洪文志与董喜顺等民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：洪文志，男，1950年11月17日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：洪德会（洪文志之子），1977年3月30日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：陶亮，北京苏京律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：董喜顺，男，1951年7月28日出生，汉族，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：张翠翠，北京畅鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙青霞，北京畅鼎律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司）。

法定代表人：熊文利，董事长。

委托诉讼代理人：李鑫，北京市顺新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郝跃，北京市顺新律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京首佳房地产评估有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路**嘉豪国际中心****。

法定代表人：姚文波，总经理。

委托诉讼代理人：贾骐鸣，男，1978年9月24日出生，汉族，北京首佳房地产评估有限公司法务经理，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：杜文潇，男，1980年5月18日出生，汉族，北京首佳房地产评估有限公司项目经理，住北京市海淀区。

上诉人洪文志因与被上诉人董喜顺、北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称首开中晟公司）、北京首佳房地产评估有限公司（以下简称首佳评估公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人洪文志的委托诉讼代理人洪德会、陶亮，被上诉人董喜顺的委托诉讼代理人张翠翠，被上诉人首开中晟公司的委托诉讼代理人李鑫、郝跃，被上诉人首佳评估公司的委托诉讼代理人贾骐鸣、杜文潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

洪文志上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由董喜顺、首开中晟公司、首佳评估公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。洪文志承租的北京市顺义区马坡镇东丰乐村南侧（顺丰大街）13亩土地对应的《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补偿协议书》部分无效。首开中晟公司不具有拆迁主体资格，洪文志才是适格的被拆迁人，首佳评估公司评估不合法。2.首开中晟公司签订《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》程序不合法。

董喜顺辩称：不同意洪文志的上诉请求。

首开中晟公司辩称：同意一审判决，不同意洪文志的上诉请求。

首佳评估公司辩称：同意一审判决，不同意洪文志的上诉请求。

洪文志向一审法院起诉请求：1.确认洪文志承租的北京市顺义区马坡镇东丰乐村南侧（顺丰大街北侧）13亩土地对应的《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》部分无效；2.董喜顺、首开中晟公司、首佳评估公司支付洪文志56723棵红豆杉补偿款397万元、46500棵枸杞苗补偿款186万元、194棵白皮松补偿款38.8万元、120个太阳能杆灯（灯杆、太阳能电板、LED灯）补偿款24万元、93个喷灌系统（含管头、管道、喷头、管件）补偿款25万元、蓄水罐补偿款1万元，共计671.8万元；3.诉讼费用由董喜顺、首开中晟公司、首佳评估公司承担。

一审法院认定事实：2012年12月30日，董喜顺与顺义区马坡地区办事处东丰乐村村民委员会签订了《东丰乐村果园承包合同书》，约定董喜顺承包果园39.59亩。承包期限自2013年1月1日至2022年12月31日。

2015年5月1日，甲方（出租方）董喜顺与乙方（承租方）洪文志签订《长期租赁合同》，约定东西顺江果园东南角6间正房两间库房果园面积约13亩出租给乙方。后建房屋设施以及栽种树木归乙方所有与甲方无关。租赁期限为长期租赁。租金每年15000元，乙方应每年付一次。洪文志交纳了2015年至2018年的租金并于2018年5月5日交纳承包款1万元给董喜顺。

2018年12月24日，董喜顺与首开中晟公司签订《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称补助协议书），搬迁人（甲方）为首开中晟公司，被搬迁人（乙方）为董喜顺。乙方在搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为2001.86平方米（均未取得相关审批手续）……甲方应支付乙方的搬迁拆除补助及奖励款共计人民8118601元，其中包括房屋重置成新价及附属物补偿……附属物补偿费5253196元。停产停业综合补助费0元……守法奖149871元、其他0元。首佳评估公司出具价格评估结果通知书，显示房屋装修、设备及附属物共计5537194元，其中24整砖隔12427元、复彩隔断10525元……太阳能路灯94000元、储水罐5t5000元……灌溉管632元、树木3328462元。后首开中晟公司支付了董喜顺拆迁补助款。交房验收单显示董喜顺于2018年12月24日将房屋交给首开中晟公司拆除。

《非住宅搬迁补偿方案》第三条非住宅被搬迁人的认定……（二）集体土地上被搬迁人：按照《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》证载权利人进行认定。未取得《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》但具有发改、国土、规划、建设等部门批准文件的，按照批准文件规定的权利人进行认定。未取得上述文件的，按照与村委会签署的租赁合同或相关证明材料上标明的承租人进行认定。若集体土地被搬迁人确定有争议的，由项目指挥部根据实际情况进行认定。守法奖：对于不存在抢栽、抢种、抢养、抢建地上物行为的被搬迁人，按照地上物评估总价的2%给予被搬迁人奖励。对于入户调查存在抢栽、抢种、抢养、抢建地上物，签约前自行清除的，被拆迁人按照地上物评估总价的1%给予被搬迁人奖励。抢栽、抢种、抢养、抢建地上物行为由指挥部认定。搬迁估价结果报告显示，评估依据为《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》《关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知》《北京市人民政府办公厅转发市园林绿化局、市国土局关于遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽抢种树木苗木行为意见的通知》《顺义区马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目非住宅搬迁补偿实施方案》等。

拆迁档案中明细表记载本案涉诉13亩土地项目及数量为：白皮松高3米146棵，高3.5米40棵，高4米8棵。红豆杉苗（0.4-0.5）：（36+70+76）/3/3×170×11，枸杞苗：（102+106+92）/3/3×170×5+（102+106+92）/3/3×80。灌溉管头93个，太阳能灯杆120个。洪文志称2017年5月先弄的喷灌装置，后弄的树苗。白皮松种的成树，密度值2.5米。红豆杉苗高度70公分左右，种植密度十公分，枸杞苗七八十公分高，种植密度十公分，红豆杉苗有三万多棵是单种，枸杞苗和其余红豆杉苗均种在树木间隙中，成活率在90%，购买树苗及种植成本共计一百七八十万元。2017年4月购置太阳能灯杆成本12万元，设置喷灌系统成本10万元。蓄水灌成本1万元，就此提交了蓄水罐销售单据。首佳评估公司称与洪文志有关的附属物及金额为：1.白皮松175200元、64000元、19200元。2.红豆杉苗不予补偿。3.枸杞苗根据承包合同总占地面积39.59亩，减掉不可种植面积，扣除属于东丰乐村树木种植面积，在扣除三七景天占地面积，最终得出可种植面积23.62亩。结合现状种植树木、苗木实际情况，考虑树木自身也要占用土地综合考虑，按三分之二比例的可种植面积确定枸杞苗的可套种面积约为10546.7平方米，以此最终确定枸杞苗的最大套种面积。枸杞作为经济作物参照《关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知》文件中，附属物据实估价表中的果树成畦苗40-120元/平方米，结合实物状况，最终确定40元每平方米，经计算枸杞苗的价格为421868元。因枸杞苗是整个董喜顺地块费用，原告相应部分按比例计算为232118元（13亩÷23.62亩×421868元）。4.灌溉管头632元。5.太阳能灯杆24000元。评估结果单中太阳能灯杆是董喜顺合同范围内全部470个灯杆总额，洪文志太阳能灯杆总额24000元。6.储水罐5000元。洪文志不认可首佳评估公司的评估结果及意见，董喜顺、首开中晟公司认可首佳评估公司的意见。

洪文志要求确认补助协议书无效的理由为：首开中晟公司主体资格有问题，首开中晟公司没有提供北京市政府征地的批复，没有提供拆迁许可证，不具有拆迁人的主体资格。本案涉诉的13亩土地的地上物是属于洪文志所有，首开中晟公司应该和洪文志签订拆迁补偿协议，不应该和董喜顺签订，根据北京市政府148号文第八条规定，征地单位支付的各项征地补偿费应该向所有权人支付。首佳评估公司提交的报告中没有评估公司和评估人员的资质证明。就主体资格问题，首开中晟公司表示北京市集体土地拆迁管理办法第二条明确了征地拆迁宅基地以外的房屋，124号文件仅仅适用集体土地宅基地的拆迁，需要有相应的征地手续并办理房屋拆迁许可证，而本案并非宅基地上房屋的拆迁，是非住宅的拆迁，不适用124号文件的规定，没有相应的办理手续的具体规定，就此提交了北京市顺义区发改委关于转发发改委《关于顺义区马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目核准的批复》的通知、北京市发展和改革委员会关于顺义区马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目核准的批复、建设项目招标方案核准意见书、北京市发展和改革委员会关于顺义区马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目核准延期的批复、北京市规划和国土资源管理委员会、建设项目规划条件、北京市规划和国土资源管理委员会建设项目用地预审意见、钉桩坐标成果通知单等用以证明涉诉土地在西丰乐棚户区改造项目拆迁范围内。涉诉土地属于只拆不征的部分，就是只完成地上物的拆迁，暂时不办理征地手续，后期是否变更为国有土地与拆迁无关。

一审法院认为：首开中晟公司已经提交了北京市发展和改革委员会对于涉诉地块改造土地开发项目核准的批复，由首开中晟公司建设顺义区马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目，北京市规划和国土资源管理委员会出具了建设项目规划条件及建设项目用地预审意见，对首开中晟公司进行征地建设进行了确认。北京市规划委员会顺义分局钉桩坐标成果通知单等材料亦可以证实涉诉地块属于顺义区马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目范围内，故对于洪文志主张首开中晟公司不具备拆迁主体资格的意见，无事实及法律依据，法院不予支持。首开中晟公司依据非住宅搬迁补偿方案、评估报告、基本情况调查表、承包合同书、拆迁测绘成果表、评估结果报告、评估结果通知单等文件与董喜顺签订了补助协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

依据首佳评估公司的评估结果及首开中晟公司确认，洪文志对应的合理补偿项目为枸杞苗补偿款、白皮松补偿款、太阳能灯杆补偿款、喷灌补偿款、蓄水罐补偿款。洪文志要求补偿红豆杉补偿款，但洪文志自认红豆杉苗均为套种，首佳评估公司依据非住宅搬迁补偿实施方案、参照《北京市人民政府办公厅转发市政园林绿化局、市国土局关于遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽、抢种树木苗木行为意见的通知》、依据调查登记数量砍密度，对因超出可种植面积的红豆杉苗不予认定的意见，并不违反法律规定。首佳评估公司对于白皮松、太阳能灯杆、喷灌、蓄水罐补偿款的金额认定适当、程序合法，法院予以确认。洪文志认为应以其提交的工程造价信息作为认定标准的依据不足，法院不支持。经查，首开中晟公司支付给董喜顺的补偿款中包含了对洪文志承包13亩土地的补偿款，故洪文志要求首开中晟公司及首佳评估公司承担给付拆迁款无法律依据，法院不予支持。应按照董喜顺与洪文志签订的《长期租赁合同》确定补偿款的归属。双方合同中并未约定遇拆迁的财产权益分配，洪文志要求其租赁后栽种的树木及添置的附属物补偿款应归其所有的主张，不违反法律规定，法院予以支持。董喜顺已经支付洪文志的23万元应予扣除。

综上所述，一审法院判决：一、董喜顺支付洪文志各项补偿款二十九万零二百二十元（已扣除二十三万元），于判决生效之日起七日内付清；二、驳回洪文志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首开中晟公司作为搬迁人与董喜顺作为被搬迁人签订的补助协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于洪文志主张首开中晟公司不具备拆迁主体资格的问题，根据北京市发展和改革委员会对于涉诉地块改造土地开发项目核准的批复、北京市规划委员会顺义分局钉桩坐标成果通知单等材料内容，洪文志的该项主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于洪文志主张首佳评估公司评估不合法的问题，因洪文志并未提供相应的证据证明予以证明，故对其该项主张，本院不予采信。首开中晟公司支付给董喜顺的补偿款中包含了对洪文志承包部分土地的补偿款，故一审法院判决董喜顺向洪文志支付相应的补偿款，且对已支付部分的款项予以扣除并无不当，洪文志主张首开中晟公司、首佳评估公司应支付补偿款，没有依据，本院不予采纳。洪文志的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。

综上，洪文志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费58826元，由洪文志负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　申峻屹

二〇二一年四月二日

法官助理　张　立

书 记 员　卢园园