中中（北京）投资管理有限公司等与韩焕焕等申请执行人执行异议之与二审民事判决书

上诉人(原审被告)：中中（北京）投资管理有限公司，住所地北京市东城区。

法定代表人：陈宝山，总经理。

委托诉讼代理人：王越洋，北京平北律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：韩某，女，1945年11月28日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。

被上诉人(原审原告)：韩焕焕（韩某之子），男，1974年3月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。

二被上诉人之共同委托诉讼代理人：邵一鸣，女，1994年9月14日出生，汉族，北京国旺律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。

原审被告：李强，男，1968年7月6日出生，汉族，无业，住北京市通州区。

上诉人中中（北京）投资管理有限公司（以下简称中中公司）因与被上诉人韩某、韩焕焕，原审被告李强申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中中公司之委托诉讼代理人王越洋，被上诉人韩某、韩焕焕之共同委托诉讼代理人高双、邵一鸣，原审被告李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中中公司上诉请求：依法撤销（2020）京0112民初26629号民事判决，终止韩某、韩焕焕对北京市通州区宋庄镇XX小镇编号9-14栋房屋（以下简称诉争房屋）及对应院落腾退执行。事实和理由：中中公司认为一审法院认定事实错误，中中公司与李强于2017年1月1日签订房屋租赁合同，李强将诉争房屋租赁给中中公司使用，双方签订租赁合同时，李强并未告知中中公司租赁物存在他人份额，租赁合同签订后，中中公司按照合同约定支付了数百万元租赁费用并为租赁的房屋投入了数百万装修费用。一审法院凭报警记录即认定李强在2017年4月10日前并未占有使用诉争房屋无事实依据。一审法院以李强在法定继承纠纷案件中陈述的房屋未出租以及双方租赁合同所谓的存在疑点，认定双方租赁合同不真实，毫无依据。中中公司与李强之间的租赁合同系双方的意思表示，在不违反法律规定的情况下，双方可以自行约定履行情况，包括付款期限、转租等。李强在法定继承案件发生后并没有告知中中公司，中中公司直到北京市通州区人民法院（以下简称通州法院）粘贴执行公告才知晓房屋腾退的情况，在此之前，法定继承案件审理从一审到二审，从来没有法院的工作人员到达现场查看房屋实际占有使用情况，法院仅以李强在法庭自行陈述判断双方租赁关系不真实，对于实际支付了数百万元并投入数百万元装修的中中公司极其不公平。中中公司在2017年8月至2018年春天对房屋进行了装修，中中公司申请当时为中中公司装修的人员出庭证明以上事实。针对中中公司付款部分，一审法院以李强与中中公司法定代表人陈宝山认识多年即认定转账及收据不能证明双方之间存在真实的房屋租赁合同关系无事实依据，陈宝山与李强是否认识多年，不能作为认定双方不存在租赁合同关系的依据，陈宝山父亲陈某代表公司与李强之间真实存在转账事实，2018年1月18日、19日，陈某转款金额近70万元，而此时法定继承案件并未启动，中中公司并不是法定继承案件当事人，根本不可能知悉诉争房屋发生诉讼案件，也不清楚房屋权属存在争议，中中公司在2019年之前的转账虽然没有添加附言，但并不能认定中中公司转款未添加附言款项即不是租金，一审法院以此认定双方租赁事实存疑毫无道理。中中公司在房屋承租后已将部分房屋转租给第三方，如法院执行租赁房屋，涉及债权人的人数将非常之多，对社会的和谐稳定将会造成极大影响。中中公司认为作为善意承租人，法律应保护中中公司的合法权益，终止诉争房屋的腾退执行。

韩某、韩焕焕辩称，同意一审法院判决，不同意中中公司的上诉请求和事实理由。第一，李强与中中公司签订的合同系伪造，中中公司存在主观恶意，串通李强阻挠韩某的申请执行，中中公司不是善意的承租人。第二，一审的证据足以证明韩某一直在涉诉房屋占有使用，这个事实不容歪曲。李强在2017年4月10前没有占有使用诉争房屋。第三，对于中中公司所说双方之间的转款和合同履行情况，也违背事实和基本常识，中中公司租赁这么大的房产必定要考察房屋的占有使用情况，不可能仅仅依据照片就签订合同，也不可能对租赁的位置随意调换，这是不合理的，中中公司和李强恶意串通是为了阻止韩某行使权利。第四，根据法律规定，本案诉争房屋没有建设工程规划许可证，租赁协议本身也是无效的合同。

李强述称，同意中中公司的上诉请求和事实理由。李强与中中公司之间的租赁合同是真实有效的。

韩某、韩焕焕向一审法院起诉请求：1．依法判决驳回中中公司对诉争房屋及对应院落的腾退执行异议请求；2．依法判决继续执行通州法院（2020）京0112执4619号案件，对诉争房屋及对应院落的腾退继续执行。

一审法院认定事实：1990年12月14日，韩某与李某1登记结婚，韩某系二婚，李某1系三婚。李某1于2015年12月11日去世。韩焕焕为韩某与前夫王某之子，韩某与前夫于1981年4月4日离婚，韩焕焕（曾用名王景新）1974年3月1日出生，由韩某抚养，曾就读北京市第五十六中学。李强系李某1与第一位妻子鲍某之子。李某1的父母李某2、宋某均先于李某1去世。

2007年8月31日，李某1（乙方）与北京市通州区宋庄镇X村民委员会（甲方）签订《北京市通州区宋庄文化艺术创作中心入园协议书》，约定乙方租用建造工作室、画廊占地面积13334平方米，折合20亩；工作室、画廊由乙方自行出资建造；乙方一次性向甲方交齐50年的资源占用费共计人民币400万元。协议还约定了其他内容。2018年3月1日，北京市通州区宋庄镇X村民委员会人民调解委员会出具证明内容为“兹证明2007年8月31日李某1（身份证号码：×××）与韩某（身份证号码：×××），夫妇二人以李某1的名义共同承租位于北京市通州区宋庄镇X村某农民就业产业基地北侧20亩，其中6亩在2011年退还给X村，剩余14亩继续承租使用，该土地所有权归北京市通州区宋庄X村集体所有。2008年至2014年李某1与韩某夫妇二人陆续投资建设6819．36平方米房屋，作为坦桑尼亚-中国友好发展协会北京办公处和展示、展览非洲艺术品的基地。该土地14亩，土地院落现状：院落内北侧房屋，从东至西共9栋；院落内南侧，西至东第一排4栋、第二排4栋；院落内东南侧，展馆1栋。土地四至：东至艺术区，西至树美术馆和古玩城，南至道路，北至艺术区（详见附图）”。上述房屋及展馆名称为XX小镇，均未取得相应的建设工程规划许可。

2015年，李某1去世后，XX小镇由韩某占有、使用、管理。2017年4月10日，李强带人到XX小镇将三个底商的门锁砸坏换锁，韩某雇佣的保安报警，后李强将韩某赶走并实际占据XX小镇。2017年4月14日晚，韩焕焕派人翻墙进入XX小镇，李强报警，宋庄派出所民警出警，告知双方协商解决或去法院起诉。此后，双方又多次发生纠纷，并分别报警。

2018年1月，韩某以法定继承纠纷为由起诉被告李强和第三人X村委会。2018年8月23日，一审承办法官在庭审中告知韩某、韩焕焕、李强，“本案在审理期间，涉及到本案相关的所有财产、遗产均不可以私下处置”。2018年10月9日，一审承办法官再次告知李强“涉及本案继承范围的财产均不能做任何处置”。李强未声明其已经将诉争房屋出租。2018年12月，韩某申请撤诉。

2019年1月，韩某、韩焕焕再次以法定继承纠纷为由起诉李强。2020年1月，通州法院作出一审判决：一、坐落于海淀区阜成路****楼**房屋归韩某所有，韩某给付李强、韩焕焕折价款每人302783元，于判决生效之日起七日内执行清；二、债权48万元韩某、韩焕焕、李强各继承三分之一，韩焕焕给付韩某、李强每人16万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、由双方统计的艺术品、半成品、板材及物品归韩某所有（具体详见双方统计的数据），于判决生效之日起七日内执行清；四、XX小镇内的地上物（详见总平面图）其中1-8栋房屋及对应的院落由李强占有使用，9-14栋房屋、展馆以及对应的院落由韩某、韩焕焕占有使用，于判决生效之日起十五日内执行清；五、韩某给付韩焕焕、李强存款分割款每人4052．47元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回韩某、韩焕焕以及李强的其他诉讼请求。一审宣判后，李强不服，提出上诉。2020年4月14日，本院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

本院终审判决后，韩某、韩焕焕向通州法院申请强制执行，通州法院以（2020）京0112执4619号立案执行。执行过程中，通州法院于2020年7月30日作出公告，责令李强及房屋现居住使用人于2020年8月10日前迁出诉争房屋，到期仍不履行的，通州法院将依法强制执行。经通州法院执行，XX小镇内的展馆以及对应的院落、艺术品等已经执行给韩某、韩焕焕。

在执行过程中，中中公司提出异议。2020年9月29日，通州法院作出（2020）京0112执异528号执行裁定书，裁定：中止一审法院（2020）京0112执4619号一案中对诉争房屋及对应院落的腾退执行。韩某、韩焕焕不服，提起本案诉讼。

一审庭审中，中中公司（乙方、承租方）提交了一份其与李强（甲方、出租方）签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》。该合同的主要内容为：一、房屋位置：位于北：位于北京市通州区宋庄镇XX小镇积为1940平方米的房屋租赁给乙方使用，具体位置以照片为准。三、租赁期限：自2017年1月1日起至2037年12月31日止。四、租金及支付方式：1、每年每平方米租金211．80元，20年租赁费用合计822万元人民币。2、付款方式：由于甲方在本合同到期后，赠送乙方20年使用权，乙方于本合同签订并生效之日起4年内将全部的租金支付给甲方。六、甲方对出租房屋的承诺：甲方保证拥有权出租该房屋，并取得其他共有人的同意，如甲方不享有该房屋的出租权而引起乙方无法租赁该房屋，甲方除退还乙方支付的租金外，还应向乙方支付所产生的装修改造等一切相关费用及违约赔偿金。八、甲方权利和义务：1、有权按本合同约定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。4、如租赁的房屋发生任何影响乙方使用的情形，甲方同意用XX小镇内其他的同样平米及套数的房屋进行替换，在替换房屋时由乙方任意选取XX小镇内其他的房屋。该合同还约定了其他内容。中中公司称其承租上述房屋后又将部分转租给案外人。

一审庭审中，双方根据XX小镇总平面图对房屋的占有使用情况进行了说明。其中，9号区建筑面积1000平方米，10栋房屋属于C户型，500平方米；11栋、13栋房屋属于B户型，建筑面积分别为228．28平方米；12栋、14栋房屋属于A户型，建筑面积分别为458．28平方米。李强称9号区域的房屋，2F用于自住，1F给其工人居住，两个长方形的区域空置，类似扇形的区域由李强与中中公司共用。

一审庭审中，中中公司举证了4张收条，其中载明的金额70万元（2019年3月27日）、36万元（2019年4月1日）、45．5万元（另有电费8万元，2019年7月6日）、68万元（2019年9月7日）。中中公司举证的中国工商银行境内汇款电子回单，其中2018年的回单均没有“附言”，2019年至2020年的回单，在“附言”处逐渐出现了“房款”“XX小镇房款”等字样。

陈某（账户尾号5663）自2018年1月18日至2020年10月26日期间与李强（账户尾号2933）存在几十次转账，将钱款转给李强。在此期间，李强仅在2018年9月26日转账给陈某10万元。李强称这笔钱是借给陈某的，但具体原因记不清了。李强（账户尾号2933）与陈某（账户尾号5663）之间在2017年没有转账记录。

经调查，一审法院与X村委会负责人、负责艺术区管理的北京中坝河艺术投资顾问有限公司负责人进行调查得知，李某1去世前，XX小镇由李某1、韩某占有使用。李某1去世之后，XX小镇由韩某占有使用管理。后来，李强将韩某赶走。关于XX小镇的总平面图，村委会表示认可，其上有村两委班子成员的签名。关于中中公司举证的其与李强签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》，村委会和北京中坝河艺术投资顾问有限公司均表示不清楚这件事，也未经其同意。

一审庭审中，韩某、韩焕焕反映李强近期擅自对9号工房进行装修改造。李强称因墙皮脱落，故仅仅进行了墙面刷白，没有其他装修改造。一审法院当庭告知各方，在诉讼期间，未经法院许可，任何一方不得对本案诉争房屋进行装修、改扩建、拆除重建，否则，应承担法律责任。

一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点是中中公司就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方举证质证情况以及一审法院调查取证来看，中中公司对执行标的即位于北京市通州区宋庄镇XX小镇编号9-14栋房屋及对应院落不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、李强与中中公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案诉争的房屋均未取得相应的建设工程规划许可，因此，李强与中中公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。其次，即便李强与中中公司签订的《房屋租赁合同》落款日期属实，那么，在李某1去世后，遗产未依法处理前，李强个人将XX小镇的房屋擅自对外出租并允许转租，属于无权处分行为，侵犯了韩某、韩焕焕的合法权益，影响合同效力。二、中中公司举证的相关证据存在多处重大疑点，违背生活经验法则，真实性存疑，因此，一审法院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”1、中中公司举证的其与李强签订的落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》存在多处重大疑点，真实性不予认可。（1）合同标的约定模糊。按照合同约定，本案20年租赁费为822万元，属于金额较大的合同。但合同标的即租赁物被约定为“具体位置以照片为准”，显然与生活常理不符。如此大标的的合同，进行模糊约定，极易导致发生后续纠纷。（2）合同约定“1940平方米的房屋”并无直接、明确的指向对象。一审庭审中，法庭询问“约定的1940平米房屋，10-14是否是这个数字”？李强回答“是的”。在韩某、韩焕焕指出10-14的面积总和是1873．12平方米后，李强又称“我出租的是现在的10-14以及9的一部分，因此是1940平方米”。李强回答前后不一，且不能对面积差额做出清晰、合理的解释。李强对外出租的9-14栋房屋恰恰是法院生效判决确认分割给韩某、韩焕焕的那一部分，而不是归李强占有使用的1-8栋房屋。（3）付款方式的约定存疑。如此大标的合同，涉及房屋较多、面积较大，既没有约定押金或保证金，也没有约定分期支付的时间，仅约定“乙方于本合同签订并生效之日起4年内将全部的租金支付给甲方”，不符合通常的交易规则。（4）特殊情形的约定存疑。合同第八条第4款约定：“如租赁的房屋发生任何影响乙方使用的情形，甲方同意用XX小镇内其他的同样平米及套数的房屋进行替换，在替换房屋时由乙方任意选取XX小镇内其他的房屋。”该约定赋予了中中公司在特殊情形下的任意选取替换房屋的权利，这与正常交易不符。（5）赋予中中公司任意转租权。合同第六条赋予了中中公司“不经甲方同意”的任意转租权。该约定将导致韩某、韩焕焕维权困难。2、中中公司举证的支付租金的收据及银行转账记录存疑，真实性不予认可。（1）中中公司举证了4张收据，称以现金方式给付李强。李强称中中公司曾多次给付小额现金，汇总后其再出具一张总金额的收据。4张收据的落款日期均是2019年，而2019年双方的转账已经常态化，且转账金额既有几万元，也有几十万元。（2）韩某、韩焕焕与李强围绕李某1的遗产继承问题的矛盾升级是一个渐进过程。双方2017年4月发生冲突，多次报警处理，2018年1月起诉，2018年底撤诉，2019年1月再起诉，2020年1月作出一审判决。同一时期，李强称2017年中中公司给付其定金，金额并不多。经调查，李强（账户尾号2933）与陈某（账户尾号5663）之间在2017年没有转账记录。中中公司举证的中国工商银行境内汇款电子回单，其中2018年的回单均没有“附言”，2019年至2020年的回单，在“附言”处逐渐出现了“房款”“XX小镇房款”等字样。考虑到李强自称其与中中公司法定代表人陈宝山认识多年，因此，中中公司举证的收据及银行转账记录并不能证明双方之间存在真实的房屋租赁合同关系，故真实性不予认可。三、李强所述在2017年将房屋出租不属实，一审法院不予采信。1、根据一审法院调查取证的派出所接处警记录以及与村委会的联系笔录，综合全案证据，可以认定，在2017年4月10日前，李强并未占有使用诉争房屋。李强称其2016年底回到XX小镇居住，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。因此，中中公司与李强在2017年1月1日签订《房屋租赁合同》并随即进驻不符合事实。2、在2018年韩某诉李强法定继承纠纷案件中，一审承办法官两次告知不得李强“涉及到本案相关的所有财产、遗产均不可以私下处置”，但李强未声明其已经将诉争房屋出租。在2019年4月10日开庭笔录中，承办法官询问：“现在哪些房屋有人占有使用？”李强回答：“4是我雇的保安公司，2是我的朋友在使用，都没有收过租金，9号，我在居住，其他的房屋都闲置，10-14号房屋，我在2018年的时候进行了装修。”此时，李强仍未声明其已经将诉争房屋出租。一审法院遂作出如下判决：一、准许执行北京市通州区人民法院（2020）京0112执4619号案件，继续对北京市通州区宋庄镇XX小镇编号9-14栋房屋及对应院落腾退执行；二、驳回韩某、韩焕焕的其他诉讼请求。

本院二审期间，中中公司提交如下新证据：证据一、中中公司与王某签署的报价表，证明中中公司与李强租赁关系真实存在，中中公司花费了费用对诉争房屋进行装修，不存在恶意串通阻挠执行的情形。证据二、王某与北京智恒迅电梯有限公司签订的电梯安装合同以及王某与古某签订的电梯设备销售合同，证明中中公司与李强签订租赁合同后，投入了大量款项装修房屋并安装电梯，现在电梯还在诉争房屋内使用。证据三、中国工商银行境内汇款电子回单以及王某出具的收条，证明中中公司向王某支付了装修款。证据四、关于安装在诉争房屋内电梯的三张照片，证明中中公司承租诉争房屋后安装了电梯，与证据一、证据二形成佐证。证据五、中中公司在装修过程中拍摄的两张XX小镇照片，证明中中公司接手诉争房屋时，诉争房屋为毛坯状态，中中公司花费了300多万元对房屋进行装修。证据六、雷某向陈某转账246万元的凭证，证明中中公司将诉争房屋转租给雷某。证据七、王某的证人证言，主要内容为XX小镇的装修工程是王某做的，其和中中公司的法人陈宝山是朋友关系，之前就认识，经常合作施工方面的事情，陈宝山找王某做的XX小镇的装修，具体时间记不清楚了，应该是2017年签的合同。陈宝山没有给王某装修款，当时施工过程中有协议，将其中的一套房子顶给王某作为装修款，让王某使用。关于安装电梯一事，实际是由电梯公司安装的，王某没有签过电梯合同，具体情况也不太清楚。韩某、韩焕焕发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，报价表原件与复印件不一样，原件上没有陈宝山的签字和落款日期，但中中公司提交的复印件中有陈宝山的签字和落款日期，王某的签字也和复印件不一致。对证据二真实性、合法性、关联性均不认可，其显示王某与北京智恒迅公司签定的合同，是否安装在XX小镇，是否与本案具有关联性无法看出。对证据三中国工商银行境内汇款电子回单的真实性认可，但不认可合法性，也与本案无关联性，其与收款条的内容不一致，收款条显示2019年1月27日账款已经结清，但电子回单上显示2019年1月后仍然有转款记录，所以不认可关联性。对证据四真实性、合法性、关联性均不予认可，只是显示电梯的状态，与本案无关。对证据五真实性、合法性、关联性均不予认可，中中公司如果仅依据两张照片进行租赁是不符合现实的。对证据六真实性、合法性、关联性不认可，系雷某和陈某的法律关系，与本案无关。对证据七证人证言，认为和本案无关，而且中中公司也涉嫌提供伪造证据。李强发表如下质证意见：对证据一、二、三、四、五、六、七的真实性、合法性、关联性均认可，装修的事实是存在的。对于前述证据，本院认定如下：对于证据一，中中公司提交的原件和复印件内容不一致，对其真实性本院不予认可。对于证据三，中中公司提交的中国工商银行境内汇款电子回单以及王某出具的收条内容相佐，对其真实性本院不予认可。对于证据二、四、五、六，因与本案不具有关联性，对其不予认可。对于证据七，王某证人证言，在论理部分一并表述。

对于一审法院经审理查明的事实，中中公司认为一审判决第六页第二段倒数第二行“李强未申明其已经将诉争房屋出租”，并不代表诉争房屋实际未出租。之前的法定继承案件中中公司没有参与，并不知晓。一审法院审理查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案二审争议焦点系中中公司对诉争房屋及其对应院落是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。具体到本案，中中公司作为案外人，其对诉争房屋及其院落是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的审理关键，然而，根据查明的事实及各方举证质证情况来看，其不享有足以排除强制执行的民事权益。具体理由如下：

第一，中中公司与李强签订的《房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）应属无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诉争房屋并未取得相应的建设规划许可证，对此各方当事人均予认可，故《房屋租赁合同》应属无效。其次，《房屋租赁合同》落款日期为2017年1月1日，在2015年李松山去世后遗产未依法处理前，李强个人将XX小镇的房屋擅自对外出租并允许转租，属于无权处分行为，损害了韩某、韩焕焕的合法权益。

第二，中中公司上诉主张其对诉争房屋进行承租，存在多处疑点，真实性存疑。一审法院对中中公司与李强房屋租赁合同关系真实性存疑的分析基本正确，本院予以认同。其次，二审庭审中，李强称其是2017年4月搬到XX小镇的，之前住在三里屯，但是经常去国外。二审庭审中，法庭询问“中中公司与李强签订租赁合同时看过现场吗”？中中公司称“看过，当时李强带我们去的，我们看到房屋是空着的。我们也从网上搜索了房屋。我们当时没有了解土地性质和用途，也没有要求提供相关文件。李强和我们说这是从村委会租的土地”。结合当事人陈述、一审法院调取的派出所出警记录及村委会的联系笔录等证据，难以认定李强在2017年4月之前实际占有使用诉争房屋并出租给中中公司。综上，中中公司上诉主张其对诉争房屋进行承租，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

第三，中中公司举证的其对诉争房屋进行装修的证据存在疑点和自相矛盾之处，对此本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中中公司上诉称其对诉争房屋进行了装修，对此提交了王某与北京智恒迅电梯有限公司签订的电梯安装合同、王某与古某签订的电梯设备销售合同、中中公司的法人陈某向王某汇款的电子回单、王某出具的收条、电梯照片、王某的证人证言等证据予以证明。然而，证人王某出庭作证称其并未签署过电梯安装合同和电梯设备销售合同，亦未收到中中公司的装修款，双方曾约定以诉争房屋的某套让王某使用来抵扣装修款，其证言和中中公司陈述相互矛盾。另，关于中中公司提交的其与王某签订的报价表，原件和复印件亦存在明显不一致之处，因此本院对中中公司提交的上述证据均不予采信，关于中中公司主张其对诉争房屋进行装修的所有上诉理由，本院均不予支持。

另，关于中中公司主张其把诉争房屋转租给他人一节，因其转租行为系另一法律关系，与本案无关，故对其该项上诉意见，本院不予支持。

基于前述分析，中中公司就其上诉主张未能提供充分的事实依据和法律依据，故其不享有对诉争房屋及院落排除强制执行的民事权益。

另外需要说明的是，本案诉争房屋未取得规划手续，本院虽对房屋的执行作出处理，但并不代表对该房屋合法性的认定，不能以此对抗行政处罚，不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

综上所述，中中（北京）投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由中中（北京）投资管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈晓东

审 判 员　　孙　京

审 判 员　　蒋　巍

二〇二一年四月十九日

法官助理　　樊思迪

法官助理　　雷　悦