方言与北京世纪鸿城置业有限公司等确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：方言，男，1994年11月4日出生，现住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：方春水（方言之父）,现住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：孔祥红，北京市信凯律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：方春山，男，1955年2月27日出生，现住北京市丰台区。

被上诉人（原审原告）：方春景，男，1956年10月27日出生，现住北京市通州区。

被上诉人（原审原告）：方春玲，女，1959年7月20日出生，现住北京市顺义区。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：柯于河，北京市嘉安律师事务所律师。

原审被告：北京世纪鸿城置业有限公司，住所地北京市朝阳区北苑家园望春园**楼。

法定代表人：王恒清，董事长。

委托诉讼代理人：李大雨，男,1976年3月11日出生，北京世纪鸿城置业有限公司员工，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：汪金婷，北京市安理律师事务所律师。

原审第三人：方春水，男，1961年11月13日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：孔祥红，北京市信凯律师事务所律师。

原审第三人：方方，男，1982年5月25日出生，现住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：柯于河，北京市嘉安律师事务所律师。

原审第三人：方旭，男，1984年5月26日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：柯于河，北京市嘉安律师事务所律师。

原审第三人：北京市朝阳区房屋征收事务中心，，住所地北京市朝阳区三里屯**

法定代表人：戚一嘉，主任。

委托诉讼代理人：孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱子墨，北京市康达律师事务所律师。

上诉人方言因与被上诉人方春玲、方春景、方春山、北京世纪鸿城置业有限公司（以下简称世纪鸿城公司）、第三人北京市朝阳区房屋征收事务中心（以下简称房屋征收中心）、方春水、方方、方旭确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

方言上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回方春玲、方春景、方春山的诉讼请求。2、方春玲、方春景、方春山承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。方伟忠与方春水于2016年11月29日经公证签订的委托书合法有效，方春水依委托书约定从事民事行为，方春水在方伟忠的授权下，按照方伟忠的意愿签订的拆迁补偿安置协议合法有效。方言与世纪鸿城公司签订的买卖合同是双方意思真实表示，不违反法律法规，应该依法认定合法有效。二、一审法院适用法律错误。本案中合同签订都是双方自愿的，不符合合同无效的情形，不存在恶意串通的情况，因此一审法院适用法律错误。三、一审法院认定征收补偿协议无效系基于超越代理权，无权代理造成的损失，应提出损害赔偿纠纷。不能由此推出房屋买卖协议无效，该协议不存在无效的情形，方言签署该协议也是基于拆迁办的要求，并不存在恶意。

方春玲、方春景、方春山辩称，同意一审判决，不同意方言的上诉请求。

世纪鸿城述称，我们是按照房屋征收中心与方言签署合同，本案争议与我们无关，我们同意法院判决，但不同意承担诉讼费用。

方方、方旭同意一审判决，不同意方言的上诉请求。

方春水同意方言的上诉请求。

房屋征收中心同意一审判决。

方春玲、方春景、方春山向一审法院起诉请求：1、依法确认方言与世纪鸿城公司于2018年1月7日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF725810）无效；2、依法确认方言与世纪鸿城公司签订的《世华泊郡回购房永安里拆迁居民定向售房协议书》无效。

一审法院认定事实：方伟忠与彭来玉系夫妻，育有四个子女，分别为方春玲、方春水、方春山、方春景。方言系方春水之子。方春水有一子方方，方春景有一子方旭。彭来玉于2016年1月28日去世。方伟忠、彭来玉于2014年10月30日订立遗嘱一份，内容为：位于北京市朝阳区永安东里公租房独居一间，谁住谁交房租，如果拆迁，拆迁费由三个孙子平分；位于北京市朝阳区八里庄南里×号三居室的房产由三个儿子和一个女儿继承，将此房分为七份，三个儿子各二份，女儿分一份；若在此之前三个儿子和一个女儿如有发生意外，则所占份额由其儿女继承。此遗嘱由长子方春山执行。

2016年10月30日，方伟忠作为买方（乙方）与卖方（甲方）北京市朝阳区房屋管理局签订《购买公有住宅协议书》，约定：甲方将坐落于朝阳区永安东里总建筑面积24．26平方米的房屋出售给乙方，房改售房款为5386元。

上述协议由方春水代理方伟忠签署。

2017年4月6日，房屋征收中心作为征收人（甲方）、方伟忠作为被征收人（乙方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》，约定：乙方自愿选择世华泊郡、北花园房源作为产权调换房屋，并在规定的时间内进行了选房确认工作，取得了《永安里旧城区改建项目产权调换房源选房确认单》（编号：京朝16-永安里-选房-448），并签署了产权调换房屋拟登记权利人确认声明；乙方自愿选择产权调换房屋并确认拟登记权利人信息如下：1、世华泊郡小区×号房屋，建筑面积69．36平方米，一居室，结算价款为450840元，拟登记权利人为方言，身份证号码为×××；2、北花园小区×号房屋，建筑面积82．68平方米，二居室，结算价款为1087490．04元，拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××。按照补偿协议的约定，甲方应从乙方补偿款中扣除产权调换房屋结算价款1538330．04元。

此后，房屋征收中心向世纪鸿城公司出具的《永安里旧城区改建项目产权调换房屋信息登记确认单》，记载：世华泊郡小区×号房屋，拟登记权利人为方言，身份证号码为×××；北花园小区×号房屋，拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××。并称：根据被征收人提交的证明材料及签署的拟登记权利人确认声明和补充协议，确定以上拟登记权利人为永安里旧城区改建项目产权调换房屋拟登记权利人，请各房源产权单位及物业公司配合办理入住、购房手续及手续相关事宜。

2017年4月21日，世纪鸿城公司作为甲方（售房人）、方言作为乙方（购房人）签订《世华泊郡回购房永安里拆迁居民定向售房协议书》，约定：乙方所购买的定向优惠房位于朝阳区水岸中街×号房居室，总房款为450840元，乙方已一次性向甲方支付该房屋的总价款。双方另就房屋产权办理、房屋交付、物业管理费及《商品房现房买卖合同》签署等事宜进行了约定。

2018年1月7日，世纪鸿城公司作为出卖人、方言作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF725840），约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区水岸中街19号院×号，实测建筑面积69．36平方米，总价款为450840元。2019年5月，该房屋登记在方言名下。

2018年6月29日，方伟忠订立“声明”，内容为：“我在朝阳区永安东里×号的独家一套，在此次旧城区改建工程中，依照国家有关政策拆迁分得的两居室一套，一居室一套，其产权应归我方伟忠所有，拆迁补偿款也应归我方伟忠所有，待我百年之后这两房产由我的三个孙子继承”。

2018年，方伟忠就将方春水、方言诉至一审法院，要求依法确认朝阳区永安东里×号房屋相关拆迁利益归其所有。该案诉讼中，方伟忠于2018年8月30日去世，一审法院依法变更方伟忠的其他第一顺位继承人即本案方春玲、方春景、方春山作为该案原告，方春玲、方春景、方春山在该案中主张北京市朝阳区水岸中街19号院×号和北京市朝阳区北花园小区×号房屋及剩余补偿款归方言、方方、方旭共同所有。一审法院经审查认为方春玲、方春景、方春山主张两套房屋及相关款项与其无关，其三人并非与该案有直接利害关系的人，故裁定驳回起诉。

后方春玲、方春景、方春山以确认合同无效纠纷将方春水、房屋征收中心诉至一审法院，要求：1、确认方春水与房屋征收中心于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”及第2项“拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××”无效；2、将上述条款均变更为：“拟登记权利人为方伟忠，身份证号为×××”。一审法院于2019年11月21日作出（2019）京0105民初69241号民事判决，驳回方春玲、方春景、方春山的全部诉讼请求。方春玲、方春景、方春山提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1442号民事判决：一、撤销一审法院（2019）京0105民初69241号民事判决；二、确认房屋征收中心、方春水于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”及第2项“拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××”无效；三、驳回方春玲、方春景、方春山的其他诉讼请求。在该判决中，北京市第三中级人民法院认为房屋征收中心的上述签约行为未尽到善意、审慎地注意义务对代理人的授权进行基本的核对工作。

庭审中，方春玲、方春景、方春山提交《永安里旧城区改建项目住宅房屋征收补偿方案》，显示第二条规定：征收部门按照本方案对朝阳区永安里旧城区改建项目征收范围内的住宅房屋被征收人给予补偿。第六条“补偿对象的认定”第一款规定：被征收房屋的《房屋所有权证》上记载的房屋所有权人或《不动产权证书》上记载的权利人为被征收人。第十条规定：住宅房屋征收补偿只对房屋价值进行补偿，不以被征收房屋在册人口数量为补偿依据。

一审法院认为，生效判决已确认房屋征收中心、方春水于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”无效，并认定房屋征收中心在上述签约行为中未尽到善意、审慎地注意义务。本案中，世纪鸿城公司基于房屋征收中心向其出具的《永安里旧城区改建项目产权调换房屋信息登记确认单》与方言签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF725810）及《世华泊郡回购永安里拆迁居民定向售房协议书》，可以认为世纪鸿城公司的签约行为系房屋征收中心确认意思的延续，不应认为系善意无过失。作为成年人，方言对自己对涉案房屋签约权利来源于方伟忠理应知晓，在未明确取得方伟忠同意的情况下签订上述合同，亦不具善意。

判决：确认方言与北京世纪鸿城置业有限公司于2017年4月21日签订的《世华泊郡回购房永安里拆迁居民定向售房协议书》、于2018年1月7日签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF725840）无效。一审案件受理费4031元，由方言负担2531元，由北京世纪鸿城置业有限公司负担1500元（均于判决生效之日起七日内交纳）。

本院二审期间，各方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，根据各方当事人陈述及其他在案的证据，世纪鸿城公司系基于房屋征收中心向其出具的《永安里旧城区改建项目产权调换房屋信息登记确认单》与方言签订涉案《世华泊郡回购永安里拆迁居民定向售房协议书》及《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF725810）。换言之，世纪鸿城公司自身并不选择购房人，而系根据房屋征收中心的意思表示与该中心所确认的登记权利人签订协议，故涉案两份协议书的签订可认为系房屋征收中心确认方言作为权利人意思的延续，而根据本案查明的事实，确认方言作为权利人身份的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项已被生效判决认定无效。在此情形下，世纪鸿城公司基于房屋征收中心依据上述无效合同条款作出的确认，与方言签订的二份涉案合同，对实际权利人的合法权益造成了损害，而合同双方对此均不具善意，一审法院将认定涉案合同无效并无不当，本院予以维持，方言的上诉主张不能成立，本院不予采纳。

综上所述，方言的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8062元，由方言负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　赵　霞

二〇二一年三月二十三日

法官助理　　杨俊逸

书 记 员　　王　艳