张洪良与黄永华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张洪良，男，1979年1月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：刘铮，北京笑阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李高尚，北京笑阳律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：黄永华，男，1975年3月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：于春梅，北京市中盾律师事务所律师。

上诉人张洪良因与被上诉人黄永华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初47908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

张洪良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回黄永华在一审中的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费全部由黄永华承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，《租赁经营合同书》应当认定为无效。张洪良与黄永华于2013年8月8日签订为期10年的《租赁经营合同书》是无效合同，张洪良向黄永华收取的90万元并非租金，而是建房的工程款。这也从客观方面说明该笔费用要一次性付清的原因。张洪良用该笔款项盖了一层小院交由黄永华使用，黄永华在未经主管部门及张洪良许可的情况下，在原有租赁房屋的基础上又私自扩建了一层、二层及锅炉房并进行了装修，违法扩建面积共计522.56平方米，以上扩建行为并未获得审批和规划许可，后经乡、村有关部门认定为违建，存在重大的安全隐患，后该房屋于2017年8月4日整体拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张洪良与黄永华的建设行为自始至终均未取得规划许可及主管部门审批，应认定为无效，故双方签订的《租赁经营合同书》不存在解除的问题。而一审法院在案件的审理过程中，并未到乡、村拆迁部门核实拆迁原因及了解具体拆迁情况，就判令合同解除属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，并未考虑到双方的过错程度。一审法院认定事实错误，同理，适用法律亦存在错误。根据合同法第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张洪良在租赁地内盖了一层供黄永华使用，黄永华在此基础上扩建了一层，加盖了二层，并且新建了锅炉房（合法的供热设施必须具备5证，首先要向供热主管部门提出申请，并环保部门、规划部门、质监部门、消防部门以及供热办联合审查，审查通过后才可以修建锅炉房，验收合格后方可颁发供热许可证），正因为黄永华未经审批，私建了锅炉房，增加了此大院内的安全隐患，属疏解的范围，故被拆除。因此，本案中双方均有过错，且黄永华的过错程度亦高于张洪良。但一审法院对此并未加以认定。三、一审法院并未理解双方合同约定的本意，判令张洪良退还租金65万没有依据。首先，如前所述，黄永华向张洪良支付的90万元并非租金，该笔款项在合同签订之初一次性给付，就其性质来讲属于建房的工程款。又根据《租赁经营合同书》第六条第一款的约定：如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除，双方互不赔偿。对于本条约定其实就指遇到政府拆迁用地，导致合同无法继续履行的，双方互不承担法律责任。张洪良收取的90万元已经建成房屋供黄永华使用，现该房已被拆除，双方均有损失，故应各自承担，因此也就不存在退还的说法。

黄永华辩称，同意一审判决，不同意张洪良的上诉请求和理由。

黄永华向一审法院起诉请求：1．判令解除《租赁经营合同书》；2．判令张洪良退还租金70万元；3．判令张洪良支付资金占用损失，以70万元作为基数，自2017年8月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

一审法院认定事实：2013年8月8日，黄永华（作为承租方）与张洪良（作为出租方）签订《租赁经营合同书》，约定黄永华承租北京市朝阳区十八里店乡吕家营村与十八里店村交接处两间商铺后一库房XX（以下简称涉案库房），租赁期限为10年，即从2013年8月8日至2023年8月8日，每年租金10万元，十年租金100万元一次性付清。合同解除或租赁期满后，乙方将租赁资产交还甲方，对于更新改造后的租赁资产归甲方所有，乙方出资增加的动产归乙方所有。合同履行中如遇不可抗力的原因，或签订租赁合同所依据的国家政策发生重大变化，双方可协商变更或解除本合同。如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除，双方互不赔偿。

同日，张洪良将涉案仓库交付黄永华。2017年8月4日房屋拆迁，黄永华搬离涉案房屋。

合同履行过程中，黄永华交纳租金90万元，并以一套家具抵顶10万元租金。

一审庭审中，黄永华自述涉案房屋自2017年5月2日开始断水断电不能使用，张洪良自述拆迁不规范，可能会有断水断电的情况。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄永华、张洪良自愿签署《租赁经营合同书》，双方应本着诚实信用和公平的原则，依约履行各自的义务。根据合同约定“如国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除，双方互不赔偿”。本案中，涉案库房已被拆迁腾退，合同不具备继续履行的条件。黄永华要求解除合同，符合双方约定，应予支持。但合同解除时间应以黄永华实际腾退房屋即2017年8月4日为准。合同解除后，张洪良应退还黄永华剩余租期对应的租金。此外，考虑到涉案库房在租赁期间发生断水断电的情形，房屋使用效能降低，对于租金水平应予调整。综上，一审法院判决：一、确认黄永华与张洪良签订的《租赁经营合同书》于2017年8月4日解除；二、张洪良于判决生效后七日内退还黄永华租金650000元；三、驳回黄永华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800元，由黄永华负担500元（已交纳），由张洪良负担10300元（黄永华已交纳，张洪良于判决生效后七日内给付黄永华）。

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。

本院认为：本案二审的争议焦点为双方签订的《租赁经营合同书》是否有效以及张洪良是否应向黄永华返还租金的问题。

首先，对于《租赁经营合同书》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张洪良主张依照上述司法解释中的具体规定，应认定涉案租赁合同无效。对此本院认为，乡、村规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，所建房屋受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在较大差异。审判实践中依照法律规定的不同和城镇、村乡房屋租赁市场的现实差异，对城镇房屋租赁合同纠纷案件和乡村房屋租赁合同纠纷案件适用的法律标准和裁判规则亦不尽相同。这也是上述司法解释在制定时明确该司法解释的适用范围系城市、镇规划内的房屋，而对乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅规定可以参照该解释处理的原因。可见，对于该解释中的部分规定是否应在集体土地上房屋的租赁合同纠纷中予以适用，应由法院在具体个案中进行识别。本案涉案租赁房屋为集体土地上房屋，张洪良主张涉案租赁合同应适用上述司法解释而认定无效，但对此并未充分举证证明本案存在应当参照适用该司法解释的具体情形，故对张洪良的该项上诉主张，本院不予采纳。由此，张洪良依据合同无效主张双方按各自过错承担损失的上诉意见，本院亦不予支持。

其次，对于张洪良是否应向黄永华返还租金的问题。本案中，涉案库房已被拆迁腾退，合同不具备继续履行的条件。黄永华要求解除合同，符合双方约定。合同解除时间应以黄永华实际腾退房屋即2017年8月4日为准。合同解除后，张洪良理应退还黄永华剩余租期对应的租金。此外，一审考虑到涉案库房在租赁期间发生断水断电的情形，房屋使用效能降低，对于租金水平应予调整，处理正确，应予维持。张洪良上诉主张黄永华支付的90万元性质并非租金，而是一次性支付的建房工程款，该主张不符合双方的合同约定，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，张洪良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10800元，由张洪良负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　马立红

审 判 员　　何灵灵

审 判 员　　周艳雯

二〇二一年三月二十九日

法官助理　　仵　霞

法官助理　　高玉珠