北京富力通达房地产开发有限公司与北京运通天下富文化传媒有限公司二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201。

法定代表人：杨培军，董事长。

委托诉讼代理人：宋修鸣，男，北京富力通达房地产开发有限公司职员。

委托诉讼代理人：隋清蕊，女，北京富力通达房地产开发有限公司职员。

被上诉人（原审原告）：北京运通天下富文化传媒有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临****。

法定代表人：郑佳，经理。

委托诉讼代理人：龙鑫，北京市弘嘉律师事务所律师。

上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京运通天下富文化传媒有限公司（以下简称运通天下公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初5536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人富力公司之委托诉讼代理人宋修鸣、隋清蕊，被上诉人运通天下公司之委托诉讼代理人龙鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

富力公司上诉请求：1.在一审判决第三项所列金额的基础上增加268230.9元；2.上诉费由运通天下公司承担。事实和理由：一审判决酌定的违约金数额远远无法弥补富力公司的实际损失，对富力公司显失公平。一、运通天下公司作为违约方和过错方，理应按照《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）相关约定承担违约责任。根据《预售合同》附件九补充协议第6条的约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。《预售合同》第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应按逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。本案中，运通天下公司逾期支付90%房款长达三年之久，严重违约，且其一审陈述购房本意即为赚取差价，在房价下行、销售受阻情况下又宣称无力支付剩余房款，其缔约本意就不是要履行合同约定，而是公然违背国家“房住不炒”的原则，试图牟取炒房暴利，其行为已构成恶意缔约，存在明显过错；而富力公司自签约以来一直勤勉尽责的履行合同义务，不存在任何违约行为及过错。运通天下公司作为违约方及过错方理应按照上述合同约定向富力公司支付商品房总价款10%及逾期应付款3%的违约金共计498230.9元，故在一审判决违约金230000元之外，运通天下公司还应向富力公司支付违约金268230.9元。二、富力公司遭受的实际损失远超合同约定的违约金数额，运通天下公司主张违约金过高但未提交任何证据予以证明，二审法院应按照合同约定对违约金判项予以改判。本案中运通天下公司仅支付了总房款的10%，自2016年9月起便逾期无任何理由拒不支付剩余房款，按照中国人民银行同期贷款利率计算，总房款90%的房款数额逾期长达三年之久，贷款利息损失已经远超总房款的6%，富力公司通过各种融资方式所遭受的利息损失将会更多。而依据社科院一份最新权威调查报告显示，自2017年起，北京市房价下跌18.5%，其中通州区房屋价格下降尤其严重，解除合同情况下富力公司遭受的房价下跌损失将超过总房款的37%，一审法院酌定的违约金数额远远无法弥补富力公司遭受的实际损失。一审中运通天下公司明确表示愿意以承担违约金为代价解除合同，但一审判决却未按照《预售合同》约定判令违约金数额，无视合同具体约定以及运通天下公司的过错程度，未考虑富力公司遭受的损失情况，任意调整违约金数额，既未通过违约金补足富力公司的实际损失，也未通过违约金的惩戒作用维护社会公平，对富力公司明显不公。

运通天下公司辩称，同意一审判决，不同意富力公司的上诉请求。

运通天下公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除运通天下公司、富力公司于2016年8月26日签订的合同编号为Y1937641的《北京市商品房预售合同》，并要求富力公司协助办理网签注销手续；2．请求判令富力公司返还运通天下公司购房款393309元及印花税1962元；3．本案诉讼费由富力公司承担。

一审法院认定事实：2016年8月26日，运通天下公司作为购房人与富力公司签订了合同编号为Y1937641的《预售合同》，约定运通天下公司购买富力公司开发的位于通州区×号。房屋所在土地用途为办公，房屋预测套内建筑面积70.49平方米，房屋价格为3923309元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10％向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，运通天下公司应于2016年6月18日交纳定金10万元，于2016年8月26日缴纳首期房款393309元（总房款的10％，含定金10万元），于2016年9月26日前交纳二期房款395000元（总房款的10％），于2016年11月26日前交纳三期房款395000元（总房款的10％），于2017年2月26日前交纳四期房款790000元（总房款的20％），于2017年11月30日前交纳五期房款790000元（总房款的20％），于2018年11月30日前交纳六期房款1160000元（总房款的30％），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。

《预售合同》签订后，运通天下公司、富力公司双方办理了涉案《预售合同》的网签手续，运通天下公司共向富力公司支付购房款（含定金）393309元及代收印花税1962元，后未再向富力公司支付剩余房款。

本案在审理过程中，运通天下公司称购房时富力公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传，就其主张，运通天下公司提交了富力公司涉案楼盘的样板间照片等予以佐证。运通天下公司称公司至今无实际经营业务与资产，并明确表示无能力继续履行涉案预售合同，对此提供了2017-2019年度企业信息报告和2018-2019年度纳税申报表加以证明。富力公司对运通天下公司的上述主张均不予认可。经一审法院询问，运通天下公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。

一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持运通天下公司的解约请求。具体分析如下：

第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，运通天下公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传的违约行为。一审法院认为，首先，运通天下公司、富力公司双方订立的《预售合同》第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。故运通天下公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使运通天下公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传的行为，运通天下公司均应对于应否签约进行审慎思考，运通天下公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述运通天下公司主张富力公司存在违约行为依据不足，一审法院不予支持。运通天下公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约。

第二，是否支持运通天下公司解约请求的问题。一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，运通天下公司明确表示不同意继续履行涉案预售合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，理由是其不具备继续履行预售合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案预售合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，预售合同总标的额为3923309元，运通天下公司迄今为止仅支付393309元（含定金）及印花税1962元，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示不再支付剩余房款。一审法院认为，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于运通天下公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，一审法院予以支持，并且基于《预售合同》所办理的网签手续亦应予以注销，故运通天下公司要求富力公司配合办理注销网签手续的诉求一审法院予以支持。运通天下公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，一审法院不持异议，具体数额由一审法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为230000元。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除运通天下公司与富力公司于2016年8月26日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，富力公司于判决生效之日起七日内配合运通天下公司办理上述合同的网签注销手续；二、富力公司返还运通天下公司已付房款393309元、代收印花税1962元，以上共计395271元，于判决生效之日起七日内执行清；三、运通天下公司赔偿富力公司违约金230000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回运通天下公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，因双方当事人对于一审判决主文第一项、第二项均无异议，本院对此予以确认。结合当事人诉辩意见及已经查明的事实，本案二审争议焦点为一审判决认定的违约金数额有无不当。富力公司上诉主张，运通天下公司系违约方和过错方，应当按照合同约定承担违约责任，一审判决认定的违约金数额不足以弥补富力公司的实际损失，显失公平。对此本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，运通天下公司未按照合同约定支付房款，已构成违约，应当承担违约责任。双方在《预售合同》中约定了违约金数额，对此运通天下公司在一审中主张违约金过高，请求予以减少。据此本院认为，一审法院可以依据法律规定，对违约金的数额予以调整。关于运通天下公司应向富力公司支付违约金的具体数额，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，酌情确定的违约金数额并无明显不当，本院不再调整。富力公司关于一审判决认定的违约金数额过低的上诉意见，依据不足，本院不予采信。

综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5323元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年三月二十四日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子阳

书 记 员　刘怡然