李书长等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：高卫东，男，1960年3月21日出生，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：杨海明，北京砥德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高穆春子（高卫东之女），住北京市朝阳区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：李书长，男，1945年11月18日出生，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：屈丽丽，北京市尚元律师事务所律师。

上诉人高卫东、李书长因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

高卫东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判高卫东赔偿李书长损失不超过评估价的70%，金额为289974.96元。事实和理由：一、一审判决第二项没有法律依据，与同地区同类案件判例相比明显违背常理。二、一审判决罔顾事实，自相矛盾。双方对于农村房屋买卖违反中华人民共和国现行法律都有过错，应该是李书长承担主要责任，因为李书长更懂法律。李书长并不只是购买高卫东房屋，同时还购买了其他村民房屋，明显不以居住为目的。一审判决认定高卫东对合同无效负主要责任是罔顾事实。一审判决自相矛盾，虽然认定李书长对合同无效负有次要责任，却判决高卫东赔偿李书长损失超过并不公平的评估价两倍之多，远远超过北京市相同案件判例。三、评估报告显失公平。一审过程中李书长提交的评估报告以拆迁地区标准进行评估，而高卫东房屋所在地并非拆迁地区，显然不公平。四、我国法律严禁同一集体经济组织村民和市民购买农村房屋，李书长以谋取非法利益为目的在农村购买多处房屋，非法目的不应得逞。

李书长辩称，一、高卫东提交的判例不能作为改判依据。二、一审判决对主次责任认定正确。三、一审判决第二项损失金额合理，高卫东主张按不超过评估价的百分之七十计算损失金额无依据。

李书长上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；2.依法改判高卫东返还李书长购房款3.5万元；3.判决在高卫东向李书长返还购房款3.5万元之日起三个月内，李书长腾退并返还高卫东位于北京市顺义区×号宅院、房屋；4.二审诉讼费由高卫东承担。事实和理由：李书长对一审法院判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项内容以及一审案件受理费、鉴定费金额负担不持异议。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还。李书长当初基于《买卖房屋契约》向高卫东支付购房款3.5万元，现判决《买卖房屋契约》无效，李书长主张返还购房款3.5万元，应得到支持。李书长主张的损失，系高卫东提起合同无效给李书长造成的信赖利益损失，与购房款性质不同。一审判决将李书长主张的购房款考虑在因合同无效造成的信赖利益损失之中，不宜重复主张，应属错误。

高卫东针对李书长的上诉请求及理由辩称，不同意李书长的上诉请求，请求予以驳回。3.5万元包括了宅基地使用权及地上房产价值，在评估结果中写了包括区位补偿价，实际上相对应的应该是宅基地的使用权，而房屋重置成新价相对应的是房产，装修设备和附属物价值包括了地上物，所以3.5万合同款包含在了评估报告之内，也含在信赖利益损失中。

高卫东向一审法院起诉请求,请求判令：1．高卫东、李书长于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效；2．判决生效之日李书长腾退位于北京市顺义区×号院落的房屋及地上物；3．判决生效之日李书长返还高卫东《集体土地建设用地使用证》（宅基地四至：东至王某，西至道，南至冯某1，北至冯某2）4．诉讼费由李书长负担。

李书长向一审法院提出反诉请求：1.高卫东支付李书长因合同无效的损失130万元及购房款3.5万元；2.鉴定费5000元及案件受理费由高卫东负担。

一审法院认定事实：涉诉宅院位于北京市顺义区×号，《集体土地建设用地使用证》四至：东至王某，西至道，南至冯某1，北至冯某2，登记的土地使用者为高卫东。2002年10月10日，高卫东将上述宅院卖给李书长，并将该宅院及其集体土地建设用地使用证交给李书长，双方签订《买卖房屋契约》。该契约载明，高卫东现有宅基地一块，正房五间，棚子七间，坐落在村中，宅基地尺寸按集体土地建设用地使用证为准。因闲置无用，经中间人说和，卖给李书长名下，折合人民币现金共计三万五千元，笔下一次交清。李书长自认其非本村村集体经济组织成员，房屋购买后其没有居住过，一直由中间人管理照看涉诉宅院。

本案审理过程中，经李书长申请，一审法院委托北京银地联合房地产土地资产评估有限公司（以下简称银地联合公司）对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2020年10月30日，银地联合公司出具《评估报告书》，确定涉诉宅院宅基地的区位补偿单价为1080元/平方米，涉诉宅院总的区位补偿价为332790元，房屋重置成新价89996元，装修、设备及附属物价值16570元。李书长支付鉴定费5000元。李书长对《评估报告书》认可。高卫东对《评估报告书》不认可，开庭时表示如未在法院规定的时间内提出相反证据，视为对鉴定机构鉴定资质无异议。庭后，高卫东未在法院规定时间内向法院提交相关证据。就《评估报告书》内容，高卫东认为本报告依据的是集体土地拆迁管理办法，但本案房地均未列入拆迁范围，所以区位补偿价无法判定。

一审庭审中，李书长明确了自己诉求中因合同无效的损失包含的项目及计算方式：《评估报告书》中区位补偿价、房屋重置成新价以及装修、设备及附属物价值三项加在一起乘以三倍凑了一个整数130万元。高卫东表示，李书长应当判决生效后立即返还《集体土地建设用地使用证》和腾退房屋，如果高卫东未支付李书长法院生效判决的相应赔偿款，李书长可另行申请执行即可。

就双方过错问题，高卫东认为李书长作为城里人受教育程度高且在本村购买多处宅基地，因此应当承担主要责任。李书长认为高卫东在明知宅基地房屋属于我国法律禁止流转的财产范围，在房屋出售后，其又违背诚实信用原则，在合同签订18年后反悔，高卫东应当对合同无效承担主要责任，对因合同无效给李书长造成的损失承担赔偿责任。

上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、村委会证明、《评估报告书》、现场照片、《集体土地建设用地使用证》《买卖房屋契约》、鉴定费发票等证据在案佐证。

一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分割性。在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。

依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。就本案而言，从庭审查明的事实来看，买受方李书长非涉诉宅院所在村的集体经济组织成员，其购买农村房屋违反了法律的强制性规定，当属无效。高卫东主张确认双方于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。高卫东作为村集体经济组织成员，应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。高卫东在转让涉诉宅院原有房屋18年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，高卫东应承担主要责任。李书长不是北京市顺义区牛栏山镇龙王头村的集体经济组织成员，对其盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。双方于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》已被确认为无效后，李书长应将涉诉宅院、房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给高卫东，高卫东应当对因合同无效给李书长造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额，法院将参考《评估报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对李书长反诉诉讼请求中数额过高部分法院不予支持。李书长主张的购房款已经考虑在因合同无效给其造成的信赖利益损失之中，不宜重复主张，法院对该项诉求不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：一、高卫东与李书长于二〇〇二年十月十日签订的《买卖房屋契约》无效；二、高卫东于判决生效之日起十日内给付李书长因合同无效产生的损失共计八十六万七千六百二十七元；三、李书长自判决生效之日起十日内返还高卫东登记在高卫东名下的《集体土地建设用地使用证》（宅基地四至：东至王某，西至道，南至冯某1，北至冯某2）；四、在高卫东履行完判决第二项所确定义务之日起三个月内，李书长腾退并返还高卫东位于北京市顺义区×号宅院、房屋；五、驳回高卫东其他诉讼请求；六、驳回李书长其他反诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，买受方李书长非涉诉宅院所在村的集体经济组织成员，其购买农村房屋违反了法律的强制性规定，一审法院据此认定高卫东与李书长于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效，于法有据，本院二审予以确认。

根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为案涉《买卖房屋契约》无效后，现高卫东是否应赔偿李书长经济损失以及损失数额的认定。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高卫东作为出卖方，应当知晓其房屋坐落的宅基地属于农民集体所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。现高卫东在房屋转让多年后，以房屋买卖行为违反相关法律规定为由，主张《买卖房屋契约》无效，其行为有悖诚实信用原则，故高卫东应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。李书长明知自身并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，其仍与高卫东就涉诉房屋签订《买卖房屋契约》，故李书长应对合同无效所造成的后果承担次要责任。《买卖房屋契约》无效后，李书长应将涉诉宅院、房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给高卫东，高卫东亦应赔偿李书长因此所受到的损失。关于损失数额，一审法院参考评估报告书及现有证据、李书长支付购房款3.5万元的事实，结合市场价格等综合因素酌情确定为867627元，并无明显不当，本院予以维持。高卫东虽对案涉《评估报告书》不予认可，但其并未在一审法院规定时间内提交相反证据，故本院对其该项上诉理由不予采信。高卫东上诉主张一审判决认定的损失数额过高、计算损失金额不应超过评估价的百分之七十，依据不足，本院对此不予采信。

另，关于李书长主张的购房款3.5万元，一审法院在认定在因合同无效给李书长造成的信赖利益损失时，已经将李书长支付的购房款予以考虑并涵盖在一审法院确定的867627元损失之中，故而李书长对此不宜重复主张，本院对李书长要求高卫东向其返还购房款3.5万元、李书长在高卫东向其返还购房款3.5万元之日起三个月内腾退并返还涉诉宅院、房屋的上诉主张不予支持。

综上所述，高卫东、李书长的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10252元，由高卫东负担9577元（已交纳），由李书长负担675元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨淑敏

审 判 员　闫　慧

审 判 员　楚　静

二〇二一年三月三十日

法官助理　石艳明

法官助理　魏　举

书 记 员　李星月