雅某酒店管理（北京）有限公司与郭某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：雅某酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。

法定代表人：张黎明，首席执行官。

委托诉讼代理人：赵兰洲，北京市中勤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张一庆，北京市逢时律师事务所律师。

上诉人雅某酒店管理（北京）有限公司（以下简称雅某公司）因与被上诉人郭某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初34866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人雅某公司之委托诉讼代理人赵兰洲，被上诉人郭某某之委托诉讼代理人张一庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

雅某公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回郭某某诉讼请求或发回重审；2．一、二审案件受理费由郭某某承担。事实和理由：雅某公司自2011年12月起承租郭某某位于北京市朝阳区朝外大街X房屋用于办公使用。分别在2011年12月12日、2014年12月27日、2017年12月12日、2019年10月14日共签订了四次《房屋租赁合同》，每次签约租金均有上浮。双方于2019年10月14日签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租期自2019年12月27日至2021年12月26日止，租金80359．83元。受新冠状病毒疫情不可抗力影响，雅某公司经营困难，具备法定或约定解除合同的情形，并非雅某公司单方无故解除合同。《租赁合同》第十一条约定“由于政府行政行为或社会公共部门的行为或不可抗力的原因致使合同无法正常履行时，双方互不承担责任，损失各自承担．．．．．．如不可抗力的事实发生后30日后仍无法达到正常经营的状态时，双方均有权解除合同。”雅某公司受疫情不可抗力影响，致使雅某公司经营困难。自2020年1月新冠状病毒疫情发生后至2020年4月20日期间，雅某公司全体员工停薪休假，企业长期处于停工、停业状态，无法正常经营。郭某某主张的违约金已严重高于其实际损失，理应予以驳回。合同中约定的保证金、违约金和滞纳金均属于补偿性质，不具有惩罚性质，适用时其应当以郭某某的实际损失作为前提，郭某某应当提交证据证明受到的实际损失金额。雅某公司提前20天通知郭某某解除《租赁合同》，并同意扣除雅某公司缴纳的124505．16元保证金作为对郭某某的损失补偿，即使雅某公司解除《租赁合同》存在瑕疵，雅某公司认为提前通知期和扣除的保证金也足以弥补郭某某的实际损失，并且郭某某在此疫情之下也理应自行承担一定损失。综上所述，因受不可抗力的影响，雅某公司解除《租赁合同》符合法律和合同的约定，不存在违约行为。况且雅某公司解除《租赁合同》时也提前通知了郭某某，并且同意扣除已缴纳的保证金作为对郭某某的补偿，郭某某在此疫情期间即使存在一定实际损失也理应得以弥补，恳请法庭能够综合考虑疫情不可抗力对雅某公司的影响、案涉房屋租金严重脱离市场行情、郭某某实际受损程度以及雅某公司解除《租赁合同》时的提前通知期及扣除的保证金等各种因素，支持雅某公司的上诉请求，驳回郭某某的诉讼请求。

郭某某辩称，不同意雅某公司的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。

郭某某向一审法院起诉请求：判令雅某公司向郭某某支付违约金人民币321223．28元，并自2020年4月1日起至实际给付之日止每日按照上述金额款项的0．3%支付滞纳金。

一审法院认定事实：郭某某（甲方）、雅某公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：郭某某将其位于朝阳区朝外大街22号泛利大厦1408、1409号房屋以及自身附属设备设施出租给雅某公司，每个月的租金为89228．69元（含物业费）；本合同期间内乙方向甲方支付人民币124505．16元的保证金，作为签订、履行租赁合同的责任保证，甲方应于合同期满或乙方无任何违约行为的合同解除时据实结算后退回乙方（不计取任何利息）；由于乙方自身原因提前解除合同的，不论甲方是否确定提前解除本合同，乙方均应继续履行支付租金或费用或赔偿经济损失义务，同时乙方还须承担当年合同年度租金费用30%数额的违约金，发生拖欠上述费用款项的，每逾期一日，郭某某还有权向雅某公司收取应得款项的0．3%的滞纳金；如确定提前解除本合同时，甲方不予退还乙方已缴纳的保证金和未履行合同期间的租金；由于政府行政行为或社会公共部门的行为或不可抗力的原因致使合同无法正常履行时，双方互不承担责任，损失各自承担，乙方不得以上述原因为理由向甲方提出经营、装修、改造、设备等投资或租金或转租给第三方的任何损失的主张。如不可抗力的事实发生后30日后仍无法达到正常经营的状态时，双方均有权解除合同。

2020年3月19日雅某公司向郭某某发出了退租通知，主要内容为“因受到新冠肺炎疫情影响，我公司经营业绩下滑严重，正常经营困难。我公司目前已无法承受办公室房租的巨大压力，故我司自2020年3月11日抱歉的通知您，公司租用的泛利大厦1408、1409号房屋将于2020年3月31日退租。同时，我司与您的助理王男协商退租违约金等事宜。鉴于疫情影响，我司同意扣除已缴纳的保证金，望贵司能够免除违约金”。

雅某公司于2020年3月底搬离了涉案房屋，郭某某扣除了雅某公司交纳的124505．16元保证金。另，郭某某减半收取了雅某公司应交纳的2020年2月租金。

雅某公司主张因疫情影响，其全体员工停薪休假，离职人数增加，剩余员工不足以承租案涉房屋用于办公，且涉案房屋租金较高，后其搬到其他楼层进行营业。郭某某主张涉案房屋目前仍在空置，雅某公司给郭某某造成了实际损失。

上述事实，有租赁合同、当事人陈述在案为证。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，雅某公司提出因疫情造成经营困难，以不可抗力为由解除合同且不构成违约的主张不能成立。雅某公司在租赁合同中的义务为支付租金，疫情的确会影响其经营情况，增加其经济负担，但并未直接导致其不能支付租金履行合同，因此不能适用不可抗力免责。雅某公司以此解除合同，构成违约，应当向郭某某承担违约责任。本案中，双方协商扣除了雅某公司缴纳的保证金，故郭某某在主张雅某公司支付违约金时，应将已扣除的保证金冲抵违约金。郭某某主张滞纳金依据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、雅某酒店管理（北京）有限公司于判决生效后十五日内给付郭某某违约金196718．12元。二、驳回郭某某的其他诉讼请求。一审案件受理费3059元（郭某某已交纳），由郭某某负担1186元，由雅某酒店管理（北京）有限公司负担1873元（于判决生效后七日内给付郭某某）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，郭某某与雅某公司签订房屋租赁合同后，郭某某将涉案房屋交付雅某公司，雅某公司亦向郭某某支付了租金和保证金，由此表明郭某某、雅某公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，并已经按房屋租赁合同约定进行了实际履行。

本案争议焦点是：雅某公司解除合同是否应按合同约定承担违约责任。首先，租赁合同约定租赁面积344．11平方米，租赁目的是办公。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，雅某公司应对疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的主张所依据的事实成立承担举证证明的责任，雅某公司目前提供的证据不能证明疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，故本院对雅某公司有关“受新冠状病毒疫情不可抗力影响，雅某公司经营困难，具备法定或约定解除合同的情形”的上诉理由和请求不予采纳。其次，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“疫情导致合同履行困难的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”的规定，参照北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）“中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。同时，鼓励在京中央企业参照执行”的规定，疫情导致雅某公司履行租赁合同困难，雅某公司可以请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。根据雅某公司、郭某某在一审中的陈述，郭某某减半收取了雅某公司2020年2月的租金，雅某公司支付了2020年3月的租金，虽然雅某公司对税费负担提出异议，但由此表明雅某公司、郭某某由于疫情对租赁合同进行了变更。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中“合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持”的规定，租赁合同变更后，雅某公司单方解除合同后要求全部免除责任的主张不应予以支持。再次，雅某公司在一审法院答辩中主张违约金严重高于实际损失，雅某公司在答辩中同时提出已经交纳的保证金足以弥补郭某某的损失。涉案租赁合同中约定“由于雅某公司自身原因提前解除合同……雅某公司还须承担当年合同年度租金费用30%数额的违约金……郭某某不予退还雅某公司已缴纳的保证金”。我国法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。面对疫情，雅某公司、郭某某应共担风险、共渡难关。一审法院根据雅某公司、郭某某变更合同、雅某公司的违约解除合同情形、合同中有关“租赁期限、违约金、保证金”约定及免收租金的情况，酌定雅某公司向郭某某支付违约金196718．12元的处理意见并无不妥，故本院对雅某公司有关“驳回郭某某的诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。

综上，雅某公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4234元，由雅某酒店管理（北京）有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　张印龙

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　陈文文