北京京远出租汽车有限公司与北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：北京京远出租汽车有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡管庄大队。

法定代表人：张大伟，总经理。

委托诉讼代理人：张大伟，北京吴少博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡管庄村。

法定代表人：蔡书明，社长。

委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。

上诉人北京京远出租汽车有限公司（以下简称京远公司）因与被上诉人北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社（以下简称管庄经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

京远公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回管庄经济合作社诉讼请求；管庄经济合作社承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。租赁地块上的所有建筑物均为京远公司所建，为京远公司所有，京远公司无需返还。一审中，管庄经济合作社提交的1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》是复印件，一审法院不应当认可其真实性。京远公司与管庄经济合作社签订的两份合同属于不同的法律关系，一审法院不应当对管庄经济合作社立案时未提起的1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》作出判决。

管庄经济合作社辩称，同意一审判决，不同意京远公司的上诉请求。

京远公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》中租期超过20年的部分无效；2.依法判令京远公司立即将《房地产租赁合同》项下的房屋场地腾空并返还管庄经济合作社。

一审法院认定事实：1995年12月5日，北京市朝阳区管庄乡管庄村农工商合作社（出租方、后更名为管庄经济合作社）与北京市朝阳区京远出租汽车站（承租方、后更名为京远公司）签订《房地产租赁合同》，约定租赁标的物位于公路一局南墙外，出租方正在筹建面积为240平方米的商业用房和附属院落共计占地1402平方米。院落为736700元，建筑物以工程结算价格为准。院落736700元＋240平方米建筑结算价格=全部总租价。租期为70年，到期后如承租方继续租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。自合同签订日起，承租方向出租方付30万元定金，一个月后再付10万元，余款一年后付清。建筑物的工程总造价款，待结算后由承租方支付，一并转为租金。

1996年12月31日，北京市朝阳区管庄乡管庄村农工商合作社（出租方、后更名为管庄经济合作社）与北京市朝阳区京远出租汽车站（承租方、后更名为京远公司）签订《房地产租赁合同》，约定租赁标的物位于公路一局南墙外，出租方已建成面积为317平方米的商业用房和附属院落共计占地1428平方米，东西长42米，以院墙外0.5米为基准，南北宽34米至绿化带，院墙和院子的水泥地面由承租方自建。商业用房面积共317平方米和院落总租价100.17万元。租期为70年，到期后如承租方继续租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。在草签合同后［1995年12月5日］已陆续给付出租方565000元，签订正式合同时，承租方再向出租方付436700元，至此全部租金1001700元已付清。出租方保证317平方米的建筑物是自有产权，并有正式手续；今后承租方如再增加建筑面积，出租方不得增加租金，并有责任和义务报批手续和协助施工。在租赁期内如被土地和规划部门作为违章建筑拆除，责任及一切损失由出租方承担，与承租方无任何责任。

经询，双方均认可签订过上述两份《房地产租赁合同》，其中1995年12月5日签订的是草签合同，1996年12月31日签订的是正式合同，双方实际履行的是1996年12月31日签订的合同，合同租赁标的为北京市朝阳区管庄乡管庄村1号上的房屋，该地块原为集体农业用地，其上所建房屋均未办理建设规划许可手续。关于房屋建设主体，管庄经济合作社在2020年8月24日的庭审中认可租赁地块上的房屋均由京远公司建设，但在2020年10月12日的庭审中称将涉案院落交付京远公司时其上建有317平方米的房屋；京远公司则称租赁地块上的所有房屋均由其出资建设，面积大概500多平方米。另，京远公司称管庄经济合作社实际上是将两亩多的土地卖给京远公司，每亩地按照35万元计算共计736700元，因为买卖土地不合法，故约定了70年的租赁期限，736700元的地价款加上房屋建设费用265000元共计租金1001700元。管庄经济合作社认可收到京远公司支付的70年租金1001700元，同意按照剩余租赁期限退还租金。

经法院释明，京远公司坚持认为本案中不应当审查1996年12月31日双方所签《房地产租赁合同》的效力问题，故基于此合同无效产生的损失问题在本案中亦不主张。

一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

本案中，虽然管庄经济合作社未提交1996年12月31日所签《房地产租赁合同》的原件，但双方所提交的复印件内容一致，且双方均认可1995年12月5日签订的《房地产租赁合同》是草签合同，1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》是正式合同，双方按照1996年12月31日所签合同实际履行，故法院对1996年12月31日《房地产租赁合同》的真实性予以认定。管庄经济合作社根据法庭调查情况在诉讼中变更诉讼请求为要求确认1996年12月31日的《房地产租赁合同》无效，该份合同与1995年12月5日《房地产租赁合同》的主体、租赁标的均相同，是对1995年12月5日合同内容的补充和正式确定，故属于同一法律关系，京远公司以管庄经济合作社需另案起诉进行抗辩，法院不予采信。

关于双方1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》效力问题。根据该合同的内容及双方庭审陈述可知租赁标的为北京市朝阳区管庄乡管庄村1号院落及地上房屋，因该院落原属于集体农业用地，在集体土地上进行非农业建设，应当取得县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但涉案房屋并未取得上述手续，故双方所签《房地产租赁合同》应属无效。合同无效后，根据房地一体原则，京远公司应当将北京市朝阳区管庄乡管庄村1号院落及房屋交还管庄经济合作社。经法院释明，京远公司坚持不在本案中就合同无效产生的损失问题主张权利，故对于合同无效后的装饰装修损失、扩建费用等问题，京远公司可另行起诉解决并就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。

综上，一审法院判决：一、北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社与北京京远出租汽车有限公司一九九六年十二月三十一日签订的《房地产租赁合同》无效；二、北京京远出租汽车有限公司于判决生效后六十日内将北京市朝阳区管庄乡管庄村1号院落及地上房屋交还北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社。一审案件受理费70元，由北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社负担35元（已交纳）；由北京京远出租汽车有限公司负担35元（于判决生效后七日内交纳）。

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案中，虽然管庄经济合作社未提交1996年12月31日所签《房地产租赁合同》的原件，但双方所提交的复印件内容一致，且双方均认可1995年12月5日签订的《房地产租赁合同》是草签合同，1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》是正式合同，双方系按照1996年12月31日所签合同实际履行，鉴此，一审法院对1996年12月31日《房地产租赁合同》的真实性予以认定并无不当，本院予以确认。

京远公司主张其与管庄经济合作社签订的上述两份合同属于不同的法律关系，一审法院不应当对管庄经济合作社立案时未提起的1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》作出判决。对此，本院认为，一审审理期间，管庄经济合作社根据法庭调查情况在诉讼中变更诉讼请求为要求确认1996年12月31日的《房地产租赁合同》无效，符合法定程序。该份合同与1995年12月5日《房地产租赁合同》的主体、租赁标的均相同，是对1995年12月5日合同内容的补充和正式确定，属于同一法律关系。故对京远公司的上述主张本院不予采信。

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依本案查明事实，本案所涉租赁标的并未取得建设工程规划许可证，故双方所签《房地产租赁合同》应属无效。合同无效后，京远公司应当将涉案院落及房屋交还管庄经济合作社。因京远公司坚持不在本案中就合同无效产生的损失问题主张权利，故对于合同无效后的建设费用、装饰装修损失等问题，京远公司可另行起诉解决。

综上所述，京远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由北京京远出租汽车有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　万丽丽

审 判 员　　沈　放

审 判 员　　玄明虎

二〇二一年三月二十六日

法官助理　　李延昭

法官助理　　陈亢睿