北京龙达美科技发展有限公司与北京古某艾某房地产经纪有限公司委托合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：北京龙达美科技发展有限公司，住所地北京市通州区龙旺庄路路西京客隆**（北京金朝宾馆有限公司）**。

法定代表人：周育仁，董事长。

委托诉讼代理人：董安柱，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：霍俊峰，北京市京大（深圳）律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：北京古某艾某房地产经纪有限公司，住所，住所地北京市朝阳区白鹿司路**院**楼**236div>

法定代表人：陈冲，执行董事。

委托诉讼代理人：李筠嫔，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：梁伟森，北京市诺恒律师事务所律师。

上诉人北京龙达美科技发展有限公司（以下简称龙达美公司）因与被上诉人北京古某艾某房地产经纪有限公司（以下简称古某艾某公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

龙达美公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由古某艾某公司承担。事实和理由：一审法院以龙达美公司迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，从而确认龙达美公司与古某艾某公司2017年3月签订的《招商代理委托合同》于2019年9月25日解除，无法律与事实依据。1.根据龙达美公司与古某艾某公司2017年3月签订的《招商代理委托合同》足以认定龙达美公司委托古某艾某公司进行招商行为符合涉案工程的特定规划和建设使用用途，并不存在“以租代售”擅自改变项目规划用途的行为。2017年3月，龙达美公司作为甲方与古某艾某公司作为乙方签订了《招商代理委托合同》。第二条：委托事项及服务内容。1.甲方委托乙方在合同约定的服务范围及服务期限内，对本项目实行独家招商代理服务。根据双方确认的招商代理服务范围，乙方组建团队为甲方提供招商代理服务，组织执行并达成双方约定的目标。2.委托代理事项：负责大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目在国内的招商代理工作，包括：营销策划方案建议、市场推广、展销活动执行、选择和管理下有合作公司、按约定收取享有居间服务费用、接待客户并协助租户签署招商协议等。第五条：双方权利和义务。(一)甲方：1.甲方应保证其招商物业的合法性，并与租户签订《大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目招商协议》及办理相关手续。4.甲方负责与租户签订招商协议等相关合同，并对招商协议承担完全的法律责任。5.代理期间，由甲方派出的财务人员负责统一收取租户的房屋租金，并开具甲方的发票。9.若因政府政策变化导致本项目产品无法招商或租赁的，甲方应与政策发布之日起7个工作日内退还收取无法签约的客户缴纳的定金，首付款等费用。(二)乙方：1.在代理招商期间，协助甲方与租户签署该项目的《大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目招商协议》，负责向客户催缴租金，并负责催促租户签订相关合同。2.乙方有权向租户收取居间服务费用，并负责与其他合作公司的结算。4.乙方负责协调和督促租户在约定的时间内，足额缴纳应当缴纳的各项费用。5.乙方应对自有团队的招商过程进行严格管控，乙方需保证以上资料的完整性和真实性，并在租户正式签约5个工作日内提供给甲方。根据上述《招商代理委托合同》相关内容的约定，龙达美公司委托古某艾某公司对涉案房屋进行招商代理的性质和规划用途为出租而不是出售，并不违反北京规划和自然资源委员会关于进一步加强产业项目的通知所规定的违规销售情形，也不存在以租代售的情形，故《招商代理委托合同》合法有效。2.龙达美公司所举证据足以证实已经向古某艾某公司提供了招商代理必须的法律文件和相关资料。《招商委托代理合同》签订后，龙达美公司向古某艾某公司提供了涉案招商项目的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、国信创展置业公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、《合作协议书》、《补充协议书1、2》、中国网所刊登的中国特色小镇科技创新成果展示总部基地落户北京大兴的新闻报道、北京国信创展置业有限公司的项目发展规划、北京市大兴区环境保护局关于大兴现代农业装备科研制造中心及配套工程项目环境影响报告书的批复(京兴环审【2011】0189号)、北京市大兴区经济和信息化委员会关于大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目的备案通知书(项目备案文号：京大兴经信委备案【2010】30号)。3.龙达美公司也举证证明了龙达美公司完成了现场样板间和招商接待处等招商必备的准备工作。《招商委托代理合同》签订后，龙达美公司按照合同的约定，完成了招商项目现场样板间的建设，并在招商接待处进行了招商项目图案位置展示、项目区域优势图的张贴。综上，龙达美公司并不存在迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的的法定情形，不具备合同解除的法定条件。一审法院以此理由确认龙达美公司与古某艾某公司2017年3月签订的《招商代理委托合同》解除错误。二、一审法院判令龙达美公司返还古某艾某公司履约保证金100万元，没有法律依据。既然龙达美公司与古某艾某公司所签订的《招商代理委托合同》没有达到解除的法定条件和法定情形，且龙达美公司也不存在违约行为。因此，古某艾某公司要求龙达美公司返还履约保证金100万元的请求，没有法律依据。三、对于古某艾某公司因其未能按照《招商代理委托合同》的约定完成招商任务，而擅自解除合同，其应当承担相应的违约责任。龙达美公司将另行起诉。

古某艾某公司辩称，不同意龙达美公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，同意一审判决。

古某艾某公司向一审法院起诉请求：1.确认古某艾某公司与龙达美公司签订的《招商代理委托合同》于2019年9月15日解除；2.龙达美公司返还古某艾某公司履约保证金100万元；3.龙达美公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年3月，龙达美公司作为甲方与乙方古某艾某公司签订了《招商代理委托合同》一份，约定甲、乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目进行招商代理事宜，达成一致意见，特签订本合同，以资信守。第一条：项目概况。1.项目名称：大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目。2.项目位置：北京市大兴区国家新媒体产业基地。3.代理范围：大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目D座楼号（以甲方提供给乙方的经双方签字盖章确认房源清单表为准）。4.受托面积：以甲方提供的房源清单面积为准。第二条：委托事项及服务内容。1.甲方委托乙方在合同约定的服务范围及服务期限内对本项目施行独家招商代理服务。甲方同意在委托期限内，该项目所有货量由乙方统一代理招商，乙方为该项目在国内唯一的招商代理服务公司。根据双方确认的招商代理服务范围，乙方组建团队为甲方提供招商代理服务，组织执行并达成双方约定的目标。2.委托代理事项：负责大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目在国内的招商代理工作，包括：营销策划方案建议、市场推广、展销活动执行、选择和管理下游合作公司、按约定收取享有居间服务费用、接待客户并协助租户签署招商协议等。第三条：代理期限。代理期限自2017年3月31日起至2018年3月30日止。合同期限结束时，双方可再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。第四条：服务内容。1.乙方选拔经验丰富的团队进驻现场，并负责招商工作的执行及控制，包括但不限于：现场招商管理；招商工作人员的上岗培训及考核；招商工作人员的分期培训；负责现场看房客户的接待及咨询；协助签订《大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目招商协议》；决定、引入整合第三方经纪公司带客；收取并享有居间服务费用。第五条：双方权利和义务。（一）甲方：1.甲方应保证其招商物业的合法性，并与租户签订《大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目招商协议》及办理相关手续。同时甲方须向乙方提供乙方进行招商代理必需的该项目法律文件副本及相关资料，以便乙方可清楚向租户讲解。2.甲方须在2017年3月31日前完成现场样板间、招商接待处等招商必备的准备工作。3.甲方须为乙方提供必要的办公地点，并提供办公家具，甲方和乙方各承担办公场地租赁费的50%，即玖万元每年。乙方办公场地租赁费由甲方先行垫付，乙方在首次与甲方结算时支付给甲方。4.甲方负责与租户签订招商协议等相关合同，并对招商协议承担完全的法律责任。5.代理期间，由甲方派出的财务人员负责统一收取租户的房屋租金，并开具甲方的发票。6.甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、招商的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。7.甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应及时告知甲方。8.甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。9.若因政府政策变化导致本项目产品无法招商或租赁的，甲方应于政策发布之日起7个工作日内退还收取无法签约的客户缴纳的定金、首付款等费用。（二）乙方：1.在代理招商期间，协助甲方与租户签署该项目的《大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目招商协议》，负责向客户催缴租金，并负责催促租户签订相关合同。2.乙方有权向租户收取居间服务费用，并负责与其他合作公司的结算。3.乙方负责填写招商协议，因填写错误引发的纠纷及损失由乙方负责解决并承担责任。4.乙方负责协调和督促租户在约定的时间内，足额交纳应当交纳的各项费用。5.乙方应对自有团队的招商过程进行严格管控，包括进行房屋招商台帐管理等，建立客户档案并备份其资料（包括备份租户签约协议），乙方须保证以上资料的完整性和真实性，并在租户正式签约5个工作日内提供给甲方。6.乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和招商。招商过程中如有因乙方对客户的欺骗、欺诈等违法行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。7.乙方承接甲方项目招商代理业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及代理权不得转让，但有权寻求与第三方进行相应合作。8.由甲方提供或支付的物品（包括但不限于图纸资料、文件、样品等），都属于甲方的财产，当工作完成或终止时，乙方应将履行服务中使用或是未使用的物品清单提交给甲方，并按甲方的指示移交此类物品至甲方指定地点。第七条：招商任务约定：1.甲方应保证乙方于2017年3月31日前进场进行招商，并且现场具备客户接待、销售和签约条件。以下招商及回款任务均基于本条中的进场时间设置，如不能于该日期前进场，则招商任务按照对应进场日期向后顺延。2.乙方应于进场后6个月内完成160套招商签约任务。3.为保证招商任务的按时完成，乙方可向甲方先行支付履约保证金人民币100万元（大写：壹佰万元人民币），履约保证金用于第七条第2款约定的招商任务剩余未招商房屋租金的抵扣。如乙方提前完成招商任务，甲方须于完成任务后7个工作日内将履约保证金退还至乙方。每逾期一日，应按逾期付款额的千分之一向乙方支付违约金。4.乙方应于2017年5月31日前（含5月31日)，累计完成60套招商签约任务，完成后甲方应于完成该任务后7个工作日内返还乙方保证金50万元(大写：伍拾万元人民币)。如未完成，则用履约保证金抵扣剩余未招商房屋租金，履约保证金不足以抵扣剩余未招商房屋租金的，乙方应7个工作日内补齐剩余未招商房屋租金的余款，此房屋使用权自付款日归属乙方，乙方有权进行任意处置，甲方有充分配合之义务。5.乙方应于进场后6个月内累计完成160套招商签约任务，完成后甲方应于完成该任务后7个工作日内返还乙方剩余保证金50万元（大写：伍拾万元人民币）。如未完成，则用履约保证金抵扣剩余未招商房屋租金，履约保证金不足以抵扣剩余未招商房屋租金的，乙方应7个工作日内补齐剩余未招商房屋租金的余款，此房屋使用权自付款日归属乙方，乙方有权进行任意处置，甲方有充分配合之义务。6.若因政府政策变化导致本项目产品无法招商或租赁的，则从政策发布之日起乙方不再承担第七条各条款约定的招商任务和履约保证，甲方需于政策发布7个工作日退回100万元（大写：壹佰万元）保证金。第八条：招商代理服务费及支付。(一)招商代理服务费的计算：1.甲方同意乙方有权在甲方约定的价格基础上直接向租户收取居间服务费用6万元/套，此居间服务费用中乙方向甲方支付1.5万元/套作为咨询服务费。2.乙方累计招商套数超出100套后，乙方有权在原有居间服务费用标准基础上增加居间服务费用，具体收费标准由甲乙双方再行协商。3.乙方所代理项目中招商超出100套房屋后。自第101套房屋起，乙方向租户收取居间服务费用中每套向甲方支付1.5万元作为基础咨询服务费，乙方所收取的超出6万元/套的部分与甲方按照各50%比例进行分成。

2017年3月31日，古某艾某公司通过银行转账方式转给龙达美公司保证金100万元。

2017年4月19日，北京市规划和自然资源委员会等部门发出《关于进一步加强产业项目管理的通知》，内容为：各区人民政府、各有关单位：经市政府同意，为保障本市各类产业持续稳定健康发展，在继续严格执行《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国用〔2010〕148号）和《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》（京建发〔2010〕265号）的基础上，自本通知发布之日起．规划用途为研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等产业项目（以下简称产业项目）同时执行以下规定：一、产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售。严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。二、坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。依据土地出让合同和划拨批准用地文件核查己建在建产业项目使用情况，对于改为居住途的产业项目，规划国土、住房城乡建设部门依法从严处罚项目建设单位，直至解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地，取消其在京取土地的资格，并由税务等相关部门进行稽查、检查。三、产业项目（含己售再出售的）买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人。产业项目所在区行政主管部门或园区管理部应结合区域产业政策要求等对买受人购买条件进行审核、出具书面意见，同时做好后续监管工作。四、严格产业用地供应管理，产业项目应符合首都功能定位、符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》，同时属地区政府应结合区域规落实职住平衡。城六区严禁发展高端制造业的生产加工环节、严禁新建和扩建批发市场、严禁新建和扩建区域性物流中心等项目。以协议出让方式供地的产业项目，实行市区分级管控，限定受让人资格、区政府、园区管理部门、各行业主管部门要从产业政策、产业规模、产业方案、行业要求、人口调控、区域功能定位等方面审查并确定项目主体。通过招拍挂方式取得土地的产业项目。规划国土部门要在土地出让合同中约定建筑使用功能、土地转让条件、项目单位自用自持建筑面积例、项目用地退出的条件，严格后期监管。五、区政府、园区管理部门牵头从产业内容、产值、税收、就业、生态环保等方面定期对产业项目进行综合性评估，对于不符合本市要求的，实施产业项目退出机制。规划国土部门要定期对建筑使用功能进行核查，对违规改变为居住用途的，应及时予以纠正、查处，直至解除土地出让合同、撤销划拨批文件收回土地。六、项目建设单位违反相关规定，由行政主管部门将处罚倌息纳入本市企业倌用信息系统。中介机构违规代理或以任何方式宣传产业项目的房屋可用于居住的，行政主管部门将依法注销机构备案、直至吊销营业执照。

一审法院另查明，2018年7月3日，北京市大兴区人民法院就杨希与国信创展公司确认合同无效纠纷一案作出（2018）京0115民初8191号民事判决书，判决确认杨希与国信创展公司签订的关于大兴区西红门镇“南现代城”项目中B座楼号7层706房屋《招商合同》因实质性质为房屋预售合同而无效。2019年4月24日，北京市大兴区人民法院就刘坤贤与国信创展公司确认合同无效纠纷一案作出（2019）京0115民初4510号民事判决书，判决确认刘坤贤与国信创展公司签订的关于大兴区西红门镇“南现代城”项目中B座楼号十层1007房屋《招商合同》因实质性质为房屋预售合同而无效。

根据古某艾某公司提交的国信创展公司与龙达美公司2017年2月23日签署的《项目营销代理协议》约定，由龙达美公司代理国信创展公司营销“大兴现代农业装备科研中心及配套工程”项目D座楼号，龙达美公司负责以每平方米1.8万元的价格全包销的方式进行。

根据龙达美公司提交的《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》显示，涉案房屋土地使用权人、建设单位为北京市小型动力机械有限责任公司，土地用途为工业，建设项目名称为科研中心及配套工程。

一审庭审中，古某艾某公司陈述，《招商代理委托合同》的性质属于“以租代售”，古某艾某公司与龙达美公司签订合同时，龙达美公司当时给古某艾某公司展示的其与国信创展公司签订《项目营销代理协议》对涉案项目的D座就是以“以租代售”方式进行营销的，从合同的交易背景、合同条款表述、交易价格的约定等多方面均有体现。涉案土地项目的规划用途为科研产业，监管存在盲区，北京市在2017年4月以前没有细化规定科研用地如何管理和使用，因科研用地取得价款低，很多开发商将原本禁止转让、出售的款项目以“以租代售”的方式变相出卖。因合同交易模式明显违法，无法继续履行，双方在实质上也没有就涉案项目展开具体招商工作，龙达美公司也未按照《招商代理委托合同》约定向古某艾某公司提供包括《大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目招商协议》在内的招商代理工作必需的法律文件及相关资料，没有在2017年3月31日前完成现场样板间、招商接待处等招商必要的准备工作及必要的办公地点和办公家具，且从龙达美公司提交的《项目招商代理协议》，龙达美公司从2017年7月3日才取得涉案项目的代理权。

龙达美公司陈述，龙达美公司向古某艾某公司移交了约定应移交的法律文件及相关资料，完成了现场样板间、招商代理处的必要准备工作，但没有证据提交。招商协议最终应当是由国信创展公司与租户签署，但没有其之间的合同，龙达美公司与住户没有签订过协议，招商工作没有开展。对于招商的用途和租户的要求不清楚。古某艾某公司签订合同时清楚招商的性质，不存在“以租代售”的情况。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十六条前半款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”龙达美公司委托古某艾某公司代理大兴现代农业装备科研中心及配套工程项目D座楼号工程项目招商，根据当事人提交的证据材料，该项目工程应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，但根据目前龙达美公司与古某艾某公司签订的《招商代理委托合同》及龙达美公司与国信创展公司签订的《项目招商代理协议》均无法认定该招商行为符合涉案工程的特定规划和建设使用用途，结合该项目B座招商情况，有涉嫌“以租代售”擅自改变项目规划用途的行为，且龙达美公司未举证证明其应已经向古某艾某公司提供招商代理必需的法律文件及相关资料，未举证证明完成了现场样板间、招商接待处等招商必备的准备工作，导致古某艾某公司代理招商的合同目的无法实现。因此，古某艾某公司要求解除《招商代理委托合同》并要求返还履约保证金的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，一审法院予以支持。《招商代理委托合同》的解除日期为起诉状副本送达龙达美公司之日，即2019年9月25日。据此，一审法院于2020年10月19日判决：一、确认北京古某艾某房地产经纪有限公司与北京龙达美科技发展有限公司2017年3月签订的《招商代理委托合同》于2019年9月25日解除；二、北京龙达美科技发展有限公司于判决生效之日起十日内返还北京古某艾某房地产经纪有限公司履约保证金100万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙达美公司向本院提交证据如下：证据一，项目发展归划，证明龙达美公司与古某艾某公司签订招商代理合同后，龙达美公司已经向古某艾某公司按照招商代理合同的约定提供了招商代理所必需的法律文件和相关资料。并且古某艾某公司对于涉案项目土地用途为工业性质以及涉案项目进行招商租赁非销售知情。涉案项目并不存在以租代售的情形。证据二，样板间的图片和房屋明细图片，证明龙达美公司与古某艾某公司在签订招商代理合同以后，龙达美公司按照招商代理合同约定的内容，完成了现场样板间、招商接待处的建设以及招商必备的五项工作。证据三，北京市通州区人民法院已经登记立案受理龙达美公司与古某艾某公司继续履行合同纠纷一案的登记信息，证明古某艾某公司无故解除合同及未按照招商代理合同约定的条件及时完成招商业务，已经构成违约，龙达美公司要求古某艾某公司继续履行合同并承担违约责任的纠纷已经立案处理了。证据四，1.《“现代科研文创园”合作协议书》；2.北京市小型动力机械有限责任公司（甲方）与北京盛久置业有限公司（乙方）于2013年3月19日签订的《大型现代农业装备科研中心及配套工程项目合作建设协议书补充协议书1》、于2013年3月20日签订的《大型现代农业装备科研中心及配套工程项目合作建设协议书补充协议书2》，证明涉案项目属于北京国信创展置业有限公司与北京市小型动力机械责任公司共同合作开发的项目。合作协议书中的合作方北京盛久置业有限公司是北京国信创展置业有限公司的曾用名，从而证实涉案项目土地的性质为工业土地，古某艾某公司对该项目的性质明知。古某艾某公司发表质证意见如下：对四份证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可；龙达美公司提交的这些材料反映的只是项目的客观情况，无法证明龙达美公司向古某艾某公司提供过这些资料；龙达美公司提供的照片无法显示与涉案项目存在关联性；上述证据无法证明龙达美公司已经在合同约定的时间点前向古某艾某公司告知履行情况，古某艾某公司不知道完成的时间点；结合本案的事实，应当首先证明龙达美公司关于涉案项目存在资质以及合法性，这是双方合作的必要基础和前提；招商代理协议是龙达美公司和案外人北京国信创展置业有限公司签订的，在龙达美公司一审时否认双方签订的招商代理协议真实性的情况下，龙达美公司至今没有提供证据证明龙达美公司和北京国信创展置业有限公司签订的其取得合法代理资质的文件；龙达美公司提交的证据签订日期是在2017年7月，晚于龙达美公司与古某艾某公司合作的时间，通过龙达美公司提交的证据能够显示其取得资质的时间是在2017年7月，古某艾某公司有充足理由相信龙达美公司没有履行合同义务。本院经审查认为，龙达美公司提交的证据一、二、四未能提供原件，其真实性本院不予确认。龙达美公司提交的证据三，其是否另行起诉并不能影响本案的处理，因此与本案无关联性，本院不予采纳。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据龙达美公司与古某艾某公司签订的《招商代理委托合同》，龙达美公司应保证其招商物业的合法性，须向古某艾某公司提供其进行招商代理必需的该项目法律文件副本及相关资料，龙达美公司须在2017年3月31日前完成现场样板间、招商接待处等招商必备的准备工作。依据龙达美公司提交的其与国信创展公司签订的《项目招商代理协议》，其自2017年7月3日才取得涉案项目的代理权，龙达美公司未能举证证明在此之前其已依约履行上述合同义务。此外，关于涉案项目是否存在“以租代售”的问题，其一，从《招商代理委托合同》所约定的居间服务费用来看，每套为6万元，显然与通常的租赁合同居间费用不符；其二，生效判决亦认定涉案项目B座存在“以租代售”的问题。综合上述情况，本院认为涉案项目存在“以租代售”的事实具有高度可能性。在此情况下，《项目招商代理协议》不能履行，古某艾某公司诉讼请求解除合同并返还履约保金，并无不当，本院予以支持。龙达美公司不同意解除合同并返还履约保金的上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。

综上所述，龙达美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由北京龙达美科技发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　鲁　南

审 判 员　　贾　旭

审 判 员　　姜　君

二〇二一年一月二十九日

法官助理　　徐军军

书 记 员　　陈　玥