北京金谷科工贸集团公司与高某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。

法定代表人：郭东凯，总经理。

委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住北京市平谷区。

上诉人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）因与被上诉人高某某商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人金谷公司之委托诉讼代理人马金升，被上诉人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金谷公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决驳回高某某一审的诉讼请求。事实和理由：一、2014年3月5日，北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。高某某应向华欣公司主张权利，虽然华欣公司已经破产，也不能让金谷公司代人受过。二、经政府协调由金谷公司为业主办理房产证，金谷公司认真履行职责，无任何懈怠，但由于金谷家园项目不符合规划，导致办证延期，金谷公司没有任何过错，现判决由金谷公司再支付违约金，会使已经债台高筑的金谷公司濒临破产的边缘，于社会稳定不利。三、为业主办理产权登记手续，金谷公司没有盈利行为，相反为了业主早日拿到房本，减少业主办证成本，金谷公司已经自掏腰包，自己搭进去几十万元，没有功劳还有苦劳。

高某某辩称，同意一审判决，不同意金谷公司的上诉请求。与高某某签订房屋买卖合同的相对方是金谷公司，应由其承担违约责任。金谷公司是否盈利以及金谷公司与华欣公司之间有何约定与高某某无关。

高某某向一审法院起诉请求：判令金谷公司给付高某某逾期办理房屋权属转移登记违约金110210.88元。

一审法院认定事实：2005年8月22日，金谷公司与案外人华欣公司就合作开发金谷家园（又称御景豪庭）项目签订协议。

2007年3月20日，高某某（买受人）与金谷公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由高某某购买平谷区迎宾环岛东南角×号楼×层×单元2003号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。2008年11月23日，华欣公司将房屋交付高某某。同年12月26日，高某某向华欣公司付清房款302196元。

2009年4月29日，金谷公司与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若金谷公司被诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。

2009年7月9日，金谷公司（甲方）与高某某（乙方）签订《协议书》，写明甲、乙双方于2007年3月20日签订了《北京市商品房预售合同》，按照合同约定，甲方未能按期交付房屋和办理产权证，故此，双方发生纠纷诉至法院。为妥善解决纠纷，双方经过协商，达成如下和解协议：一、甲方一次性支付乙方逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约金共计9056元。此款于2009年7月20日前支付。二、甲方保证在2010年10月1日前为乙方办理房屋产权证。逾期办理，按双方签订《北京市商品房预售合同》约定支付违约金。三、乙方放弃其他诉讼请求，自动撤回起诉。

2014年3月5日，华欣公司向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。

金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，金谷家园由金谷公司接手开始为购房人办理房产证。2020年2月11日，高某某取得房屋不动产权证书。

一审法院认为，高某某、金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效。高某某所购房屋未能按约办理产权证，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于金谷公司一方的原因，且高某某不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失。因此金谷公司提出的高某某诉讼请求的逾期办证违约金过高，应予适当调整的辩解，符合法律规定和本案实际，一审法院根据法律规定以及合同约定、违约的原因、合同的履行情况、高某某的实际损失、金谷公司的经济状况等因素确定2010年10月1日后的违约金数额。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：金谷公司支付高某某违约金10332元，判决生效后7日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为，高某某与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。现金谷公司未按约定时间为高某某办理房屋产权证，理应承担相应违约责任。金谷公司上诉主张其与华欣公司曾约定逾期办理产权证产生的违约金由华欣公司承担，高某某应向华欣公司主张，不应由金谷公司承担。对此，本院认为金谷公司与华欣公司之间的约定系内部约定，不具有外部对抗效力，对高某某不具有约束力，故金谷公司该项主张不能成立。另，金谷公司关于其对逾期办证不存在任何过错以及没有任何盈利行为等理由，均不构成其不承担违约责任的合法抗辩事由，且一审法院已综合考虑以上因素对违约金数额予以适当调整，故金谷公司的该项主张亦不能成立，本院不予支持。

综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由北京金谷科工贸集团公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　于洪群

二〇二一年一月二十八日

法官助理　仉亭方

书 记 员　王秋岩