王红与张涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：王红，女，1990年3月23日出生，汉族，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟亚飞（王红之夫），男。

被上诉人(原审原告)：张涛，男，1982年12月14日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：汪竹，北京证金律师事务所律师。

上诉人王红因与被上诉人张涛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员付辉独任开庭进行了审理。上诉人王红的委托诉讼代理人杨与平，被上诉人张涛及其委托诉讼代理人汪竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王红上诉请求：撤销一审判决；改判确认上诉人与被上诉人2015年6月2日签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实正确，适用法律错误。一审法院引用合同法52条第2款的规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”，针对本案的分析是错误的，本案中，上诉人与被上诉人没有恶意串通的主观故意，双方签订书面房屋买卖合同没有损害国家、集体或者第三人利益。2017年12月14日，被上诉人起诉上诉人的诉状中，被上诉人自认：“原告同意被告在没有支付首付的情况下先行购买房屋，先行办理贷款”，这一表述表明，被上诉人自认和上诉人之间存在真实的房屋买卖合同关系，双方之间不存在恶意串通损害其他主体利益的情形。上诉人按照贷款合同的约定，按时还款，没有违约的情形。一审法院引用民法总则第七条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”、引用民法总则第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”针对本案的分析均是错误的，本案中，上诉人与被上诉人均是完全民事行为能力人，双方对于签订书面房屋买卖合同是真实意思表示，签订合同、履行合同的基本事实均有转账、贷款合同等证据加以支持，且被一审法院查明。一审法院引用民事诉讼法64条第1款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”，针对本案的分析是错误的，本案中，上诉人已经提供了证据，证明签订房屋买卖合同和履行合同的全部过程，一审法院没有调查取证，因为双方转账均可以通过到银行打印清单的方式进行，且相关的转账凭证，上诉人在一审中已经提交给一审法院，双方的房屋买卖合同、房产证、贷款合同等证据均提交给一审法院，法官在一审中没有调查取证的行为，故一审法院引用此项法律规定与事实完全不相符合。一审法院未对被上诉人起诉的理由进行审理。被上诉人的起诉诉求是解除合同，要求将房屋过户至被上诉人名下，上诉人围绕合同法第93条、第94条的规定，论述了法定解除和约定解除的条件，论述被上诉人要求解除合同没有任何事实及法律根据，一审法院对于被上诉人起诉的解除合同没有做任何论证、对于解除合同的理由只字未提，在双方争议的合同解除主题之外，一审法院却做出合同无效的判决，上诉人认为一审法院以合同无效为由故意偏袒被上诉人，一审法院不解释被上诉人解除合同的具体理由是否成立，就认定合同无效，这样的方式明显对上诉人不利。一审法院在驳回被上诉人全部诉讼请求的情况下，通篇的文字从未提出被上诉人合同解除的任何论述，一审判决书做出了与被上诉人起诉无关的判决，对此，上诉人十分疑惑，质疑一审法院的公正性和中立性。上诉人认为一审法院的判决有悖公平合理原则，该判决对于上诉人来说存在潜在的经济损失，上诉人在没有任何过错的情况下，如此判决对于上诉人极为不公平。一审法院审查过户后的贷款与本案的案由没有关联性。被上诉人起诉，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，法院应当审查房屋买卖合同的签订及履行情况，根据双方的陈述及证据显示，房屋早在2015年6月2日就已过户至上诉人名下，所以双方的合同已经完全履行完毕。本案审查就应当到此为止，但是一审法院强调房屋过户后的贷款情况极为不合理，按照物权法第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”故上诉人取得房本后，完全可以自主决定，将房屋作为借款的抵押财产，上诉人的这一行为没有违反法律规定，没有任何过错，一审法院审查的范围超过了本案案由的范围。五、一审法院的判决书遗漏了开庭时的重要证据及相关陈述。在一审过程中，被上诉人申请了四个证人出庭作证，为了证明上诉人与被上诉人是为了解决公司的贷款而签订的房屋买卖合同，但是一审法院在“本院认为”部分，却认为：“可以认定，双方签订房屋买卖合同的真实目的是以王红的名义利用涉案房屋设定抵押帮助张涛获得贷款，并非是为了转移房屋所有权。”，对于被上诉人申请作证的证人，上诉人的代理人在一审中，明确向每个证人提问，在签订房屋买卖合同时，是否在场，其中三个证人均陈述其本人并不在签订合同的现场，有一个证人说在场，但是未提交相应的证据证明其对于合同的签订、履行情况知情，关于双方房屋买卖合同的后续履行情况，四个证人均不知情，所以被上诉人申请的证人根本无法证明双方的房屋买卖合同是虚假的意思表示，该公司的经营情况与本案的房屋买卖合同无任何关联性。对于证人的陈述及证明目的，一审法院完全没有进行法律评价，这样的判决，上诉人认为是遗漏了开庭的重要陈述，因一审法院认定的是为了让张涛获得贷款，张涛在本案中获得贷款，是因为房屋买卖合同中约定王红贷款，张涛获得贷款是房屋买卖合同的应有之义，张涛作为出卖人，通过买受人贷款的方式获得购房款，没有任何违法之处。

王红辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉意见。

张涛向一审法院起诉请求：1．要求解除与王红的房屋买卖合同；2．要求王红返还张涛位于北京市通州区某小区某房屋并协助张涛办理过户手续；3．本案诉讼费用、财产保全费由王红承担。

一审法院认定事实如下：2000年12月7日，张涛与北京市通州区住宅合作社签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定张涛购买北京市通州区一套的房屋（以下简称某房屋），房屋用途为商品房，建筑面积65．71平方米。2015年6月2日，张涛与王红签订《存量房屋买卖合同》，约定张涛将某房屋出售给王红，房屋成交价格为1500000元，定金人民币100000元，支付日期为2015年4月28日。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1030000元。2015年6月2日，王红取得某房屋的所有权证书。2015年6月3日，王红与中国邮政储蓄银行股份有限公司北京怀柔区支行签订《个人购房／购车借款及担保合同》，贷款人根据借款人申请同意发放个人购置房屋贷款，金额为1010000元。2015年6月19日，中国邮政储蓄银行放款1010000元至张涛账户。2017年12月20日，王红向中国邮政储蓄银行还款968386．78元。某房屋现被王红设定了新的抵押。

庭审中，张涛提交了中国建设银行账户交易明细、支付宝支付记录、录音、证人证言等证据，并申请法院调取王红中国邮政储蓄银行账户交易明细，欲证明房屋的贷款系张涛以转到王红账户的方式进行偿还。王红对建设银行账户交易明细、支付宝支付记录真实性认可，对证明目的不认可，称还贷系王红从自己的工资卡将款项转至还贷账户，张涛向王红还贷账户打款系将房租转至王红处。王红对录音、证人证言不认可。经核对支付宝支付记录、中国建设银行账户交易明细、中国邮政储蓄银行账户交易明细，张涛自2015年至2019年对王红中国邮政储蓄银行账户有多笔转账。

庭审中，双方均认可除贷款金额外，王红未向张涛支付房屋定金及剩余房款。张涛称房屋现由其对外出租，王红认可张涛将房屋出租一事，但表示不清楚具体租赁事宜，因房屋租赁合同是由张涛与案外人签订的，原告与王红的丈夫关系比较好，房租就由张涛收取再转给王红；房屋所有权转移以后张涛继续将房屋对外出租，因张涛将房租转至王红处且张涛说房屋一直在出租，故王红未过问。

一审法院认为，当事人应依照诚实信用原则，依据各自真实意思表示订立合同。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，结合房款支付、贷款还款、房屋居住、房屋出租等情况，可以认定张涛、王红签订《存量房屋买卖合同》的真实目的是以王红的名义利用涉案房屋设定抵押帮助张涛获得贷款，并非是为了转移房屋所有权。该行为属于通谋以虚假意思表示实施的民事法律行为，既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也侵害了银行等金融机构对于贷款用途的知情、管理及控制的合法权利，更会扰乱国家的金融秩序与房地产市场的运行秩序，应属无效。某房屋现设定有抵押，张涛所诉房屋过户不具备现实条件，故对张涛该项诉讼请求一审法院暂不予支持。合同无效后相关法律后果，双方可另行解决。判决如下：一、确认张涛与王红于2015年6月2日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回张涛的全部诉讼请求。

本院审理查明的事实与一审查明的一致。

本院认为，本案的争议焦点是房屋买卖合同的效力问题。当事人应依照诚实信用原则，依据各自真实意思表示订立合同。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，从张涛与王红签订房屋买卖合同及合同履行情况看，张涛、王红虽然签订了房屋买卖合同，但张涛并未将房屋交付王红占有使用，王红除将所获贷款作为房款向张涛支付外亦未再向张涛支付过剩余房款，再结合房屋出租、贷款还款等情形，明显与正常的房屋交易行为不符，故能够认定双方签订《存量房屋买卖合同》的真实目的是以王红的名义利用涉案房屋设定抵押帮助张涛获得贷款，并非是为了转移房屋所有权。一审法院认为，该行为属于通谋以虚假意思表示实施的民事法律行为，既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也侵害了银行等金融机构对于贷款用途的知情、管理及控制的合法权利，扰乱了国家的金融秩序与房地产市场的运行秩序，判决确认双方签订的房屋买卖合同无效是正确的，本院予以维持。王红上诉主张双方存在真实交易关系，房屋买卖合同有效，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。王红其他上诉意见亦依据不足，本院不予采信。

综上所述，王红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10372元，由王红负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　付　辉

二〇二一年一月二十八日

法官助理　　李　惠

书 记 员　　何昕燏