单德祥与孙广农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：单德祥，男，1944年12月1日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：单向东（单德祥之子），住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：李永飞，北京恒略律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：孙广，男，1960年3月28日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。

上诉人单德祥因与被上诉人孙广农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初18110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人单德祥及其委托诉讼代理人单向东、李永飞，被上诉人孙广的委托诉讼代理人孙振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

单德祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙广的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由孙广承担。事实和理由：一审审理事实未查清，适用法律错误。一、一审法院并未查清单德祥与孙广的房屋买卖合同是否有效。1.《买卖房屋草契存根》显示，单德祥将6间正房出卖给了孙广，而《买卖房屋草契》上没有买受人孙广签名，合同一方主体缺失，买卖合同是否成立存疑。2.单德祥未告知其妻赵秀云，涉案房屋为夫妻共同财产，单德祥无权单独处分属于配偶赵秀云的财产，赵秀云一直不知道该情况。同时，因为单德祥和孙广之间是表叔和表侄关系，孙广知道单德祥的婚姻状况，孙广也未将购买6间正房的事实告知赵秀云。一审判决后，赵秀云才知道房屋被卖的情况，其不认可房屋被卖。3.涉案房屋所在宅基地的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为单德祥（登记日期为1993年12月15日），而单德祥在1993年已经为非农业户口，显然不符合法律规定的宅基地应登记在本集体经济组织的农业户口名下之规定，属于登记错误。而单德祥之妻赵秀云为农业户口，故该宅基地的土地使用者应登记为赵秀云。因此，《买卖房屋草契》的签订主体存在重大缺陷，该草契无效。4.宅基地土地使用权证上虽然登记在农村家庭户中的其中一个农民名下，但其是全家共享的，该一人仅是一个代表。又因房地一体，房屋的出卖会影响到户内他人的宅基地，影响他人的重大权益，故房屋买卖合同的签订，须经利益相关者签字确认才可发生效力。本案中，赵秀云及其长子单向东（单向东当时已经30岁，农业户口，无宅基地）并不知情，故该房屋买卖合同效力不应被认定。二、一审法院对单德祥与孙广的房屋买卖合同的内容认定错误。《买卖房屋草契存根》显示每间房屋500元，共计3000元。《北京顺义县契存根》（NO：0040772）显示正房6间，厢房无。可以看出孙广购买的是北正房6间。而一审法院依据孙广所述为了避税在草契上减少房屋数量和价款，认为该解释更为符合常理，这种解释显然不应得到法院支持。首先，应依据协议或证据约定进行裁判，况且有税务部门纳税存根。其次，以为了避税而减少房屋数量和价款的借口或托词不能成立，契税才4%，整个税款就120元，如厢房也按每间500元，再增加5间房屋税费也不会增加太多。最后，因为单德祥和孙广之间为表叔和表侄关系，单德祥将部分房屋（正房6间）卖给孙广，自家留下厢房和耳房居住（自家也没有其他宅基地），符合常理。因此，一审法院认定单德祥将院内所有房屋卖给了孙广的推理不应成立。同时，一审判决认为“单德祥在交易完成后将整个宅院交付孙广，也未对其所说的厢房主张过相关权利，只是在孙广翻建房屋时进行阻拦。单德祥的辩解不能成立”，是错误的。首先，正房、厢房和耳房在一个院落，没有任何证据表明单德祥将厢房和耳房交付给了孙广，也没有任何证据表明单德祥将整个院落交付给孙广。整个院落内的房屋分为两家所有，院落应为两家共有。其次，孙广翻建房屋时，单德祥进行阻止是因为孙广翻建房屋会影响到单德祥所有的厢房和耳房。最后，一审法院说单德祥未对厢房主张过权利，单德祥自己家的房屋及宅基地土地使用权证登记在单德祥名下，为什么要主张权利？因此，一审法院对房屋买卖合同的内容的认定和推断存在错误。三、单德祥与孙广的房屋买卖合同距今已经超过20年，超过了诉讼时效，孙广丧失了诉权，应承担不利后果，请求二审法院依法驳回孙广的诉讼请求。四、宅基地的相关法律制度是建立在保护农民和农户居住权益基础之上的，规定一户一宅。单德祥家里就此一处宅基地，孙广家还有一处宅基地，从宅基地法律制度的制定精神及农村社会稳定性考虑，涉案宅基地由单德祥占有是合理的，不能想当然认为厢房和耳房也出卖给了孙广。

孙广辩称，同意一审判决，不同意单德祥的上诉请求及理由。

孙广向一审法院起诉请求：1.判令孙广、单德祥房屋买卖合同有效；2.单德祥将宅基地使用证交付给孙广；3.单德祥不得干预、阻拦孙广对买卖房屋行使占有、使用、处分、收益的权利。

一审法院认定事实：孙广与单德祥均系北京市顺义区北小营镇马辛庄村人，孙广系该村农业户口。单德祥在该村拥有宅院一处，位于×号。1998年孙广、单德祥经中证人见证，签订《买卖房屋草契》，将单德祥宅院内房屋卖予孙广，并办理了相关契税。之后孙广在该宅院内居住至2002年，并在院内栽种果树若干。

在一审庭审中，孙广提交了《买卖房屋草契存根》《契税存根》、房屋现状照片，证实其主张，并称买卖包括院内全部房屋，约定价款为4万元，但收据丢失，当时是为了避税才在草契上写的3000元。其在本村还有一处宅基地。

单德祥当庭提交了《集体土地建设用地使用证》，称当时卖的是6间正房，房屋交易价款就是草契上写的3000元。

关于宅院内房屋情况，双方均认可宅院内现在北正房六间、耳房一房、东厢房三间、西厢房二间。孙广称买卖之后加建了东边的耳房、西厢房、东厢房；单德祥称原有北正房6间，东侧耳房位置原为棚子，东厢房3间、西厢房2间。

另，孙广明确第三项诉讼请求为孙广翻建房屋时单德祥不得阻拦。

一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。确认合同效力，因在买卖房屋的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此确认合同效力是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。根据一审法院查明的事实，孙广系北小营镇马辛庄村村民，具有该村集体经济组织成员的身份，双方之间的房屋买卖行为不违反法律规定，孙广在该村已有一处宅基地，并不影响买卖合同的效力。

关于孙广、单德祥的买卖房屋具体数目，是否为北正房六间，还是宅院内全部房屋，双方在庭审中各持一词。根据《买卖房屋草契存根》《契税存根》等记载，双方买卖房屋为“北正房六间，房价三千元”，但根据当年农村房屋买卖的交易习惯和价款，孙广所述为了避税在草契上减少房屋数量和价款的做法更为符合常理。且单德祥在交易完成后将整个宅院交付孙广，也未对其所说的厢房主张过相关权利，只是在孙广翻建房屋时进行阻拦。单德祥的辩解不能成立，一审法院不予采信。孙广、单德祥之间存在房屋买卖合同关系，且买卖房屋为宅院内全部房屋，即北正房及东、西厢房。因此，孙广要求确认双方之间房屋买卖合同有效的请求，一审法院予以支持。

关于孙广要求单德祥返还宅基地使用证和孙广在翻建房屋时单德祥不得阻拦的请求，不论单德祥是如何获得该证件，因双方关于涉诉宅院之间的买卖合同依法有效，作为宅院土地使用权凭证的集体土地建设用地使用证，即宅基地使用证，理应由买受方持有。同理，在一审法院确认双方交易有效之后，孙广作为涉诉宅院内的房屋的合法使用权人，依法享有对房屋的相关权益，单德祥不得采取任何手段予以干预。故孙广的相关诉求，一审法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条之规定，判决：一、孙广与单德祥于一九九八年二月签订的房屋买卖合同有效；二、单德祥于判决生效之日起七日内，将北京市顺义区×号对应的集体土地建设用地使用证［北小营镇集建（证）字第×号］交付给孙广；三、孙广在北京市×号宅院内翻建房屋时，单德祥不得阻拦。

本院二审期间依法补充查明以下事实：二审中，单德祥申请李春喜、李春营、王海出庭作证，用以证明涉案东厢房、西厢房为单德祥修建，上述证人参与了修建，建成后到现在没有翻建。李春喜出庭作证称，时间长了，建厢房的情况想不起来了。李春营出庭作证称，其帮单德祥家盖过正房、厢房，后来听说单德祥将其宅院卖给孙广了。王海出庭作证称，其在1972年、1973年帮单德祥家盖过正房和西厢房，其帮忙建房时院里没有房子。孙广认为上述证人证言不属于二审程序中新的证据，三位证人表示知道单德祥将涉案房屋出售给孙广的事实，单德祥爱人不可能不知道其卖房的事实。

关于签订《买卖房屋草契》的过程，单德祥称：涉案宅院在村西头，其在距离涉案宅院四里地的村东头还有一个饭店，当时一家人居住在饭店里，因为跑不过来，其和孙广又是表叔侄关系，故把六间正房卖给孙广，东、西厢房仍归单德祥所有，让孙广在此居住连看房子，就签订了《买卖房屋草契》，草契内容是马长仁写的，马长仁当时是大队会计，中证人是当时的村长贾利山，孙广给了单德祥3000元，单德祥把院子的钥匙给了孙广一把，自己留了一把。一审中，孙广称买卖房屋后将涉案宅院交付给孙广，买卖之后孙广就更换了门锁。单德祥称签订《买卖房屋草契》时涉案宅院内有正房六间、东厢房三间、西厢房二间，还有一间石棉瓦房子、两个门楼，后孙广未进行翻建、改建、扩建。孙广认可双方签订《买卖房屋草契》后涉案东厢房三间、西厢房两间没有变化，称其修建了厕所、对耳房进行了加固。

北小营镇集建（证）字第×号集体土地建设用地使用证载明：土地使用者单德祥，用地面积712.6平方米，四至为东至道、西至马庆余、南至道，北至马思华和马思海。孙广从北京市顺义区档案馆调取的材料涉案房屋买卖材料显示：出让人单德祥，承受人孙广，房屋坐落东至道、南至南，西至孔庆余、北至马思华和马思海，房屋间数“正房陆间，厢房间”占地面积759平米，立契约日期1998年2月18日。一审法院曾询问双方759平米如何计算的，孙广称不知道，单德祥称土地科的人来测过。

对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，综合全案案情及双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、孙广与单德祥于1998年2月签订的房屋买卖合同是否有效；二、孙广、单德祥买卖房屋的具体数目。

关于焦点一，根据已经查明的事实，孙广系北小营镇马辛庄村村民，具有该村集体经济组织成员的身份，其与单德祥之间的房屋买卖行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。孙广与单德祥之间的《房屋买卖草契》系经中证人见证，由马长仁代笔所写，且合同签订后孙广支付了房款、单德祥交付了房屋，孙广在该宅院内居住至2002年，并在院内栽种果树若干，故《买卖房屋草契》已经实际履行，能够确认单德祥与孙广系签订《买卖房屋草契》的合同主体。现单德祥以《买卖房屋草契》上没有孙广签字为由认为买卖合同是否成立存疑，缺乏事实依据，本院不予采信。单德祥主张出售涉案房屋并未征得赵秀云、单向东同意，涉案房屋所在宅基地属于全家共享，故《买卖房屋草契》不应认定为有效。对此，本院认为，孙广与单德祥一家为同村村民且均居住在本村，从房屋出售后孙广入住，至今已有20多年，且赵秀云、单向东在本案一审之前对此未曾提出异议，现单德祥主张赵秀云、单向东不知道其出售涉案房屋，明显不合常理，且以此为由主张合同不应认定为有效于法无据，本院不予采信。另，单德祥主张其与孙广签订《买卖房屋草契》时已非农业户口且其家庭仅有一处宅基地，故《买卖房屋草契》不应认定有效，缺乏法律依据，本院亦不予采信。

关于焦点二，单德祥主张其实际出售的仅为正房六间，未出售东、西厢房。根据我国农村房地一体的基本原则，双方在买卖房屋的同时必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，《买卖房屋存根草契》等材料中约定的房屋坐落四至、占地面积，与集体土地建设用地使用证所记载的用地面积、四至相近。结合当年农村房屋买卖的交易习惯和价款以及双方签订房屋买卖合同后的实际履行情况，一审法院认定孙广、单德祥之间买卖的房屋为宅院内全部房屋，并无明显不当，本院予以确认。此外，单德祥主张孙广的请求已过诉讼时效，亦于法无据，本院不予支持。

综上所述，单德祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由单德祥负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年三月三十日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子阳

书 记 员　刘怡然