权香淑与张宏房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：权某1，女，1976年11月12日出生，朝鲜族，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：林焕斌，河北王洪波律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏，男，1990年3月29日出生，汉族，住北京市平谷区。

委托诉讼代理人：张磊，北京圣伟律师事务所律师。

上诉人权某1因与被上诉人张宏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人权某1的诉讼代理人林焕斌，被上诉人张宏的诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

权某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张宏的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由张宏承担。事实和理由：一审判决无法律及事实依据。首先，一审法院认定北京市通州区梨×房屋（以下简称涉案房屋）为凶宅的事实有误，从目前的司法实践来看，各地法院支持买到“凶宅”者退房的情形，其“凶宅”主要是曾发生过凶杀案等非自然死亡事件的房屋，且是在涉诉房屋的“屋内死亡”。本案中权某1的姐姐权某2从涉案房屋跳楼身亡后，该起坠楼事故经过公安民警的现场出警勘验，排除他杀，属于自杀死亡。同时，权某1一直在涉案房屋内居住生活，并未对其生活产生任何不良影响，也未发生任何不吉利和灵异的事件，一审法院认定该房屋为凶宅缺乏科学依据和事实依据，因此不能认定该房屋为凶宅。其次，一审判决无任何法律依据。一审法院关于对该房屋为凶宅的认定及房屋曾发生自杀事件属于《北京市存量房屋买卖合同》订立时必须强制性披露的重大信息，迄今为止没有任何法律规定。此类民间“不吉利”事件并未明文规定属于房屋交易过程中必须告知的内容，因此，对于卖方来说，是否应将房屋内发生过自杀事件告知买方，法律上并无明文规定。由此，权某1虽未将曾发生自杀事件告知张宏，其行为并未违背法律强制性规定。如前所述，房屋交易时权某1的姐姐权某2因抑郁症自杀去世已过去多年，且权某2并不是在涉案房屋内死亡，权某1无任何法律及合同上的义务应告知张宏该项事实。张宏的该项理由系基于封建迷信，而一审法院竟采用不合法程序审理案件，曲解法律去迎合张宏的有悖公序良俗原则的封建糟糠思想，无限扩张“凶宅”这一非法律概念，不利于保护公民正当合法的个人隐私，不利于维护合同的严肃性和交易的稳定性。以不吉利而要求撤销买卖合同，如能得到法律的支持，必将造成法律指引公民去相信封建迷信的不良后果。公序良俗的作用在于弥补法律强行性、禁止性规定的不足，但衡量公序良俗的标准不得随意扩大，只要房屋产权明晰、不存在安全隐患和重大质量瑕疵，买方在缔约过程中并未明确要求卖方告知房屋是否存在“凶宅”信息，买方以“凶宅”为由主张终止合同的，法院不应予以支持。综上，张宏以权某1未告知该房存在有他人从该房跳楼的情形，而构成沉默性欺诈为由要求撤销双方之间的二手房买卖合同的诉请，无法律及事实依据，请法院依法驳回其诉讼请求。

张宏辩称，同意一审判决，不同意权某1的上诉请求，请求维持一审判决。

张宏向一审法院起诉请求：1．请求人民法院确认解除张宏与权某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附属协议；2．判令权某1支付张宏已付购房款50000元；3．判令权某1支付违反出卖人承诺的违约金760000元；4．诉讼费由权某1负担。

一审法院认定事实：2020年6月1日，权某1（房屋出卖人）与张宏（房屋买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定权某1将坐落于北京市通州区×的房屋出卖给张宏，成交价格为380万元。合同第三条房屋特殊情况约定：（二）出卖人陈述保证该房屋存在的特殊情况为：无（特殊情况包括但不限于“凶宅”、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割及其他影响交易的情形，出卖人须如实陈述）。第五条成交价格及付款方式约定：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为380万元；（三）买卖双方一致同意采取下列第2种交易方式，2.买受人申请贷款交易(即贷款交易)：买受人向银行申办购房贷款，拟贷款金额为1300000元，买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前,买受人应取得批贷函件，并付清除贷款外的购房款(补充协议对具体付款方式及期限另有约定的，以补充协议的约定为准)。第六条房屋产权及具体状况的承诺和保证约定：“出卖人承诺并保证，其提供的、与交易房屋相关的信息真实、准确、完整；该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺并保证，其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记手续的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺而依法被变更、撤销解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方仍可依据本条款的约定追究违约方的法律责任。出卖人保证，已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人(补充协议或买卖双方另有约定的除外)。买受人确认，对出卖人出售的该房屋具体状况已充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成之日，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况”。第七条房屋权属转移登记约定：买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后20个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。第九条房屋的交付约定：（一）出卖人应当按照下列第3项的约定将该房屋交付给买受人，3.出卖人应于2020年9月8日之前，自过年后到9月8日的租金五千元整于过户后三日内支付将房屋交付给买受人。该合同包含一补充协议，该补充协议由权某1（甲方、出卖方）与张宏（乙方、买受方）及北京安信瑞德房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订，约定房屋交易的定金为5万元，于2020年6月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，于2020年6月30日之前双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，张宏应于过户当日将除贷款外的第一笔购房款245万元以自行支付的方式支付给甲方。补充协议第三条违约责任约定，逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的构成根本违约,乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补，丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。合同（含补充协议）还对双方其他权利义务进行了约定。双方还签订有《补充协议（二）》，对房屋价款构成等进行约定。房屋买卖合同签订后，2020年6月11日权某1收到张宏依约向其支付的定金5万元。

2020年6月16日，张宏（甲方、付款方）与权某1（乙方、收款方）及上海浦东发展银行股权有限公司北京东四支行（丙方）（以下简称“浦发银行”）签订《个人交易资金监管业务协议》（以下简称“资金监管协议”），约定张宏在浦发银行开立账户，张宏与权某1委托浦发银行监管及在符合协议约定条件时进行划转的监管资金为245万元整，监管期限自2020年6月16日起1个月，即2020年7月16日。

2020年6月24日，张宏向权某1发送短信，称因权某1未告知涉案房屋系凶宅且拒不配合协商，其要求解除房屋买卖合同并主张违约责任。2020年7月3日，张宏再次向权某1发送短信，称双方于2020年6月29日协商，权某1拖延不予处理，现已超出6月30日过户时间，其再次提出解除合同并主张违约责任。2020年8月2日，张宏以权某1隐瞒房屋真实信息及逾期交房为由，根据合同第三条、第六条及第十条的约定向权某1发出解除合同通知书。一审庭审中，张宏称根据邮件信息查询显示，权某1于2020年8月3日收到上述通知书，认为合同系于2020年8月3日解除。权某1表示未收到上述通知书，但同意合同于2020年8月3日解除。关于解除合同的原因，张宏表示其在合同履行过程中发现权某1隐瞒其姐姐权某2因抑郁症从涉案房屋跳楼自杀的情况，系因权某1违反合同约定隐瞒房屋系凶宅的特殊情形导致合同解除，权某1则表示其姐权某2是从房屋的一房间跳楼的，并不是在房屋内死亡，故认为涉案房屋不构成凶宅，且张宏购买二手房屋应当预见到客观上会存在居住人生老病死的情形。权某1认为合同解除系因张宏未按约定支付购房款且明确表示不再履约造成。

另查，一审法院于2020年10月15日向权某1开具交纳反诉费通知书，权某1未在七日内交纳反诉费。

一审法院认为，本案争议的焦点为涉案房屋是否属于“凶宅”。张宏认为有人从楼房房间中跳楼自杀，则该套楼房即构成“凶宅”。而权某1却认为单纯存在的有人从楼房房间中跳楼自杀的情形与有人自杀死亡在房屋内的情形不同，前者尚不足以导致涉案房屋构成“凶宅”。一审法院认为“凶宅”并非法律概念，无法从法律规范中寻找其明确定义，但在房屋买卖交易实践中，人们已对“凶宅”的内涵含意形成了一定的共识，且交易房屋如系“凶宅”确实会严重影响人们对交易房屋的购买意愿及交易价格。本案涉案房屋是否属于凶宅需要考虑两方面因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，权某2自涉案房屋跳楼，虽最终的死亡地点在涉案房屋外，但事件发生的起点在涉案房屋内，所以从死亡地点上，不能排除与涉案房屋之间存在一定的关联性。另一方面，跳楼自杀并非正常的生老病死，死亡形式上属于非正常死亡，足以影响房屋交易中买受人的未来居住感受和买受意愿，因而涉案房屋应可纳入“凶宅”的认定范围。据此，涉案房屋属于俗称的“凶宅”。权某1作为出卖人明知其所售涉案房屋存在有人从中跳楼自杀的情形，却并未在订立房屋买卖合同过程中告知买受人张宏，反而在房屋买卖合同中承诺所售房屋不存在“凶宅”的特殊情形，故张宏以权某1隐瞒房屋真实信息构成违约为由要求解除房屋买卖合同于法有据，权某1亦同意解除，一审法院予以支持。关于房屋买卖合同的解除时间，庭审中双方均确认房屋买卖合同于2020年8月3日解除，一审法院对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案房屋买卖合同系因权某1隐瞒房屋系凶宅的真实情况造成，合同解除后，权某1应返还张宏支付的定金5万元，并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张宏依据双方所签房屋买卖合同的第六条约定要求权某1支付违约金，于法有据，一审法院应予支持；关于违约金数额，合同第六条约定为房屋买卖总成交价款的20％即76万元，权某1要求法院对赔偿违约金数额予以合理调整降低，考虑到张宏为完成房屋交易所支出的实际付出及房屋买卖合同解除对双方造成的实质影响等因素，一审法院依法对违约金数额予以合理调整后酌定为5万元。对于权某1反诉要求张宏支付违约金的反诉请求，因权某1未交纳反诉案件受理费，依法应按其撤回反诉处理，因本案存在实体问题审理，故对权某1的反诉请求应按照“判决吸收裁定”的原则处理。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决：一、确认张宏与权某1于2020年6月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议（二）》于2020年8月3日解除；二、权某1返还张宏购房定金5万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、权某1支付张宏违约金5万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回张宏的其他诉讼请求；五、本案权某1所提反诉按其撤回反诉处理。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院二审期间依法补充查明以下事实：2020年6月11日，权某1与张宏签订《北京市存量房屋买卖合同》；2020年8月3日，张宏向权某1发出解除合同通知书。经询，权某1称其姐权某22014年从涉案房屋坠楼身亡。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因双方当事人均服从一审判决主文第一项，即确认张宏与权某1于2020年6月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《补充协议（二）》于2020年8月3日解除，故本院对此予以确认。

根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案房屋是否属于“凶宅”，房屋买卖合同解除后权某1是否应返还定金并支付违约金。

首先，“凶宅”并非法律概念，无法从法律规定中寻找其明确定义，但在交易实践中对“凶宅”的认定标准已形成一定共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。具体到本案而言，一方面，权某2自涉案房屋内跳楼，虽最终的坠落地点在涉案房屋外，但坠落的起点在涉案房屋内，所以从死亡地点上，不能排除与涉案房屋之间存在一定的关联性。另一方面，跳楼自杀并非正常的生老病死，死亡形式上属于非正常死亡，足以影响房屋交易中买受人的未来居住感受和买受意愿。因此，一审法院认定涉案房屋属于“凶宅”，并无不当，本院予以确认。

其次，权某1与张宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》第三条第（二）项明确约定：“出卖人陈述并保证，该房屋存在的特殊情况为无，特殊情况包括但不限于‘凶宅’、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割及其他影响交易的情形，出卖人须如实陈述。”由此可知，权某1在与张宏签订《北京市存量房屋买卖合同》时，应向张宏如实陈述涉案房屋是否属于“凶宅”等房屋特殊情况。而根据本案查明的事实，权某1明知其所售涉案房屋存在有人从中跳楼自杀的情形，却未在订立房屋买卖合同过程中告知买受人张宏，反而在房屋买卖合同中保证所售房屋不存在“凶宅”等特殊情况，故权某1已构成违约。因权某1隐瞒房屋系凶宅的真实情况致使本案房屋买卖合同解除，故合同解除后权某1应返还张宏已付的5万元，并承担相应的违约责任。一审法院考虑到张宏为完成房屋交易所支出的实际付出及房屋买卖合同解除对双方造成的实质影响等因素，酌定违约金数额为5万元，亦无不当，本院予以确认。权某1关于涉案房屋并非凶宅，其不应承担违约责任的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。

综上所述，权某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由权某1负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　巴晶焱

二〇二一年一月二十六日

法官助理　孟　磊

法官助理　田子阳

书 记 员　刘怡然