北京同顺兴科技有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：三石稳力（北京）科技有限公司。

法定代表人：潘凤禹，总经理。

委托诉讼代理人：周立国，北京市京师（德州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：夏贞鹏，北京市京师（德州）律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京同顺兴科技有限公司，住所地北京市门头沟区月季园******。

法定代表人：常继元，总经理。

委托诉讼代理人：李伟婷，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡秀彬，北京市盈科律师事务所实习律师。

上诉人三石稳力（北京）科技有限公司（以下简称三石公司）与上诉人北京同顺兴科技有限公司（以下简称同顺兴公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

三石公司上诉请求：撤销原审判决第二、三、五项，改判原审判决第二项为三石公司向同顺兴公司给付租金14000元；改判原审判决第三项为三石公司向同顺兴公司给付物业费13979元；改判同顺兴公司给付我方因禁止我方进入租赁场地而导致的经济损失785400元。事实与理由:原审法院认定事实错误，我方欠付租金尾款已经于2020年1月6日付清，总付款数额为28377.31元，原审法院在相互折抵中存在错误。我方已经于2018年7月19日交纳了一年的物业费，即使我方应当支付后续的物业费，亦应当支付自2019年7月1日至2020年2月29日的物业费。同顺兴公司禁止我方进场的行为对我方经营造成停产损失，其应当承担赔偿责任。

同顺兴公司辩称：不同意三石公司的上诉请求和事实理由。

同顺兴公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判三石公司向同顺兴公司给付租金27959元及产生的违约金219757.74元；撤销原审判决第三项，改判三石公司向同顺兴公司给付拖欠物业费20969元及产生的违约金152234.94元；撤销原审判决第四项，改判三石公司向同顺兴公司给付水电费共计7105.57元及产生的滞纳金（滞纳金标准为拖欠天数乘以拖欠金额的百分之一）；撤销原审判决第六项，改判三石公司向同顺兴公司给付自2020年2月29日起至实际腾退完成之日所产生的房屋占用费及基础费用（房屋占用费标准为双倍占用时段的租金，基础费用为占用时段的水电费、物业费）；改判三石公司依法迁出附属在北京市顺义区林和开发区顺仁路x号3栋厂房2层独栋上的营业执照地址。事实与理由：原审法院认定事实错误，双方作出不续租的意思表示及应作出磋商的时间并非在疫情防控关键期，三石公司故意不履行腾退义务严重危害同顺兴公司的利益。原审法院认定同顺兴公司要求三石公司给付迟延的租金、物业费、水电费的违约金，因双方在履行过程中变更了合同约定的支付方式系错误。原审法院并未支持房屋占用费无合法依据。

三石公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方按照2017年4月28日签订的《厂房租赁合同书》继续履行；2.判令同顺兴公司按照日租金919元/天的标准，免收因同顺兴公司停电和禁止三石公司进入和使用租赁物期间的租金；3.判令同顺兴公司承担因其违约禁止三石公司使用租赁场地期间的停业损失785400元（自2020年2月26日起，按照13090元/天，计算60天）；4.判令同顺兴公司赔偿因其禁止三石公司进入租赁场地导致停止生产而造成店铺停止经营致使电商平台降级损失30万元，以及封门以来电商平台已经产生的退货损失10737.64元；5.判令同顺兴公司返还电费押金20000元；6.诉讼费由同顺兴公司承担。

同顺兴公司向一审法院提出反诉请求：1.判令三石公司立即腾退位于北京市顺义区林和开发区顺仁路x号3栋厂房2层独栋，并将前述房屋及房屋内配套设施一同交还给同顺兴公司；2.判令三石公司支付剩余租金共计27959元及产生的违约金（按照拖欠天数乘以租金总金额的百分之二计算）；3.判令三石公司支付拖欠的物业费20969元及产生的违约金（按照拖欠天数乘以欠付物业费总额的百分之二计算）；4.判令三石公司支付拖欠的水电费共计7105.57元及产生的滞纳金（按照拖欠天数乘以拖欠金额的百分之一计算）；5.判决三石公司支付房屋占用费及基础费用（自2020年2月29日至三石公司实际腾退完成之日，房屋占用费为租金合同约定的双倍占用时段的租金，基础费用为占用时段的水电费、物业费）；6.判令三石公司依法迁出附属在北京市顺义区林和开发区顺仁路58号3栋厂房2层独栋上的营业执照地址；7.诉讼费由三石公司承担。

一审法院认定事实：2017年4月28日，同顺兴公司作为甲方，与作为乙方的三石公司签订《厂房租赁合同书》。合同约定的主要事项如下：第一条出租厂房情况：1.1甲方将x号院3栋厂房2层独栋楼租赁于乙方使用。1.2该租赁物建筑面积为574.5平方米，上述租用面积作为本合同物业管理费和租赁保证金、租金等收取时的计算依据。第二条租赁期限：2.1乙方承租该物业期限为2年，自2018年3月1日起至2020年2月29日。2.2租赁期限届满，如乙方需继续承租该物业，乙方在合同截止前三个月提出申请，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。第三条租赁费用：3.1本租赁合同的租赁保证金为一个月租金，即26000元。3.2租金租金每年收取一次，第一年租金为314538.75元；第二年租金为335508元。合同期满如需继续承租，由双方另行共同商定。每年租金乙方需提前壹个月支付下一年的房租。3.3物业管理费甲方对58号院实施物业管理与服务，乙方同意接受物业服务，并支付相应的物业费，物业费单价每天每平方米0.1元，合20969元，支付方式：年付。第四条租赁费用的支付：4.1乙方应于本合同签订后三个工作日内，向甲方交纳租赁保证金26000元，租赁保证金应向甲方一次性支付完毕。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、欠付的租金及违约金外，剩余部分无息归还乙方。第十二条通知：根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行。第十三条合同的终止：13.1本合同有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，视为合同终止。乙方应于合同终止之日起10日内迁离租赁物，并将其以本合同附件一中约定的状态返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付相应时段的租金，乙方逾期超过30日的，甲方有权在公证机关到场公证的条件下，搬离乙方所有物品至公证机关指定的仓库，由此发生的费用由乙方承担。第十六条违约条款：16.1乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠付租金总金额的百分之二。逾期支付物业费，应向甲方支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠付物业管理费总金额的百分之二。16.2在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设备，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若乙方欠交租金或物业费超过二个月，甲方有权提前解除本合同。

同日，同顺兴公司与三石公司签订《物业管理合同》，约定涉案场地的物业管理费的标准为每年20969.25元，收取方式为每年交付一次，物业管理费时间自2018年3月1日至2020年2月29日。

2020年2月25日，双方因进入涉诉场地问题引发纠纷并报警处理。后三石公司持起诉理由及请求诉至法院。审理中，三石公司主张同顺兴公司以其公司拖欠租金恶意不让其进入涉诉房屋，同顺兴公司则主张三石公司没有按政府相关部门要求履行疫情报备，其作为园区管理者严格执行政府规定。三石公司为证实其公司主张提交了报警视频及双方微信聊天记录。同顺兴公司为证实其公司主张提交了政府文件及聊天记录。经核实双方一致认可三石公司已经交纳20000元电费押金，并同意优先抵扣尚欠水电费7105.57元，亦认可尚欠一个月租金27959元。

关于租赁保证金，三石公司称其已经根据合同支付了押金26000元，同顺兴公司只认可收到12000元，系由原来合同沿用下来的标准，就此三石公司未提交其他证据证实租赁保证金交纳时间及数额。

关于物业费，三石公司称同顺兴公司未提供物业服务，其公司也没有交纳过物业费，故不同意同顺兴公司的该项诉讼请求。同顺兴公司称三石公司于2018年7月19日交纳过1年的物业费20969.25元。

关于腾退事宜，诉讼程序中，法院多次释明双方在法院主持下进行腾退，三石公司坚持要求继续履行合同，同顺兴公司则表示不同意腾退，称担心三石公司没有能力履行向其公司支付租金及使用费等义务。

另查，同顺兴公司系涉诉房屋登记证书记载的房屋所有权人及房屋坐落土地的使用权人。

上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同书》、《物业管理合同》、微信聊天记录、产权证书、庭审笔录等证据在案佐证。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用的原则，依照合同的约定履行义务。本案中，三石公司与同顺兴公司在合同履行期届满之前即2020年2月25日因进入涉诉场地问题发生纠纷，三石公司主张同顺兴公司恶意不让其公司人员进入场地，同顺兴公司则主张三石公司在复工复产过程中没有按政府相关规定进行报备，其公司作为园区管理者必须严格管理。就此法院认为不论双方纠纷发生原因为何，需要明确指出的是当时正处于新冠肺炎疫情防控关键期，同顺兴公司管理多么严格都不为过，三石公司按政府要求进行报备、严格执行并配合同顺兴公司的疫情防空管理是其公司义不容辞的责任和义务。抛开双方发生纠纷的原因和过错，就三石公司向法院提起诉讼来看。三石公司维护其公司自身权益应受到法律保护，其公司于2020年3月3日主张双方签订的合同还没有履行完毕，其公司已向同顺兴公司做出了继续承租的意思表示，双方已就续租事宜进行协商，但双方并没有就续租事宜达成合意或签订新的租赁合同，应认定原合同自然终止。三石公司坚持要求继续履行2017年4月28日签订的租赁合同没有事实及法律依据，法院对三石公司要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。其公司基于该主张请求判决同顺兴公司免除禁止其公司人员进场之日后租金的请求亦无法支持。

三石公司要求继续履行合同没有事实和法律依据，同顺兴公司诉讼请求要求腾退但又不同意在法院主持下开展腾退工作。虽同顺兴公司诉讼请求与其公司陈述的腾退意见相互矛盾，但结合双方合同无法继续履行的现实及减少双方损失，法院就腾退事宜一并进行处理。三石公司要求判决同顺兴公司赔偿其公司经营损失、电商平台降级损失及退货损失，同顺兴公司要求判决三石公司向其公司支付房屋使用费及基础费用。本争议焦点的关键是谁应当承担合同终止后没有及时腾退过错责任的问题。就整个事情经过，应分两个阶段看待。第一阶段：三石公司在没有事实及法律依据的情况下要求继续履行合同，其公司应承担全部责任，故其公司无权要求同顺兴公司赔偿损失。此期间正处于疫情防控关键期，加之双方虽没有就续签合同达成一致意见，但双方确实进行过磋商，同顺兴公司应给予三石公司合理的时间寻找新租赁场地和必要的腾退时间，故同顺兴公司要求支付第一次开庭之前的房屋使用费及基础费用法院不予支持。第二阶段是在疫情得到有效控制法院组织双方庭审后，为及时止损，法院要求主持双方腾退工作，并建议双方的其他纠纷等待腾退后进行裁判，同顺兴公司明确表示不同意配合腾退也不同意让三石公司人员进场清点财产，在法院多次释明的情况下，三石公司依然坚持要求继续履行合同，此时双方均没有及时止损，对各自损失的扩大采取了放任的态度，就扩大的损失双方应自行承担责任。

关于租金问题，三石公司称已与房租押金进行抵扣，双方认可欠付租金数额及已交纳押金数额，法院予以确认，在相互折抵后三石公司还应支付同顺兴公司租金15959元。

关于物业费，三石公司没有提交证据证实其已经交纳，故法院对同顺兴公司要求三石公司支付物业费20969元的诉求予以支持。

三石公司认可尚欠同顺兴公司水电费7105.57元，并同意优先从电费押金中抵扣，法院不持异议。扣除水电费之后三石公司交纳的电费押金，同顺兴公司应返还给三石公司12894.43元。

同顺兴公司还要求三石公司支付迟延支付租金、物业费、水电费的违约金，因双方在履行中已变更了合同约定的支付方式，故法院对同顺兴公司该部分诉讼请求不予支持。

同顺兴公司要求判决三石公司迁出该公司营业执照，因注册地迁出涉及工商登记部门行政管理行为，非民事诉讼受案范围，法院不予审理。

据此，一审法院于2020年12月判决：一、三石稳力（北京）科技有限公司将位于北京市顺义区顺仁路58号院3栋厂房2层独栋腾退给北京同顺兴科技有限公司，北京同顺兴科技有限公司予以配合，于判决生效之日起三十日内执行；二、三石稳力（北京）科技有限公司支付北京同顺兴科技有限公司租金一万五千九百五十九元，于判决生效之日起七日内执行；三、三石稳力（北京）科技有限公司支付北京同顺兴科技有限公司物业费二万零九百六十九元，于判决生效之日起七日内执行；四、北京同顺兴科技有限公司返还三石稳力（北京）科技有限公司电费押金一万二千八百九十四元四角三分，于判决生效之日起七日内执行；五、驳回三石稳力（北京）科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京同顺兴科技有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费17276元（三石稳力（北京）科技有限公司已预交），由三石稳力（北京）科技有限公司负担8638元（已交纳），由北京同顺兴科技有限公司负担8638元，于判决生效之日起七日内直接支付三石稳力（北京）科技有限公司。反诉案件受理费5647元（北京同顺兴科技有限公司已预交），由北京同顺兴科技有限公司负担2823元（已交纳），由三石稳力（北京）科技有限公司负担2824元，于判决生效之日起七日内直接支付北京同顺兴科技有限公司。

二审审理中，同顺兴公司提交公司职员与三石公司的聊天记录，证明同顺兴公司已经给了三石公司腾退时间，双方进行过磋商。对此，三石公司认可真实性，不认可证明目的，称该聊天记录仅为一部分，同顺兴公司禁止其入场，并未给腾退时间。同顺兴公司提交物品清单材料，证明二审期间，三石公司已经从涉案场地拉走一些三石公司的物品。三石公司对有其盖章或签字的清单材料予以确认，认可拉走部分物品。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：根据本案查明事实，同顺兴公司与三石公司于2017年4月28日签订《厂房租赁合同书》，由同顺兴公司将涉案房屋租赁给三石公司，租赁期限为2018年3月1日至2020年2月29日，合同临近到期时，双方因进入涉诉场地问题产生纠纷。在双方就续租事宜未能达成一致的情况下，原审法院认定双方合同已经到期终止，并判令三石公司予以腾退，并无不当。关于房屋租金，双方均认可三石公司尚欠一个月租金27959元，根据三石公司已经支付的12000元押金，两项折抵，原审法院判令三石公司给付同顺兴公司租金15959元，并无不当。三石公司虽称其支付押金26000元及2020年1月6日向同顺兴公司给付1959元，但均未提供证据予以证明，本院不予采信。关于物业费一项，三石公司称其已交纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费，后续的物业费交纳应当自2019年7月1日算起。对此本院认为，双方于2017年4月28日就涉案58号院签订《物业管理合同》，其中约定物业管理费时间为2018年3月1日至2020年2月29日，因此三石公司之主张无事实及法律依据，本院不予采信，原审法院根据三石公司物业费的交纳情况判令三石公司另行交纳物业费20969元，并无不当。关于三石公司、同顺兴公司均要求对方赔偿损失的问题，本院认为，因整个纠纷是一个持续的过程，涉及到疫情因素，原审法院考虑本案案情特点，对案件发展过程区分两个阶段进行分析认定，考虑到三石公司在合同到期后双方并未达成一致的情况下仍坚持要求继续履行合同，而同顺兴公司在提出要求腾退的诉讼请求的同时，经原审法院多次释明仍明确表示不同意在诉讼期间由法院主持腾退，亦不同意三石公司人员进场清点财产，对此双方均存在过错，原审法院据此认定双方对扩大的损失应各自承担责任，是公平合理的。在此基础上，原审法院对本案整体案情把握准确，所作处理符合案件实际，充分考虑了双方利益，本院予以维持。关于双方其他诉求，原审法院所作处理，均无不当，本院予以维持。

综上，三石公司、同顺兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23228元，由三石稳力（北京）科技有限公司负担11934元（已交纳）；由北京同顺兴科技有限公司负担11294元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨　夏

审 判 员　张　弘

审 判 员　申峻屹

二〇二一年三月二十九日

法官助理　史晓霞

法官助理　李宝霞