北京富力通达房地产开发有限公司与北京顺诚恒业科技有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201。

法定代表人：杨培军，董事长。

委托诉讼代理人：曹**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺诚恒业科技有限公司，住所地北京市朝阳区博大路**院**楼**308。

法定代表人：李奇峯，总经理。

委托诉讼代理人：王超，北京市证信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柳成林，北京市证信律师事务所实习律师。

上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京顺诚恒业科技有限公司（以下简称顺诚恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人富力公司的委托诉讼代理人曹**伟，被上诉人顺诚恒业公司的委托诉讼代理人王超、柳成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

富力公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持富力公司的诉讼请求，驳回顺诚恒业公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费由顺诚恒业公司承担。事实和理由：一、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）签订后富力公司始终按照约定履行合同义务，房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，富力公司没有任何违约事由及拒不履行情况，未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，本案不构成合同解除法定情形，顺诚恒业公司作为违约方不应享有合同解除权。二、本案涉及的是金钱之债，本身不存在法律或事实上不能履行的例外情形。对于金钱之债，在不构成法定解除及约定解除的情形下，并无例外解除情形，一审判令合同解除所适用的法条错误，认定解约的法律依据不足。在违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，继续履行更有利于实现合同目的，保护市场交易。三、一审判决富力公司退还代收印花税1846元没有事实和法律依据，印花税属于顺诚恒业公司应当承担的税额，该款项在订立合同时已交纳，合同解除并不产生退还印花税的法律后果，且本案是顺诚恒业公司原因导致合同解除，其应自行承担印花税的损失，富力公司没有退还义务。四、一审随意酌减违约金导致违约成本过低，富力公司已经完全履行了合同义务，在合同履行过程中没有任何过错的情况下，仍大幅度酌减违约金数额，没有任何的事实依据，实际也严重违反公平原则和诚实信用原则。

顺诚恒业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意富力公司的上诉请求。顺诚恒业公司确实没有实际的履行能力，顺诚恒业公司愿意以承担一定违约金为代价解除合同，一审法院考虑了合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益作出的判决，请求法院驳回上诉，维持原判。

富力公司向一审法院起诉请求：1.判令顺诚恒业公司支付富力公司剩余房款2580000元；2.判令顺诚恒业公司支付富力公司逾期付款违约金，以逾期房款数额为基数按照日万分之二自应付款之日起计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为453660元；3.判令顺诚恒业公司支付富力公司前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为8541元（计算方法为每平米物业费5元*实测建筑面积85.41平米*20个月）；4.判令顺诚恒业公司支付公共维修基金17028元，面积补差款6986.6元。5.本案诉讼费由顺诚恒业公司承担。

顺诚恒业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除顺诚恒业公司与富力公司签订的《预售合同》，并判令富力公司配合办理注销网签手续。2.判令富力公司返还顺诚恒业公司购房款1110830元、服务费50000元、违约金1332元、印花税1846元。3.本案诉讼费用依法分担。

一审法院认定事实：2016年12月2日，富力公司与顺诚恒业公司签订《预售合同》，约定富力公司向顺诚恒业公司出售北京市通州区×××413室的房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共58.11平方米，房屋总价款为3690830元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：应于2016年9月3日交纳定金100000元，于2016年11月2日交纳首期房款370830元（含定金），于2016年12月2日前交纳二期房款370000元，于2017年2月2日前交纳三期房款370000元，于2017年5月2日前交纳四期房款740000元，于2017年11月30日前交纳五期房款740000元，于2018年11月30日前交纳六期房款1100000元，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：顺诚恒业公司须支付面积补差款6987元，并为此提供了涉案房屋的实测报告。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：暂定5元/平方米·月。《预售合同》第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费。

《预售合同》签订后，富力公司、顺诚恒业公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，顺诚恒业公司向富力公司交付购房款共计1110830元（含定金10万元）、逾期付款违约金1332元以及代收印花税1846元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在审理过程中，顺诚恒业公司称公司未实际经营，没有继续付款的能力，现已无法继续履行预售合同。就其主张，顺诚恒业公司提供了该公司2020年纳税申报表、个人贷款确认书等予以佐证。顺诚恒业公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对顺诚恒业公司的主张均不予认可。经一审法院询问，顺诚恒业公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。

一审法院认为，本案争议焦点是是否支持顺诚恒业公司的解约请求。具体分析如下：一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，顺诚恒业公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，一审法院认为，结合合同约定的退房条款以及顺诚恒业公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于顺诚恒业公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，一审法院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故顺诚恒业公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求一审法院予以支持。顺诚恒业公司表示愿意支付解除预售合同违约金，一审法院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由一审法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益和已付违约金等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为220000元。顺诚恒业公司所主张的5万元服务费系千氏（北京）房地产经纪有限公司向其收取，顺诚恒业公司要求富力公司退还该笔款项没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于富力公司要求顺诚恒业公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款2580000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款、公共维修基金和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除富力公司与顺诚恒业公司于2016年12月2日签订的《预售合同》，富力公司于判决生效之日起七日内配合顺诚恒业公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力公司返还顺诚恒业公司已付房款1110830元、代收印花税1846元，于判决生效之日起七日内执行清；三、顺诚恒业公司给付富力公司违约金220000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回富力公司的诉讼请求；五、驳回顺诚恒业公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，富力公司表示未提交证据对其已缴纳印花税的事实予以证明，并表示其认为这是法律规定的税款，不需再提交证据予以证明。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉合同是否应当解除；二、顺诚恒业公司支付违约金数额是否适当。

关于争议焦点一。房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。本案中，双方合同中有退房条款，且顺诚恒业公司明确表示不同意继续履行案涉合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同。根据当事人提交的证据，能够认定顺诚恒业公司无力继续履行案涉合同。一审法院据此认定案涉合同事实上已难以强制继续履行并支持顺诚恒业公司要求解除合同的诉讼请求，于法有据。富力公司主张不同意解除案涉合同的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。

关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顺诚恒业公司未按合同约定支付房款，已构成违约，应当向富力公司支付违约金。关于违约金的具体数额，一审法院依据公平原则，综合合同履行情况所酌情确定的违约金数额尚属适当，并无明显失当之处，本院不再调整。

关于富力公司主张不应退还代收印花税一节，因其未提交证据对其已实际缴纳印花税的事实予以证明，并明确表示不提交证据，故其主张的不应返还代收印花税的上诉主张不能成立。

综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31330元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　楚　静

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　常佳敏

书 记 员　　李星月