北京鑫博泰来房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王宇，男，1982年4月17日出生，住北京市通州区。

上诉人（原审被告）：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路****。

法定代表人：汤敏，执行董事、经理。

委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊静文，北京市炜衡律师事务所实习律师。

上诉人王宇与上诉人北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

王宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判鑫博泰来公司支付王宇违约金171841.38元，物业费1077.23元，供暖费2705.1元；2.一、二审诉讼费由鑫博泰来公司承担。事实和理由：王宇请求判决鑫博泰来公司违约截止日期为2019年9月29日，依据如下：第一，事实上，不但水质检测结果不合格，而且管道设施铺设鑫博泰来公司也存在违法违规行为，供水管道与中水管道连接。不存在一审判决书所述“‘达到使用条件’的约定是针对水质标准还是管道设施的铺设并不明确”，且无论水质检测还是管道铺设，只要一条不符合，上水都不能达到使用标准。第二，京通卫水罚[2019]228号、229号行政处罚决定书明确写明处罚原因，违反的法律法规和处罚对象，明确表明是鑫博泰来公司的责任。第三，鑫博泰来公司违反了《北京市生活饮用水卫生监督管理条例》第七条、第十条，鑫博泰来公司未取得卫生许可证，是违法违规供水，从供水资质上，上水未到达使用条件，供水管与中水管相连，从客观物理上，上水也未达到使用条件。鑫博泰来公司违反了国家标准、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》第4.2.3、第12.2.3条。第四，通州区委书记督办阳光花庭小区开发商整改中，基本情况明确写明“项目开发商为了业主如期入住，将自来水引进中水管道，并私自与楼内自来水管道进行接通”，并在解决对策中写明“同时，有关部门要举一反三，对不具备入住条件的小区，坚决不允许入住”表明开发商存在违法违规行为，且小区不具备入住条件。第五，王宇作为购房者、消费者、非房地产开发专业人士，要求王宇收房时马上甄别水质有问题是不合理的，王宇之所以收房是因为鑫博泰来公司采取故意欺瞒、胁迫等手段，告知王宇房屋相关手续已经办好，达到收房条件，欺骗王宇收房。第六，如按照一审判决，开发商在饮用水方面的违法违规行为对广大业主的侵权行为后果不负任何责任，有失公平。

鑫博泰来公司针对王宇的上诉请求和理由辩称，不同意王宇的上诉请求。（一）鑫博泰来公司不存在逾期交房的违约行为，涉案房屋的交付日期是2018年9月30日，与合同约定一致。（二）鑫博泰来公司于2018年9月30日交付涉案房屋时，上水、下水已经满足合同中约定的“达到使用条件”，不存在王宇所说的违法供水行为。1.涉案房屋上水、下水已于2018年9月15日前均验收合格，达到使用条件，符合合同约定。2.鑫博泰来公司交付房屋前和交付房屋后都进行了水质检测，检测结果均为合格。3.鑫博泰来公司负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。4.鑫博泰来公司不存在王宇所说的违法供水行为，且已经超出了合同约定的义务，与物业公司共同承担了许多责任，包括花费人力、物力、财力，全面保障业主的用水需求。5.自业主入住以来，鑫博泰来公司和物业公司至2019年7月23日南侧自来水管线接通水质检测合格前，积极采取了很多措施，满足业主的用水需求。（三）王宇邻居的水样检测菌落总数超标，应是当时小区的入住率较低，水流不循环导致的，非鑫博泰来公司的供水问题。

鑫博泰来公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王宇的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王宇承担。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定不清、证据不足。1.鑫博泰来公司不存在逾期交房的情形，鑫博泰来公司已经按照《北京市商品房预售合同》的约定向王宇交付房屋。2018年9月26日，鑫博泰来公司发出《房屋交付通知书》，通知王宇办理房屋的交付入户手续，王宇收到该通知并参加了2018年9月30日的现场会，鑫博泰来公司已经按照合同约定的时间，向王宇交付了涉案房屋。鑫博泰来公司与王宇于2018年11月27日签署《房屋交接单》，双方再次确认交房书面通知规定的交付日最后一日之次日起即视同该房屋已按合同约定交付，即2018年9月30日为该房屋的交付日。2.王宇在鑫博泰来公司按时交付房屋后，又主张鑫博泰来公司支付逾期交付违约金，系其自身原因，与鑫博泰来公司无关。鑫博泰来公司2018年9月30日已经交付房屋，且王宇接收房屋的情况下，王宇因其房屋实测面积超过90平方米，需要多交契税，要求鑫博泰来公司出解决方案，王宇在接收房屋后一直拖延，直到2018年11月27日才验收房屋，系因其提出的修改房屋实测面积方案不可行，并非鑫博泰来公司的原因。综上，鑫博泰来公司已经按期将房屋交付王宇，王宇已经接收并认可房屋交付日期为2018年9月30日，其主张的鑫博泰来公司应承担逾期交房违约责任与事实不符，一审法院认定事实不清。3.王宇在鑫博泰来公司按时交付房屋后，因其自身原因拒绝验房，由此产生的后果、损失应由王宇自行承担，与鑫博泰来公司无关。鑫博泰来公司已于2018年9月30日将涉案房屋交付王宇，产生的供暖费支出应由王宇承担，王宇迟延验收房屋产生的供暖费损失系王宇自身原因所致，不应由鑫博泰来公司承担。二、一审法院在本案审理过程中适用法律不当，应当依法予以改判。一审法院在没有查明鑫博泰来公司并无违约事实的情况下，直接依据法律规定，判决鑫博泰来公司对王宇按照合同约定万分之三/日的标准支付逾期交房违约金，属于法律适用错误。

王宇针对鑫博泰来公司的上诉请求和理由辩称，不同意鑫博泰来公司的上诉请求，供水不符合卫生条件，水样抽检六家有三家不合格，有些项目严重超标，且对方没有供水资格，在相关的处罚决定书中的记载，也可以表明是鑫博泰来公司的责任。

王宇向一审法院起诉请求：1．要求鑫博泰来公司赔付违约金173729.75元；2．鑫博泰来公司退还王宇为鑫博泰来公司支付的该房屋2018-2019年度供暖费2705.1元、物业费3462.53元；3．本案诉讼费由鑫博泰来公司承担。

一审法院认定事实：2016年10月29日，鑫博泰来公司（出卖人）与王宇（买受人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，主要约定：第三条基本情况：商品房房屋坐落于通州区×二类居住用地（配建“限价商品住房”）×（以下简称×室房屋）。房屋预测建筑面积共89.91平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21436.31元，总价款1573425元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件十一补充协议第十三条。合同还约定了其他内容。

同日，王宇与鑫博泰来公司签订了《补充协议》，主要约定：十一、对本合同正文第十三条的补充约定：1、因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之日起30日内采取补救措施；若超过30日出卖人未采取措施或虽采取措施仍影响买受人正常使用的，出卖人承担逾期交房的责任。非出卖人原因造成的，在约定期限内未达到交付条件的除外。十二、对本合同正文第十四条的补充约定：2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。协议还约定了其他内容。

上述合同签订后，王宇向鑫博泰来公司分别支付涉案房屋的购房款1573425元（开具发票时间为2018年8月29日）、214元（开具发票时间为2018年11月16日），共计1573639元。

2018年10月17日，鑫博泰来公司在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。

2018年9月26日，鑫博泰来公司向王宇邮寄了《房屋交付通知书》，载明：……我们荣幸的通知您，请您在2018年9月28日上午9时至下午16：30时，至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续。为避免业主集中办理交付手续给您带来的不便，我们将建议您按前述通知时间前来办理交付入户手续。若您的时间安排与我们的交付入户时间安排有冲突，请您最迟于安排交付前一周前拨打服务电话8822****或与我们为您指定的置业顾问取得联系，并重新确认您前来办理交付的时间……。王宇表示收到了交房通知书，其询问大厅工作人员，要求公示相关手续，但鑫博泰来公司没有提供，当时房屋还没有施工完，所以9月份就没有收房。

同时，鑫博泰来公司提交了2018年11月27日的《房屋交接单》以证明双方确认房屋交付日期为2018年9月30日，其中载明：一、2018年11月27日，出卖人与买受人就北京市通州区嘉创一路1号院10号楼4层1单元×商品房进行了验收交接，双方在此确认。二、根据出卖人与买受人签订的《北京市商品房预售合同》，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付日最后一日之次日起即视同该房屋已按合同约定交付，该房屋的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该房屋所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付日最后一日之次日起算）……王宇认可×室房屋实际交付时间是2018年11月27日，鑫博泰来公司给我发函让我去的，我让鑫博泰来公司提供材料，鑫博泰来公司仍然没有提供。交付房屋的时候鑫博泰来公司没有取得卫生许可证，就是告诉我达到了交付条件。小区的业主反映电路有问题，别的问题目前没有发现。鑫博泰来公司表示因阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点，手续办理需要多次办理才能成功，且受到十一假期影响才导致竣工备案表实际取得时间为2018年10月17日，但该时间不影响房屋的交付。

另查，2018年11月27日，王宇向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司交纳×室房屋的首年物业费3462.53元，该公司出具收据。2020年9月4日，阳光城物业服务有限公司北京分公司出具的《关于业主王宇缴纳首年物业费对应服务期间的说明》，主要内容为：王宇于2018年11月27日收房时间向我司预交了首年物业费，该预交的物业费实际对应的物业服务期间为2019年6月9日至2020年6月8日。截止2020年9月4日，王宇尚未缴纳下一年度物业费（物业服务期间：2020年6月9日至2021年6月8日）。

2018年11月27日，王宇向北京金房暖通节能技术股份有限公司交纳×室房屋的2018-2019年度供暖费2705.1元，面积90.17平方米，计算单价为30元，该公司出具收据。双方均认可上述供暖费对应的服务期间为2018年11月15日至2019年3月15日。

庭审中，王宇表示收房后发现鑫博泰来公司将供水设施与中水管道相连接，水质不达标、不符合交房条件，要求鑫博泰来公司支付违约金。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因鑫博泰来公司未取得卫生许可证从事二次供水活动向其出具京通卫水罚[2019]228号行政处罚决定书。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因鑫博泰来公司从事二次供水，供水管道与中水管道连接送水入户向其出具京通卫水罚[2019]229号行政处罚决定书。2019年9月29日，北京市通州区卫生健康委员会向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司发放二次供水（无负压）卫生许可证。故王宇向鑫博泰来公司主张的逾期交房违约金计算至此日期。鑫博泰来公司对此不予认可，表示小区水质没有问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为了证明上述事实，鑫博泰来公司提供以下证据：1、2018年9月18日北京安华鼎仕检测技术服务中心出具的《检测报告》（项目批号：2018S155），检测结论为：贵单位2018年9月13日送检的水样，全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的卫生要求；2、2019年1月8日北京京畿分析测试中心有限公司出具的《检验报告》，显示依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格；3、台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》予以佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”同时鑫博泰来公司称停水期间亦采取一系列服务措施满足业主日常用水需求。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，王宇、鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。王宇按照合同约定支付了×室房屋的购房款，鑫博泰来公司应于2018年9月30日前交付房屋。鑫博泰来公司虽于2018年9月26日通知王宇办理×室房屋的交接手续，但其当时并未取得《建筑工程竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，王宇拒绝接收房屋并无不妥。鑫博泰来公司虽辩称在首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案时间会稍晚几天，且王宇未对《房屋交接单》中的第二项约定提出任何异议，但其未提供充分有效的证据对上述事实予以证明，故在王宇予以否认的情况下，法院对鑫博泰来公司的该项辩解意见不予采信。

关于鑫博泰来公司称涉案房屋于2018年9月20日已经实际竣工，但是取得竣工验收备案表日期为2018年10月17日系客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延的答辩意见，无事实和证据证明晚于合同约定交付时间取得竣工验收备案表的原因存在不可抗力，对此法院不予采信。

综上，王宇要求鑫博泰来公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院对此予以支持。关于计算鑫博泰来公司逾期交房违约金的起算截止日期，因《北京市商品房预售合同》约定鑫博泰来公司交付×号房屋的时间为2018年9月30日前，即鑫博泰来公司交付×号房屋的时间应不晚于2018年9月30日，现王宇主张鑫博泰来公司于2018年9月26日对王宇实施隐瞒、欺诈等违约行为，要求鑫博泰来公司自2018年9月26日起支付逾期交房违约金的依据不足，法院依法将王宇主张鑫博泰来公司支付逾期交房违约金的起算日期调整为2018年10月1日，违约金计算的截止日期应为王宇接收房屋之日即2018年11月27日。关于鑫博泰来公司辩称根据《房屋交接单》第二款已确定涉案房屋的交付日期为2018年9月30日的答辩意见，王宇表示鑫博泰来公司并未对该项条款进行提示说明，在王宇不认可该条款，且鑫博泰来公司未举证对该条款进到提示说明义务的情况下，法院对鑫博泰来公司的该项辩解意见不予采信。

关于王宇主张接收房屋后发现小区供水不符合合同约定的条件，要求将违约金计算至涉案小区取得二次供水卫生许可证即2019年9月29日的诉讼请求。法院认为，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，但是“达到使用条件”的约定是针对水质标准还是管道设施设备的铺设并不明确。结合本案中王宇、鑫博泰来公司双方在交接房屋时并未就自来水水质问题发生争议，事后在使用过程中发现水质不达标的问题，不能推定为交付房屋时水质不符合使用标准，逾期交房违约金不应计算至2019年9月29日，故法院对王宇的该项诉讼请求不予支持。逾期交房违约金的具体金额由法院根据合同约定予以核定，对王宇主张的过高部分不予支持。因王宇交纳的首年物业费对应的物业服务期间为2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期为2018年11月27日，×室房屋交付之后的物业费应由王宇自行承担，故关于王宇要求鑫博泰来公司退还该笔物业费的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于王宇于2018年11月27日交纳的供暖费2705.1元对应的服务期间为2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，×室房屋交付之前的供暖费应由鑫博泰来公司承担，故王宇要求鑫博泰来公司赔付其多负担的供暖费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，关于鑫博泰来公司应支付王宇供暖费的金额由法院根据查明情况确定为268.3元。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鑫博泰来公司给付王宇逾期交房违约金及供暖费共计27649.6元，于判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回王宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，王宇和鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、鑫博泰来公司是否存在逾期交房行为以及是否应支付逾期交房违约金；二、鑫博泰来公司是否应当向王宇退还物业费、供暖费及金额。

关于焦点一，首先，鑫博泰来公司是否存在逾期交房行为。王宇与鑫博泰来公司签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第（一）项明确约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。鑫博泰来公司主张根据其发出的《房屋交付通知书》以及双方签订的《房屋交接单》的约定，鑫博泰来公司依约交付了×室房屋，不构成违约。本院对此认为，根据已经查明的事实，2018年9月26日鑫博泰来公司向王宇发出《房屋交付通知书》时，其尚未取得工程竣工验收备案表，不符合合同约定的交付条件，在此情况下，王宇有权拒绝接收房屋。因此，鑫博泰来公司未能在合同约定的交房日期前交付符合交付条件的房屋，已经构成违约。此后，鑫博泰来公司在满足房屋交付条件后，仍有义务继续通知王宇办理房屋交接手续，但鑫博泰来公司未提供证据证明其在取得工程竣工验收备案表后通知王宇及时办理×室房屋的交付手续。因王宇认可其于2018年11月27日收房，故本院确认×室房屋的交接时间为2018年11月27日。至于《房屋交接单》第二条约定的“若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付日最后一日之次日起即视同该房屋已按合同约定交付”，因鑫博泰来公司发出《房屋交付通知书》时，×室房屋在2018年9月30日并未满足交房条件，故不能根据《房屋交接单》第二条的约定认定2018年9月30日为房屋交付日。综上，鑫博泰来公司上诉主张其不存在逾期交房的情形、不构成违约，缺乏事实依据，本院不予采信。

其次，鑫博泰来公司是否应支付逾期交房违约金以及违约金的计算期间。如前所述，鑫博泰来公司逾期交房已经构成违约，故其应当按照合同约定自2018年10月1日起支付违约金。关于违约金的计算截止时间，因双方均认可于2018年11月27日对×室房屋进行交接，故一审法院认定逾期交房违约金计算的截止日期为2018年11月27日，并无不当，本院予以确认。王宇主张尽管其于2018年11月27日收房，但鑫博泰来公司没有履行“上下水达到使用条件”的义务，故逾期交房违约金应计算至二次供水卫生许可证取得之日。对此，本院认为，依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条、十三条之约定，出卖人交付商品房时市政基础设施中的上水、下水应在2018年9月15日达到使用条件，市政基础设施中的上水、下水是否达到使用条件应当以北京市建设工程竣工联合验收确认的内容为准。且双方在2018年11月27日交接房屋时并未就自来水水质问题发生争议，王宇在停水期间亦获得了相应的生活保障用水，故王宇以供水水质问题为由主张逾期交房违约金计算至二次供水卫生许可证取得之日，依据不足，本院不予支持。

关于焦点二，关于物业费，王宇交纳的首年物业费对应的物业服务期间为2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期为2018年11月27日，×室房屋交付之后的物业费应由王宇自行承担，因此王宇要求鑫博泰来公司向其支付物业费1077.23元的上诉请求，无事实和法律依据，本院二审不予支持。关于供暖费，王宇于2018年11月27日交纳的供暖费2705.1元对应的服务期间为2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，×室房屋交付之前的供暖费应由鑫博泰来公司承担。故而，鑫博泰来公司应当退还王宇收房之前的供暖费268.3元。鑫博泰来公司上诉主张其不应退还王宇供暖费，于法无据，本院二审不予支持。王宇上诉主张鑫博泰来公司应退还其供暖费2705.1元，无事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，王宇、鑫博泰来公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3751元，由王宇负担3260元（已交纳），由北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担491元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨淑敏

审 判 员　石　煜

审 判 员　曹　炜

二〇二一年三月十八日

法官助理　石艳明

法官助理　肖　笛

书 记 员　李星月