徐鹏等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：吴银春，女，1975年3月27日出生。

委托诉讼代理人：李宏奇，北京市兆亿律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：徐鹏，男，1981年11月19日出生。

上诉人吴银春与上诉人徐鹏因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初9845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。

吴银春上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。事实与理由:原审法院认为徐鹏2016年12月之前所欠租金已经超过诉讼时效，理由是房屋租金的分期履行，每一期债务都是独立的，不属于同一债务分期履行，应单独计算各自诉讼时效系错误。原审法院的认定不符合司法解释的规定，亦与类案判决结果相反，从徐鹏支付租金来看，未明确其所支付的是哪一期租金。关于租赁合同分期支付租金是否属于同一债务的问题，最高人民法院、北京市高级人民法院及其他基层法院已经明确在同一租赁合同项下，诉讼时效期间从最后一期租金履行期限届满之日起算。原审法院以租赁物存在瑕疵为由既调减了租金，又以同一理由对徐鹏拖欠租金导致的滞纳金予以免除的认定并无相应依据。

徐鹏辩称：不同意吴银春的上诉请求和事实理由。

徐鹏上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吴银春的原审全部诉讼请求。事实与理由：由于租赁的房屋不符合相关规定被有关部门检查，影响到我方经营，同时我方积极协助吴银春与相关部门沟通，故吴银春免去了我方2018年1月至8月的租金。由于吴银春在出租房屋时并未告知我方可能发生被有关部门责令停产停业的情形，存在严重违约，我方不应当向吴银春给付房租，且吴银春应当承担违约责任。

吴银春辩称：不同意徐鹏的上诉请求和事实理由。

吴银春向一审法院提出诉讼请求：依法判令徐鹏支付租金79.3万元及滞纳金15.86万元。

徐鹏向一审法院提出反诉请求：1、判令吴银春赔偿经济损失125180.49元；2、判令吴银春返还押金17500元。

一审法院认定事实：2014年11月1日，吴银春（甲方）与徐鹏（乙方）签订《承包协议》，甲方将涉租场地承包给乙方经营服装、鞋帽、床上用品、预售包装食品食用。承包经营期间，乙方独立核算，自主经营，盈亏自负，乙方自行办照。承包期限为三年，自2014年11月1日至2017年10月30日止。乙方付给甲方承包费用每年四十二万元整，付款方式为月付即三万五千元整，每月28号交下月承包费，每逾期一日，乙方需按日使用金的10%支付滞纳金，承包期间水电费、空调取暖费和空调制冷费由乙方自行承担。签订合同时，乙方需付给甲方承包押金十万五千元。合同期限内，如乙方不经营承包，承包押金不退；如甲方提前收回经营承包权，甲方应赔偿乙方承包押金十万五千元。此协议双方不得以任何形式向第三方泄露，否则泄露方承担一切损失和责任。

关于履约情况，双方均确认徐鹏已付押金105000元，合同期满后，双方未签署书面协议，徐鹏继续承租使用涉租场地用于经营，按《承包协议》约定标准支付租金，租金应付至2019年1月15日。

就租金实付情况，吴银春表示自2014年11月1日至2019年1月15日期间合计收取租金78.7万元，并就此提交2014年4月至2018年10月期间的银行交易流水明细单为证。徐鹏表示2015年底前均由其前妻交纳租金，据己方持有凭据统计2016年4月至12月期间支付租金34万元、2017年度支付租金40万元、2018年10月支付租金6万元，并就此提交支出凭单、付款凭证及银行交易流水明细单为证。就双方所交证据核算比对，除徐鹏提交的2017年5月6日支出凭单载明的房租1万元在银行流水明细单中无显示外，徐鹏诉述其他付款均有银行流水明细单相互印证。

一审庭审中，徐鹏表示涉租场地处于夹层存在安全隐患，不具备经营条件，自2017年11月起被规划部门、消防部门多次查处，天宝影城分别于2017年12月6日、2018年1月11日、2018年5月9日发送停业撤店通知，吴银春承诺2018年1月至8月期间免交租金，因涉租场地经营受限造成打折促销商品损失及员工损失等。就此，徐鹏提交撤店及停业通知三份、行政处罚决定书、微信聊天记录、书面证言、赠送记录统计明细单、超市报损明细单及工资表等证据。对此，吴银春表示涉租场地具备经营条件，亦办理了营业执照，只是对于安全防火进行定期检查，徐鹏一直经营使用涉租场地，吴银春并没有做出过减免租金的承诺。

一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。吴银春与徐鹏签订之《承包协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。该协议虽名为承包，但并未涉及经营、资产及人员等管理约定，实为涉租场地租赁协议，双方对于租赁合同关系均予确认，法院不持异议。合同期限届满后，双方未签署书面协议，视为不定期租赁，双方均认可沿用原协议租金标准，法院亦不持异议。

关于本诉，徐鹏就2016年12月前租金以超过诉讼时效予以抗辩。法院认为应当区分同一债务分期履行与分期履行合同之债，房屋租金属持续定期发生之债，系合同履行构成中不断发生，具有双务性，并非同一债务分作数期给付，在各期债务履行期限届满后，均应视为独立债务，应单独计算各诉讼时效，故徐鹏以时效抗辩于法有据。依据民法总则规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。民法总则施行之日，民法通则规定的诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效规定；民法通则规定的诉讼时效已经届满的，不再适用三年诉讼时效规定。依据民法通则规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。故此，结合租金支付约定，法院对于徐鹏抗辩意见予以采信，法院审查2016年12月至2019年1月15日期间的租金支付情况。自徐鹏提交之银行账户流水明细、支出凭证及微信记录等证据可以认定2016年12月、2017年1月至12月、2018年9月至10月期间租金均已付清，徐鹏欠付租金2018年1月至2018年8月、2018年11月至2019年1月15日期间的租金。徐鹏表示吴银春承诺减免2018年1月至8月期间的租金，但未能就此充分举证，在吴银春否认情形下，法院难以采信。自徐鹏提交之撤店及停业通知、行政处罚决定书及微信聊天记录等证据可知涉租场地因消防问题被天宝影城多次下发停业通知，徐鹏虽未停止经营，但确会对其日常营业产生影响。考虑到吴银春未能保证涉租场地符合协议约定的租赁用途，法院对于徐鹏欠租期间租金数额酌情调整并予以判处。另，鉴于租赁标的物瑕疵情况，法院对于吴银春主张欠付租金滞纳金不予支持。

关于反诉，徐鹏经营超市期间发生于2017年底的销售物品赠送损失及损耗损失，难以认定因涉租场地瑕疵所致，法院对此不予支持；徐鹏经营超市期间发生的员工支出属经营成本，而非损失，法院亦不予支持。徐鹏已付押金应予退还，考虑其反诉请求以扣抵租金方式予以主张，法院于欠付租金中一并扣抵处理。

据此，一审法院于2020年7月判决：一、徐鹏于判决生效之日起七日内支付吴银春租金二十六万二千五百元（扣抵押金十万零五千元，剩余款项于上述期间支付）。二、驳回吴银春的其他诉讼请求。三、驳回徐鹏的其他反诉请求。一审案件受理费6650元，由吴银春负担4900元（已交纳），由徐鹏负担1750元（吴银春已交纳，徐鹏于判决生效之日起七日内支付吴银春）。反诉案件受理费1550元，由徐鹏负担（已交纳）。

本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：根据本案查明事实，吴银春与徐鹏就涉案场地签订协议，由徐鹏作为承租人使用涉案场地并给付租金，关于租金给付情况，徐鹏以2016年12月前租金已超过诉讼时效为由抗辩，对此本院认为，租金之债产生于合同履行过程中，由其产生的合同在履行过程中具有双务性，各期债务在各自履行期限届满后均为独立债务，各债务的诉讼时效期间应自各履行期限届满之日起算，原审法院据此采信徐鹏的抗辩意见，结合双方合同履行期限、徐鹏已经支付了2016年部分租金的情况，该处理较为妥当，本院予以维持。关于徐鹏所应给付的租金数额，原审法院根据双方陈述、银行账户交易流水明细、押金支付情况等判令在扣抵押金后由徐鹏给付吴银春，并无不当。关于徐鹏称涉案场地无法正常经营，吴银春承诺减免其2018年1月至8月期间租金的主张，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。由于徐鹏并未就其主张提供相应证据，对其主张本院不予采信，且原审法院根据涉案场地的实际经营使用情况已经对徐鹏欠付租金数额酌情予以调整，且并未支持吴银春关于滞纳金的请求，平衡了双方之间的利益，对本案所作处理并无不当，本院予以维持。

综上，吴银春、徐鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10476元，由吴银春负担5238元（已交纳），由徐鹏负担5238元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　杨　夏

二〇二一年三月二十四日

法官助理　　史晓霞

法官助理　　李宝霞