北京众德食府有限公司与于淑荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京众德食府有限公司，住所地北京市密云区新南路****63-2。

法定代表人：郑秀东，经理。

委托诉讼代理人：薛芳，北京仁道律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：于淑荣，女，1966年11月25日出生，住北京市密云区。

委托诉讼代理人：肖伟宾，北京天初律师事务所律师。

上诉人北京众德食府有限公司（以下简称众德公司）因与被上诉人于淑荣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初6978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

众德公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回于淑荣的诉讼请求。2、本案的一二审诉讼费由于淑荣承担。事实和理由：一审事实不清，适用法律错误。本案是典型的疫情期间出租方因承租方欠付租金而起诉解除合同、要求承担违约责任的案例。一审法院判决全额支付欠付的租金、占有使用费、并支付违约金40万元，未考虑疫情对于餐饮行业的致命打击。本案中，于淑荣违反了买卖不破租赁的原则。2020年2月-7月请求减免部分租金应当得到法律的支持。众德公司承租涉案房屋后，先后进行了2次装修、接通燃气设施、消防设施等，花费了700多万。

于淑荣辩称，同意一审判决，不同意众德公司的上诉请求。

于淑荣向一审法院起诉请求：1．请求确认双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》及2017年1月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年8月11日解除；2．请求判令从德食府公司立即支付我2020年1月1日至2020年8月11日期间的未付租金381489．07元及利息（利息以381489．07元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，至众德公司实际履行给付义务之日止）；3．请求判令众德公司支付我房屋占有使用费，自2020年8月12日起算至其实际腾退房屋为止，2020年8月12日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费标准为3633．88元／天，2021年1月1日以后的房屋占有使用费标准为3726．03元／天；4．请求判令众德公司支付我违约金233．04万元；5．请求判令众德公司将密云县新南路63号-1至2层63-1、密云县新南路63号-1至2层63-2、密云县新南路63号-1至2层63-3、密云县新南路63号-1至2层63-4、密云县新南路63号-1至2层63-5、密云县新南路63号-1至2层63-6、密云县新南路63号-1至2层63-7、密云县新南路63号-1至2层63-8等八套房屋（以下简称涉案房屋）腾空，交还给我；6．请求判令众德公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：涉案房屋现登记房屋所有权人为于淑荣。

2014年1月1日，出租方（甲方）于淑荣与承租方（乙方）众德公司签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、甲方将位于密云县环保局东侧商业房屋一处共计三层出租给乙方，建筑面积为4192．32平方米。二、乙方租赁甲方房屋用于从事餐饮服务，承租期为十三年，自2014年1月1日起至2026年9月30日止，年租金为人民币壹佰贰拾贰万肆仟元整（￥122．4万元）。三、年租金及交付方式：租金的支付方式必须为上交年租金款，即每年的1月1日前一次性付清下一年的全额租金（现金）……四、特别约定：甲、乙双方约定在本合同租赁期限内，合同履行每一届满两年后，房屋租金总额在上一年的租金总额的基础上增长2％。乙方到期不交租金，甲方有权解除本合同并要求乙方按本合同规定交纳违约金……七、承租期间，乙方自行担负其经营活动所发生的所有费用（特别是水、电、暖等相关费用），依法经营，照章纳税。承租期间内，乙方必须自行承担自己的债权、债务，与甲方无关……十、承租期间乙方不按合同规定支付租金，甲方有权终止合同，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金……十二、因不可抗力（如地震、台风、水灾等自然灾害，以上统称不可抗力），或政府规划致使合同不能履行，合同自动终止，双方均不承担责任。十三、承租期满后，乙方配置的不动产归甲方所有，不动产占房屋主体不可拆离均无偿归甲方所有（不包括乙方安装的天然气设备）。十四、甲、乙双方应共同遵守以上合同约定，如单方违约，违约方应向另一方支付合同租金全额的20％的违约金……”。

2014年12月29日，出租方（甲方）于淑荣与承租方（乙方）众德公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“……就于淑荣与北京众德食府有限公司于2014年1月1日签订的房屋租赁合同，双方就税、费问题于2014年12月29日签订补充协议如下：2014年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》内房租标准是除各种税、费外甲方净得的租金，甲方不承担任何的税与费。如今后国家出台新的税收政策，甲方不承担任何税、费。各种相关税、费均全部由乙方自行承担……”。

2017年1月10日，出租方（甲方）于淑荣与承租方（乙方）众德公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“……一、变更租赁期限：乙方承租期由原《房屋租赁合同》条款〈二〉约定的承租期由未满十三年现变更为九年，自2014年1月1日至2022年12月31日止。二、自2017年1月1日起年租金调整为人民币130万（大写：人民币壹佰叁拾万元整），合同履行每满两年后，房屋租金总额在上一年的租金总额的基础上增长约2％。2017年1月1日至2018年12月31日止，年租金为130万元；2019年1月1日至2020年12月31日止，年租金为133万元；2021年1月1日至2022年12月31日止，年租金为136万元；三、甲、乙双方约定，其他条款约定内容继续执行2014年1月1日甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》和2014年12月29日签订的《房屋租赁合同补充协议》……”。

2019年12月26日，众德公司之法定代表人郑秀东向于淑荣出具《承诺书》，承诺：“我租赁于淑荣位于密云区环保局东侧的商业房屋经营饭店，根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定，我应于2019年12月31日前付清2020年的全年租金。但因我本人无钱交纳房屋租金，现我自愿郑重向于淑荣承诺：我将于2020年1月15日前交清2020年的全年租金及2019-2020年度的供暖费。如我本人在2020年1月15日前仍无钱交纳2020年的全年租金及2019-2020年度的供暖费，我将自愿停业搬出该租赁房屋并交清水、电费将该房屋腾空交付给于淑荣，并承担《房屋租赁合同》中的违约责任”。

2020年4月20日，众德公司向于淑荣出具《承诺书》，承诺：“我方北京众德食府有限公司租赁于淑荣位于密云区环保局东侧的商业房屋（新南路63号）经营饭店，根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定，我方应于2019年12月31日前付清2020年度的全年足额租金。但因我方及我本人无钱交纳该年度的房屋租金，我方已造成合同违约，现我方及我本人自愿郑重向房主于淑荣承诺：我方及我本人将于2020年5月15日前交清2020年第二季度（4、5、6月三个月）的房屋租金，我方及我本人在2020年7月30日前交纳下半年度（7月1日月至12月31日）的房屋租金。如我方及我个人在2020年7月30日前仍无钱交纳2020年下半年租金，我方将根据《房屋租赁合同》中的约定和我方本承诺书的约定，我方将自愿搬出该租赁房屋并交清水、电等费用将该房屋10日内腾空交还给于淑荣，并承担双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》中的违约责任”。

2020年5月15日，众德公司向于淑荣出具《承诺书》，承诺：“我方北京众德食府有限公司因欠租赁于淑荣位于新南路63号商业房的房租，于2020年4月20日向于淑荣写过还款的承诺书，由于我方原因无法缴纳房租再次违约，我方现再次承诺于2020年5月30日前兑现双方签订的租赁合同中约定的支付租金的约定，兑现2020年4月20日我方向于淑荣方的承诺书的约定，如我方在2020年5月30日前仍无法缴纳房租，我方自愿搬出该租赁房屋并交清水、电费等费用，并于5日内腾空房屋交还给于淑荣，并承担双方于2014年1月1日签订的《房租租赁合同》中的违约责任”。

2020年8月11日，于淑荣向众德公司、郑秀东出具《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，记载：“致北京众德食府有限公司、郑秀东：贵我双方于2014年1月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定，贵司租赁我方位于密云县环保局东侧商业房屋一处，建筑面积4192．32平方米。根据合同约定，贵司应在2019年12月31日前支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金133万元整。2019年12月26日，贵司表示资金紧张无钱缴纳租金，特向我方承诺2020年1月15日前交清2020年全年租金及2019-2020年度的供暖费。如未能支付的，贵司自愿停业搬出该租赁房屋并交清水、电费将该房屋腾空交付给我方，并承担违约责任。2020年4月20日和2020年5月15日，贵司两次向我方承诺给付租金，但都未能按期给付。根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》和补充协议的约定，以及贵司三次向我方作出的承诺，贵司逾期给付租金的行为已构成根本违约，我方将依法行使法律赋予的权利，解除合同，收回房屋，现我方正式通知贵司：一、现因贵司严重违反合同约定及自身承诺，我方郑重通知贵司：1、解除我方与贵司签订的《房屋租赁合同》及补充协议。2、本解除合同通知书送达之日你方应立即支付拖欠我方的租金、供暖费、水电费等费用。3、本解除合同通知书送达之日你方应按《房屋租赁合同》第14条约定，支付我方合同租金全额20％的违约金233．52万元。4、你方应以未付款项为基数，按照年利率6％支付逾期付款利息，自2020年1月1日起至付清为止。二、腾退房屋贵司应在接到本通知之日起十天内立即将房屋腾退交付我方，腾退过程中，不得对房屋进行破坏，如造成损失的，由你方承担一切赔偿责任。若贵司接到本通知后未能如期履行上述给付义务并腾退房屋的，我方将采取一切之必要手段，将贵司清退出房屋，清退过程中产生的一切损失均由贵司承担。特此函告。望贵司慎思并妥善对待”。于淑荣主张于2020年8月11日向众德公司送达该通知，并向一审法院提交照片、视频资料为证。众德公司认可该事实，另主张当日于淑荣与多人到场，并非照片显示仅有几人在场。

众德公司通过案外人张劲松账户于2020年1月2日向于淑荣转账支付332500元，于2020年6月2日向于淑荣转账支付100000元。

一审法院认为，依法成立并生效的合同具有拘束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，于淑荣与众德公司签订《房屋租赁合同》，并约定如众德公司不按合同约定支付租金，于淑荣有权终止合同，现众德公司未按双方约定支付租金，且多次承诺后，亦未兑现承诺，故于淑荣有权行使合同解除权，对于淑荣主张解除双方于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》及2017年1月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。众德公司应支付欠付租金并立即将涉案房屋腾退返还于淑荣。于淑荣主张众德公司支付欠付租金利息的诉求一项，因双方已经约定违约责任，故一审法院在核定违约金金额时对该损失事实一并予以考虑。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于于淑荣主张众德公司支付占有使用费的诉讼请求一项，于法有据，一审法院予以支持，并结合双方约定的租金标准，确定占有使用费的给付标准。另依据本案查明事实，众德公司构成违约，应当依据合同约定及承诺内容向于淑荣支付违约金，但双方合同约定违约金标准过高，另考虑疫情因素，一审法院对违约金金额予以酌减。

判决：一、于淑荣与北京众德食府有限公司于二〇一四年一月一日签订的《房屋租赁合同》及二〇一七年一月十日签订的《房屋租赁合同补充协议》于二〇二〇年八月十一日解除。二、北京众德食府有限公司于判决生效后十五日内向于淑荣支付欠付的租金三十八万一千四百八十九元。三、北京众德食府有限公司给付于淑荣自二〇二〇年八月十二日起至实际腾退租赁房屋完毕之日止期间的房屋占有使用费（占有使用费的给付标准按照如下方式计算：自二〇二〇年八月十二日起至二〇二〇年十二月三十一日止，按照每日三千六百三十三元的标准计算；自二〇二一年一月一日起至实际腾退完毕之日止，按照每日三千七百二十六元的标准计算）。四、北京众德食府有限公司于判决生效后十五日内向于淑荣支付违约金四十万元。五、北京众德食府有限公司于判决生效后立即将坐落于密云县新南路63号-1至2层63-1、密云县新南路63号-1至2层63-2、密云县新南路63号-1至2层63-3、密云县新南路63号-1至2层63-4、密云县新南路63号-1至2层63-5、密云县新南路63号-1至2层63-6、密云县新南路63号-1至2层63-7、密云县新南路63号-1至2层63-8的房屋腾空并交付给原告于淑荣。六、驳回于淑荣的其他诉讼请求。一审案件受理费一万四千二百四十八元（系于淑荣预交），由于淑荣负担八千四百四十一元，已交纳；由北京众德食府有限公司负担五千八百零七元，限判决生效后七日内交纳。

本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点在于：双方诉争租赁合同应否解除，众德公司应否向于淑荣支付违约金及数额，以及众德公司应支付的租金及使用费数额。

对于合同解除争议，于淑荣与众德公司签订的《房屋租赁合同》及2014年12月29日及2017年1月10日的分别签订的两份《房屋租赁合同补充协议》内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，且无证据表示相关内容违背双方真实意思表示，合法有效。其中2017年1月10日签订的《房屋租赁合同补充协议》中，双方合意变更了此前《房屋租赁合同》约定的租赁期限，对于涉案租赁合同的租赁期限应依上述补充协议的内容予以确定。众德公司提出上述协议变更该公司与前房主之间租赁合同期限的行为违反“买卖不破租赁”原则，系属对该原则理解有误，对该上诉主张本院不予采纳。前述租赁合同及补充协议中，对于众德公司支付租金的方式、期限以及逾期付款的后果存在明确的约定，现众德公司未按约定于2020年1月1日前支付当年度的租金，且数次出具《承诺书》后，亦均未依承诺的期限付清所欠租金，其行为已经构成违约，在此情形下于淑荣依据合同约定享有合同解除权，其于2020年8月11日书面通知众德公司解除合同，一审认定双方之间的租赁合同及补充协议于当日解除，并判令众德食府腾退涉案租赁房屋正确，本院予以维持，过而对众德公司关于不同意解除合同的上诉请求不予支持。同时，一审结合合同约定的违约金标准，并综合考虑众德公司的违约情形，给于淑荣造成损失的情况，涉案房屋的用途以及新冠疫情及防控措施对涉案合同履行的影响，酌情减少违约金数额亦无不当，本院予以维持。

关于欠付租金及使用费，鉴于众德公司逾期支付租金的违约行为发生于新冠疫情爆发前，且其在数次出具的《承诺书》中均承诺依据合同约定支付租金，并未提出过减免租金的要求，而于淑荣亦基于对其承诺的信任，几次给予了支付宽限期直至2020年8月11日方提出解除合同，综合本案上述具体情形，一审判决未支持众德公司要求减免租金的主张，判令其依据合同约定标准支付合同解除前欠付的租金，并参照合同约定标准支付合同解除后的房屋使用费至实际腾退之日，所作处理均无不当，本院予以维持。

综上所述，众德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11614元，由北京众德食府有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　林存义

审 判 员　薛　妍

审 判 员　赵　霞

二〇二一年三月二十二日

法官助理　杨俊逸

法官助理　眭　立

书 记 员　王　艳