张建伟等与李强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：张建伟，男，1979年9月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李强，男，1978年8月10日出生，汉族，户籍地山东省平原县。

原审被告：岳志成，男，1988年1月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。

上诉人张建伟因与被上诉人李强、原审被告岳志成房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张建伟及其委托诉讼代理人陈昊，被上诉人李强，原审被告岳志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张建伟上诉请求：撤销一审判决第三项，改判张建伟无需向李强支付违约金或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，上诉人仅是涉案房屋名义产权人，涉诉协议实际未生效且涉案房屋未过户至被上诉人名下非上诉人的原因。岳志成和李强之间不存在真实的房屋买卖合同关系，而是岳志成向李强借钱，李强为保证债权得以清偿要求岳志成提供担保，要求岳志成将涉案房屋过户给李强。该协议实际上是担保协议而非买卖协议。因李强未按借款协议约定向岳志成出借资金，民间借贷合同未生效，因此双方之间以买卖方式设立的涉案“让与担保”协议亦未生效，上诉人不存在支付违约金的基础。2.涉案房屋当时已抵押给银行，为办理过户手续，李强向岳志成支付26.5万元用于解押，因上诉人系名义所有权人，因此该笔款项由李强转账至上诉人账户，由上诉人支付给银行。后因李强未按照借款协议约定向岳志成出借资金，岳志成将涉案房屋抵账给李晓光，上诉人作为名义所有权人配合岳志成做了过户登记手续。因未成功办理涉案房屋登记手续，李强欲要回其垫付的26.5万元银行贷款，未解决此事，李强找到岳志成及上诉人，在2019年4月28日的沟通中，李强明确承诺“该等事宜、钱款、债务及与房子相关的所有事情都与上诉人没有关系，上诉人可以随时配合”（参见录音记载）。

李强辩称，上诉人说不是买卖合同不属实，以房抵债协议说的很清楚，上诉人说的担保问题是为了逃避责任。

岳志成述称，不认可是买卖合同，就是借款，而且写合同的时候说的很清楚，与张建伟没关系才写的。

李强向一审法院起诉请求：1．判令李强、张建伟、岳志成于2018年10月25日签订的《协议书》解除；2．判令张建伟、岳志成向李强退还购房款86.6万元；3．判令张建伟、岳志成向李强支付迟延办理产权登记的违约金每日4330元，违约金支付自2018年10月25日起至涉诉《协议书》解除之日止；4．案件受理费由张建伟、岳志成承担。诉讼过程中，李强变更第三项诉讼请求为判令张建伟、岳志成给付李强违约金26.6728万元。

一审法院认定事实：2018年10月25日，岳志成作为甲方、卖方与作为乙方、买方的李强，作为丙方、被借名购房人的张建伟签订了一份《协议书》，约定，位于重庆市北部××××**的楼房出售给乙方相关事宜，甲、乙双方依据国家有关法律、法规规定，达成协议如下：房屋建筑面积62.83平方米；房屋价格为866000元。购房款支付方式为（1）甲方房屋为贷款购买，贷款余额约为265000元。乙方于2018年11月1日前向甲方支付265000元，由乙方将剩余贷款还清。（2）甲方此次曾向乙方借款，剩余购房款601000元从甲方借款金额中扣减。乙方按照本条第（1）、（2）项履行，本合同购房款即全部支付完毕；甲方已经将上述房屋、钥匙及购房合同、购房契税发票交付给乙方；因甲方出售的房屋为甲方借丙方名义由甲方出资购买的，实际产权人为甲方。因暂时无房屋所有权证，待可以办理产权登记时，甲方、丙方应协助办理产权登记（产权初始登记）。所需交纳的税、费全部由甲方承担。如待按照购房政策规定，可直接将房屋产权登记在乙方名下，待可办理产权登记日起三个工作日内协助乙方办理产权登记。如初始登记之后过户登记到乙方名下，于可办理登记之日起三个工作日内，甲方、丙方协助乙方办理产权变更登记手续；违约责任：1．甲方、丙方应按照本合同约定协助乙方办理房屋产权登记或产权变更登记手续。如违约，每推迟一日，应向乙方支付购房款千分之五作为违约金。违约金支付至将房屋登记在乙方名下之日止。2．如甲方、丙方在为乙方办理房屋产权变更登记之前，将房屋出售他人、抵债或无故解除本买卖协议，致使乙方未取得房屋所有权，甲方的行为即构成刑事诈骗犯罪及民事违约的违法行为。乙方有权向公安机关要求追究刑事责任，同时可要求甲方退还已经收到的本合同购房款，同时甲方、丙方应向乙方支付违约金，违约金金额为相当于房屋市场价格总额的2倍，具体金额为甲方、丙方违约时上述房屋市场价格的2倍，且不低于本合同约定购房款的2倍。3．如由于政策等非甲方、丙方原因，本合同房屋不允许登记在乙方名下，甲方、丙方承诺，本合同继续有效，如二人因此而主张合同无效或解除合同，甲方、丙方即构成违约，应按照本条第2项向乙方承担违约责任。本协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情况。为了惩罚合同欺诈及合同违约行为给守约方造成的损失，上述约定内容的效力，不受本协议效力影响而单独有效。

上述《协议书》中涉及的贷款由张建伟于2017年2月10日与上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为27万元，贷款期限为30年，预计自2017年2月20日期至2047年2月20日止。抵押财产为重庆市北部××××17-4住房。《协议书》签订后，张建伟与李强共同办理了解押手续，后李强于2018年10月31日向张建伟名下账户转账支付26.5万元，用于偿还银行贷款，该款由银行直接自张建伟名下账户扣划。

2019年3月21日，张建伟将重庆市北部××××17-4房屋过户给于海建。

2019年9月20日重庆市渝北区人民法院立案受理了原告张建伟与被告于海建房屋买卖合同纠纷一案。案号为（2019）渝0112民初24631号。该案于2019年11月14日公开开庭进行了审理。因于海建向该院提出申请，认为房屋的原实际所有权人为岳志成，现实际所有权人为李晓光，要求追加岳志成和李晓光为该案的被告参加诉讼，基于该案的复杂情况，为了查明本案事实，重庆市渝北区人民法院依法追加岳志成和李晓光作为被告参加诉讼，于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理。原告张建伟及其委托诉讼代理人江潇潇、彭璞，被告于海建及其委托诉讼代理人冀向阳以及被告李晓光的委托诉讼代理人冀向阳到庭参加了诉讼。被告岳志成经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。该案中，原告张建伟的诉讼请求为：1.请求判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令被告协助办理位于重庆市北部××××17-4的房屋过户登记给原告，并将该房屋返还给原告。3.请求判令被告支付原告税费损失6360.83元、资金占用损失以100万元为基数，按照人民银行同期贷款利率上浮50%，从2019年3月21日起至2019年9月10日为31356元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，张建伟自愿撤回其第3项诉讼请求。张建伟亦明确其不要求岳志成和李晓光在该案中承担责任。原告张建伟起诉的事实及理由为：2019年3月，原被告协商一致，原告将位于重庆市北部××××17-4的房屋出售给被告，售价100万元，过户后一次性支付全部购房款。2019年3月21日，原被告办理了产权过户登记手续。但被告一直未支付原告购房款，原告遂起诉。被告于海建辩称：不同意原告的诉讼请求。原告陈述的事实和理由均不成立。原被告均不是真实的房屋所有权人。都是名义上的房屋所有权人。岳志成是原房屋所有权人，李晓光是现房屋的所有权人。由于岳志成欠李晓光的债务，用该房屋抵偿。要求追加岳志成和李晓光作为本案的被告参加诉讼。被告李晓光辩称：房屋的买卖关系实际上是岳志成和李晓光之间建立的，因岳志成欠李晓光债务，以房屋抵债。岳志成本人也出具了情况说明和以房抵债的协议。重庆市渝北区人民法院经审理查明：坐落重庆市北部××××17-4房屋原登记所有权人为张建伟。2019年3月21日，张建伟将坐落重庆市北部××××17-4房屋过户给于海建。张建伟与于海建均明确房屋价款为100万元，但双方没有签订正式的《房屋买卖合同》。只是在产权过户时，签订了房屋产权登记机构用于备案的《房屋买卖合同》。该合同出卖人（甲方）张建伟，买受人（乙方）于海建，成交总价450000元整，成交价包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。2019年8月28日，重庆坤源衡泰律师事务所向于海建发出《关于张建伟与于海建房屋买卖合同事宜的律师函》，内容为：委托人将位于重庆市北部××××17-4房屋出卖给你并在2019年3月21日已申请将该房屋转移登记至你名下。你仍未将该房屋的全部房款支付给委托人，你未按期支付购房款已逾期半年，构成了违约。现郑重告知你，请你在本函送达后10个自然日内一次性支付上述房屋的全部购房款给委托人。经委托人的具体方式为转账至以下账户：开户名：李强；开户行：中国工商银行股份有限公司北京顺义支行牛山分理处，账号×××。2019年8月29日于海建签收该律师函。张建伟与于海建均明确2019年3月21日办理房屋产权过户时李晓光没有到场，但岳志成在场。于海建、李晓光另向本院举示了如下证据：1.岳志成向李晓光出具的借条4份及岳志成的身份证复印件1份，借款总额186万元。拟证明岳志成欠李晓光借款，双方约定将坐落在重庆市北部××××17-4房屋作价100万抵偿借款。李晓光明确抵的是2018年10月8日和2018年11月15日的两笔各50万元债务。2.2019年11月26日李晓光作为甲方，岳志成作为乙方签订的《房屋抵账协议》，内容为：鉴于乙方所欠甲方债务元，乙方将其位于重庆市北部××××17-4房屋用于抵偿甲方债务100万元，该房屋实际房主为我本人，张建伟为名义房主。该房屋按甲方指示过户到于海建名下即完成抵债。3.2019年11月26日岳志成出具的情况说明，内容为：本人岳志成。现审理的（2019）渝0112民初24631号案中，原被告所涉买卖位于重庆市北部××××17-4房屋，原房主实为我本人，张建伟为名义房主。因本人欠被申请人李晓光债务，遂将该房屋抵偿给李晓光，李晓光说将该房屋过户到其女婿于海建名下，我于2019年3月22日将该房屋过户到于海建名下用于抵李晓光的债务。张建伟对证据的质证意见为：该证据1真实性不清楚，与本案无关。对证据2、3的真实性、合法性和关联性均不予认可。张建伟是房屋的原登记所有权人。且证据2、3的形成时间是2019年11月26日，不能证明房屋的真实交易情况，不能达到于海建和李晓光的证明目的。本院认为：由于岳志成没有到庭，视为放弃举证质证的权利。于海建与李晓光举示的上述三份证据均与岳志成有关，故对证据的真实性本院予以采信。但证据2、3系本案第一次庭审后形成，只能作为岳志成的个人陈述。张建伟称房屋是其通过链家向案外人购买的，购房的首付款是岳志成的卡向出卖人支付的。因为岳志成欠张建伟钱，故代张建伟支付。房屋登记在张建伟的名下，张建伟是实际的所有权人。2019年3月21日双方办理过户时岳志成到场的原因是由于岳志成想借其卖房的钱，买家也是岳志成找的，先是找的李强，约定房价款为80万元，故李强代张建伟清偿了银行的按揭贷款。后又找的于海建，约定房价款为100万元。张建伟与于海建没有签订合同的原因是双方认识多年，均是朋友，约定的付款时间是产权过户后回去就打钱。2019年8月28日张建伟的律师函中要求将款项打给李强的原因是由于李强代为其清偿了银行按揭贷款，而张建伟与李强有其他债务夫系，所以要求将所有的房款均打给李强。张建伟与岳志成是师徒关系，岳志成欠李强的钱。张建伟出售的是自己的房子，钱也是要求打到自己的账户上。于海建称：李晓光系其岳父，故将房屋登记在其名下。其与李晓光之间没有签订借名买房的相关协议。李晓光与岳志成之间也没有签订以房抵债的相关协议。由于过户时房屋处于抵押故由李强出资30万元进行了解押。岳志成未向李强归还该30万元，故本案的真正起诉人是李强。张建伟和岳志成均没有解除合同的意思表示。在房管局缴纳的契税虽开具的票据为张建伟的名字，但实际上是岳志成用银行卡刷卡支付的。房屋的贷款也是岳志成转账至张建伟的账户上进行支付。于海建和李晓光明确在2019年11月26日与岳志成签订以房抵款和协议和岳志成出具情况说明后，没有要求岳志成向其提供其与张建伟之间存在借名买房关系的相关证据。基于于海建的答辩意见，本院要求张建伟在指定期限内向法院提交2019年3月21日缴纳契税的银行刷卡记录以及其购房后的贷款还款流水，张建伟在指定期限内未提供相应的证据。但在庭审结束后提供了岳志成书写的房屋所有权证明1份，内容为：重庆市北部××××17-4房屋所有权归张建伟所有。此房的首付款及后期的月供款都是由岳志成本人支付的。其原因是“岳志成在买此房前欠张建伟伍拾万元整，以买房首付款和还月供的方式进行还款。”所以重庆市北部××××17-4房屋实际归张建伟所有。同时本案上次对方举证的房屋抵账协议及情况说明不属实。经承办人电话核实岳志成，岳志成认可《以房抵款协议》和岳志成出具情况说明与《房屋所有权证明》均是其本人出具。但认为房屋所有权证明陈述真实，当时几方的意思是将房屋抵给李晓光，由李晓光出50万元用于支付李强已支付的解押款，由于李晓光未支付李强解押款。故李强已起诉张建伟要求还款。重庆市渝北区人民法院经审理认为：本案双方争议的焦点是张建伟是否是涉案房屋原实际所有权人。本院认为应当认定涉案房屋的原所有权人为岳志成，理由如下：1.张建伟明确其购买位于重庆市××××17-4房屋时首付款是由岳志成支付，且张建伟在本案明确要求其提供归还银行按揭贷款的流水的情况下未向本院举示相关证据，本院有理由相信于海建和李晓光的陈述，即按揭贷款亦系岳志成归还。虽然其称系岳志成欠其款代为支付房款，但并未举示岳志成欠款的证据。且从常理来看，以支付按揭贷款的方式来归还借款不合常理。加之张建伟明确解除抵押的款项为李强代为支付。故张建伟未支付过购买位于重庆市××××17-4房屋的任何款项的事实是成立的，这亦与常理不符：2.张建伟明确是岳志成找的购房者，并参与了出售房屋的全过程；相反，张建伟并未出面寻找购房人；如按张建伟的陈述，其出售的房款将会借给岳志成还款，则岳志成会找一个与其无债权债务关系的人来购买房屋更为合理，而不是直接找其债权人购买房屋；3.张建伟作为出售方，未与于海建签订正式的房屋买卖合同，对房屋的交易价款、付款时间等只有口关的约定，这与常理不符；4.本院明确要求张建伟提供出售房屋时的税费缴纳银行凭证，但张建伟未举证。本院亦采纳于海建与李晓光的陈述，即税费是由岳志成缴纳，这也与常理不符。综上，张建伟要求解除合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张建伟的诉讼请求。该案判决已发生法律效力。

李强提交（2019）渝0112民初24631号判决书、开庭笔录及该案双方提交的证据等，称在该案中张建伟所述部分内容证明本案房屋买卖合同真实存在，涉诉房屋签订了另外一份买卖合同，就之前的买卖合同李强、张建伟、岳志成双方是知情的，张建伟、岳志成将涉诉房屋卖给案外人实际上是违约行为，违反房屋买卖合同的约定，导致合同无法履行，故李强诉请是有事实和法律依据的。岳志成经质证对上述判决书等证据的真实性没有异议，对李强的证明目的不予认可，称重庆市北部××××17-4房屋通过以物抵债的形式抵给于海建后，李强为了能够保证其为解除房屋的抵押先行垫付的26.5万元能够得到清偿，唆使张建伟对李晓光、于海建等提起诉讼，但岳志成的本意是不想对以物抵债的事实进行反悔，故在该案中为法院出具了书面说明。张建伟在该案中的陈述也均是受李强指使；张建伟作为本案被告，其在其他案件中的陈述不构成在本案审理中的自认，故张建伟在其他案件中的陈述不能按照民事证据规则作为张建伟在本案中对于己方不利事实的自认。张建伟的质证意见与岳志成相同。

为证实其与张建伟、岳志成之间存在真实的房屋买卖关系，李强还提交了其与岳志成的微信聊天记录及其与重庆彭律师的微信聊天记录。与岳志成的微信聊天记录显示，李强于2019年3月5日14：07给岳志成发送了出发时间为2019年3月5日，航线为北京首都机场至重庆江北机场，乘客为张建伟、李强、李均穆，收取退订手续费870元，通知时间为3月4日21：25的航班退票成功通知，岳志成于2019年3月5日以微信转账方式向李强支付了退票款。李强称：微信聊天记录显示我给岳志成发了一个退票成功的截图，证明在这个时间岳志成说要给我过户，我退票的时候还扣了我870元，岳志成给我转了870元，因为说好了去过户，我就定了机票，后来张建伟、岳志成说还给我钱，不过户了把房卖给别人，我就把票退了，退票产生的费用岳志成就还给我了。岳志成经质证称，2019年3月4日，李强找岳志成、张建伟，要求张建伟配合将涉案房屋过户给李强。于是岳志成要求李强按照《借款借据》向岳志成交付60.1万元借款，如果李强能按约定提供60.1万元借款，可以让张建伟配合将涉案房屋过户给李强。李强表示先预定2019年3月5日飞往重庆的机票，60.1万元借款当晚会打给岳志成，可是直至2019年3月4日晚，李强也未给岳志成打款。于是岳志成就告知李强：你答应借给我的60.1万元迟迟没有提供给我，你没有提供60.1万元借款的诚意，张建伟不会和你去重庆配合房屋过户。于是，李强只能将定好的机票退掉。事后李强找岳志成索要退机票的手续费870元，岳志成考虑到钱也不多，也不想和李强因为几百块钱而纠缠，就微信转给了李强870元。

与重庆彭律师的聊天记录显示，2019年12月26日，李强询问“张建伟去法院了没”，彭律师答“到法院了，我马上和他碰头”，彭律师并给李强发送了（2019）渝0112民初24631号中涉及的《房屋抵账协议》《情况说明》。岳志成经质证称，2019年12月，李强为了要回其垫付的26.5万元，为张建伟聘请了重庆的一个姓彭的律师，欲通过张建伟起诉李晓光要回房屋，这样才能够保证其之前垫付的26.5万元能够索回，毕竟当时岳志成已经没有任何偿还能力，除了重庆的房子，岳志成已经没有其他任何财产了。李强称：涉案房屋过户给于海建后，岳志成、李晓光答应给我80万元，后来又商量先给我50万元，剩余款项以后再给我，我当时也同意了，后来又没有履行，岳志成感觉上当受骗了，让我把房子要回来，我说我不能起诉，只能以张建伟的名义起诉把房子要回来，因为李晓光经营岳志成的成德宝修理厂，李晓光就替岳志成还贷，后来也没有履行。李强并提交了其与岳志成的其他微信聊天记录，用以证明不是其唆使张建伟起诉要房子。聊天记录显示，2019年7月20日岳志成向李强发送微信称：“哥，我明天去找你，欠你的钱我会还，不是想赖账，我现在精神方面不太好，静下来就好，问题都需要解决，希望你也别着急了。”2019年7月26日岳志成向李强发送了于海建的身份证正面照片。岳志成对该聊天记录的真实性认可，证明目的不认可，称该份证据中岳志成的陈述内容指的是李强为了解除房屋抵押而垫付的26.5万元，后来岳志成将涉案房屋抵给了于海建和李晓光，李强欲通过张建伟起诉李晓光和于海建来要回这26.5万元，为了诉讼程序的需要岳志成将于海建的个人身份证照片发给了李强。张建伟与岳志成的质证意见相同。

李强主张上述《协议书》涉及的60.1万元为该《协议书》签订前岳志成欠其的借款。李强提交了岳志成出具的《借款借据》予以证明。该《借款借据》载明：借款人向李强借现金人民币大写金额陆拾万零壹仟元整，小写金额60.1万元，借款期限2016年3月2日至2018年1月1日，借款用途买车，借款地点站前街。特别条款：如到期不能归还借款，按照每天借款总额的千分支三支付违约金。李强称该借款借据涉及的60.1万元由两笔借款构成，其中一笔30万元，为李建向其的借款，后岳志成认可由岳志成向其偿还；另一笔30.1万元，为岳志成向其的借款。

针对“李建向其借款，后岳志成认可由岳志成向其偿还”，李强提交了李建以借款人身份、岳志成以担保人身份出具的《借款借据》，岳志成出具的《借条》，王学明向岳志成转账的银行交易明细以及2020年7月28日王学明出具的《声明》予以证明。其中，李建出具的《借款借据》（岳志成及李强均认可该《借款借据》出具时间为2016年3月2日）载明：借款人向李强借现金人民币大写金额叁拾万元整，小写金额300000元，借款期限2016年3月2日至2016年5月1日。借款用途买车。借款地点顺义河南村。特别条款：如到期不能支付利息或不能归还借款，按照每天借款总额的千分之三支付违约金。特别说明：如借款人未能按时支付利息或归还借款，被借款人直接向法院起诉担保人，向担保人索要利息、借款。借款人：李建，担保人：岳志成，借款日期：2016年3月2日，还款日期：2016年5月1日。后李建以借款人身份，岳志成以担保人身份在该《借款借据》落款下方注明：因我未能按期偿还上述借款，现我承诺，于2019年10月30日前还清全部借款及利息，借款人：李建，担保人：岳志成。岳志成出具的《借条》载明：今有岳志成向李建借款人民币（300000）叁拾万元整，于2020年4月17日还清。在《借条》上述内容下方，岳志成注明：（原由2016年3月2日，李建向李强借款人民币叁拾万元整，于2016年5月1日还款，因还到岳志成这里，被岳志成用于资金周转，没还给李强，此笔借款由岳志成偿还）岳志成。在《借条》落款处，岳志成注明：借款人：岳志成，借款日期：2019年4月17日。王学明向岳志成的银行转账明细显示王学明名下账户向岳志成转账，其中2014年5月30日转账20万元，2014年7月29日转账10万元，2015年4月21日转账1.32元，2016年3月1日转账两笔5万元，2016年3月2日转账18.8万元，2016年5月14日转账3.35万元。银行转账明细还显示2014年8月28日岳志成还款24万元。2020年7月28日王学明出具的《声明》载明，王学明确认上述向岳志成的转账均为李强出借给岳志成的借款，仅是通过其银行账户进行转款给岳志成，其与岳志成之间不存在民间借贷关系。2014年8月28日岳志成转给其的24万元是岳志成偿还的部分借款。李强通过其银行账户转款给岳志成的借款，至今尚欠39.47万元。李强称：我与李建不认识，通过岳志成见过李建。李建向我借款30万元，岳志成说就算岳志成借的钱，《借款借据》怎么写的我也没看，所有内容都是岳志成写的，且在2019年10月30日过时效之前岳志成又在《借款借据》下面写了“因为未能按期偿还上述借款，现我承诺于2019年10月30日前还清全部借款及利息”，李建、岳志成分别签字、按手印。30万元是通过王学明代付给岳志成的，包括王学明于2016年3月1日向岳志成转账支付的两笔5万元，于2016年3月2日向岳志成转账支付的18.8万元，我还给过岳志成1.3万元现金。当时我和李建还不熟，后来和李建熟悉了，才从李建那得知他把这30万元还给岳志成了，岳志成也认可由岳志成把这笔30万还给我。岳志成签了2019年4月7日的《借条》认可该30万元应该由岳志成向我偿还。

针对岳志成向其的借款，李强提交了2016年7月8日的支出凭单及银行记账凭证、业务回单，2016年11月24日的支出凭单及银行交易凭证、业务回单予以证明。其中2016年7月8日的支出凭单显示2016年7月8日给李强现金20万元，银行记账凭证及业务回单显示，2016年7月8日北京中柏兴业物业管理有限公司的现金会计张佳艳给李强取现20万元。2016年11月24日支出凭单显示，2016年11月24日给李强现金10万元，银行交易凭证及业务回单显示，张佳艳给李总取现金10万元。李强主张岳志成出具的《借款借据》涉及的30万元是其以上述取现方式借给岳志成的，是岳志成以成德宝修理厂发工资为由向其借款。《借款借据》是2018年1月1日之前补的，岳志成说2018年1月1日之前能还清，后来岳志成还不了，就写了李强、张建伟、岳志成签订的《协议书》。《协议书》中已经确认岳志成欠李强钱，抵作购房款。《协议书》是岳志成与李强对之前存在借贷关系及数额的再次确认。

岳志成对上述《协议书》、两份《借款借据》《借条》的真实性予以认可，对《协议书》的质证意见坚持其答辩意见。对金额为60.1万元的《借款借据》，岳志成经质证称：该《借款借据》与《协议书》实际上是同一天即2018年10月25日签订的。此时岳志成打算从李强那再借款60.1万元，所以才与李强签订了该《借款借据》，而60.1万元与《协议书》的数额是吻合的，但当时应李强要求，借款日期、还款日期应提前，李强的目的主要是随时能够向岳志成主张还款，因此才倒签的日期。该《借款借据》写明借款日期是2016年3月2日，要求李强提供自2016年3月2日其实际交付给岳志成60.1万元的证据。李强欲通过该《借款借据》证明60.1万元是双方签订《协议书》之前已经发生的债权，那么请李强提交其实际支付60.1万元的证据。需要提醒的是，李强不要试图用2016年3月2日以后的李强转账给岳志成的其他款项拼凑这60.1万元。（2020）京0113民初8205号李强起诉岳志成120万元民间借贷纠纷案件中，李强提交的证据中，发生在2016年3月2日以后的转账凭证只有三份：（1）2016年3月2日，王学明转账给岳志成18.8万元；（2）2016年5月14日，王学明转账给岳志成33500元；（3）2016年11月18日，彭会芹转账给岳志成10万元【该笔10万元在（2020）京0113民初8205号案中，岳志成已经抗辩是李强支付的多年的修车费用】。上述发生在2016年3月2日以后的三笔转账，扣除10万元修车费，数额仅为22.15万元，显然与该《借款借据》上的60.1万元不是同一笔款项。况且，在（2020）京0113民初8205号案件中，岳志成已经提交充分证据证实其已经偿还给李强97万元，只剩余6.69万元未偿还。综上，李强提交的该《借款借据》不能佐证其在2016年3月2日至2018年1月1日期间实际支付给岳志成60.1万元。因该份《借款借据》与待证事实之间没有关联性，故不予认可。对《借条》，岳志成经质证称：此《借条》包含了两层法律关系：其一是，岳志成与李建之间设立的民间借贷法律关系，岳志成于2019年4月17日提出向李建借款30万元，借条形成后，李建于2019年4月30日转款给岳志成20万元，于2019年5月18日转账给岳志成10万元。此笔借款发生时间在李强与岳志成签订《协议书》以后，即使李建将该笔债权转让给李强，该笔债权也不能成为60.1万元的组成部分，因为李强与岳志成不可能在2018年10月25日就能预测，在未来的2019年4月30日，岳志成是要向李建借款的。《借条》第二层内容为：“原由2016年3月2日，李建向李强借款人民币30万元，于2016年5月1日归还，因还到岳志成这里，被岳志成用于资金周转了，没还给李强，此笔款由岳志成偿还。”该《借条》是在李建与岳志成之间形成的，根据合同相对人原则，只约束李建与岳志成，与李强没有关系。就内容分析，是岳志成把李建本打算偿还给李强的30万元钱借支了，用于资金周转，欠李强的30万元钱由岳志成替李建偿还。李建与岳志成约定的此段内容，从法律关系性质上分析，属于“第三人替代履行”，即岳志成替代李建向李强偿还30万元。合同法第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。依据上述法律规定，第三人替代履行不同于“债务转让”，在第三人替代履行法律关系中，第三人不当然成为新债务人，第三人拒绝履行的，债权人不得要求第三人承担违约责任，而仍需向债务人主张权利。故此，李建对李强负担的30万元债务，岳志成可以替代偿还，但岳志成拒绝替代履行的，岳志成不因此而成为李强的新债务人。综上，岳志成于2019年4月30日向李建借的30万元与岳志成替代李建向李强偿还的30万元，均不是李强与岳志成签订的《协议书》中指向的601000万元的构成部分。为证明李建与岳志成之间存在真实的借贷关系，岳志成提交查询汇款明细截图予以证明，截图显示，李建于2019年4月30日转款给岳志成20万元，于2019年5月18日转账给岳志成10万元，岳志成称这两笔款项系针对2019年4月17日《借条》向李建支付的。李强经质证称：真实性由法院核实，因为是截图不认可真实性，岳志成提交的该证据与此无关。针对《借条》的形成过程，岳志成称《借条》是岳志成向李建出具的，是岳志成分两次写的，两次都是只有岳志成和李建两人在场，括号内的部分是后写的，第一次写的时间是2019年4月17日，写的是括号之前的内容，写完后该条交给了李建，后来因为李建、李强、岳志成之间的三角债务关系，岳志成应李建要求又在这张《借条》上加写了括号的内容，写完了依然是交给了李建，至于原告怎么取得《借条》原件岳志成不知情。李强称：2019年4月17日岳志成出具《借条》时，涉案房屋已经过户给于海建了，岳志成和张建伟、李建跟我商量钱怎么给，李建说钱给岳志成了，李建不能再给我钱了。2019年4月17日的借条是李建要求岳志成写的。《借条》是岳志成写给我的，当时李建、岳志成都在场，《借条》全部内容是一次性形成的，是在2019年4月17日当日写完后就给我了。《借条》实际上是一个说明，李建与岳志成之间的借贷关系与此无关。《借条》中括号内的是主要内容。即便岳志成、李建之间的借款存在，这个日期是他们之间借款的日期，与括号内的内容无关。岳志成称：关于李强强调的括号中的部分是岳志成对以往债务的确认其不认可，括号部分指向的是李建向李强借款30万元的《借款借据》，而在借据中岳志成仅是担保人不是债务人，因此我方不认为《借条》括号内的部分是岳志成对自身债务的确认。即便按照李强主张的债权转让，债权转让也是在2019年4月17日之后，在逻辑上不能成为60.1万元的《借款借据》的组成部分。对李建出具的《借款借据》，岳志成经质证称，担保法第二十六条第一款规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。依据上述法律规定，岳志成作为保证人，承担保证责任的保证期间为6个月，即自2016年5月1日至2016年11月1日。李强与岳志成签订《协议书》时，岳志成对李建的30万元债务的保证期间已经超过，岳志成的保证责任消灭，不可能成为60.1万元的构成部分。

岳志成对王学明于2016年3月1日向岳志成转账支付的两笔5万元，于2016年3月2日向岳志成转账支付18.8万元的银行转账明细经质证称，上述三笔转账，李强在（2020）京0113民初8205号案件中已经作为证据提交，用于佐证李强出借给岳志成120万元。在该案中，岳志成已经提交证据证实，岳志成已经偿还给李强97万元，剩余债务额仅为6.69万元。李强将已经因清偿消灭了的债权28.8万元充当60.1万元中的一部分，等于“拿死人充当活人”，愚蠢至极了吧？李强为了凑齐这60.1万元，可以说使尽浑身解数，但其提交的证据相互矛盾：李强提交的《借款借据》显示的借款日期是2016年3月2日，即60.1万元应该发生在2016年3月2日以后，但李强拿不出2016年3月2日以后其实际交付给岳志成60.1万元的证据。现在又将王学明在2016年3月1日分两次转账给岳志成的10万元和3月2日转账给岳志成的18.8万元充当60.1万元的一部分。李强把2016年3月2日转账的18.8万元充当60.1万元一部分，与《借款借据》还沾点边儿，可李强把2016年3月1日的10万元充当60.1万元的一部分，这不就与《借款借据》相互矛盾了吗？《借款借据》可是写明了借款日期是2016年3月2日。综上，无论李强把王学明于2016年3月1日、2日两日转账给岳志成的28.8万元充当60.1万元的一部分还是作为120万元债权的构成部分，都因为岳志成已经清偿了97万元而消灭。李强与岳志成在签订《协议书》时对岳志成享有的债权额仅为6.69万元，与岳志成欲设立的新债务60.1万元没有任何关联。三笔款是王学明转给岳志成的共计28.8万元，而岳志成作为担保人的借款借据注明的是李建是借款人，二者无关联。

对李强提交的2016年7月8日的支出凭单及银行记账凭证、业务回单，2016年11月24日的支出凭单及银行交易凭证、业务回单，岳志成经质证称，真实性由法庭进行核实，不认可证明目的。通过该份证据仅仅能够看出李强当日分两次取得现金30万元，但无法证明李强将30万元的现金作何用，更不能证明李强将30万元现金提供给岳志成，李强所述该支出凭单是对60.1万元借据的补充并且对方提到其主张60.1万元在签订借据前就是存在的，那么为何60.1万元《借款借据》注明的借款日期是2016年3月2日，而支出凭单的取现、支出日期却为2016年7月8日及2016年11月24日，显然前后矛盾的。

为证明岳志成承认欠其借款，李强提交了2019年3月27日与岳志成的微信聊天记录，聊天记录显示，岳志成向李强发送微信“今天把30万现金必须给你拿回去，如果不到位我没有任何理由，听从你的一切安排。”李强用以证明岳志成说还给其30万元。岳志成经质证称：此笔30万元就是李建于2016年3月2日向李强所借，岳志成作为担保人，因岳志成作为普通百姓，不懂得法律具体规定。实际上，此笔债务的保证期间已经超过，岳志成保证责任已经消灭。李强想证明该笔30万元是60.1万元的构成部分，因该份证据与待证事实之间没有关联性，我方不予认可。但在一审法院第二次庭审中，岳志成称至今都不知道李建是否向李强偿还了该笔款项。

诉讼中，李强以其将涉案房屋贷款26.5万打到张建伟的账户上为由，要求张建伟对全部购房款承担连带返还责任。对违约金的给付，李强明确系依据《协议书》约定的违约责任第2项主张，并主张调低违约金数额为26.6728万元。该数额系以86.6万元为基数，以年利率15.4%为标准计算的2年的利息。

一审法院认为，岳志成主张其出具的金额为60.1万元的《借款借据》与《协议书》系于2018年10月25日同时签订，目的系其打算从李强处再借款60万元。对该主张，一审法院难以采信。理由如下：一、从金额为60.1万元的《借款借据》载明的借款日期“2016年3月2日”、还款日期“2018年1月1日”及借款期限“2016年3月2日-2018年1月1日”看，并不能支持岳志成的主张。二、岳志成虽辩称该金额为60.1万元的《借款借据》内容系按李强要求，为李强随时能够向其主张还款而倒签的日期，但在李强予以否认的情况下，岳志成未提交证据予以证明。三、在2019年3月27日李强与岳志成的微信聊天记录中，岳志成向李强发送微信“今天把30万现金必须给你拿回去，如果不到位我没有任何理由，听从你的一切安排。”岳志成认可此笔30万元就是李建于2016年3月2日向李强所借，因不懂担保法的规定才同意偿还，但该事实说明，岳志成对该笔30万元由其偿还是认可的，故李强主张岳志成出具金额为60.1万元的《借款借据》对该笔债务进行确认亦符合常理，现岳志成以对该笔债务已过保证期间为由进行抗辩，一审法院难以采信。四、针对李建向李强的借款是否已经偿还问题，岳志成在本案中作出相互矛盾的陈述，说明岳志成在本案中并未如实陈述事实。五、李强持有岳志成出具的《借条》，且岳志成出具的金额为60.1万元的《借款借据》对借款数额进行了确认，2018年10月25日的《协议书》对借款数额进行了再次确认，结合李强提交的款项来源等证据以及双方当事人的陈述，一审法院认为，本案证据能够形成证据链，证实李强主张的对岳志成享有的60.1万元债权存在。李强与岳志成之间存在60.1万元的债权债务关系，故岳志成关于双方不存在真实的买卖关系，系以《协议书》作为“让与担保”的辩解意见，一审法院难以采信。《协议书》系协议签订方的真实意思表示，属有效协议，协议签订方均应按照协议约定履行自己的义务。李强与岳志成约定以李强对岳志成享有的债权折抵购房款，并无不当。在李强偿还涉案房屋26.5万元贷款后，李强已将《协议书》约定的义务履行完毕。岳志成、张建伟应按《协议书》的约定履行将涉案房屋过户至李强名下的义务。但岳志成、张建伟违反《协议书》约定，将涉案房屋过户至他人名下，致使李强基于《协议书》的合同目的不能实现，故岳志成、张建伟已构成根本违约，李强有权要求解除《协议书》。《协议书》针对违约责任约定“如甲方、丙方在为乙方办理房屋产权变更登记之前，将房屋出售他人、抵债或无故解除本买卖协议，致使乙方未取得房屋所有权，甲方的行为即构成刑事诈骗犯罪及民事违约的违法行为。乙方有权向公安机关要求追究刑事责任，同时可要求甲方退还已经收到的本合同购房款，同时甲方、丙方应向乙方支付违约金，违约金金额为相当于房屋市场价格总额的2倍，具体金额为甲方、丙方违约时上述房屋市场价格的2倍，且不低于本合同约定购房款的2倍。”根据该约定，李强有权要求岳志成返还购房款，并有权要求岳志成、张建伟支付违约金。李强要求张建伟返还购房款，没有合同依据。该约定对违约金约定较高，李强主动调低后的违约金数额并无不当，一审法院予以支持。一审法院判决如下：一、李强与岳志成、张建伟于2018年10月25日签订的《协议书》于判决生效之日立即解除；二、岳志成返还李强购房款866000元，于判决生效之日起七日内执行；三、岳志成、张建伟共同给付李强违约金266728元，于判决生效之日起七日内执行。四、驳回李强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张建伟提交：1.2019年4月28日张建伟和李强对话录音，证明钱款欠贷与张建伟无关，合同时间是在录音时倒签的，合同是虚假的，不是双方真实意思表示，是为了把房子从于海建名下要回来。2.手机截屏，证明上述录音发生的时间和地点以及房屋买卖协议书的真实性。李强认为上述证据不属于新证据，不同意进行质证，如果法院认为有必要对此进行审查，认可录音中是李强本人的谈话，但不认可证明目的，李强没有明确向张建伟表示其是否应承担违约责任，双方未明确哪部分债务钱款与张建伟无关，张建伟为了免予承担违约责任进行录音，期间非正式、明确的提出问题，李强为了张建伟配合起诉而随意模糊的进行回答，很多内容没有斟酌、思考，且当事人对违约责任签订了书面协议，如变更协议内容应形成新的书面协议，口头方式变更有违常理，录音形成于一审判决前，如免除张建伟违约责任，李强应在一审中明确；认可上述录音是2019年4月28日在张建伟的修理厂，李强是先签了合同后看的房子，就此一审已提交证据。岳志成认可上述证据的真实性和证明目的。李强和岳志成未提交证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，岳志成、李强、张建伟签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照约定履行自己的义务。张建伟主张该合同系对李强向岳志成出借款项的担保而非房屋买卖，证据不足，不能成立。李强已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，岳志成、张建伟未按合同约定将房屋过户到李强名下，而是将房屋过户至其他人名下，导致李强签订合同的目的不能实现，构成根本违约，李强主张解除合同，具有充分的事实及法律依据。关于违约责任，按照合同约定，如岳志成、张建伟在为李强办理房屋产权变更登记之前将房屋出售他人、抵债，致使李强无法取得房屋所有权，李强可要求岳志成退还已经收到的购房款，同时岳志成、张建伟应向李强支付违约金，违约金金额为相当于房屋市场价格总额的2倍。故李强主张岳志成、张建伟支付违约金，具有合同依据。且李强主张的违约金标准不违反法律规定，依法应予支持。张建伟依据录音主张李强已承诺其不承担任何欠款债务，但李强在录音中并未明确表示免除其违约责任，故其主张缺乏充分证据，不能成立。

综上所述，张建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5301元，由张建伟负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨淑敏

审 判 员　楚　静

审 判 员　闫　慧

二〇二一年四月七日

法官助理　常佳敏

书 记 员　李星月