朱莉萍等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：薛晶晶，女，1985年8月25日出生，住北京市朝阳区。

上诉人（原审原告）：高董世，男，1982年9月28日出生，住北京市朝阳区。

薛晶晶、高董世之共同委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。

薛晶晶、高董世之共同委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：朱莉萍，女，1968年9月13日出生，住北京市门头沟区。

委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。

上诉人薛晶晶、高董世与上诉人朱莉萍房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

薛晶晶、高董世上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判朱莉萍退还薛晶晶、高董世押金145000元、租金290000元。事实与理由:一、朱莉萍主观上过错更为严重。一审法院在判决书中认定双方过错各占50%，但事实上朱莉萍一方在本案房屋租赁中系实施欺诈行为的一方，主观上的过错更为严重，一审法院认定不当。薛晶晶、高董世在签订合同时并不知道该房屋缺少相应规划手续，且朱莉萍也多次承诺可正常在此开展经营。在薛晶晶、高董世最终被勒令停业时，询问政府部门才得知此房屋在2017年就已被处罚过，早已上了黑名单。朱莉萍在明知是违法建筑的情况下，隐瞒真实情况，欺骗薛晶晶、高董世签订租赁合同收取租金，主观上的过错更为严重。二、朱莉萍应当返还所取得的财产。根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案房屋租赁合同无效后，朱莉萍应当返还薛晶晶、高董世所支付的押金及房屋租金。首先，对于押金而言，不发生任何的抵扣、酌减问题，朱莉萍应当全额返还145000元押金。其次，对于朱莉萍收取的290000元租金，朱莉萍作为严重过错一方，隐瞒事实欺骗薛晶晶、高董世签订租赁合同，导致薛晶晶、高董世被迫中止经营搬离涉案房屋，承受了高额的经济损失，朱莉萍应全额退还290000元房屋租金以填补薛晶晶、高董世所受损失。

朱莉萍辩称，不同意薛晶晶、高董世的上诉请求，坚持朱莉萍的上诉请求。本案朱莉萍从未有任何的欺诈行为。租赁合同第二条明确两节火车车箱及集装箱作为出租的租赁物，明确注明只提供城外诚内部营业执照和营业许可证。薛晶晶、高董世明知租赁场地不能办理餐饮营业执照，对涉案租赁物火车车箱及集装箱也是明知的，朱莉萍不存在任何违法以及欺骗行为，双方签订的场地租赁协议不违反法律强制性规定，是合法有效的。一审法院错误认定火车车箱及集装箱为违法建筑物没有法律依据，不同意薛晶晶、高董世要求退还押金以及租金的主张。

朱莉萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回薛晶晶、高董世的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由薛晶晶、高董世承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。一审法院错误的认定涉案标的为违法建筑、场地租赁合同无效。二、一审判决中陈述的内容与判决结果前后矛盾。在一审审理中，朱莉萍提交证据十、十一证明涉案场地虽然是萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司与北京城外诚家居市场有限公司签订租赁合同协议，但自2015年9月至2019年2月的租金725078元都由朱莉萍支付。一审判决合同无效，朱莉萍返还占有使用费，朱莉萍一定会起诉萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司要求返还朱莉萍支付的租金及装修费等一系列诉讼。三、一审法院适用法律错误。本案薛晶晶、高董世起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条至第二百三十六条的相关规定，一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条之规定。一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下，多次询问薛晶晶、高董世是否变更案由，薛晶晶、高董世拒绝后，一审法院主动变更案由，对朱莉萍显失公平。

薛晶晶、高董世辩称，不同意朱莉萍的上诉请求。第一，本案的租赁标的是违法建筑并不是火车车箱，一审中薛晶晶、高董世提交了租赁标的照片、视频，可以看出车厢只是租赁标的的一部分，车厢连接处有大门等混凝土结构，内部有走廊等，无法移动。本案双方租赁标的为违法建筑，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，房屋租赁合同应为无效。朱莉萍存在严重的欺诈行为，在薛晶晶、高董世租赁该房屋之前朱莉萍在此经营其他饭店时就已收到行政部门的通知勒令停业，但朱莉萍隐瞒了该事实，导致薛晶晶、高董世受到处罚，遭受巨大损失。

薛晶晶、高董世向一审法院起诉请求：1.请求确认薛晶晶、高董世与朱莉萍之间于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》无效；2.请求判令朱莉萍返还押金145000元、租金290000元；3.请求判令本案诉讼费用由朱莉萍承担。

一审法院认定事实：2018年1月29日，朱莉萍（作为出租人、甲方）与薛晶晶、高董世（作为承租人、乙方）签订《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》，约定北京城外诚家居有限公司授权甲方出租给第三方使用坐落于北京市南广场鱼池旁边的两节火车车厢及一节集装厢出租给乙方，占地面积约500平方米（以下简称涉案标的），用途为餐饮服务行业，甲方提供乙方城外诚内部餐饮执照、营业许可证。租赁期限自2018年4月1日至2025年2月28日止。定金10万元，于进场装修时转为押金。房屋租赁期自2018年4月1日至2025年2月28日，该场地月租金标准为48333元，年租金为580000元，三个月租金额为押金。支付方式提前一周按季度支付于甲方。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。经甲乙双方协商一致，如甲方违约的，甲方应将押金双倍返还乙方及剩余租金并赔付乙方装修及固定设施款。如乙方违约的，乙方押金作为违约金，甲方需退还乙方剩余租金。乙方不得损坏或拆除装修及固定设施，并负责清理干净。

合同签订后，朱莉萍将涉案标的交付薛晶晶、高董世。关于交付时间，朱莉萍主张为2018年2月底，薛晶晶、高董世主张为2018年3月底。另，2019年5月7日，薛晶晶将涉案标的交还北京城外诚家居市场有限公司。

薛晶晶于2018年1月29日支付定金10万元（入场装修后转为押金）、于2018年2月28日支付押金4.5万元、于2018年3月25日支付租金14.5万元（2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金）、于2018年7月3日支付租金14.5万元（2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金）。

薛晶晶曾与朱莉萍进行通话并录音，其中朱莉萍于2018年10月27日的通话录音中称“律师说他们拿着一个没有房产证和没有任何资质的东西租给你们，他们本身就是违法的。如果追究，你打官司、他们所有的房子收你的租金，和那些拿不走的东西他都要退回给你”“我只知晓你们这个店是城外诚的，但是我不知晓他有没有房产证”。薛晶晶于2018年10月29日的通话记录中称“就是因为您之前的是被查封了的，就是命令禁止你不能干了。所以说如果就等于是谁违规了法律，你是查封的状态，您明白了吗？”朱莉萍回复称：“我知道啊，但是你也知道，之前我也不知道的这个事”。

庭审中，薛晶晶提交涉案标的现场照片若干，现可以看出涉案标的为两节火车车厢以直角的形式相连接，连接处建设有门厅、门楣等建筑，且建有钢筋混凝土的结构，内部设有柜台、建有楼梯、回廊等。上述建设行为并未得到规划审批许可，亦无产权登记手续。朱莉萍认可该证据真实性。

另查一，因薛晶晶涉嫌无证经营，北京市朝阳区市场监督管理局曾向薛晶晶下发“食品经营违法告知书”，督促其按照《中华人民共和国食品安全法》相关规定，立即停止违法经营行为，消除食品安全隐患。萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司因无证经营问题，在2017年9月由小红门乡政府组织的联合执法中被依法取缔。

另查二，关于涉案标的承租事宜，承租人萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司（以下简称萍壹坊公司）与出租人北京城外诚家居市场有限公司（以下简称城外诚公司）签署协议如下：

2016年3月1日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方（即本案涉案标的）。甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议或要求。租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日。租赁场地仅限乙方经营餐饮项目使用。租赁场地内外的装修及相关附属设备设施的购置、搭建等费用均由乙方承担，装修方案需经过甲方书面同意方可实施。2015年3月1日至2017年2月28日期间，每年租金为25万元。2017年3月1日至2025年2月28日期间的租金标准为“租金每年在上一年基础上递增1万元”。乙方于合同签订之日向甲方支付保证金20000元。朱莉萍在落款乙方委托代理人处签字。

2018年3月12日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《<场地租赁合同>补充协议》，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《场地租赁合同》约定租期。乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。朱莉萍在落款乙方代表人处签字。薛晶晶未认可该证据的真实性。

另查三、2018年3月21日，朱莉萍（作为甲方）与薛某、薛晶晶（作为乙方）签署《补充协议》，约定因甲乙双方于2018年1月29日签订《城外诚场地租赁合同》作为乙方经营餐饮行业使用。甲方同意将萍壹坊公司全部份额转至乙方名下，供乙方在所签订场地经营餐饮行业使用，使用时间为甲乙双方城外诚场地租赁合同关系终止为止。甲方将股东权益无偿转给乙方。

2018年3月22日，萍壹坊公司的法定代表人由朱莉萍变更为薛某，公司股东变更为薛晶晶、薛某。

另查四、萍壹坊公司已向城外诚公司缴纳2019年3月1日至5月31日期间的房屋租金。

一审法院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：其一，双方签署的转租协议是否有效；其二，朱莉萍是否应承担退还租金及押金责任。

关于争议焦点一，薛晶晶主张涉案标的为违法建筑，因而双方围绕涉案标的签署的租赁合同应属无效。法院认为，首先从外观上来看，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋结构特点。其次，无论从双方合同约定，还是实际情况而言，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。最后，在朱莉萍与薛晶晶、高董世签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》关于“定金于进场装修时转为押金”“与房屋有关的其他费用”等多处条款约定，可以说明双方租赁的为不动产。综合以上意见，法院认为涉案标的应认定为建筑物。

鉴于涉案标的未取得建设审批手续，未获得产权登记手续，实为违法建筑物。双方因违法建筑物出租事宜而签署的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》应属无效。

关于争议焦点二，合同无效后，因该合同取得财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，薛晶晶明知涉案标的用于餐饮，应当知晓经营餐饮行业所需手续，但在签署合同时未严格审查产权登记手续，具有一定过错。而朱莉萍作为出租人将违法建筑出租给薛晶晶，同样构成一定过错。综合本案审理情况，法院认定，对于合同无效双方的过错程度各为50%。但场地租赁合同虽然无效，但薛晶晶实际占用使用了涉案标的，故应支付其实际占有使用期间的部分费用。根据已查明事实可知，2019年3月1日之后的租金由萍壹坊公司缴纳，之前的租金由薛晶晶、高董世给付朱莉萍。朱莉萍应退还薛晶晶、高董世2018年4月1日至2019年2月28日期间的部分房屋使用费，具体数额由法院结合双方租赁合同中约定的租金标准、薛晶晶、高董世使用房屋的期限、双方对于合同无效的过错程度等予以核定。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、薛晶晶、高董世与朱莉萍于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》无效；二、朱莉萍于判决生效后七日内退还薛晶晶押金及使用费共计169168.5元；三、驳回薛晶晶、高董世的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。

本院认为：综合双方当事人的诉辩称意见及查明的事实，本案二审的争议焦点为朱莉萍与薛晶晶、高董世于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》的效力问题，以及朱莉萍应否退还薛晶晶、高董世支付的租金及押金。

关于朱莉萍与薛晶晶、高董世于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，朱莉萍与薛晶晶、高董世于2018年1月29日签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》约定，北京城外诚家居有限公司授权甲方出租给第三方使用坐落于北京市南广场鱼池旁边的两节火车车厢及一节集装厢出租给乙方，占地面积约500平方米，用途为餐饮服务行业，甲方提供乙方城外诚内部餐饮执照、营业许可证。定金10万元，于进场装修时转为押金。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。根据查明的事实，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但从火车车厢所在场地的整体建构而言，车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋的结构特点。涉案租赁场地用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件，结合朱莉萍与薛晶晶、高董世签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》关于“定金于进场装修时转为押金”、“与房屋有关的其他费用”等约定，能够据以认定双方转租和转让的标的物应为不动产。一审法院认定涉案标的物为建筑物，并无不当。因涉案标的物未取得建设审批手续，朱莉萍与薛晶晶、高董世基于涉案标的签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》应属无效。朱莉萍上诉主张一审法院认定涉案租赁合同无效有误，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。

关于朱莉萍是否应退还薛晶晶、高董世支付的租金及押金。合同无效后，因该合同取得财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。根据查明的事实，朱莉萍与薛晶晶、高董世签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》明确约定租赁标的用途为餐饮服务行业，薛晶晶、高董世承租涉案标的用于餐饮服务行业，其应当知晓经营餐饮行业所需手续，但在签署合同时未严格审查涉案建筑物产权登记手续，具有过错。朱莉萍将未取得建设审批手续的建筑出租给薛晶晶、高董世，亦具有过错。一审法院根据涉案合同签订情形、具体履行情况，并结合各方当事人陈述，认定薛晶晶、高董世与朱莉萍对合同无效各自承担50%的过错，并无不当。本案中，薛晶晶、高董世实际占有使用了涉案标的，应支付其实际占有使用期间的部分费用。根据查明的事实，2019年3月1日之前的租金薛晶晶、高董世已给付朱莉萍，朱莉萍应退还薛晶晶、高董世2018年4月1日至2019年2月28日期间的部分房屋使用费。一审法院结合涉案合同约定、薛晶晶、高董世占有使用房屋、双方的过错程度等情况，判决朱莉萍退还薛晶晶相应押金及使用费，合法有据，本院予以维持。薛晶晶、高董世上诉主张朱莉萍应全额返还押金及租金，缺乏依据，本院不予采纳。朱莉萍关于一审判决适用法律错误等主张，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，薛晶晶、高董世与朱莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8970元，由薛晶晶、高董世负担5287元（已交纳），由朱莉萍负担3683元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　林存义

审 判 员　何灵灵

审 判 员　周艳雯

二〇二一年一月二十九日

法官助理　卫孚嘉

书 记 员　王　艳