曲某等与焦某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：曲某，男，1963年3月8日出生，汉族，北京市第二中级人民法院职工，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：焦某，男，1951年7月29日出生，汉族，航天部医院十三所退休人员，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：王树钢，北京市天平律师事务所律师。

原审被告：刘某，女，1970年1月17日出生，汉族，北京方拓视觉文化艺术传媒有限公司经理，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：董金阁，北京市两高律师事务所律师。

原审第三人：北京利诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区夏家园**楼****。

法定代表人：杨建杰，经理。

委托诉讼代理人：尚程越，男，1987年10月8日出生，北京利诚房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。

上诉人曲某因与被上诉人焦某、原审被告刘某、原审第三人北京利诚房地产经纪有限公司（以下简称利诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初45834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

曲某上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回焦某对曲某的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决曲某对刘某的违约行为承担共同责任是错误的。一、基于本案查明事实不能认定曲某知晓刘某出售房屋的行为，不应判决曲某承担合同义务及责任。二、刘某擅自处分夫妻共有财产行为导致的违约责任不应被视为夫妻共同债务。三、焦某基于合同违约主张曲某承担连带责任，一审法院认定该违约责任为夫妻共同债务，明显超出了焦某的诉求范围，剥夺了曲某的诉讼权利。

焦某辩称：同意一审判决，不同意曲某的上诉请求。出售夫妻共有房产是曲某和刘某共同的意思表示，有曲某签署的配偶同意出售声明书及利诚公司的工作人员到刘某与曲某共同居所对二人进行催告的录音证据，曲某没有相反证据推翻焦某举证证实的事实，应承担举证不能的不利后果。涉案房屋属于刘某和曲某的夫妻共同财产，二人共同生活，曲某签署的配偶同意出售声明书表明其参与到房屋买卖合同中，也是合同的一方当事人。曲某、刘某作为合同的违约方，应共同承担违约责任。一审判决没有超出焦某的诉讼请求。

刘某述称：同意曲某的上诉请求，不同意返还焦某定金双倍部分，同意一审判决其他判项。刘某未办理面签手续是因为利诚公司没让买受人交首付款。基于交易资金划转协议约定的首付款支付时间不够明确，合同无法面签的责任在于利诚公司没有按照交易流程操作导致最终合同目的无法实现。

利诚公司述称：同意一审判决，不同意曲某的上诉请求。刘某签约前给其爱人曲某打电话确认了卖房的事情，利诚公司工作人员告知曲某需在《配偶同意出售声明书》上签字，故二人将同意出售声明交给了利诚公司工作人员。利诚公司工作人员在金星园小区见到刘某和曲某时，简短地沟通了买方要进房屋内量尺寸装修的事情。利诚公司工作人员在2020年5月22日到24日去过刘某在世纪星小区的家里两次，发现刘某和曲某是共同居住的。基于上述事实，可见曲某对刘某售房是知情的。

焦某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除焦某与刘某于2020年3月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令刘某、曲某连带返还焦某房屋定金50万元；3.判令刘某、曲某连带支付焦某利息（以50万元为基数，自2020年5月31日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令刘某、曲某因根本违约支付焦某双倍返还定金的双倍部分50万元；5.判令刘某、曲某支付焦某因卖唯一公房买二手房可退税损失5万元；6.判令刘某、曲某支付焦某因买房支付的中介费8万元；7.判令刘某、曲某支付焦某因诉讼支付的律师费2.5万元。

一审法院认定事实：北京市朝阳区太阳宫×园×号楼×-3062号房屋（以下简称3062号房屋）登记所有权人系刘某，该房屋设定有抵押。刘某、曲某系夫妻关系，刘某、曲某称3062号房屋系夫妻共同财产。

2020年3月25日，焦某作为买受人与刘某作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为3062号房屋；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行，出卖人应当于过户之前办理完毕抵押权注销登记；该房屋成交价格为800万元，购房定金50万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金；出卖人应当在收到全部房款当日将该房屋交付给买受人；出卖人未按照约定期限办理抵押权注销登记手续的，按照逾期时间分别处理，逾期在三十日之内，自约定的抵押权注销登记手续办理期限届满之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方未按照附件《存量房自有交易资金划转协议》的约定办理网签、面签、缴税等手续的，如因出卖人的责任，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，自约定应当办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金。

当日，焦某与刘某签订《存量房自有交易资金划转协议》，其中约定：双方约定的房屋主体价格为326万元，在此基础上买受人自愿支付给甲方474万元作为对出卖人房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；定金50万元分两笔支付，第一笔于签订当日支付10万元，第二笔于2020年3月27日支付40万元；首付款520万元于过户前以资金监管的形式支付；出卖人同意买受人商业贷款支付剩余购房款210万元，由银行直接支付给出卖人，付款方式及时间依银行和放款时间确定；物业交接保证金10万元，买受人应于双方办理完房屋交接且出卖人结清物业费、水费、电费、燃气费等出卖人应承担的费用后当日内支付给出卖人；户口保证金10万元，买受人应于出卖人办理完户口迁出后当日内支付给出卖人；双方应于乙方购房资格核验通过后7日内到利诚公司办理网签并共同签署网签合同；如买受人需办理贷款购房的，双方应于利诚公司通知后7日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，如出卖人已婚的，出卖人配偶也应一同到场办理；双方共同于买受人贷款获得批准后7日内申请缴税；双方于2020年5月31日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。

当日，焦某与刘某签署《告知书》，其中列明双方在交易中需提供的资料以及交易的一般程序。

当日，焦某作为买受人、刘某作为出卖人与利诚公司作为居间人签署《房屋买卖居间合同》，其中约定了居间服务的具体内容及完成标准，就居间服务费及支付一项，该合同未予约定。

2020年3月25日，焦某通过李莉账户向刘某转账2笔，每笔10万元，刘某向焦某出具两份《钱款交付书》，载明各收到焦某定金10万元。2020年3月26日，李莉向刘某转账20万元、10万元，刘某向焦某出具《钱款交付书》，载明收到焦某定金30万元。刘某称收到钱后用于其公司经营，具体支付给其需要结账的个人或公司了。

焦某提交收据一张，显示2020年3月26日其因买卖交付8万元，收款单位为利诚公司，收款人为杨建杰，焦某称杨建杰为利诚公司法定代表人。关于款项支付，焦某提交业务回单及微信账单，显示李莉于2020年3月26日通过银行转账向杨建杰支付5万元，该日通过微信扫二维码方式向杨杰付款3万元，焦某称杨杰即为杨建杰。利诚公司称杨建杰系其法定代表人，因公司账户有问题，故将居间费支付给杨建杰，未开具发票，居间合同未约定居间费，其与买方单独签订有佣金确认书。

焦某提交《配偶同意出售声明书》，载明本人曲某与刘某系夫妻关系，同意登记在刘某名下的3062号房屋出售，落款声明人处签有曲某姓名。焦某称该声明书系刘某所给，曲某否认为其签字，刘某称中介给其该份声明后去让曲某签字，后曲某不在，其就代曲某签字了。刘某称卖房之前跟曲某谈过，但没有谈出结果，本次卖房没有告诉曲某，因3062号房屋对外出租，其一直挂着要卖，该房屋没有居住需求。曲某称刘某未告知其出售房屋的事情。

2020年4月8日，焦某与刘某就3062号房屋办理网签。

焦某提交微信聊天记录，称包括李莉、刘某与利诚公司员工李鑫华、尚程越的群聊记录，还有李莉、李鑫华、尚程越分别与刘某的聊天记录，以此证明刘某拒绝履行合同义务。刘某对证据的真实性不持异议，但表示内容不全。群聊显示：2020年4月9日，李鑫华发送“下一步流程是做贷款面签，卖方需要夫妻两人出面”等内容，后各方于4月20日协商确定周四面签，李鑫华于次日发送“卖方需要夫妻两人出面”等内容，李莉于5月26日发送催告函，要求刘某办理还款解押手续、配合办理面签手续等。李莉与刘某的聊天记录显示：刘某于5月13日发送“这几天去银行签字，要不到了人家已经下班了，要不到了人没在我们又有事不能等，错过了。这两天接着去，别担心”，5月15日发送“今天能有个10万左右可转吗，当首付款的？其他再等你的理财”“也是家里有人问我首付收了多少……哪怕暂时不多也能是首付。你也跟老人家说一下，我们这边也都会配合下去，让老人安心”，李莉发送“我们本着真心交易，按合同办事的原则，互相有商有量，我相信全部流程顺利走完应该会很快的”，刘某回复“我也是这么认为的，我觉得我们都会顺利的完成的。我老公那里也说了他配合把任务完成，其间遇到什么问题我们就商量着解决，最终目的就是顺利完成过户”，5月19日李莉发送“麻烦您跟先生商量一下，无论无何抽出时间签个字。家里老人就是说不通，特别着急。他们总觉得五一前就可以完事的，为啥要拖一个月？如果您和先生有共它想法，也请告之”，刘某回复“亲我去外地出差了，我给他下最后通碟，让他最晚明天一定完成任务。请假也要去”，后李莉于5月21日之后联系刘某均无回复。尚程越与刘某的聊天记录显示：3月25日尚程越发送“您记得把链家的钥匙收回啊，还有配偶同意出售证明，您记得让大哥签个字”，刘某发送“好的。我老公他爸病了，这两天在他爸家照顾老人家，我争取明天过去看看，把字签了，先拍照发你”，5月21日尚程越发送“您好刘姐，您忙完怎么碰一下”，刘某回复“在参加签字仪式分我一下回你”“这就回你，就结束了”，后尚程越发送“咱们合同约定的5月底过户，马上到期限了，您爱人这边得立即去银行签字才能出批贷涵，已经拖了1个月了，还有解抵押手续，如果再不办理，时间就不够了！如果到月底过不了户，按合同的话6.30号前，每天有相当于总房价款五分之五的滞纳金，如果超过6.30号还没弄完，买方就有权解除合同，会产生240万的赔付”“大哥明天能去银行签字吗，还有解抵押手续什么时候办？目前理论上还可以办完，如果再拖月底前肯定弄不完，我也没办法给买方交代”等信息，刘某未予回复，5月28日尚程越发送“您这样拖着也不是办法……希望您能过来，咱们当面把事情说清楚，这样对您、对买方都是一个交代”，5月31日发送“你不卖了，至少把人家50万定金给退了吧”“今天是合同约定的最后一天，无论是谈解约还是说违约，先把人家50万退了”，刘某发送“我找律师写好解约书，双方都签了再退，以防以后你们找后账！之前的合同就签了对我不利的，不再信任你们了”。李鑫华与刘某的微信聊天记录显示：5月9日李鑫华发送“今天去银行签字吗”，刘某发送“去，下午”，后发送“没赶上！人家都4点半左右就都下班了，5点了我们才到没人了只能又回来了，只能周一上午有空就早点去了”，李鑫华发送“面签已经过了17天了，可能会影响进度。剩下的我得抓紧办”，刘某发送“嗯，怎么下周一也能结束了”，李鑫华发送“如果下周一能提上去，预计18.19号能出批贷涵”，5月11日李鑫华发送“咱们今天去银行了吗”，刘某发送“一直开会，刚结束”，5月12日李鑫华发送“今天去签字了吗”，刘某回复“等下出发”，后李鑫华于发送“今天顺利不”，5月13日发送“今天成功签字了吗”，5月14日发送“今天咱们去签字吗”，刘某未回复，李鑫华于5月18日发送“今天咱们去签字了吗”，刘某回复“打电话约了”，5月19日李鑫华发送“咱们昨天签完字了吗”，5月20日发送“您先生中午过去了吗”等，刘某均未回复。

刘某亦提交微信聊天记录一页，称其向对方催要首付款。焦某认可证据的真实性，但称刘某要的10万元不是首付款，而是另外提出的款项，合同约定了首付款要打到监管账户，不可能打到个人账户。利诚公司称首付款要存入监管账户，刘某要的10万元是另外的钱，刘某提出这笔钱打入其本人账户。

焦某称贷款面签时因曲某未去而未办理，刘某称面签时曲某未去，之后贷款是否办理不清楚，没办理原因不清楚。曲某称那段时间刘某打过电话，说让帮个忙什么的，具体也没说。

2020年6月5日，利诚公司出具《情况说明》，其中载明：合同约定甲乙双方（及甲方配偶）应于我司通知后7日内到指定地点办理面签等贷款手续，2020年5月31日前甲方办理原抵押权注销登记后与乙方办理过户登记手续，后经我司通知，定于2020年4月23日刘某夫妇配合焦某到银行进行贷款面签，当日，焦某、我司工作人员李鑫华到场，由于刘某的配偶曲某未到场导致贷款面签失败，后刘某各种推脱拒绝配合办理贷款面签，也未进行原抵押权注销，导致焦某未支付首付款520万元，同时导致双方未在2020年5月31日前办理过户手续。

焦某提交房屋核验结果查询单，证明其名下住房状况为零；提交房屋买卖合同、发票、银行交易明细等，证明其已在2019年将原房产出售；提交网络截图，证明其在一年内购房可享受退税政策；提交房价信息查询，证明同户型房屋已上涨115万元；提交《委托代理协议》及律师费发票，证明其律师费支出情况。

焦某提交录音光盘及文字整理资料，称系2020年5月23日尚程越在刘某、曲某家门口所录，对话人有尚程越及刘某、曲某。刘某认可尚程越于5月23日到其家找其，当时有刘某、曲某在场，对话内容大概属实。曲某否认录音的真实性，称其中“房产公司尚某”并未表明身份，不确定录音中的“被告二”为本案曲某，不能认为该“被告二”知晓有关交易，对于尚某与“被告一”的交涉过程不知晓，而且录音记载亦可体现是焦某违约导致合同无法继续履行。曲某称当日有人去过家中，但隔着门不知道是谁。

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，焦某与刘某于2020年3月25日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房自有交易资金划转协议》，约定焦某购买刘某所有的3062号房屋，上述协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。依据上述协议的约定，双方应于利诚公司通知后七日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，出卖人配偶亦应到场办理，但根据在案证据及当事人陈述可知，在各方确定面签时间后，曲某并未到场，后焦某及利诚公司人员亦多次与刘某方协商面签事宜，刘某均未配合，刘某消极履行合同义务，根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，双方未能按照《存量房自有交易资金划转协议》的约定办理面签手续，如因出卖人的责任，买受人有权解除合同，现因刘某原因未能办理面签手续，故焦某有权解除合同，对于焦某要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。当事人在《北京市存量房屋买卖合同》中约定焦某支付购房定金50万元，现因刘某违约导致合同解除，焦某有权要求刘某双倍返还定金。关于焦某主张的利息，没有法律依据，法院不予支持。焦某主张可退税损失、律师费及中介费，没有合同依据，法院不予支持。

关于曲某是否应当承担还款责任。刘某、曲某认可3062号房屋系夫妻共同财产，刘某、曲某作为共同生活的夫妻，曲某称对刘某出售房屋不知情，显然不合常理，对于曲某的相关主张，法院不予采信。上述债务系基于夫妻双方共同意思表示，焦某主张曲某承担还款责任，具有法律依据，法院予以支持。

综上，一审法院判决如下：一、解除焦某与刘某于二〇二〇年三月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、刘某、曲某于判决生效后七日内返还焦某定金五十万元；三、刘某、曲某于判决生效后七日内支付焦某双倍返还定金的双倍部分五十万元；四、驳回焦某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人均未提交证据。另查，一审法院于2021年1月向刘某在一审中所留取的地址确认书确认地址邮寄送达判决书，送达状态显示收件人名址有误/不详，且无法联系收件人退回。刘某自述其于2021年2月1日从曲某处取得一审判决。但实际并未向法院提交书面上诉状。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，根据当事人的诉辩称主张，本案的争议焦点在于曲某应否与刘某共同双倍返还定金。当事人均未对合同解除以及违约责任认定提出上诉，本院不持异议。刘某主张其未收到一审判决，故未能提出上诉，根据查明的事实，一审法院依法向刘某在一审中所留取的地址确认书确认地址邮寄送达判决书，因刘某自身原因致该邮件退回，故应当认定一审法院已经向刘某有效送达判决书，但刘某未在上诉期内向法院提交书面上诉状，应当认定刘某自愿放弃了上诉的相关权利。

依法成立的合同受法律保护。当事人均应当按照诚实信用原则依约全面履行各自的权利义务。本案中，根据刘某与焦某所签协议约定，双方应于利诚公司通知后七日内到指定地点办理贷款面签等贷款手续，出卖人配偶亦应一同当场办理。但在各方确定面签时间后，曲某并未到场，后焦某、利诚公司人员多次与刘某协商面签事宜，刘某均未配合，致使双方未能如约办理银行面签手续。一审法院认定刘某构成违约，应当承担违约责任，具有事实和法律依据。据此一审法院判令刘某双倍返还焦某定金亦属正确，本院应予维持。刘某表示办理银行面签的前提是首付款资金监管，但根据双方所签协议约定，首付款资金监管在过户前办理即可，故刘某的该项意见无合同依据。关于曲某的责任认定问题，根据查明的事实，曲某与刘某系夫妻关系，两人共同生活，利诚公司亦告知本案合同双方《配偶同意出售声明书》应由刘某的配偶曲某签署。此后刘某将其与曲某的结婚证复印件以及声明人处签有曲某姓名的《配偶同意出售声明书》给付焦某。在焦某方与刘某的微信聊天记录中，刘某亦曾表示“我老公说他下午开过会就去签字，应该能赶上”等。刘某及利诚公司均确认在利诚公司人员至刘某、曲某住所沟通此事时，曲某在场。而曲某并未出面否认出售房屋。因此，在整个房屋交易过程中，焦某有理由相信曲某知晓并同意出售涉案3062号房屋。而曲某主张其对出售房屋不知情不合常理。同时，本案系在曲某与刘某婚姻关系存续期间因出售共有住房所产生的债务。一审法院综合本案在案证据，认定应由曲某与刘某共同承担给付责任，具有事实和法律依据，本院应予维持。本案中，焦某明确提出了要求曲某与刘某连带返还款项的诉讼请求，一审法院对此予以审查处理并未超出诉请范围裁判，曲某上诉主张一审判决超出当事人诉求裁判无事实依据，本院不予采纳。

综上所述，曲某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由曲某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　闫　慧

审 判 员　　楚　静

审 判 员　　石　煜

二〇二一年四月十九日

法官助理　　肖萌萌

法官助理　　仉亭方

书 记 员　　李星月