北京市朝阳商业大楼有限责任公司与北京金朝阳商贸国有资本运营公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京市朝阳商业大楼有限责任公司，住所地北京市朝阳区西坝河中里**。

法定代表人：陈荣静，董事长。

委托诉讼代理人：孙武军，北京市武阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：北京金朝阳商贸国有资本运营公司，，住所地北京市朝阳区工体西里**楼

法定代表人：任国强，经理。

委托诉讼代理人：孙伟，北京市宏威律师事务所律师。

上诉人北京市朝阳商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼有限公司）因与被上诉人北京金朝阳商贸国有资本运营公司（以及简称金朝阳商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商业大楼有限公司的委托诉讼代理人卓云，被上诉人金朝阳商贸公司的委托诉讼代理人孙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

商业大楼有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项,予以改判。事实和理由：商业大楼有限公司认可一审法院总结的案件争议焦点，即涉案《备忘录》的法律定性。但商业大楼有限公司认为一审判决认定《备忘录》属于房屋租赁合同存在严重错误。商业大楼有限公司认为《备忘录》不属于“民事合同”。因此，本案不应属于民事诉讼的法院受案范围。民事合同是平等的民事主体之间订立的设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。租赁合同更是要明确租赁标的物的名称、用途、租赁期限、租金支付等内容。而本案所涉《备忘录》并非两方平等民事主体之间签订，为设立一定权利义务关系的法律文件。更是不具备房屋租赁合同的基本特征。一、签订《备忘录》的一方，朝阳区商业服务网点规划建设管理处（下称网点管理处）是朝阳区商委的下设部门。该部门受朝阳区商委管理，并受委托管辖辖区内商业网点的建设、调拨及使用。因此，首先从备忘录签订主体上看，网点管理处与商业大楼有限公司之间本身即非平等的民事主体。二、即使行政机关或其委托单位有权签订民事合同，本案所涉《备忘录》亦不具备民事合同的基本特征。从本案所涉《备忘录》记载内容来看，商业大楼有限公司向网点管理处支付的160万元资金并非是惠新西街XX号涉案房屋的对价租金。该160万元资金并非交由备忘录一方主体网点管理处使用，而是要交给备忘录外主体朝阳区人民政府统一调配，用于支援朝阳区辖区内其他商业网点建设。该160万元系作为下属单位对上级行政管理机关的支援，且专款专用，只得作为区商业网点建设支援资金。因此，该《备忘录》从内容上看，明显区别于民事合同的商业民事化，而真正体现的是行政管理的公益性。仅仅是其采用了“协商性行政行为”这一方式，在下属单位，即商业大楼有限公司给予上级行政管理机关建设支援的同时，享有行政职权的网点管理处将涉案房屋的使用权调拨给商业大楼有限公司。目的仍然是实现其辖区内商业网点总体平衡发展的行政管理职责。三、《备忘录》仅体现了两点，一是网点管理处将惠新西街XX号房屋的使用权调拨给商业大楼有限公司，二是商业大楼有限公司向朝阳区政府支付160万元支援资金。该《备忘录》再无关于涉案房屋使用过程中双方权利义务等细节的约定，亦无违约责任等合同法规定的租赁合同必备条款。甚至在签订该《备忘录》时，惠新西街XX号房屋尚未进行所有权登记，并非民法意义上的“物”，不具备租赁的合法条件。因此，该《备忘录》并非为设立涉案房屋租赁合同关系而产生，而仅仅是在当年经济改革、企业改制背景下，朝阳区商委所采取的行政管理措施，将尚不具备租赁条件的其中一处商业网点（惠新西街XX号）调拨给下属的商业大楼有限公司使用。是一种上下级单位之间内部的协商性行政管理行为，并非合同法意义上的民事租赁合同法律关系。四、事实上关于涉案房屋，至今20年间也并未签订任何书面租赁合同。这恰恰体现了当事人双方之间就涉案房屋的使用，在《备忘录》签订之初并非意欲设定租赁。多年以来正是尊重历史及时代背景，商业大楼有限公司信任原上级行政管理机关，并付出了巨大人财物，使得涉案房屋作为朝阳区辖区内一处商业网点，取得了巨大发展，促进了朝阳区商业建设。综上，我们认为一审判决确认涉案《备忘录》超过20年部分无效并返还项下房屋的诉讼请求无法律依据。该《备忘录》首先从必备条款、设定目的、内容上看不属于“合同”，更不属于“民事合同”。其产生的原因在于行政机关对辖区内商业网点建设管理行使行政职权，通过这种协商性行为的表现方式所体现，不具备民法意义上的租赁合同法律关系特征。因此不应属于人民法院民事诉讼受案范围。金朝阳商贸公司诉讼请求所依据的法律关系存在严重错误。

金朝阳商贸公司辩称，同意一审判决，不同意商业大楼有限公司的上诉请求和理由。

金朝阳商贸公司向一审法院起诉请求：1、确认商业大楼有限公司与金朝阳商贸公司就位于北京市朝阳区惠新西街XX号配套商业房（以下简称XX号配楼）成立的房屋租赁合同超出20年租赁期限的部分无效；2、商业大楼有限公司腾退XX号配楼，将上述房屋交还金朝阳商贸公司。

一审法院认定事实：位于北京市朝阳区惠新西街**房屋，登记所有权人原为网点管理处，建筑面积659.3平方米（即XX号配楼），于2002年6月26日办理房屋所有权证，后于2007年3月15日变更产权人为金朝阳商贸公司，产权证号为京房权证朝国02字第XXXX号。

网点管理处与商业大楼于2000年5月18日签订《关于惠新西街XX号配套商业房使用问题的备忘录》（以下简称《备忘录》），双方就XX号配楼达成如下共识：商业大楼出资160万元作为支援商业网点建设的专项资金，专款专用，由区政府统一调配，网点管理处将建筑面积500平方米左右的惠新西街23号配套商业房交给大楼永久使用；商业大楼向网点管理处一次性缴齐160万元后，网点管理处将该房屋使用权移交大楼。

后商业大楼于2000年5月22日付清160万元。庭审中，双方均认可XX号配楼现由商业大楼有限公司使用，商业大楼有限公司并表示用于自行经营超市，不存在转租或对外承包。双方均认可合同期限自2000年5月18日起计算。

另查1，商业大楼原属全民所有制企业，后于2000年2月24日向区国资局提出《关于北京市朝阳商业大楼改制的申请》，申请将商业大楼改制为有限责任公司。北京市朝阳区国有资产管理局于2000年5月18日出具朝国资［2000］11号《关于对朝阳商业大楼进行改制的批复》，批复如下：商业大楼改制为有限责任公司。后商业大楼于2000年8月24日改制注册为商业大楼有限公司。

另查2，北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会于2006年2月17日出具朝国资文［2006］11号批复，批复如下：确认网点管理处于2002年7月29日并入金朝阳商贸公司，自本批复下发之日起，撤销网点管理处。

另查3，就商业大楼原国有资产中的房屋建筑物，商业大楼《关于北京市朝阳商业大楼改制的申请》写明：改制后，“原国有资产中房屋和土地采取租赁形式，缴纳使用费”。附件《北京市朝阳商业大楼的改制方案》中写明：资产状况作如下处置：房屋、土地实行租赁，由运营公司与使用方签订租赁协议，每年上缴运营公司160万元使用费。

北京德昊资产评估事务所有限责任公司于2000年3月6日出具德昊评报字（2000）第009号资产评估报告书，显示：评估基准日为1999年12月31日，《房屋建筑物评估说明》中写明委托评估的房屋建筑物有商业大楼（西坝河34号），其中主楼本部建筑面积合计7542.5平方米及大楼分店（惠新西街XX号），分店建筑面积1989平方米，总、分店建筑面积共计9531.5平方米。

庭审中，双方均认可上述9531.5平方米不包含XX号配楼。就9531.5平方米的建筑物，金朝阳商贸公司与商业大楼有限公司于2000年11月签订《房屋使用协议书》，房屋使用期期限自2000年1月1日起至2009年12月31日止。后双方多次续期，现续期至2025年12月31日。庭审中，双方认可此为房屋租赁合同关系。

一审法院认为，本案争议焦点在于对《备忘录》的法律定性。就此，应考虑到：一、《备忘录》签订于2000年5月18日，庭审中，双方均认可改制实际早于1999年开始，认可改制范围内的国有资产应于资产评估基准日1999年12月31日之前存在。因此，虽商业大楼有限公司于2000年8月24日设立，但签订《备忘录》时，商业大楼系以改制后的有限责任公司的身份签订。二、结合商业大楼改制方案，商业大楼原国有固定资产均变更采取租赁形式，不再适用国家划拨持有的形式。三、《备忘录》由金朝阳商贸公司、商业大楼双方盖章签订，明确约定了标的物、价款、合同期限，包含了合同的必要内容，双方并基于《备忘录》履行。基于上述考虑，商业大楼有限公司认为其作为改制后的有限责任公司，仍属于通过行政调配获取房屋使用权，属于行政管理范畴，一审法院难以采信，应认定《备忘录》属于平等主体间成立的合同法律关系。就《备忘录》是否属于房屋租赁合同。商业大楼有限公司虽表示系一次性“买断”永久使用权，且160万元高于XX号配楼当时的交易价值。但《备忘录》的标的权利系“使用权”，而非“所有权”，属于对房屋使用权的有偿获取，金朝阳商贸公司主张为房屋租赁合同，一审法院对此予以确认。就超出20年租期的部分，应认定属于无效。就20年租期的起始时间，现双方均认可自2000年5月18日起计算，一审法院对此不持异议。就金朝阳商贸公司第二项诉讼请求。现合同虽确认无效，但考虑到该合同属双务合同，不仅涉及到房屋的交付，亦可能涉及款项的返还。考虑商业大楼有限公司在本案中的答辩意见，在本案中难以就款项作出处理，不宜判决商业大楼有限公司交还房屋，对该项诉讼请求，一审法院难以支持。判决如下：一、确认北京金朝阳商贸国有资本运营公司与北京市朝阳商业大楼有限责任公司于2000年5月18日成立的《关于惠新西街XX号配套商业房使用问题的备忘录》中自二〇〇〇年五月十八日起超过二十年期限的内容无效。二、驳回北京金朝阳商贸国有资本运营公司的其他诉讼请求。案件受理费35元，由北京市朝阳商业大楼有限责任公司负担（于判决生效之日起七日内给付北京金朝阳商贸国有资本运营公司。

本院二审期间，当事人未提交新证据。商业大楼有限公司称,一审认定事实中《北京市朝阳商业大楼的改制方案》中写明的“每年上缴运营公司160万元使用费”应为“每年上缴运营公司180万元使用费”,商业大楼有限公司称此处的使用费180万元区别于本案所涉的上缴运营公司的160万元,该180万元是另外一个合同所涉标的物产生的租金,与本案所涉160万元是两个法律关系产生的。对此，金朝阳商贸公司称此处为一审判决中的笔误。本院经审理认定的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为:综合本案双方当事人的诉辩称意见及法院查明的事实，本案争议焦点在于对《备忘录》的法律性质应如何认定。

合同，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的民事法律行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《备忘录》由金朝阳商贸公司、商业大楼有限公司双方盖章签订，内容中明确约定了标的物、价款、合同期限，包含了合同的必要内容，双方亦基于《备忘录》履行，故《备忘录》属于平等主体间成立的合同法律关系。而从《备忘录》中约定的内容而言，商业大楼有限公司虽表示系一次性“买断”永久使用权，但《备忘录》的标的权利系“使用权”，而非“所有权”，属于对房屋使用权的有偿获取，一审法院据此认定《备忘录》属租赁合同的性质，并无不当。根据相关法律规定，租赁合同就超出20年租赁期限的部分，应认定无效。一审的处理并无不当，本院予以维持。

综上所述，北京市朝阳商业大楼有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京市朝阳商业大楼有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　周艳雯

二〇二一年三月二十三日

法官助理　仵　霞

法官助理　高玉珠

书 记 员　任　宇