杜慧等与赵荣生农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：杜慧（杜真之女），女，1989年10月10日出生，汉族，户籍地北京市怀柔区。

被上诉人（原审原告）：赵荣生，男，1964年9月10日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。

委托诉讼代理人：苏文武，北京贵通律师事务所律师。

原审被告：张玉侠（杜真之母），1943年8月5日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。

原审被告：杜法民（杜真之父），1943年7月5日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。

原审被告：陈秀侠（杜真之妻），1965年6月6日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县。

原审被告：杜婉（杜真之女），1990年5月20日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县。

原审被告：杜曼（杜真之女），1987年8月14日出生，汉族，住北京市怀柔区。

上诉人杜慧因与被上诉人赵荣生，原审被告张玉侠、杜法民、陈秀侠、杜婉、杜曼农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杜慧上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回赵荣生的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由赵荣生承担。事实和理由：1.一审判决超出了当事人诉讼请求的范围；2.一审法院适用法律错误，杜真与赵荣生之间的房屋买卖合同真实有效，现因房价上涨赵荣生要回房子不合理，杜慧一直居住在涉案房屋；杜慧是怀柔区庙城镇小杜两河村村民，和赵荣生同属怀柔区村民；3.一户村民只能有一处宅基地，一审判决违反了土地管理法的规定，致使赵荣生拥有两处宅基地。

赵荣生辩称，不同意杜慧的上诉请求及理由，同意一审法院判决。

张玉侠、杜法民、陈秀侠、杜婉、杜曼未发表答辩意见。

赵荣生向一审法院起诉请求：1.确认赵荣生与杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉之间的买卖合同无效，并判令杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉将坐落于怀柔区怀柔镇唐自口村的房屋和院落返还给赵荣生；2.本案诉讼费由杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉承担。

一审法院认定事实：1993年12月30日，原怀柔县人民政府向赵荣生发放怀集建（×）字第×-×-×号集体土地建设用地使用证，其上载明：土地使用者赵荣生，地址×镇唐自口。2001年1月，赵荣生与杜真达成协议，约定杜真以70000元的价格购买坐落于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的北房四间、西厢房两间及院落。后杜真给付赵荣生70000元价款，赵荣生将涉案房屋及院落交付杜真使用，杜真在涉案院落内陆续加盖了东厢房、南厢房等建筑。后因农村房屋买卖合同效力问题产生争议，赵荣生将杜真诉至法院。案件审理过程中，杜真去世，一审法院依法追加杜真的法定继承人即杜真父亲杜法民、母亲张玉侠、妻子陈秀侠、子女杜曼、杜慧、杜婉为本案共同被告。

另查，1、案件审理过程中，杜真以身患严重疾病为由数次无法到庭参加诉讼，在一审法院告知可以委托诉讼代理人的情况下，其向法庭表示因案情原因不愿委托诉讼代理人，后又以身患癌症晚期为由向一审法院提交了延期开庭申请，一审法院批准了杜真的申请，并告知杜真及其近亲属具备开庭条件后及时通知一审法院。后因杜真长时间不与一审法院联系，经一审法院与杜真亲属联系，其表示杜真已经病危，无法开庭，且强烈表示本案应继续延期审理。一审法院考虑案件具体情况，告知杜真亲属如出现新情况及时通知法院。后又因杜真及其亲属长时间不联系一审法院，一审法院通过各种方式与杜真及其亲属尝试联系均失败，遂至杜真户籍地了解情况，得知杜真已经于月前去世。一审法院在杜真户籍地与其父亲杜法民取得联系，告知案件情况后，其表示参加诉讼，但不能联系到杜真的其他继承人。后一审法院又至杜真其他继承人的户籍地寻找，经多方联系杜真法定继承人未果，一审法院采用公告方式追加杜真的法定继承人参加诉讼。后杜真法定继承人张玉侠、杜曼向一审法院邮寄送达管辖权异议申请书，并拒不到庭就管辖权异议申请进行谈话，故一审法院采用公告送达的方式向杜真法定继承人送达管辖权异议裁定，后杜曼向一审法院邮寄管辖权裁定上诉状，经多次公告后本院出具裁定书，维持原裁定。因杜法民等拒不接听一审法院电话，之后一审法院通过书面、短信等方式向其发送是否申请评估告知书，要求其在规定时间内告知一审法院是否就涉案房屋申请价值评估并提交书面申请书。因在规定时间内未收到杜法民等提交的任何申请及证据，故一审法院采用邮寄、公告等方式向杜法民等送达开庭传票，公告到期后，除陈秀侠按时到庭外，杜法民、张玉侠、杜曼、杜慧、杜婉均无正当理由未按时到庭。2.杜真、杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉均非唐自口村集体经济组织成员。3.诉讼过程中，一审法院分别向杜法民、张玉侠、杜曼邮寄送达告知书，告知其是否申请对涉案房屋进行价值评估，并配合评估工作，杜法民、张玉侠、杜曼拒收。后一审法院前往×村×号找到陈秀侠，其表示即使法院判决也无法腾退，因其没有其他住处。后一审法院在庭审中告知双方当事人，一审法院多次要求杜法民等人出庭应诉并送达是否申请评估告知书，杜法民等人均未回复，故本案不再受理杜法民等人的评估申请。同时，因杜法民等一直未应诉，亦不与一审法院联系，故一审法院无法组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘查。4.公告到期开庭前，杜法民等人均未向法庭提交证据。公告到期开庭时，陈秀侠当庭向法庭提交证明一份，其上载明：“经双方同意，赵荣生将正房四间、西厢房两间卖给杜真，总计金额柒万元。杜真于2001年1月16日付给赵荣生柒万元。空口无凭，立字为据。卖房人赵荣生（签字按手印），买房人杜真（签字按手印）。2001年1月16日立。”经法庭质证，赵荣生提出时间太久记不清了，但也认可该证明，提出该证据证明双方存在房屋买卖关系。

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，杜法民、张玉侠、杜曼、杜慧、杜婉经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。

当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。本案中，杜真及其法定继承人杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉均非怀柔区怀柔镇唐自口村集体经济组织成员，杜真与赵荣生实施的农村房屋买卖行为违反了相关法律、法规的强制性规定，该买卖行为应属无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，陈秀侠辩称其无其他住处，如果腾退，赵荣生应当为其提供住处，没有法律依据，一审法院对其该辩称不予采信。故赵荣生要求杜法民等人返还涉案房屋及院落的主张，一审法院予以支持。因陈秀侠不认可涉案买卖关系无效，且杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉未在规定时间内向一审法院提出评估申请，故有关购房款返还及因腾退房屋造成的损失问题，杜法民等人可另行诉讼解决。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵荣生与杜真于2001年1月达成的关于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的房屋及院落的农村房屋买卖协议无效；二、杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉于判决生效之日起30日内将坐落于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的房屋及院落返还给赵荣生。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于杜真与赵荣生2001年1月达成的关于北京市怀柔区×镇×村×号的房屋及院落的农村房屋买卖协议的效力认定问题。杜慧上诉认为杜真与赵荣生之间的房屋买卖合同真实有效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据查明的事实，杜真及其法定继承人杜法民、张玉侠、陈秀侠、杜曼、杜慧、杜婉均非怀柔区怀柔镇唐自口村集体经济组织成员。故应认定本案中杜真与赵荣生实施的农村房屋买卖行为违反了相关法律、法规的强制性规定，该买卖行为应属无效，一审法院对合同效力的认定准确，本院予以确认。因无效合同取得的财产应当予以返还，故赵荣生要求杜法民等人返还涉案房屋及院落的主张，本院予以支持。杜慧就涉案房屋及院落不应返还的上诉理由，本院不予采信。

综上所述，杜慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由杜慧负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　周　易

审 判 员　　孙　京

审 判 员　　付　辉

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　仉亭方

书 记 员　　何昕燏