单桂菊与北京银凯新型建材有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：单桂菊，女，1982年4月1日出生，汉族，住北京市房山区。

委托诉讼代理人：周莉鑫，黑龙江路平律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：裴桂芬，女，1982年3月17日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京银凯新型建材有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇一街村。

法定代表人：刘勇，总经理。

委托诉讼代理人：王正中，男，北京银凯新型建材有限公司法务部主任。

委托诉讼代理人：刘青，男，北京银凯新型建材有限公司法务部职员。

被上诉人（原审被告）：刘勇，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省广德县。

委托诉讼代理人：王正中，男，北京银凯新型建材有限公司法务部主任。

委托诉讼代理人：刘青，男，北京银凯新型建材有限公司法务部职员。

上诉人单桂菊因与被上诉人裴桂芬、刘勇、北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初19780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

单桂菊上诉请求：1．发回重审或依法改判、撤销、变更一审判决，由银凯公司向裴桂芬承担退还全部购房款义务，与上诉人无关。2．诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对裴桂芬第一项诉讼请求：判令原告、被告签订的《办公用房预售合同》无效，未作出判决；二、原审法院对上诉人系《办公用房预售合同》中涉案房屋的实际出卖人认定错误，银凯公司应为涉案房屋的实际出卖人，其与裴桂芬系涉案合同的合同相对方；三、原审法院判决由单桂菊承担退还裴桂芬购房款适用法律错误。

裴桂芬辩称，同意一审判决，不同意上诉人单桂菊的上诉请求。

刘勇、银凯公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人单桂菊的上诉请求。

裴桂芬向一审法院提出诉讼请求：1．判令裴桂芬、银凯公司签订的《办公用房预购合同》无效；2．判令银凯公司、刘勇退还裴桂芬购房款618240元；3．判令单桂菊退还购房款1212310元；4．判令单桂菊赔偿裴桂芬资金占用损失（以1112310元为基数，自2014年11月18日至银凯公司、刘勇、单桂菊实际全部付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5．判令银凯公司、刘勇、单桂菊承担本案诉讼费。

该院经审理认定的事实如下：2016年1月5日，裴桂芬与单桂菊签订《办公用房预购合同》，约定：出卖人为北京银凯新型建材有限公司，买受人为裴桂芬；出卖人以出让方式取得坐落于北京市通州区马驹桥镇一街地块的国有土地使用权；该房屋的规划用途为办公；该房屋为第一条规定项目中1号楼一层，房屋竣工后，如房号发生改变的，以房屋所有权证登记的地址为准；该房屋预测建筑面积为77．28平方米，该房屋层高为5．4米；该房屋没有权属纠纷和债权债务纠纷，该房屋没有销售给除本买受人以外的其他人，该房屋没有司法查封或其他受到限制交易的情况；买受人采取一次性付款的方式付款；出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该房屋；双方并就合同的其他权利义务做出约定，但合同并未约定房款数额。上述房屋所在土地的性质为工业用地。经裴桂芬、单桂菊确认，上述合同房屋买卖的实际价格为1830550元。2014年11月17日，裴桂芬已给付单桂菊购房款1730550元。2016年1月26日，裴桂芬支付单桂菊购房款10万元。单桂菊向裴桂芬出具加盖银凯公司公章金额为618240元的收据一张。裴桂芬称双方曾对其购买的具体房屋进行了变更，由原X号楼X层X单元101号变更为X号楼X层X单元111号房屋。

另查，刘勇系银凯公司股东及法定代表人，因单桂菊、刘勇、银凯公司存在借款纠纷，银凯公司向单桂菊提供了加盖了公司公章的《办公用房预购合同》及收据，单桂菊称银凯公司提供上述合同及收据时合同及收据中的买受人信息为空白。

该院认为，本案争议的焦点之一为《办公用房预购合同》的出卖人的认定问题。根据查明的事实，《办公用房预购合同》实际系由单桂菊与裴桂芬磋商、签订，房款实际亦全部由单桂菊收取，银凯公司虽向单桂菊提供了合同及收据，但其提供的合同及收据中载明的购房款的数额与实际成交的房款数额相距甚远，银凯公司、刘勇并未实际参与涉案合同的磋商、签订。合同签订后，银凯公司、刘勇亦未实际收取相应的购房款，亦未实际履行合同。因此，银凯公司、刘勇并无与裴桂芬签订《办公用房预购合同》的意思表示，《办公用房预购合同》的出卖人应为单桂菊，银凯公司、刘勇并非《办公用房预购合同》的出卖人。

关于合同效力问题。单桂菊将涉案房屋作为商品房出售给裴桂芬，单桂菊并不具有销售涉案房屋的资质。涉案房屋所在土地性质为工业用地，涉案房屋实为工业用地上所建办公用房。单桂菊出售涉案房屋改变了土地用途，损害了社会公共利益，且在资质的情况下将涉案房屋出售给裴桂芬，故双方签订的《办公用房预购合同》应属无效。

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《办公用房预购合同》应属无效，裴桂芬要求单桂菊退还购房款的请求，合法有据，具体数额亦未超过单桂菊收取的数额，该院予以支持。至于裴桂芬未在本案中要求单桂菊返还的购房款，可另行主张权利。因银凯公司并非合同相对方，亦未实际收取相应的购房款，裴桂芬坚持要求银凯公司返还购房款，无事实及法律依据，该院不予支持。《办公用房预购合同》明确约定了涉案房屋的用途为办公，亦载明了涉案土地的土地使用证号、建设工程规划许可证号等情况，单桂菊、裴桂芬对于出卖人的销售资质、出售房屋所在土地的性质、房屋用途等信息理应知情，单桂菊、裴桂芬对于合同无效均存有过错，故裴桂芬应自行承担占用资金的利息损失。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、单桂菊返还裴桂芬房款1212310元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回裴桂芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院补充查明：2016年1月5日的《办公用房预购合同》出卖人处加盖有银凯公司公章及刘勇人名章，买受人处为裴桂芬签名。2014年10月16日，单桂菊作为出借人（甲方）、刘勇作为借款人（乙方）、王怡青作为担保人（丙方）签订了《借款合同》。合同约定，甲方借出给乙方350万元，借款期限自2014年10月16日起至2014年11月15日前归还。乙方同意以位于北京市通州区马驹桥银凯综合楼的1#楼十三套房屋作为抵押担保，本案裴桂芬购买的原X号楼X层X单元101号（后变更为X号楼X层X单元111号）房屋即为上述十三套房屋中的一套，面积68．04平方米，单价5000元，总价340200元。如乙方出现未按协议约定给付甲方款项时自愿以此上房屋承担给付义务。甲方将上述房屋转售后，乙方需按甲方要求为该房屋办理合同更名及转签手续。乙方处加盖了银凯公司公章及刘勇人名章。

二审中，单桂菊称已就上述《借款合同》涉及的350万元借款提起诉讼，目前正处于一审中。

二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。

本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人之间成立合同关系，应根据双方发出的要约和承诺的真实意思表示认定。裴桂芬系将购房款支付给单桂菊，并非直接向银凯公司支付，而银凯公司称对涉案房屋买卖合同不知情，亦未收到裴桂芬购房款，且未依照合同约定向裴桂芬交付房屋。故一审法院认定裴桂芬与单桂菊系《办公用房预售合同》的实际权利义务承受人，符合本案事实，并无不当。一审法院认定《办公用房预购合同》无效，具有充分的事实及法律依据，且各方当事人均无异议，本院不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，单桂菊应当将收取裴桂芬的款项返还，故上诉人单桂菊关于应由银凯公司向裴桂芬返还购房款的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，单桂菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决存在漏项，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初19780号民事判决第一项；

二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初19780号民事判决第二项；

三、裴桂芬与北京银凯新型建材有限公司于2016年1月5日签订的《办公用房预购合同》无效；

四、驳回裴桂芬的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10638元，由裴桂芬负担2783元（已交纳），由单桂菊负担7855元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费15711元，由单桂菊负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　高　贵

审 判 员　　张清波

审 判 员　　张海洋

二〇二一年四月十六日

法官助理　　郭　莹

书 记 员　　张　朋