 员　刘怡然