张艳丽与北京普菲兄弟资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳丽，女，1966年2月9日出生。

委托诉讼代理人：李彦霞，河北法众律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄卫国，男，1964年9月17日出生。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京普菲兄弟资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路段西侧**3-001。

法定代表人：陈伟，总经理。

委托诉讼代理人：史斌清，男，1983年1月9日出生。

委托诉讼代理人：蔡庆荣，女，1971年11月15日出生。

上诉人张艳丽因与被上诉人北京普菲兄弟资产管理有限公司（以下简称普菲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张艳丽上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、拆除隔断费用主要应由普菲公司承担。普菲公司作为专业的房产中介机构，明知在房间内打隔断进行出租是违规的，但其为了多收房租，仍在房屋内打了隔断。张艳丽和普菲公司明确约定不能破坏结构施工。普菲公司违约，合同解除后，普菲公司当然需要拆除违规在张艳丽房屋内打的隔断。拆除隔断加恢复原状需要近一万元左右，但法院只酌情判决普菲公司承担2000元，其承担的费用过低。张艳丽主张改判为普菲公司支付张艳丽8000元。二、张艳丽不应再向普菲公司支付装修增配补偿款。结合双方合同约定可推知，若是因普菲公司原因导致合同期未满终止此协议的，甲方张艳丽就不用进行装修增配赔偿。且根据法律相关规定，普菲公司构成违约，张艳丽不应再向普菲公司承担装饰装修的损失。一审法院一方面认定是由于普菲公司的原因导致双方合同期未满终止，一方面又让张艳丽承担普菲公司的装修增配损失，是自相矛盾的。

普菲公司辩称，不同意张艳丽的上诉请求和理由。

张艳丽向一审法院起诉请求：1．判令普菲公司支付供暖费、水费及物业费共计5707.7元；2．判令普菲公司支付换水龙头费用50元；3．判令普菲公司按2019年月租金6600元的200％即13200元的标准向我支付违约金；4．要求确认双方于2017年8月20日签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年1月6日解除；5．判令普菲公司支付拆除客厅隔断费用9520元及拆除阳台隔断的费用5000元。

普菲公司反诉请求：张艳丽赔偿普菲公司装修及家具家电损失24981元。

一审法院认定事实：北京市朝阳区定福庄北里1号院五建小区11号楼1单元x室（以下简称涉案房屋）为三室一厅一厨一卫，建筑面积73.73平方米。

2017年8月20日，张艳丽作为委托人（甲方）与普菲公司作为受托方（乙方）签订《房屋委托管理服务合同》，约定张艳丽委托普菲公司代为管理涉案房屋……代为与承租人签订、变更、解除租赁合同，代为收取租金及相关费用……甲方同意乙方为了提升该房屋在租赁市场上的竞争力，对装修增配后的房屋出租价格进行上调。经甲乙双方确认，该房屋装修或优化格局后4个房间。房屋增值相关工作完毕后，乙方自2017年8月21日正式给甲方计租，计租时间截止到2021年11月18日。第八条房屋及附属设施的维护……委托代理期限内，因为房屋自然损害的（房屋主体结构损坏除外），乙方愿意替甲方每年承担不多于人民币3000元的维修费，超出部分由甲方承担……第九条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致时，可以终止本合同……（五）房屋委托期满终止此协议的，乙方将装修配置无偿赠送甲方。非乙方原因导致合同未期满终止此协议的，甲方应按乙方费用与合同履行时间进行装修增配赔偿。此赔偿既不包含，也不等同于违约金……第十条违约责任，租赁期限内，甲乙双方并非本条款中第九条（三）（四）款原因提前终止合同的，应提前30日通知对方，合同提前终止的发起方赔付另一方相当于月租金200％的金额作为违约金……附件三关于委托代理期限与租金、管理费及服务费支付方式（季付），第一年合同期自2017年8月21日至2018年10月4日，月租金6200元……第三年合同期自2019年10月20日至2020年11月3日，月租金6600元……

合同签订后，张艳丽向普菲公司交付了涉案房屋，普菲公司将租金支付至2020年1月19日。普菲公司收房后在客厅靠近厨房的位置打了一个隔断，隔出一间屋子。

2019年6月11日，涉案房屋所在小区物业及居委会向小区业主发出告知书，称按照北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》等要求。房屋出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面，不得以改变内部结构分割出租，不得按床位等方式分割出租厨房、卫生间、阳台等不得出租供人员居住。如有上述违规行为（打隔断、按床位群租房）望房主、中介公司、转租人进行自行拆除工作恢复原状，如不及时整改拆除将上报公安机关和三间房乡政府依法处置。张艳丽看到上述通知后，通过微信向普菲公司发送了通知的照片。

2020年1月6日，普菲公司向张艳丽交还涉案房屋，双方办理了交接。现双方均确认《房屋委托管理服务合同》于当日解除，普菲公司欠付张艳丽供暖费、水费及物业费共计5707.7元。

一审庭审中，张艳丽主张普菲公司因经营不善提前解除合同，构成违约。就此，张艳丽提交了其与普菲公司周经理的微信聊天记录，其中显示2019年12月25日普菲公司一方称“姐，公司今天决定您那房退还给您，那房子一直赔钱，每月亏损两千多”。普菲公司认可该聊天记录的真实性，但称其是在接到了政府要求拆除隔断的通知后，清退了租户，导致成本增加支撑不住了，才和张艳丽说房屋不挣钱。

张艳丽表示其并未同意普菲公司在客厅及阳台打隔断，补充协议中明确约定不允许进行破坏结构的施工，现隔断虽未拆除，但今后拆除必然会产生费用。就此，张艳丽提交了2017年8月20日签订的补充协议，内容为“今有甲乙双方协商一致后补充如下，装修事宜由甲方监管下进行，如遇违反双方口头承诺的事项，比如破坏结构施工等，即视为违约！！承诺更换所有门窗成断桥铝材质，更换地板等承诺，如违此承诺视为约，甲方可随时解约。甲方：张艳丽乙方：王宁20**.8.20日”普菲公司对于该份补充协议不予认可，称其公司确有王宁这名员工，但这份补充协议是否为王宁签署的，其表示不清楚，并称补充协议应当以加盖公司公章为准，其存档的合同中没有这份补充协议，亦不知晓有这份协议存在。对于隔断，其仅在客厅打了一个隔断，亦是张艳丽在签订合同之时同意的，阳台上原本的结构就是那样，并非其打的隔断。

普菲公司表示其对涉案房屋进行装修改造、配置了家具电器设备等，其中基础装修花费34127元、家电花费9015元、家具花费6820元。就此，普菲公司提交了家具、家电、装修费用的清单及相应的付款凭证。张艳丽对于转账记录的真实性予以认可，但不认可关联性，普菲公司所列清单上的家具均是普菲公司安装的，家电清单中除微波炉外也均是普菲公司安装的，对于装修清单中部分项目认可是普菲公司做的。

另，张艳丽主张其于2020年1月5日更换涉案房屋水龙头花费50元，普菲公司曾承诺支付该费用。就此，张艳丽提交了收据一张。普菲公司对此不予认可，称张艳丽并未就普菲公司同意承担该笔费用举证。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张艳丽与普菲公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现双方已于2020年1月6日办理了退房的交接，且双方均认可租赁合同于2020年1月6日解除，一审法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均确认普菲公司尚欠付张艳丽供暖费、水费及物业费共计5707.7元，张艳丽主张普菲公司支付该款项，一审法院予以支持。关于拆除隔断的费用，涉案房屋为三居室，但双方合同中约定房屋装修或优化后有4个房间，事实上普菲公司在收房后即在涉案房屋客厅内打了隔断增加了房间的间数，在2017年8月至2019年6月将近两年的时间内，张艳丽作为委托人，其应对涉案房屋内存在隔断的情况知晓，但其在收到告知书之前并未就此提出异议，一审法院认为对于拆除违规隔断的后果应由张艳丽及普菲公司共同承担。现张艳丽已收回涉案房屋，其应将违规的隔断予以拆除，由此产生的费用由双方共同负担。但因该费用尚未实际发生，故一审法院对于普菲公司应承担的具体金额酌情予以确定。对于张艳丽主张的阳台仍有一处隔断，其未能举证证明系普菲公司所为，对于该部分的拆除费用，一审法院不予支持。关于更换水龙头的费用，根据合同约定，对于委托代理期限内，因房屋自然损害的，普菲公司同意替张艳丽每年承担不多于3000元的维修费，现张艳丽更换水龙头发生在合同解除前，故该笔费用应由普菲公司承担。本案中，普菲公司在合同履行期间提前解除合同，其虽辩称合同的解除系因政府要求拆除隔断导致经营成本上涨无以为继，但该理由并非合同法定或约定的解除事由，普菲公司提前解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，非普菲公司原因导致合同期未满终止的，张艳丽应承担装修增配的赔偿责任。但合同中并未明确约定若是因普菲公司原因导致合同未期满终止时，对于装修增配如何处理。现张艳丽已实际收回涉案房屋近一年，其应在涉案房屋装修增配利用价值范围内予以普菲公司适当补偿，具体金额一审法院结合合同履行情况以及普菲公司举证情况，酌情予以确定。关于违约金，张艳丽的主张具有事实基础，且符合合同约定，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、张艳丽与北京普菲兄弟资产管理有限公司于2017年8月20日签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年1月6日解除；二、北京普菲兄弟资产管理有限公司于判决生效之日起七日内支付张艳丽供暖费、水费及物业费共计五千七百零七元七角、更换水龙头的费用五十元、拆除隔断费用二千元、违约金一万三千二百元；三、张艳丽于判决生效之日起七日内支付北京普菲兄弟资产管理有限公司装修增配补偿款八千元；四、驳回张艳丽的其他诉讼请求；五、驳回北京普菲兄弟资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元，由张艳丽负担238元（已交纳），由北京普菲兄弟资产管理有限公司负担399元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费212元，由张艳丽负担68元，由北京普菲兄弟资产管理有限公司负担144元（已交纳）。

本院二审期间，张艳丽提交2021年2月25日拍摄的涉案房屋阳台照片两张，证明房屋优化为四个房间，是把阳台作为一间房屋来使用，张艳丽当时没有同意普菲公司打隔断，合同里签的四间房屋就是包含了阳台这一间，因为阳台比较大。普菲公司质证认为照片的真实性无法确认，对证明目的不认可。普菲公司提交微信截图，证明交接的时候张艳丽房子已经租出去了。张艳丽对微信截图真实性认可，证明目的不认可，该份证据证明了当时在里面住的是张艳丽的弟弟，张艳丽没有对外出租。

本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。

本院认为，张艳丽与普菲公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方均认可租赁合同于2020年1月6日解除，本院对此不持异议。关于张艳丽主张应由普菲公司主要承担拆除隔断的费用，对此，本院认为涉案房屋在普菲公司收房后即打了隔断，在双方租赁合同履行期间，并无证据证明张艳丽就此曾向普菲公司提出异议，一审法院认为对于拆除违规隔断的后果应由张艳丽及普菲公司共同承担并无不当，基于此，考虑张艳丽已经收回房屋，一审酌定由普菲公司承担相应拆除费用，数额尚属合理，本院予以维持。关于张艳丽主张不应承担装修增配的赔偿责任，本院认为普菲公司虽为违约方，一审法院已判决其在合同约定范围内承担违约责任，综合增配相关设施情况及合同未到期即解除，相关增配设施确存在继续利用的价值，一审判决张艳丽在涉案房屋装修增配利用价值范围内给予普菲公司适当补偿，并无不妥。

综上所述，张艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费637元，由张艳丽负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　申峻屹

审 判 员　张　弘

二〇二一年三月二十三日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞