朱爱盟等与张连芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告)：许兴海，男，1977年3月4日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。

上诉人(原审被告、反诉原告)：朱爱盟，女，1983年3月17日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：胡居洪，北京市中逸律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：张连芳，男，1955年8月29日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。

委托诉讼代理人：张某某（张连芳之子），住北京市平谷区。

上诉人朱爱盟、许兴海因与被上诉人张连芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初6301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

朱爱盟、许兴海上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判朱爱盟、许兴海不支付房屋占用费、不承担违约责任。2、一、二审诉讼费由张连芳承担。事实和理由：一、一审法院认定朱爱盟、许兴海在2020年4月份以后继续营业，朱爱盟、许兴海不认可。钥匙早已归还张连芳，案涉那次客人也都是张连芳房主自己的亲戚，张连芳自己开的门，自己收的钱，朱爱盟、许兴海两次证人证言均能证实，一审法院却对此避而不谈，没有查清事实。二、朱爱盟、许兴海对房屋内的物品早已放弃所有权，赠予张连芳。屋内有原属朱爱盟、许兴海的物品，就等同于占用房屋？这个理由也牵强。三、一审判决完全没有使用最高法《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》这两个重要的司法解释，适用法律错误。

张连芳辩称，同意一审判决，不同意朱爱盟、许兴海的上诉请求。

张连芳向一审法院起诉请求：1．朱爱盟、许兴海支付2020年4月21日至2021年4月20日的租金12万元，并支付违约金4.8万元；2．本案诉讼费由朱爱盟、许兴海负担。

朱爱盟、许兴海向一审法院提出反诉请求：要求确认双方签署的《经营性房屋租赁合同》于2020年4月20日解除。

一审法院认定事实：2019年4月18日，出租方（甲方）张连芳与承租方（乙方）许兴海、朱爱盟签订《经营性房屋租赁合同》，约定“第一条，租赁位置。1．甲方出租给乙方的房屋为北京市平谷区9号。2．出租房屋面积约800平方米。第二条，租赁期限、用途。1．该房屋租赁期共2年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止。2．乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营农家院使用。第三条，租金及支付方式。1．该房屋租金每年120000元，付款方式，年付。第九条，房屋交付及收回的验收。2．乙方交还甲方房屋应当保留基础装修，保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。3．本合同履行期满或因任何原因造成合同解除时，乙方自行投资的物品能够移动的由乙方自行处理，与甲方无关，但不得破坏基础装饰，保持原样。第十条，甲方违约责任处理规定。1．甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总金额20％的违约金。第十一条，乙方违约责任。2．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应每日按上述费用总额的10％支付甲方滞纳金。3．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金20％的额度向甲方支付违约金。4．乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。第十二条，免责条件。1．房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任，合同自动终止。”

合同签订当日，朱爱盟、许兴海交纳第一年的租金12万元，张连芳将涉案房屋交给朱爱盟、许兴海用于经营农家院。第二年租金未支付，张连芳称第二年租金为上付款，应于2020年4月20日支付，朱爱盟、许兴海对此不予认可，称双方约定不明，对此应进一步协商。

朱爱盟、许兴海称实际占用涉案房屋到2019年11月初，后将钥匙交给房东代为保管和看护房屋，2019年底朱爱盟告知张连芳提前解除合同。张连芳对此不认可，称钥匙都给朱爱盟了，现张连芳手里没有涉案房屋的钥匙，且朱爱盟、许兴海从未提出解除合同，朱爱盟找新的承租人是为了减轻自己的负担，其并未同意。在本案审理过程中，张连芳明确表示现同意解除《经营性房屋租赁合同》。

2020年7月，双方均认可涉案房屋入住了一批客人，客人向朱爱盟支付了费用。张连芳称当时朱爱盟在场，客人直接把房费给了朱爱盟。朱爱盟、许兴海称朱爱盟不在场，系张连芳开的门，因涉案房屋存有朱爱盟的酒水，客人通过微信向朱爱盟支付了酒水钱。

现涉案房屋内还有朱爱盟、许兴海的一些个人物品，朱爱盟、许兴海于2020年12月23日出具“情况说明”邮寄我院，称其已于2019年10月就此问题与张连芳沟通时明确表示放弃该等物品、东西已赠与张连芳，并已将所有物品交付清楚。张连芳不认可朱爱盟、许兴海曾明确告知其放弃租赁房屋内个人物品。一审法院于2020年12月28日通知张连芳可以接管房屋。

另查一，经一审法院向黄松峪乡梨树沟村委会调查得知，村委会水电都通着，谁用谁交钱，冬天可以经营。农家院在今年五一之前就可以营业了，只是需要履行测温、扫码、登记等程序。

另查二，2020年7月16日，朱爱盟与张某某的微信记录中，朱爱盟：“然后您看看如果是违约的费用是多少，然后如果是那个就是说，您说降低能降低多少？如果是按月，就是我们再干几个月，然后您咱上回说的就是干几个月的那个，我们大概其的费用是多少？比如说我一个月，能不能我一个月一给您，因为我确实我现在拿不出这么多钱”，“而且就是我去年赔的钱都是我自己赔的，然后家里头也不知道这些事情，我也只能就是找别人来帮我”；2020年7月28日，朱爱盟与张某某的微信记录中，朱爱盟：“哥不好意思，昨天回去晚了没及时回您，我肯定是想好好干，钱您能容我几天时间吗？催回来前我一次给您”……。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，原、被告签订的《经营性房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的争议焦点在于双方签订的合同是否应当解除以及解除后的法律后果。关于合同解除的问题，朱爱盟、许兴海称已于2019年底告知张连芳解除合同，并提起反诉要求确认双方签订的《经营性房屋租赁合同》于2020年4月20日解除，因其提交的证据不能证明其明确提出过解除合同的意思表示，且在朱爱盟与张某某的微信记录中，朱爱盟在2020年7月仍表示要继续经营，另结合2020年7月入住了一批客人并向朱爱盟支付了费用，以及涉案房屋内现仍存有朱爱盟、许兴海的个人物品等情况，对朱爱盟、许兴海主张《经营性房屋租赁合同》于2020年4月20日解除的意见，一审法院不予采纳。朱爱盟、许兴海另称合同约定“房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任，合同自动终止。”其理解与约定不符，一审法院不予采纳。但考虑到张连芳亦表示不再要求继续履行合同，故一审法院认定涉案合同于本案反诉状送达张连芳之日即2020年11月14日解除。关于欠付租金，张连芳主张应于2020年4月20日支付下一年的租金，合同虽约定为年付，并未约定是上付款，但根据第一年签合同后即交纳租金的交易习惯，可以判断第二年的租金交付时间也应为上付款。张连芳现主张第二年的全年租金，一审法院认为自2020年4月21日以后至合同解除日的租金朱爱盟、许兴海应当支付，但合同解除后朱爱盟、许兴海实际占用期间应支付的是房屋占用费。因朱爱盟、许兴海称其于2019年11月不再实际占用涉案房屋，并于2019年底已经告知张连芳解除合同，当时疫情尚未发生，故朱爱盟、许兴海不能经营并非完全因疫情不可抗力导致。但由于朱爱盟、许兴海租赁涉案房屋是为经营农家院，新冠肺炎疫情及政府的相关管制措施确实会对其经营造成影响，一审法院根据不可抗力的影响、双方损失情况，并考虑本案具体情况，根据公平原则合理分摊双方的租金损失和实际占用期间的费用。关于实际腾退日，朱爱盟、许兴海于2020年12月23日向一审法院邮寄“情况说明”明确表示2019年10月已告知张连芳放弃其物品，张连芳对此不予认可，一审法院认为该情况说明可以表明朱爱盟、许兴海现有明确放弃其个人物品的意思表示，但其未提交证据证明在2019年10月作出该意思表示，故一审法院以朱爱盟、许兴海在本案中作出该意思表示到达张连芳之日即2020年12月28日视为实际腾退日。关于违约金，张连芳主张朱爱盟、许兴海支付违约金，朱爱盟、许兴海称签订合同时，张连芳隐瞒若干重要事实导致其冬季无法经营一节，因其未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信。朱爱盟、许兴海称受疫情影响，8月份仍处于封闭状态，无法经营，不应支付违约金，与事实不符。综上，张连芳主张违约金，有事实依据，但考虑到疫情对朱爱盟、许兴海经营造成的影响，法院以张连芳实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。朱爱盟、许兴海的其他相关辩解意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。判决：一、确认张连芳与许兴海、朱爱盟于2019年4月18日签订的《经营性房屋租赁合同》于2020年11月14日解除；二、许兴海、朱爱盟于判决生效后七日内支付张连芳租金及房屋占用费67398元；三、许兴海、朱爱盟于判决生效后七日内支付张连芳违约金20000元；四、驳回张连芳的其他诉讼请求；五、驳回许兴海、朱爱盟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1830元、反诉案件受理费35元，由张连芳负担838元（已交纳），由许兴海、朱爱盟负担1027元（于本判决生效后七日内交纳）。

本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为涉案合同的解除时间、实际腾退时间和违约责任的认定问题。根据庭审查明的事实，本案中，双方的本诉和反诉均同意解除涉案合同；基于此，一审法院将反诉状送达对方之日确定为合同解除时间，合理适当。在实际腾退时间的确定上，鉴于涉案租赁房屋中一直存有承租人的个人物品，其虽然当庭表示已告知过张连芳放弃上述物品，但张连芳对此并不认可；此种情况下，一审法院法院将朱爱盟放弃上诉个人物品的意思表示当庭告知张连芳之日确定为实际腾退之日，亦合乎本案客观实际。以此为基础，一审法院根据本案具体情况，酌予确定的占有使用费和违约金的具体金额，亦公平合理。

综上所述，朱爱盟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1985元，由朱爱盟负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　林存义

二〇二一年三月二十五日

法官助理　眭　立

法官助理　刘艳辉

书 记 员　王　艳