高纪伟与赵国兰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：高纪伟，男，1979年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：彭兵红，北京京兰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赵国兰，女，1961年1月26日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：杨润堂，男，1959年1月17日出生，汉族。

上诉人高纪伟因与被上诉人赵国兰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初25867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人彭兵红，被上诉人赵国兰及其委托诉讼代理人杨润堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

高纪伟上诉请求：1.请求法院判令解除双方于2019年6月19日签署的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院判令赵国兰返还房屋维修费用8000元、租房押金6500元、并返还高纪伟未能正常使用房屋的房租13500元；3.请求法院判令赵国兰向高纪伟支付违约金6500元；4.一、二审诉讼费由赵国兰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。高纪伟承租赵国兰的房屋在2020年2月至2020年7月期间多次漏水，且赵国兰未按照合同约定履行维修义务，高纪伟无法正常居住使用，故而高纪伟根据合同约定解除合同。众所周知，房屋漏水到产生霉变是一个渐进的过程，一审法院反复强调高纪伟未能提供霉变的证据，但却片面忽视房屋出租人未履行维修义务这一事实。更是认定高纪伟在出租人未履行维修义务时，要求解除合同是违约行为，进而将高纪伟的租房押金冲抵违约金。二、一审法院判决事实不清。高纪伟解除合同有合同依据。而一审法院对赵国兰在房屋漏水的情况下拒不承担维修义务的行为未予查实。三、一审判决的指引。作为普通常识：房屋漏水当然会影响居住功能，何况是一所频繁漏水的房屋。本案一审判决似乎给公众的指引：一个频繁漏水的房屋是适合居住的，而且作为承租方据此提出解除合同是违约行为。

赵国兰辩称，一、高纪伟一直居住到2020年10月底才搬走，足以证明房屋可以正常使用，其所述房屋不适宜居住与事实不符，不同意返还其租金。二、双方约定粉刷墙壁的费用由高纪伟支付，与赵国兰无关。三、高纪伟在租赁期内提出解除合同，应当向赵国兰支付违约金6500元，而不是赵国兰向高纪伟支付违约金。四、赵国兰暂扣高纪伟押金主要原因为：1.高纪伟违约；2.在租赁期内，使用不当造成赵国兰厨房台面破损，没有尽到赔偿义务；3.将房屋原有的家具换掉。

高纪伟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年6月19日签署的《北京市房屋租赁合同》；2.判令赵国兰返还房屋维修费用8000元、房屋押金6500元、返还高纪伟未能正常使用房屋的房租13500元；3.判令赵国兰向高纪伟支付违约金6500元；4.诉讼费由赵国兰承担。

一审法院认定事实：2019年6月19日，赵国兰（甲方）与高纪伟（乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定高纪伟承租赵国兰所有的北京市通州区302号房屋（以下简称：“涉诉房屋”），建筑面积142.42平方米，租期为2019年6月25日至2022年6月24日，租金每月6500元，租金按季支付，租金总计人民币234000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期：2019年6月19日、2019年9月20日、2019年12月20日、2020年3月20日、2020年6月20日、2020年9月20日、2020年12月20日……押金6500元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如实如数返还给乙方。由甲方承担的费用：供暖费、物业管理费；由乙方承担水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费。租赁期内，如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意。经甲乙双方协商一致可以解除合同、因不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：迟延交付房屋达10日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的；欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；擅自改变房屋用途的……违约责任：甲方有合同中约定的违约情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有合同中约定的违约情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状，并赔偿相应损失。租赁期内双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方应按月租金的100％向对方支付违约金。其他事项：甲乙双方协商一致甲方知晓并同意乙方对房屋墙壁进行粉刷；甲方同意为乙方更换厨房纱窗、沙发、洗衣机、电视、床垫子、油烟机、燃气灶等房屋现有设施、设备，如乙方需要更换，甲方同意更换，退房时需保证房屋内相应设施、设备数量不减少。甲方有一地下车位，以每月350元的价格出租给乙方使用，车位租金乙方随同期房租一并支付甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后双方交接了房屋，高纪伟按约定交纳了房屋租金及车位费及其他相关费用，并购买油漆对承租房屋墙面进行了粉刷。2020年2月13日因楼上房屋管道漏水，水渗透到涉诉房屋的墙体，高纪伟发现渗水现象后于当天上午向小区物业报告，小区物业采取了相关措施，楼上业主在此之后也更换了管道。

2020年9月20日，高纪伟通过短信通知赵国兰，请求于2020年10月20日至10月31日期间办理退租事宜，赵国兰表示同意。2020年10月29日高纪伟与赵国兰交接办理了交接手续。经结算，高纪伟向赵国兰给付其10月25日至10月29日期间的房屋租金650元以及涉诉房屋的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、房屋钥匙交付给赵国兰。房屋交接前高纪伟及家人一直在涉诉房屋内居住。在本案审理过程中高纪伟未能出具相应证据证明涉诉房屋存在因楼上漏水导致墙体霉变，且对其健康造成了影响的情况。本案审理过程中，因赵国兰答辩意见的部分内容实际上应属于反诉诉讼请求的范围，经法院释明，赵国兰明确表示不提起反诉。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。赵国兰与高纪伟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意愿表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据合同的约定，双方协商一致可以解除合同。在合同履行期间内，高纪伟请求提前解除合同，赵国兰对此表示同意，双方此后亦将合同解除后所涉交接事宜办理完成，据此足以确定双方对解除《北京市房屋租赁合同》达成了一致意见，故应当以双方办理涉诉房屋交接手续的日期，即2020年10月29日作为《北京市房屋租赁合同》的解除之日。关于高纪伟要求赵国兰给付装修费用8000元的诉讼请求，合同中虽约定赵国兰知晓并同意高纪伟对房屋墙壁进行粉刷，但未就相应费用的负担予以明确，根据一般交易习惯，高纪伟作为装修房屋的提出者和房屋装修成果的直接享有者，装修亦系为提升其在涉诉房屋内居住期间的生活质量而采取，故在合同未有约定的情况下，相应的装修费用应当由高纪伟自行承担；另由于解除合同的请求系高纪伟提出，故对于合同解除之日至合同约定履行期之间可能存在的装修损失亦应当由高纪伟自行承担，故其该项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。对于高纪伟要求赵国兰退还押金6500元的主张，依据《北京市房屋租赁合同》的约定，高纪伟作为解除合同的提出者，应当向赵国兰支付6500元违约金，违约金的数额与赵国兰收取的押金数额一致，现高纪伟未提交充分证据证明其已足额支付了违约金，应视为其交纳的押金冲抵了其应支付的违约金，故在双方业已交接完成的情况下，高纪伟要求赵国兰另行退还押金的请求缺乏依据，法院不予支持。对于高纪伟要求赵国兰退还其未能正常使用房屋期间所对应的房租13500元的诉讼请求，因高纪伟未出具充分证据证明涉诉房屋确实存在因楼上漏水导致墙体霉变，且对其健康造成了影响的情况，故其该项诉讼请求依据不足，法院不予支持。对于高纪伟要求赵国兰支付违约金6500元的诉讼请求，因高纪伟未出具充分证据证明赵国兰所交付的房屋存在严重不符合合同约定或影响其安全、健康的情况，故其请求缺乏依据，法院不予支持。判决：一、高纪伟与赵国兰于2019年6月19日签订的《北京市房屋租赁合同》已于2020年10月29日解除；二、驳回高纪伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费331元，由高纪伟负担（已交纳）。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，赵国兰与高纪伟签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

关于涉案合同解除时间。当事人协商一致，可以解除合同。在合同履行期间内，高纪伟请求提前解除合同，赵国兰对此表示同意，双方此后亦办理了涉案房屋的交接事宜，一审法院据此认定双方对解除合同达成了一致意见并无不当，鉴于高纪伟自认其于2020年10月29日搬离涉案房屋，一审法院确定涉案《北京市房屋租赁合同》于其搬离当日解除并无不当。

关于高纪伟上诉主张赵国兰应给付其装修费用8000元。双方虽在合同中约定赵国兰知晓并同意高纪伟对房屋墙壁进行粉刷，但双方未约定该笔费用的负担，一审法院结合交易习惯，以及高纪伟系装修房屋的提出者和房屋装修成果的直接享有者，且装修系为提升其在涉诉房屋内居住期间的生活质量，认定该笔费用由高纪伟负担并无不当。

关于高纪伟主张赵国兰退还其因无法正常使用涉案房屋的房租，及房屋押金。对此，本院认为，高纪伟主张涉案房屋因漏水发生霉变，影响房屋正常使用，但高纪伟对此未能提供证据予以证明。因高纪伟提前退租构成违约，一审法院认定押金冲抵违约金并无不当，本院对高纪伟该项上诉请求亦不予采纳。

关于高纪伟主张涉案房屋频繁漏水，不适宜居住，赵国兰构成违约，应承担违约责任的问题。根据本案查明的事实，可以认定涉案房屋确实发生过漏水，但并未影响其正常居住，故本院对其该项主张亦不予采纳。

综上所述，高纪伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费662元，由高纪伟负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　玄明虎

二〇二一年三月二十七日

法官助理　　卢圆圆