东亚玲与北京合众万佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：东亚玲，女，1976年11月18日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：赵卫东，北京市大地律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京合众万佳物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐南街**。

法定代表人：胡金梅，总经理。

上诉人东亚玲因与被上诉人北京合众万佳物业管理有限公司（以下简称合众万佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初7628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，审理了本案。本案现已审理终结。

东亚玲上诉请求：撤销一审判决第一项，改判东亚玲不支付物业费。事实与理由：第一，一审判决认定事实错误。1.合众万佳公司不履行合同约定的修缮义务，存在违约，东亚玲不给付物业费系行使抗辩权，一审判决认定东亚玲已享受物业服务认定事实错误。2.合众万佳公司存在恶意侵占业主绿地的行为，一审判决不予认定，存在认定事实错误。第二，一审判决适用法律错误。一审判决已认定合众万佳公司伪造卫生费的收费标准，但未依据《民事诉讼法》对其拘留、罚款。

合众万佳公司答辩称，同意原审判决，不同意东亚玲的上诉请求。。地下室修复需要动用公共维修基金是防水出现的问题，合众万佳公司已进行过修理，但修复不好。合众万佳公司也找过政府，现在正在走手续。

合众万佳公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令东亚玲立即支付2018年6月5日-2019年6月4日的物业管理费852元、生活垃圾费166元、楼道照明费100元，2019年6月5日-2020年6月4日的物业管理费852元、生活垃圾费166元、楼道照明费100元，共计费用2236元；2.诉讼费由东亚玲承担。

一审法院经审理认定事实如下：东亚玲自认位于北京市通州区晟世嘉园##房屋由其居住使用。原东亚玲一致陈述涉案小区房屋系西小马村建于集体土地上的自主楼。关于涉案房屋，东亚玲称村委会应该分给她的房屋应该是另外一套，但是分的房子有问题，就让她在涉案房屋居住，涉案房屋不是村委会最终分给她的房屋，是将涉案房屋分给她还是分给她另外一套，与村委会还没有商定最终的结果。

2013年6月4日，合众万佳公司（乙方）与东亚玲（甲方）签订《物业管理委托协议》，协议第一条第（一）项约定：甲方同意将位于晟世嘉园##室的房屋（建筑面积71平方米）及小区的公用设施、公共部位委托给乙方实行统一管理。协议第三条第（二）项约定：物业管理综合服务费自2013年6月5日开始计起，按年度预收，预缴一年期满后于每年的一月一日至十五日缴纳本年度的物业管理综合服务费。甲方需按本协议约定的交费期限一次性缴纳综合服务费用，缴费金额为852元/年。协议第五条代收代缴收费服务约定了生活垃圾清运处理费，且约定该费用与物业管理综合服务费同时缴纳。但对于生活垃圾清运处理费标准，合众万佳公司提交的合同文本中填写“每户166元/年”，东亚玲提交的合同文本中填写“每户66元/年”。合众万佳公司称合同中原来的收费标准是“每户66元/年”，因为后来费用上涨，东亚玲说她自己的合同丢了，同意在合众万佳公司持有的合同上面进行修改，东亚玲说认可这个情况，当时也没有让东亚玲在修改的地方签字。但东亚玲对合众万佳公司该项陈述不予认可。合众万佳公司未就东亚玲同意修改一事提供任何证据。关于楼道照明费，《物业管理委托协议》无明确约定。

庭审中，双方一致确认自2013年入住至2017年期间，东亚玲按照垃圾清运费66元、物业费852元的标准交纳了费用。经核实，东亚玲自2018年6月5日至2020年6月4日未交纳物业费和生活垃圾清运费。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，合众万佳公司与东亚玲签订了《物业管理委托协议》，合众万佳公司依据协议约定为东亚玲居住的涉案小区提供了物业服务，东亚玲亦实际接受了物业服务，东亚玲理应按照协议约定交纳物业费及其他代收代缴费用。故对合众万佳公司主张2018年6月5日至2020年6月4日的物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，经核算该期间物业费为1704元。关于合众万佳公司主张的生活垃圾清运费，理由正当，但对于收费标准，其虽主张东亚玲同意将收费标准变更为“每户166元/年”，但未提交任何证据证实东亚玲做出过同意变更的意思表示，故对合众万佳公司主张的“每户166元/年”的收费标准一审法院不予采纳，一审法院确认以双方原定标准“每户66元/年”予以核算，经核算2018年6月5日至2020年6月4日期间的生活垃圾清运费为132元。对合众万佳公司主张的楼道照明费，依据不足，一审法院不予支持。关于东亚玲所述漏水修缮问题，不构成其拒交物业费的充分理由，如有相关争议，其可另案解决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、东亚玲给付合众万佳公司自2018年6月5日至2020年6月4日期间的物业管理费1704元、生活垃圾清运费132元，于判决生效之日起七日内给付清；二、驳回合众万佳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，东亚玲向本院提交了两张照片作为新证据，证明涉案地下室下过雨之后仍存在漏水现象，合众万佳公司没有修复。合众万佳公司对证据真实性认可，证明目的不认可，认为漏水的事正在找政府解决。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，当事人应对自己提出的主张提供充分证据佐证，未能提交或提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。东亚玲上诉主张合众万佳公司未履行维修义务，对此本院认为，合众万佳公司称已进行过维修但未修复，重大维修需动用公共维修基金，可以反映出其并非消极不履行义务。本案中，对于业主指出的物业服务不达标、不完善之处，物业公司应当予以改进。但同时业主未能提交充分有效证据证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院根据本案现有证据判决东亚玲按照《物业服务协议》约定的物业费标准支付物业费并无不当，本院予以维持。东亚玲拒绝支付相关服务费用缺乏依据，本院不予采信。

关于东亚玲提出的地下室漏水等问题，物业公司应积极与业主、相关责任方沟通，推动问题解决。同时，东亚玲亦可就自身损失问题向相关责任方另行通过其他合法途径解决。

综上所述，东亚玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由东亚玲负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　龚勇超

二〇二一年四月六日

法官助理　程惠炳

书 记 员　刘　鸽

书 记 员　刘　畅