北京信用达互联网信息技术有限公司与人民日报社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京信用达互联网信息技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼**1808。

法定代表人：孙艺豪，执行董事。

委托诉讼代理人：李文博，北京市德达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：人民日报社,,住所地北京市朝阳区金台西路**

法定代表人：庹震，社长。

委托诉讼代理人：展曙光，北京市鑫诺律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭金，北京市鑫诺律师事务所律师。

上诉人北京信用达互联网信息技术有限公司（以下简称信用达公司）因与被上诉人人民日报社房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人信用达公司之委托诉讼代理人李文博、被上诉人人民日报社之委托诉讼代理人彭金、展曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

信用达公司上诉请求：认可原审判决第二项，请求改判原审判决第一项，撤销原审判决第三项。事实与理由:人民日报社在2019年6月5日阻止我方继续使用房屋，我方门禁卡全部失效，无法进入房屋办公，亦无法清理相关物品，直至2020年6月对方才允许我方搬离留置于房屋内的有关物品。我方支付房屋费用的截止时间应当为2019年6月5日，是我方被对方赶出之日，并非一审法院所认定的2019年8月30日。根据双方在租赁合同中约定的“乙方未在约定期限内腾退房屋，则房屋中物品权属不再享有”，因此我方未在约定期限内腾退房屋，其中的物品所有权丧失，那么我方不存在逾期占用房屋的事实，不应再支付房屋占用使用费。

人民日报社辩称：同意原审判决，不同意信用达公司的上诉请求及事实理由。

人民日报社向一审法院提出诉讼请求：1.判令信用达公司向人民日报社支付拖欠的房屋租金共计8525781.61元（自2017年9月1日至2019年8月30日）；2.判令信用达公司向人民日报社支付因其逾期交纳房屋租金产生的违约金357904.17元；3.判令信用达公司向人民日报社赔偿拖欠2017年9月1日至2019年8月30日房屋租金8525781.61元的利息，以每月欠付金额为基数，自2017年9月8日计算至实际付清之日，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日（含）之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；4.判令信用达公司向人民日报社按照日租金3倍的标准支付2019年8月31日至2020年6月25日的房屋占用费10554740.9元。

信用达公司向一审法院提出反诉请求：1、判令本案《房屋租赁合同》为无效合同；2、判令人民日报社返还已支付的房租8589700元。

一审法院认定事实：2015年12月21日，信用达公司出具《确认书》，上载“人民日报社新媒体大厦已达到预定可使用状态，主副楼《消防许可证》和《房屋所有权证》等相关证件正在办理过程中，房屋租赁正式合同待签订。我方对上述情况知晓且无异议，同意并确认承租人民日报社新媒体大厦主楼第12层北侧房屋（具体面积以实测面积为准）从2015年12月21日开始起租并交纳租金（11.25元/天/平方米），租赁价格每年递增5%，租金支付方式为押三付一，按月支付，租期为5年。收款人：人民日报社账号：×××开户行：工行北京金台路支行特此确认”。

2017年4月20日，人民日报社与信用达公司签署《房屋租赁合同》，约定信用达公司承租人民日报社涉案房屋，租赁期共5年，自2015年12月21日至2020年12月20日止；租赁用途为办公，建筑面积为1045.93平方米；租金标准为11.25元/天/平米，年租金总计4294850元，租金每3年在原基础上递增5%；租金按月支付，信用达公司应在每月前5个工作日内支付当月租金。《房屋租赁合同》第九条第二款约定，合同期满或被解除后30日内，信用达公司须将房屋恢复原状或经人民日报社同意保留全部或部分装饰或附属物（人民日报社无须向信用达公司支付任何补偿或赔偿）,使之具备良好、清洁和适于出租的可正常使用的状况及条件（正常磨损除外）；同时信用达公司须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离原租房屋及其所属建筑物，否则，即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且人民日报社及物业方有权处置该物品而不必向信用达公司承担任何责任；如信用达公司逾期交还房屋，则每逾期1天应向人民日报社支付原日租金3倍的房屋占用费。造成人民日报社经济损失的，信用达公司应当赔偿。《房屋租赁合同》第十二条第四款约定，信用达公司逾期未交纳按约定应当由信用达公司交纳的各项费用的，人民日报社有权单方解除合同，收回租赁房屋，并要求信用达公司承担违约责任，赔偿人民日报社受到的实际经济损失。《房屋租赁合同》第十三条第二款第（1)项约定，信用达公司有合同第十二条第四款约定的情形的，应向人民日报社支付一个月租金作为违约金；违约金不足以补偿实际损失的，信用达公司还应当赔偿人民日报社的实际损失。

签署《确认书》后，人民日报社将涉案房屋交付信用达公司使用，截至法庭辩论终结，信用达公司已经将涉案房屋返还给人民日报社，但人民日报社和信用达公司对于租金起算时间及交还房屋时间陈述不一。

人民日报社主张信用达公司应从2015年12月21日起支付租金，其认可信用达公司已经支付租金7483595元，已付租金对应期间为2015年12月21日至2017年8月31日共计619天；信用达公司在2020年6月25日搬走全部物品将涉案房屋返还。

信用达公司主张其于2016年元旦后搬进涉案房屋，虽然《确认书》约定从2015年12月21日起算租金，但事实上人民日报社的经办人胡欣曾口头承诺待签订《房屋租赁合同》后再计付租金。关于已付租金对应租期，信用达公司先称对应期间为2015年12月21日至2017年12月20日，后称经会计核实，对应期间为2017年4月20日至2019年4月19日。

一审庭审中，人民日报社提交如下证据：

1、2019年7月31日信用达公司法定代表人孙艺豪签收的《律师函》，欲证明信用达公司自2017年9月起拒交纳租金，人民日报社以律师函方式通知信用达公司解除《房屋租赁合同》。

2、2019年10月2日信用达公司签收的《律师函》，欲证明信用达公司仅搬离部分物品仍有部分物品未清理完毕，严重影响了人民日报社对涉案房屋的使用。该份《律师函》中人民日报社表示双方合同已于2019年7月解除，如信用达公司未在合同解除后30日内搬离全部物品，应视为放弃其对该物品享有的权益；信用达公司在收到函件10日内未全部搬离的物品，报社将自行处置。

3、2019年10月19日信用达公司签收的《律师函》，欲证明因信用达公司未能搬离物品，继续占用涉案房屋，人民日报社再次催促其尽快搬离。

信用达公司对于前述三份《律师函》的真实性认可，证明目的不认可。

4、《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，欲证明涉案房屋自2016年7月8日已通过消防验收，结论为合格。信用达公司对于该份证据的真实性不认可，主张如果涉案房屋消防验收合格，为何迟迟未能办理房屋产权证，导致信用达公司无法使用涉案房屋办理工商注册登记。

5、《缴费通知单》若干，欲证明人民日报社一直在反复催缴。信用达公司主张该证据证明人民日报社的经办人允许信用达公司迟延交付，合同约定了一个月一交租金，已经逾期多少个月了,据此可知人民日报社允许信用达公司延期交付，只是经办人跳楼了。《确认书》中显示《消防许可证》和《房屋所有权证》正在办理，按照相关办理程序，最多三个月内应办理完毕，但签订《房屋租赁合同》时仍未办理，说明《确认书》存在欺诈，这是决定信用达公司是否承租的重要原因。

6、《信用达租区内物品搬离交接清单》若干，欲证明2019年8月至2019年12月期间被告搬离小件物品的记录。信用达公司对于证据的真实性不予认可。

一审庭审中，信用达公司提供如下证据：

1、2018年6月29日，信用达公司向人民日报社递交的《关于落实公司注册地址请示报告》，欲证明因为涉案房屋未取得消防验收许可证、房屋所有权证，导致信用达公司无法使用涉案房屋注册，无法开具发票、开展业务。人民日报社对于该证据的真实性认可，证明目的不认可，对于请示报告中载明的内容也不认可。

2、《注册地址使用协议书》，欲证明人民日报社用其他方式补救涉案房屋不能办理注册的情况，也证明了人民日报社在签订租赁合同时承诺给信用达公司办理工商注册。人民日报社对于该证据的真实性认可，证明目的不予认可，主张是因为信用达公司从未按时交纳租金，人民日报社多次催缴无果，信用达公司提出为其成功注册后给付三百万租金的情况下，人民日报社为了顺利回款，及时止损，采取的自救方法。

3、存证报告及光盘，欲证明人民日报社突然停止门禁卡，导致信用达公司员工无法上班，给信用达公司造成严重损失；信用达公司法定代表人积极与人民日报社律师沟通，信用达公司不存在违约行为，也不存在逾期不予交纳租金的行为。人民日报社对于该证据的真实性、合法性、关联性认可，对于证明目的不认可；录音中均为信用达公司法定代表人的单方描述、未获得认同，且信用达公司表示未放弃剩余物品，仍要占用涉案房屋存放物品；信用达公司在收到租金催收函后没有交纳租金的意思，还继续要求为其17家企业办理工商注册，属于以行为表明不再履行交纳租金的义务。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

信用达公司主张涉案房屋未取得《消防安全许可证》和《房屋所有权证》，故不能正常投入使用，人民日报社将涉案房屋出租的行为属于违法行为，因此人民日报社与信用达公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。双方签订的《房屋租赁合同》不存在违反效力性强制性规定的情形，应属有效，故对于信用达公司的相关反诉请求，法院不予支持，对于其要求人民日报社返还租金的反诉请求，亦予以驳回。

承诺应被信守。信用达公司使用涉案房屋应支付租金或使用费。关于租金交纳，信用达公司虽主张其已付租金总额为8589700元，但未提供支付凭证。法院结合信用达公司提供的支付凭证及人民日报社的自认确定信用达公司已付定金200000元和租金7483595元。双方对于租金起算期间陈述不一。信用达公司主张双方口头协议待涉案房屋办理产权证之后开始起算租金，但未提供证据予以佐证；且《确认书》中明确记载自2015年12月21日起算租金，时隔一年半签订的《房屋租赁合同》中再次确认起租日为2015年12月21日，据此法院认定应自2015年12月21日起计算租金。

关于信用达公司主张人民日报社口头允许其延期交纳租金及因为人民日报社未能履行协助办理注册登记的义务其行使同时履行抗辩权而未交租金的抗辩意见，《确认书》中明确记载信用达公司知晓涉案房屋尚未办理《消防许可证》和《房屋所有权证》且无异议，且在一年有余仍未办理前述证件的情况下愿意在2017年4月20日与人民日报社签订《房屋租赁合同》，据此可知信用达公司对于涉案房屋无法办理工商注册登记是知晓且无异议的。

信用达公司逾期交纳租金，人民日报社享有合同解除权，双方签订的《房屋租赁合同》在解除通知书送达之日解除，即2019年7月31日合同解除。合同中对于逾期交纳房租的违约金有明确约定，故对于人民日报社要求信用达公司支付违约金357904.17元的诉讼请求，法院予以支持。关于人民日报社主张的利息损失，无合同依据，且未提供证据证明其实际损失，加之其已通过主张违约金的形式要求信用达公司承担违约责任，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

关于信用达公司应支付的租金及使用费金额，信用达公司主张其自2019年6月5日起无法进入涉案房屋，直到2020年6月人民日报社才允许其搬运物品，且人民日报社应自行处理剩余物品，是人民日报社扩大损失，故其不应支付2019年6月5日之后的租金或使用费。人民日报社认可其在2019年6月5日采取自力救济方式控制涉案房屋，但主张多次催促信用达公司腾空涉案房屋未果，给其造成严重损失，故要求信用达公司在腾房限期届满之后即2019年8月31日起按日租金的三倍支付房屋使用费。信用达公司虽抗辩人民日报社限制其搬运物品，但未提供证据予以佐证，而人民日报社提供了搬离交接清单证明信用达公司事实上具备搬离物品的条件，故对于信用达公司的该项抗辩意见，法院不予支持。综上，对于人民日报社主张的2017年9月1日至2019年8月30日期间费用金额8525781.61元法院予以确认，对于其将定金200000元抵扣应付租金法院不持异议。但在合同解除后，即2019年8月1日至2019年8月30日期间应支付的款项应属房屋使用费而非租金，信用达公司应支付人民日报社2017年9月1日至2019年8月30日期间的租金和使用费8525781.61元。

对于2019年8月31日至2020年6月25日的房屋使用费，合同中约定逾期交还房屋的按日租金三倍支付房屋占用费，也约定了出租方有权处置承租人滞留物品，故对于该期间的使用费用本院根据合同履行情况、信用达公司违约原因、涉案房屋的实际控制情况等予以酌定。

据此，一审法院于2020年9月判决：一、北京信用达互联网信息技术有限公司于判决书生效之日起七日内支付人民日报社二〇一七年九月一日至二〇一九年八月三十日的房屋租金和使用费八百五十二万五千七百八十一元六角一分；二、北京信用达互联网信息技术有限公司于判决书生效之日起七日内支付人民日报社逾期交纳房屋租金产生的违约金三十五万七千九百零四元一角七分；三、北京信用达互联网信息技术有限公司于判决书生效之日起七日内支付人民日报社二〇一九年八月三十一日至二〇二〇年六月二十五日的房屋占用费五百万元；四、驳回人民日报社其他诉讼请求；五、驳回北京信用达互联网信息技术有限公司全部反诉请求。一审案件受理费60696元，由人民日报社负担10696元（于判决生效后七日内交纳），由北京信用达互联网信息技术有限公司负担50000元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35964元，由北京信用达互联网信息技术有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。

二审审理中，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于违约责任认定及具体租金、房屋占有使用费数额。

关于租金起算时间的认定。根据已经查明的事实，2015年12月21日，信用达公司签订《确认书》，认可涉案房屋已经达到可使用状态，从当日开始起租并交纳租金。此后交付房屋。在双方于2017年4月20日所签正式租赁合同中，亦明确约定租期5年，自2015年12月21日至2020年12月20日。结合《确认书》签署后，人民日报社将涉案房屋交付信用达公司使用的情况，原审法院认定自2015年12月21日起计算租金，符合案件实际。信用达公司称人民日报社口头认可其自租赁合同签订日起算租金的主张，并未提供相应证据予以证明，亦与本案实际情况不符，本院不予采信。

关于合同解除及违约责任的认定。根据已经查明的事实，信用达公司自2017年9月开始即未交纳租金，人民日报社多次催交仍未支付，根据合同的明确约定，信用达公司已经构成违约，人民日报社有权单方解除合同。故人民日报社以发送律师函的形式通知信用达公司解除双方签订的租赁合同，符合双方合同约定及法律规定，信用达公司的法定代表人孙艺豪于2019年7月31日签收该律师函，原审法院据此认定双方合同在当日解除，双方对此均不持异议，本院予以确认。关于违约金，按照合同约定，逾期未交纳租金构成违约的，信用达公司应当向人民日报社支付一个月租金作为违约金，现人民日报社据此主张违约金357904.17元，应予支持。

关于租金及占有使用费。经查明，信用达公司自2017年9月开始未付租金，直至2020年6月25日搬出涉案房屋。对于此期间产生的费用，信用达公司主张自2019年6月5日起人民日报社即限制其进入租赁房屋搬运物品，自该日之后的费用不应由其承担；人民日报社认可在当日采取自力救济方式控制涉案房屋，但不认可限制信用达公司搬离，主张曾多次催促其腾空房屋。就此问题，本院认为，根据双方物品交接清单来看，信用达公司在2019年8月至12月期间多次搬出物品，并签订数份交接清单，结合人民日报社多次向信用达公司发送律师函催促其搬离的情况，信用达公司所陈述的被人民日报社限制搬离的主张缺乏事实依据，原审法院根据双方提供的证据认定信用达公司应当支付2017年9月1日至2020年6月25日期间的租金及占用费，是正确的。根据双方合同约定，合同解除后三十日内，承租方须将房屋恢复原状并搬离，如逾期交房，按照每逾期一天向出租方支付原日租金三倍的房屋占用费。因此，对于2017年9月1日至合同解除后三十日内的租金及占用费，按照合同约定的租金标准予以支付，原审法院判令支持人民日报社主张的该期间费用金额，并无不当，应予维持。对于2019年8月31日之后的占用费，根据合同约定应按照租金标准的三倍支付，该约定中超出实际占用费的部分实质上是基于信用达公司在合同解除后未及时搬离造成人民日报社相应损失的违约赔偿，双方对出现该违约行为可能导致的后果均是明确知晓的，信用达公司拖延履行合同义务，拒不搬离，应当按照合同约定承担相应的违约责任。同时，考虑到信用达公司在此期间对涉案房屋的实际使用情况以及合同履行情况，原审法院将人民日报社按照合同约定所主张的10554740.9元占用费酌减至500万元，已经充分考虑了信用达公司的抗辩意见，处理公平合理，本院予以维持。信用达公司主张根据合同约定其未能在合理期限内腾退房屋，则房屋内物品权属不再由其享有，不存在逾期占用房屋的事实。但根据本案证据，信用达公司留在涉案房屋内大量大件家具物品等，在与人民日报社协商的过程中，亦并未放弃屋内物品的相应权利并同意由对方处理，故应当承担未能及时搬离房屋的违约责任，故对信用达公司的上诉请求，本院不予支持。

综上，信用达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60696元，由北京信用达互联网信息技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　杨　夏

二〇二一年二月十八日

法官助理　　史晓霞

法官助理　　李宝霞