马某某与贾某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：马某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：白小雨，北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：贾某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：赵越，北京市大地律师事务所律师。

上诉人马某某因与被上诉人贾某房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月29日公开开庭审理了本案。上诉人马某某及其委托诉讼代理人祝辉良，被上诉人贾某委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马某某上诉请求：1.改判一审判决第一项为马某某返还贾某款项时扣除贾某应承担的违约责任137500元；2.一、二审诉讼费由贾某承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，特别是认定2020年4月29日双方微信就马某某同意扣除3万元的款项，其余款项退回的解除方案达成一致意见，该认定与事实不符，马某某与贾某并未就上述情况达成一致意见。二、本案并非双方协商解除，而是贾某单方违约解除，该违约行为给马某某造成重大经济损失。按照租赁合同第二条明确约定，如承租人提前退租，需提前三个月通知出租人，并承担一月租金作为违约金，押金不退还。现贾某单方违约解除租赁合同，未提前三个月通知马某某，应承担三个月租金82500元、一个月租金违约金27500元、押金27500元，共五个月租金违约责任，合计137500元，该款项应在判令马某某返还贾某款项时，予以扣除。

贾某辩称，同意一审判决，不同意马某某的上诉请求，马某某的上诉请求没有事实和法律依据。

贾某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令马某某立即退还贾某房屋租金327500元；2.请求依法判令马某某立即退还贾某办理工商注册保证金20000元；3.请求依法判令马某某赔偿贾某第一项和第二项款项从2020年4月29日至给付之日期间银行同期贷款的利息，暂定为10000元；4.本案诉讼费用由马某某承担。

一审法院认定事实：2020年4月23日，马某某（出租方、甲方）与贾某（承租方、乙方）签订《商铺出租合同》，约定：甲方将坐落于尚东庭西区×号商铺，建筑面积234㎡的铺面出租给乙方作为经营场所；租用期限3年，自2020年6月1日至2023年5月31日；租赁期限内，如乙方提前退租，需提前三个月通知甲方，提前退租收取一个月违约金，押金不退还，预付的房租甲方扣除违约金和押金后退还给乙方。租赁期内，如因甲方原因，提前解除合同，需提前三个月通知乙方，并给予乙方两个月房租作为违约金。如因甲方需要出售房屋，必须保证此租赁合同可以继续履行；房屋押金27500元，合同期满，甲乙双方应对房屋和附属物品及设施设备及水电使用等情况进行验收，确保物品及设施完好，结清双方各自承担的费用后，甲方退回给乙方。此外，合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了补充协议，约定：乙方使用甲方的房屋来注册公司地址，需缴纳甲方保证金20000元。待乙方将公司地址转移出房屋后，甲方需将20000元退回给乙方；甲方交接给乙方房屋设施设备及电卡1个，租赁期满后应完好交与甲方。合同签订前的2020年4月22日，贾某向马某某转账支付了租房定金30000元。《商铺出租合同》及补充协议签订后，贾某于2020年4月24日分别向马某某转账支付20000元、27500元，贾某又于2020年4月25日向马某某转账支付300000元。贾某前后共向马某某支付377500元，马某某认可收到了上述款项。在签订合同当日，马某某向贾某交付了租赁物，同时交付的还有房屋钥匙及一张电卡。

庭审中，贾某主张在其收房后，因发现租赁物存在漏水、消防设施不全、不能住人等缺陷后，故其在2020年4月28日找到马某某，与马某某在出租房内商谈合同解除的退租事宜，马某某认可贾某在该日晚约其到出租房屋内商谈解约退租事宜，并认可在商谈解约后贾某将房屋钥匙退还给了马某某，但没有将电卡交还。贾某认可当时没有交还电卡，并于庭审当日在法庭上将房屋的电卡交给了马某某。根据贾某提交的其与马某某的微信聊天记录记载了以下内容：1.2020年4月29日贾某向马某某发送微信：“阿姨，昨晚回家我们商量了一下，还是决定退租。请您扣除定金后，把剩余的钱退给我吧，我们也有困难，现在做事太难了”，马某某回复微信：“可以，就是我得尽力想办法周转资金，卡上没有现成的现金。没想到会发生这事，钱到账就放理财了”，马某某随后于当天又向贾某发送如下微信内容“小贾，你们方便时把我的电话贴一下吧！如果能近期出租，也好给你们尽快回款”；2.2020年4月30日马某某向贾某发送微信：“小贾，我昨天联系了中行，争取办一个养老金贷款（属于信用贷的一种）今天我去了解一下具体要求，如果符合条件，应该10天左右办下来”，贾某随后向马某某回复微信“就按您说的从今天开始算起十天内把房租退给我；您那天也说了要扣我三万块钱，我同意；您退给我租金的时候记得扣除三万块钱就行”，后马某某又向贾某发送微信内容如下“小贾，我现在正在银行跟他们那个信贷正在商量这个事儿，因为那可能我会有一些条件啊，不是特别充足，可能还得需要什么家里孩子代签，我现在正跟他们沟通，看看能不能照顾还是想办法解决一下…还有就是房子如果尽快租出去，人家只要一给定金，我就能马上转给你们，反正就这两个办法，因为我找别人借确实不行，确实不好借，谁也没有现成的这么多钱”。马某某对上述微信聊天记录的内容予以认可，并认可双方在2020年4月28日面谈了合同解约、贾某退租的事宜，并认可当天收回了租赁物的钥匙。

一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，贾某与马某某在2020年4月23日签订了《商铺出租合同》及补充协议，贾某在签订协议前向马某某支付了商铺定金3万元，签订协议后支付了租金及注册保证金共计347500元，马某某认可收取了上述款项。但贾某在接收租赁物后认为租赁物存在问题，不愿意继续租赁，故在合同约定的租期开始前的2020年4月28日当面向马某某提出退租，并将租赁物房屋钥匙退还给了马某某，马某某认可上述事实，并认可接收了房屋钥匙。在2020年4月29日，双方通过微信聊天方式正式达成了合同解除的一致意见，并对合同解除后果的处理达成一致，即马某某在扣除贾某支付的款项中的定金30000元后，剩余的包括注册保证金在内的共计347500元退还给贾某。马某某在微信聊天记录中回复“可以”，即双方就此达成一致，随后因马某某将贾某此前交纳的租金已使用，一时半会无法及时退还，故马某某一直在想办法筹集资金，包括向银行申请养老金贷款、尽早重新出租房屋等方式，同时马某某还通过微信让贾某贴出招租的电话，双方还就贾某帮忙协助将房屋再往外出租进行商议。故法院认为，综合双方微信聊天记录及马某某认可在4月28日收取了房屋钥匙，故双方解除《商铺出租合同》及补充协议的时间为2020年4月29日。合同解除后，马某某应及时将收取的款项退还，因贾某自认同意马某某扣除定金30000元，马某某对此也表示同意，且贾某实际占有租赁物的时间不超过5天，马某某扣除30000元实际超过了一个月租金的数额，也超过了合同约定的押金数额，足以弥补马某某的损失。故马某某应当将租金327500元退还给贾某，因贾某在租赁物实际并未注册工商地址，注册保证金20000元应当退还给贾某。对于贾某该两项请求，法院予以支持。关于贾某主张的利息损失，因双方一直在协商退还事宜，且贾某在马某某要求下仍未采取书面形式将合同解除及相应后果固定下来，贾某在协议解除后一直未退还房屋的电卡，直到开庭时法院要求下才退还了房屋电卡，贾某存在一定过错，故对于利息损失，法院不予支持。关于马某某提出的双方并未就解除合同达成一致，一直在协商，法院认为马某某的该项抗辩没有依据，在4月29日的时候贾某向马某某明确要求解除的情况下，马某某回复“可以”，并在随后的时间一直向贾某表示因资金出现周转问题，在想办法筹集资金退还给贾某，马某某一直在与贾某协商合同解除后款项退还的问题，对合同解除没有提出任何异议，甚至还主动要求贾某协助房屋重新出租事宜，以便尽早出租收取租金，这样就可以退还贾某租金，这些马某某自行认可的微信内容中的明确表述与其在庭审中提出的抗辩自相矛盾，完全与事实不符，法院对此不予采信。对于马某某提出合同解除后的租金的反诉，法院认为合同于2020年4月29日已经解除，马某某还认可在4月28日已经收取了钥匙，故马某某可以在本案确定解除时间的判决生效后再考虑是否主张合同解除后的租金，法院对于马某某的反诉不予受理，这也是为了让马某某更加理性看待本案的争议，合理维护自己的权益，避免造成不必要的损失和浪费诉讼资源。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、马某某退还贾某房屋租金327500元，于判决生效之日起七日内给付清；二、马某某退还贾某注册保证金20000元，于判决生效之日起七日内给付清；三、驳回贾某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3331元，由马某某负担，于判决生效之日起七日内交纳。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马某某向本院提交双方微信聊天记录。证明目的：贾某单方解除租赁合同后，双方并未就扣除3万元款项后剩余部分退还达成一致意见。其中，第18、23、27页贾某发送的信息，可以明确显示，贾某自身也不认可该方案。贾某质证意见为，真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，聊天记录前面部分，贾某一审时已经提交，后面部分与本案无关联，不能证明双方就解除未达成一致。

本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

本案争议焦点为双方合同是否于2020年4月29日协商一致解除。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从双方聊天记录内容来看，2020年4月28日贾某提出退租，并将房屋钥匙退还给马某某，并于4月29日向马某某明确表示“决定退租，请您扣除定金后，把剩余的钱退给我吧”，对此，马某某回复“可以，就是我得尽力想办法周转资金。卡上没有现成的现金”等，据此，应认定双方通过微信聊天方式正式达成了合同解除的一致意见，并对合同解除后果的处理达成一致，即马某某在扣除贾某支付的款项中的定金30000元后，剩余的包括注册保证金在内共计347500元退还给贾某。马某某依据贾某后续所发出的“还有就是4月29号至6月21号共计54天的利息你计算一下也一并支付给我”等内容，主张双方对解除事宜并未达成一致，对此，本院认为，4月29日，在贾某向马某某明确要求解除合同的情况下，马某某回复“可以”，并在随后的时间一直向贾某表示因资金周转出现问题，在想办法筹集资金退还给贾某，马某某一直在与贾某协商合同解除后款项退还的问题，对合同解除没有提出任何异议，甚至还主动要求贾某协助房屋重新出租事宜，以便尽早出租收取租金，这样就可以退还贾某租金，故此，贾某上述有关要求给付利息等行为，并不构成对双方于4月29日已达成的解除协议的反悔，应视为其在马某某多次表示退还款项而未实际兑现的情形下，所作出的相应督促性质的行为，故马某某所提相关上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。一审法院基于贾某自愿同意扣除定金30000元，马某某对此表示同意，并结合贾某实际占有租赁物的时间等情形，认定所扣除的款项数额足以弥补马某某的损失，并无不当。因双方协商一致解除合同，故马某某所提因贾某单方违约解除合同，应承担137500元违约责任等相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，马某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3050元，由马某某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　玄明虎

二〇二一年一月二十九日

法官助理　卢圆圆

书 记 员　王　艳